物业工程部管理手册资料.docx
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物业工程部管理手册资料
物业工程部管理手册资料
工程部管理手册
怡景丽苑项目概况
第一章部门概述一、工程部的作用
二、组织机构
（一）、建立组织机构的原则
（二）、组织机构的设计（三）、工程管理的中心思想
（四）、工程部架构第二章岗位职责范围及岗位职责一、工程部的主要职责二、工程部各专业职责范围第三章管理检查细则一、设备机房检查细则二、维修保养检查细则第四章工作流程
一、报修
二、日常维护保养
三、设备检修
四、设备故障/事故处理五、增改项目
六、配电巡检
七、给排水巡检
八、锅炉运行检查
九、空调运行检查
十、电梯日常巡检
十一、电梯事故处理
十二、安全监控系统保养
十三、档案资料管理
十四、设备购置
十五、设备报废
第五章设备、设施管理规程及制度
一、工程部管理制度
（一）、工程值班制度
（二）、交接班制度
（三）、运行记录管理制度（四）、工程档案管理制度（五）、维修档案管理制度（六）、设备设施管理规定（七）、运行交接班制度（八）、巡检制度
（九）、消防制度
（十）、机房管理规定
（十一）、设备机房防火规定（十二）、机房卫生管理规定二、强电系统管理制度及操作规程
（一）、层间配电房管理制度
（二）、转、停电通知用户工作规程（三）、停电、限电管理规程（四）、供配电运行安全操作规程（五）、供配电设备运行管理规程（六）、供配电设备维修保养规程（七）、电房倒闸操作制度
（八）、工作票
（九）、配电室门卫制度
（十）、变电站消防制度
（十一）、电器设备维护检修、实验制度（十二）、设备缺陷管理制度
（十三）、配电室安全制度
（十四）、配电室管理制度
（十五）、配电室值班制度
（十六）、电气事故处理制度（十七）、交接班制度
（十八）、擦窗机操作规程三、弱电系统管理制度及操作规程
（一）、弱电系统管理规定
（二）、弱电系统维修保养规程（三）、楼宇自控系统管理
（四）、综合布线系统维修保养规程（五）、保安监视系统运行管理规定（六）、消防设备运行规定
、紧急广播系统维修保养规程（七）
（八）、消防排烟系统、正压送风机维修保养规程
（九）、防火卷闸维修保养规程（十）、应急灯、疏散指示灯检查保养制度（十一）、卫星机房管理制度（十二）、电话机房制度
（十三）、安全监控系统管理制度（十四）、消防系统管理制度四、给排水系统管理制度及操作规程
（一）、安全用水、供水管理制度
（二）、大厦节水、用水措施（三）、工程部停水、限水管理制度（四）、给排水设备（设施）操作规程
（五）、给排水系统运行管理规定（六）、给排水系统维修保养规程（七）、水池水箱管理规程（八）、污水井管理规定（九）、化粪池管理规定（十）、水池清洗工作标准
（十一）、给排水系统故障排除措施
（十二）、给排水系统应急处理方案
（十三）、蒸汽站及冷凝泵管理五、空调系统管理制度及操作规程
（一）、风机房管理规定
（二）、空调系统检查巡视内容（三）、空调系统运行管理规定（四）、空调系统维修保养规程六、电梯管理制度及操作规程
（一）、电梯操作规程
（二）、电梯运行管理规定（三）、电梯设备维修管理制度（四）、电梯故障应急处理方案七、维修管理制度及操作规程
（一）、用户室内设备维修规程
（二）、维护保养方针
八、月报告、年报告制度
（一）、月报告的主要内容
（二）、年报告应包含的内容第六章技术档案管理资料一、设备技术档案管理
（一）技术档案管理
（二）设备登记卡
二、新增、改装及报废设备管理制度
三、工具管理
第七章能源管理
一、能源调查
第八章紧急预案事故处理一、水浸之处理程序
二、燃气泄漏的处理程序
三、电梯故障困人的处理程序四、停电的处理程序
五、火警之处理程序
第九章工程部服务规范
第十章日常维护保养表格1（日常维护保养表（水泵）2（日常维护保养表（雨水、污水）
3（日常维护保养表（给水）
4（日常维护保养表（自动喷淋）
5（日常维护表（消防栓）
6（日常维护表（潜水泵）
7（日常维护保养表（板式换热器）
8（日常维护保养表（轴流风机）
