上海抵押物尽调报告.docx
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上海抵押物尽调报告
一、上海奉贤项目情况
第一部分项目总体情况介绍
一、项目概况
项目名称与说明
上海市奉贤区奉城镇29-08、29-10、29-11地块。
该地块于2012年10月25日完成土地出让。
开发单位
上海定源房地产有限公司
建设地点
上海市奉贤区奉城镇，29-08、29-10和29-11地块东至曙宏路，南至建设用地（在建经济适用房），西至邮电路，北至兰博路。
建设性质
新建
建设内容及规模
1、用地性质：
综合用地
2、开发类型：
高品质住宅、商业
3、规划总用地面积：
规划总用地面积：
51亩；总开发用地面积：
51亩；总建筑面积：
78404平方米（其中地上53405平方米、地下25000平方米）。
㈥建设期限
建设期限：
项目建成两年半
项目总进度安排：
2012年11月至2015年5月
总投资
项目总投资估算：
4.2亿元；
二、项目周边环境情况
地理位置
项目处在上海市奉贤区奉城镇内，项目北边为主干道川南奉公路。
奉城镇的交通极为便利，公路四通八达，对外交通联系极为方便。
距浦东国际机场35km，距虹桥机场50km，距海港新城20km，距卢浦大桥40km，距奉贤区政府所占地南桥镇17km。
镇城境内地形平坦，土地资源丰富，河道纵横，水网完整。
优越的地理位置和得天独厚的区位优势，为奉城镇的建设发展，提供了足够的发展空间和人口，土地的社会经济资源。
交通条件
项目处于上海市奉贤区奉城镇，紧靠G1501绕城高速公路，距川南奉公路1公里，距瓦洪公路4公里，距浦东铁路6公里，距沪芦高速10公里，距两港大道30公里。
同时项目周边地铁5号线在建中，地铁18号线规划中。
配套设施及周边情况
●教育配套：
曙光中学（市重点中学）、奉贤区奉城高级中学（九年一贯制）、奉城小学、七彩桥幼儿园、东门小学和金蔷薇幼儿园（毗邻29-10地块）；
●市政配套：
奉城镇行政中心（规划）、奉城镇体育中心（规划）、奉城派出所、奉城人民法庭、奉城镇人民政府、停车场（位于29-08及29-10地块中间）等；
●生活配套：
县属奉城医院和乡卫生院；
●公交配套：
奉燎线、石南线、南闵线、四五线、江五线、江平专线、奉卫线、龙平芦线、莘团线、莘邵专线、奉城1线、奉城2线等。
第二部分项目周边分析
一、市场分析
宏观市场分析
1、奉贤区社会经济发展状况
奉贤区位于上海市南部，东与浦东新区接壤,西与金山区和松江区毗邻，南临杭州湾，北与闵行区相隔黄浦江。
距上海市中心人民广场42千米，距浦东国际机场30千米，有13.7千米长的江岸线和31.6千米的海岸线，是一个风光秀丽的海滨城市。
全区土地面积720.44平方公里,区属耕地面积21486公顷。
境内水陆交通便捷,浦南运河横亘东西,金汇港纵贯全境；公路铺展成网，总长1193.99千米，形成十纵六横公路网络；跨越黄浦江交通，有奉浦大桥、闵浦二桥和西渡、邬桥轮渡口，正在建设中的虹梅南路—金海路越江隧道和轨道交通5号线奉贤段等工程将畅通奉贤与市区的连接通道。
至2014年年末,全区户籍总户数20.09万户，户籍总人口为52.69万人，比上年增加1617人。
其中，非农业人口35.71万人，占总户籍人口的67.8%，比上年增加3734人。
截至2014年底，全区实有人口115.78万人，比上年底减少1.3万人，其中外来人口62.23人，比上年底减少1.2万人。
奉贤区2014年全年实现增加值668.4 亿元，可比增长3.3%，三次产业结构逐步优化。
分产业看，第一产业增加值17.3亿元，可比下降5.3%；第二产业增加值397.5亿元，可比增长1.4%，对增加值的贡献率为9.6%；第三产业增加值253.6亿元，可比增长7.2%，对增加值的贡献率为95.0%。
2014年全区财政总收入为234.18亿元，比上年增长11.8%。
2014年完成全社会固定资产投资总额290.9亿元，比上年下降0.3%。
全区2014年社会消费品零售总额421.0亿元，比上年增长12.0%。
其中，吃的商品零售额142.4亿元，同比增长11.3%；穿的商品零售额73.4亿元，同比增长17.7%；用的商品零售额144.1亿元，同比增长10.5%；烧的商品零售额17.4亿元，同比增长14.1%。
2014全年批发和零售业实现增加值68.1亿元,可比增长13.6%。
全年实现商品销售总额1242.7亿元，比上年增长13.1%。
2014全年新批准外商直接投资合同项目219项，与上年持平；吸引合同外资金额6.1亿美元，比上年增长38.8%，实际到位金额3.6亿美元，比上年增长11.8%。
2014年重大基础设施建设加快推进。
虹梅路越江工程双向隧道实现贯通。
环城北路、奉浦大道道路工程完工，新林公路基本建成。
停车保养场建成使用。
轨道交通5号线奉贤段全面开工建设，环城东路等4个地下站点建设有序推进。
快速公交BRT项目部分路段完成施工招标。
区公共交通规划、公共自行车规划、南桥新城静态交通规划、南桥新城有轨电车规划顺利完成专家评审。
南上海综合交通枢纽规划完成中期成果。
S4互通式立交项目完成专项规划并启动建设。
奉城镇隶属于上海市奉贤区，由奉城、洪庙、塘外三个城镇型社区组成。
镇域范围东西约11.5公里，南北约8.5公里，总面积72.63平方公里。
截至2014年，奉城镇有常住人口22万，有一个中心城区，2个产业园区和5个社区，有59个村。
奉城镇是是奉贤东部地区经济、文化和居住中心。
二、项目投资估算
基本数据
⑴、总占地面积：
34000.8平方米
⑵、建筑密度：
≤40%
⑶、总容积率：
住宅：
1.57；商业：
1.57
⑷、绿地率:
15%
⑸、总建筑面积：
78404平方米
①地上建筑面积：
53405平方米
其中商业14946平方米，住宅28079平方米