9（日常维护保养表（空调机组及新风机组）
10（日常维护保养表（送排风机及消防排烟加压送风机）
11（日常维护保养表（新风机组）
12（日常维护保养表（计算机车库管理系统）
13（日常维护保养表（1211灭火系统）
14（日常维护保养表（背景广播系统）
15（日常维护保养表（楼宇自控系统）
16（日常维护保养表（巡更系统）
17（日常维护保养表（防火卷闸）
18（日常维护保养表（卫星、共用天线系统）
19（日常维护保养表（火灾自动报警系统）
20（日常维护保养表（安保监控系统）
21（日常维护保养表（配电箱）
22（日常维护保养表（擦窗机吊篮）
23（日常维护保养表（卫生间排风扇）
24（日常维护保养表（启动控制箱）
25（日常维护保养表（电动机）
第一章部门概述
一、工程部的作用
物业管理是一种以提供服务为主的业务，宗旨是要在适当的成本以内，尽可能获取用户和客人的最大满意。
而现代科学技术提供的最新楼宇设备，成为物业提供一流服务的物质基础。
工程部直接运行和管理这些设备，通过设备、设施为用户服务;是提供给客人空调、照明、冷热水、通讯、卫星电视接收和消防设施等“服务产品”的部门。
所以，工程部是为客人的舒适、安全和方便，直接给客人留下服务形象的部门。
工程部本身的工作及工程部与物业部，销售部，保安部等的横向联系与配合，对提高物业的整体服务质量至关重要。
同时，物业管理费用的工程设备维修费用及能源消耗是最重要的开支项目;工程设备运行、维护费用的节约，直接令成本降低，提高整体管理效益。
在物业管理范畴中，工程管理是技术最复杂和管理难度比较高的一项工作。
其主要职责是负责前期的设备和建筑验收、二次装修的协调、楼宇设备的管理、运行、维修和能源控制等。
工程部的工作牵涉到十几个技术工种，工种与工种之间，专业与专业之间，分工与合作，交叉与配合等等构成一个复杂的系统。
因此管理这支队伍要负出更大的努力和引起高度的重视。
二、组织机构
（一）、建立组织机构的原则
建立合理的组织机构是高效率地开展物业设备管理的组织保证。
建立设备管理机构必须遵循的一般原则是:
1（物业总经理领导下的经理负责制原则。
由于物业设备管理是一项集技术、经济和管理于一体的专业性较强的管理工作,因此,贯彻这一原则是完全必要的。
2（精兵简政的原则。
物业设备管理工作是综合性的、动态随机性的管理,管理体制一定要精练得力。
在技术力量配备方面,不宜样样俱全。
能由社会承担的工作,要尽量委托专业厂家承担。
例如特殊设备、保温、搬运、配件加工等工作。
技术人员要精干熟练,善于解决实际问题。
部门管理人员要少而精、办事效率高、熟悉情况、反应灵敏。
必须坚持经常下到第一线工作。
3（设备管理、技术和经济三位一体的原则。
设备管理部门的职能范围必须包括设备维修、成本控制、设备购置、修理、环保、节能、安全、改造和更新的经济评价等。
4（职责职权对应分明的原则。
物业设备管理机构中的每一个岗位都要有各自的职责范围，权力与职责的分散与集中也应适度掌握。
一般对影响全局的问题,权力务必要集中，局部问题则以分散为宜。
在统领全局的前提下,职权分散有利于提高效率,有利于调动下级积极性和培养下级的工作能力。
5（保持最佳管理幅度的原则。
管理幅度一般是指某一个管理人员所直接控制的人员的数目。
管理幅度大小与管理人员的素质有关,但通常以4-8人为佳。
若管理幅度太宽,很可能使管理工作失去控制,管理机构的运行背离总目标。
若管理幅度太窄,在被管理的人数相同的情况下,必然出现管理层次多、命令链长的局面。
机构内部信息沟通失真、管理分工过细、管理人员增加等等弊病丛生。
6（信息反馈和调控的原则。
为保证维修机构保持最优运转状态,机构的信息反馈和调控机能是十分重要的。
信息反馈是把设备服务现场的情况及时送达设备管理机构的中心,这些信息有:
能源消耗量记录,故障情况报告,设备运行记录,维修作业记录等等。
设备管理机构中必须设立收集和处理这些信息,并按程序发出工作指令的岗位,例如值班主任或调度员。
（二）、组织机构的设计
物业工程部组织机构和岗位的合理设置，是完成工程部任务的保证条件。
工程部组织机构的设计，应体现统一领导、分级管理的原则;要为物业总的经营目标服务，必须适应和满足物业对设备管理的要求。
各种不同层次专业人员的配置、组成及其比例关系，应与工程部的任务需要相适应，应根据物业规模和特点，设备的数量和技术难度，物业的等级、经营方式、组织形式以及设备管理工作的要求、内容等进行综合分析研究后才能确定。
物业设备的管理主要是计划内维修和紧急维修，即对各种设备进行日常的维修和检修，一、二级保养以及紧急故障处理。
对设备进行大修或增建和改造等大型工程，一般都委托专业公司承保。
因此。
在人员的配置和机构的设计上要考虑一专多能的原则。
组织机构还应按照精简机构、提高工作效率的要求，力求减少管理层次，充分发挥各级、各类人员的积极性原则。
（三）、工程管理的中心思想
高级物业项目集中了现代科学技术提供的最新设备，这些设备成为实现物业豪华、舒适和一流服务的保证。
要管理好这些现代化设备，除了需要具有较高专业技术、技能的工程技术人员和技术工人外，还必须有一套严格的管理方法和科学的检修、保养计划，及细致周全的岗位责任制度。
设备的正确使用和维修保养，是保证设备完好的两个不可分割的环节。
也就是说，要科
学管理物业的设备，仅仅靠工程部的检修和保养是不够的，还必须对使用这些设备的各个部门作相应的损伤规程和管理。
因此，设备管理是物业各部门相关联的综合管理，而工程部的职能首先是管理，其次才是检修。
工程部必须制定人为损坏设备的经济责任制和合理的报修、检修程序。
对重要设备的使用，还应制订严格的设备交接班制度，做好交接班工作，并书面报告值班情况。
物业的设备维修保养，要突出以计划内维修（预防性维修）为主的思想。
要制定不同时期的设备维修保养计划和严格的保养标准，使保养维修工作达到标准化和表格化。
设备的计划内维修，不仅能达到防患于未然，减少计划外维修（紧急维修）的工作量，使设备经常处于良好的工作状态，而且应该检修的时间、内容、标准等具体要求，作为工时定额、检修保养的质量评比、检修工考核、岗位责任制的实施依据。
所以，必须通过制定和健全工程部的规章制度，以达到对下属员工的管理。
（四）、工程部架构
工程部人员编制人:
工程部经理（兼）1名
设备主管1名
强电电工4名
弱电电工1名
空调、给排水工3名
综合维修工1名
怡景丽苑工程部人员架构图
工程部经理（兼）1人
强电维修工4人
弱电维修工1人
综合维修工1人
空调、给排水3人
工程主管:
1人
第二章岗位职责
一、工程部的主要职责
（一）（工程部负责:
1）对物业的土建及所有机电设施（电气、电梯、空调、给排水、通讯、保安消防等系统）的维修保养
2）日常运行管理
3）对业主、租户开展有偿服务
4）对装修工程进行监督管理
5）对物业设施提出完善、整改方案
（二）（具体包括以下内容:
1）在物业总经理领导下，具体负责贯彻执行物业的经营方针，制定物业设备管理工作的具体目标和政策。
定期编写月、周报告、运行报表等工作，积累有关资料和数据，为管理决策提供依据。
负责物业设备的规划和实施，运行和使用、维护和修理、改造和更新直到报废
全过程的技术和经济管理。
2）负责物业设备的技术改造，引进工作和更新工程的可行性研究，编制年度计划经报批后实施。
加强设备项目验收、运行、维修的原始记录资料;编制物业设备的保养、大修计划、预防性试验计划（月计划、年计划）并负责组织计划的完成，控制费用，提高修理的经济效果。
3）据物业设备基本折旧和大修理基金的提取情况，协同财务部门合理计划和安排使用设备购置费用、更新改造费用、大修修理费用和备件流动资金等。
4）制定物业设备管理维修的各项规章制度技术规程和技术标准，实行定额管理。
5）根据实际需要和规定，确保各种设备（电梯、空调和照明等）的准时开启和关闭，记录详实完整的运行数据。
恰当地安排值班，其中，变配电室、热交换室、锅炉房、楼宇中央控制室等可能需要24小时值班;夜间值班从实际需要出发，由经验丰富的技术工人组成。
6）有计划、有组织地开展设备的更新和改造，提高物业设备的先进性和低能耗、高效率、防污染等性能，保持设备的现代化水平。