物业建筑面积:
380平方米
②地下建筑面积：
25000平方米
地下停车位：
714个
⑹、项目总投资估算：
41786万元。
总投资估算及构成
奉城镇29-08、29-10和29-11地块项目总投资测算
成本分类
估算成本
成本指标（元）
建筑面积（㎡）
小计（元）
成本（万元）
1
土地费用
11750
2
三通一平
20
78404
1,568,080
157
3
勘察设计费
60
78404
4,704,240
470
4
工程咨询费
23
78404
1,803,292
180
5
招标费
7.5
78404
588,030
59
6
配套费
430
53405
22,964,150
2296
7
建安成本
商业、住宅
1700
53405
90,788,500
9079
地下
2500
25000
62,500,000
6250
8
电梯费用
109
38079
4,150,611
415
9
智能化
40
53405
2,136,200
214
10
消防工程
42.8
78404
3,355,691
336
11
燃气工程
21.3
53405
1,137,527
114
12
供水
19.1
53405
1,020,036
102
13
供电
150
53405
8,010,750
801
14
有线电视
20
53405
1,068,100
107
15
通信工程费
20
53405
1,068,100
107
16
维修基金
39
53405
2,082,795
208
17
公共空间精装
800
14946
11,956,800
1196
18
精装修房
1000
11538
11,538,000
1154
19
景观费用（含管网）
400
5100
2,040,000
204
20
管理费用
60
53405
3,204,300
320
21
营销策划费用
50
53405
2,670,250
267
22
财务费用
6000
合计
41786
抵押物明细：
此批商铺总共可分成54张产证，目前办理了2张大产证，产证编号为“沪房地奉字（2015）第010933号”和“沪房地奉字（2015）第010935号”.世联地产评估值为2.34亿
序号
幢号
楼号
室号
实测面积
（平方米）
1
9幢
3115号
1_2层
135.73
2
9幢
3117号
1_2层
119.64
3
9幢
3119_3121号
3层
423.31
4
9幢
3123号
1_2层
217.01
5
9幢
3139号
1层
771.82
6
9幢
3139号
2层
922.14
7
9幢
3139号
3层
895.61
8
9幢
3139号
4层
895.61
9
9幢
3139号
5层
895.61
10
10幢
3071号
1层
48.49
11
10幢
3073号
2层
101.49
12
10幢
3073号
3层
506.96
13
10幢
3075号
1_2层
88.2
14
10幢
3077号
1_2层
85.96
15
10幢
3079号
1_2层
88.2
16
10幢
3081号
1_2层
88.2
17
10幢
3083号
1_2层
77.02
18
10幢
3085号
1_2层
88.2
19
10幢
3087号
1_2层
88.2
20
10幢
3091号
1_2层
137.37
21
10幢
3093号
1_2层
92.67
22
10幢
3095号
1_2层
81.49
23
10幢
3097号
1_2层
92.67
24
10幢
3099号
1_2层
92.67
25
10幢
3101号
1_2层
81.49
26
10幢
3103号
1_2层
97.14
27
10幢
3105号
1层
69.87
28
10幢
3107号
2层
124.5
29
10幢
3109号
3层
548.18
30
11幢
3035号
2层
174.92
31
11幢
3037号
3层
839.97
32
11幢
3041号
1_2层
122.74
33
11幢
3045号
1_2层
97.35
34
11幢
3047号
1_2层
86.15
35
11幢
3049号
1_2层
88.61
36
11幢
3051号
1_2层
88.61
37
11幢
3053号
1_2层
77.4
38
11幢
3055号
1_2层
88.61
39
11幢
3057号
1_2层
88.61
40
11幢
3059号
1层
89.24
41
11幢
3063号
2层
197.63
42
11幢
3065号
1层
48.63
43
12幢
3021号
1_2层
107.22
44
12幢
3023号
3层
366.54
45
12幢
3025号
1_2层
97.02
46
12幢
3027号
1_2层
97.02
47
12幢
3029号
1_2层
159.96
48
15幢
330号
1_2层
153.61
49
15幢
332号
1_2层
189.77
50
15幢
3001号
1_2层
453.71
51
15幢
3013号
1_2层
152.65
52
15幢
3015号
3层
640
53
15幢
3017号
4层
967.59
54
15幢
3019号
1_2层
191.85
合计
13620.86
根据世联评估报告，周边商铺价格如下：
可比实例
物业名称
类型
建筑面积（㎡）
交易价格（元/㎡）
交易日期
价格类型
A
环城南路
商铺
21.11
26,622
2015.8.21
挂牌价格
B
南亭公路
商铺
117
25,641
2015.7.16
挂牌价格
C
南亭公路
商铺
21.3
24,883
2015.8.7
挂牌价格
项目现场图及周边配套图：
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