7）紧急事件急抢修是对工程部技术水平、组织水平和员工素质的重要考验。
所谓紧急事件是指突然发生的停电、停水、电梯停运、漏水、污水外溢等影响大的设备故障。
接到应急报告，当班人员应立即通知总经理、工程部经理及专业主管，并尽快赶到现场，采取应急措施尽可能降低所发生的损失，恢复设备的正常运行。
8）推动全员参加设备管理活动，督促日常维护和保养，组织部门间的设备管理评比竞赛活动和定期的设备普查工作，促进全体员工关心和参与设备管理。
9）以“经济、舒适、安全、高效”为指导方针，负责保障经营所必需的水、电、蒸汽、冷气和热能供应，做好能源分配和费用核算的基础工作，使每位员工树立环保与节能意识，尽量减少能源的使用，积极推广节能措施，做好能源使用的记录及分析，达到环保和成本控制的效益。
10）负责设备安全管理，组织物业设备的事故分析和处理;制定安全防火、事故防范措施并督促落实执行。
11）收集和编制设备有关技术资料和维修图纸，做好设备的技术档案工作。
12）负责组织物业各种设备的备件订制、订货和供应。
对备品、备件的储存作出监控记录，以确保在抢修时有足够材料应用，达到成本控制的目的。
13）经常总结和推广物业设备管理的经验作法以及维修新技术应用，提高维修技术水平。
负责组织设备管理和技术人员的培训学习，通过技术讲座，知识问答等各种形式，积极开展营业部门人员的设备管理基础知识培训，不断提高全员的设备管理意识和水平。
14）检察和指引所有承判商在物业内进行的工程，以确保其依照物业管理处所定的规章和安全标准施工。
15）解答物业管理部一切有关工程之问题及查询，应付物业内住客之投诉，尽力为他们解决工程有关问题。
16）制定各种运行维修管理制度及表格，将各种运行保养工作准确记录，达到管理的标准化、文件化、表格化，避免人为原因对工程运行造成影响。
二、工程部各专业职责范围
（一）暖通专业职责范围
1）负责给排水设备及管路的维修，处理有关设备运行时发生的设备维护技术事务，跟踪给排水设备报修工作的具体落实，做好应急的抢修工作及日常维护工作。
2）熟悉掌握给排水系统设备运行状况，定时巡视主要部位及主要设备工作情况，如发现
设备发生异常或故障，应立即作出正确的判断，采取有效的措施，避免造成损失。
各设备的巡视记录依照有关表格。
3）做好给排水设备运行记录，如有发现问题，应及时处理。
如果无法处理时，立即上报工程部主管或工程部经理.
4）做好设备运行报表，对维修单进行登记、编号，同时记录维修完成后的情况，掌握维修的进展情况，保证各部门的维修需要。
5）积极处理日常遇到的技术难题，对于无法处理或重要问题应及时报告工程部经理，同时提出个人建议或解决措施。
6）做好暖通专业机房的管理工作，严禁无关人员进入，负责消防泵的日常清洁及试运行工作，负责协调水箱的清洗。
7）认真贯彻执行工程部经理下达的维修、保养计划，并认真讨论实施，确保安全生产。
8）积极配合其它专业工作，努力完成领导交给的各种任务。
9）积极参加业务和技术培训，不断提高业务水平。
（二）强电专业职责范围
1）负责整个电气系统的运行和维护。
2）负责所有高低压配电柜、变压器、发电机等设备的维修保养及故障修理。
3）负责空调、冷冻设备动力电源供给。
4）负责水泵房等电器设备的维修保养及故障检修。
5）负责物业公共范围内所有照明设备的保养和故障检修。
6）负责物业临时供电的安排和计划。
7）对供电系统不完善的地方，提出整改方案及施工计划。
（三）弱电系统职责范围
1）负责物业的保安，监控设备，消防警报设备，电话设备，公共广播设备，楼宇自控管理设备，电视设备的运行和维护。
2）负责所有以上设备的维护保养和运行记录。
3）详列设备故障的种种现象，汇报给有关的专业维修承造商，使他们于最短时间内，做出适当检修，使设备重新投入运行。
4）负责向业主、租户提供有偿服务。
（四）综合维修职责范围
1）负责公共范围内和管理处的家具、陈设的修理和翻新。
负责公共范围内的天花、玻璃窗、橱窗、门锁等的各种修理及整改.2）
3）负责公共范围内的墙壁、天花、金属构架的油漆翻新。
4）负责土建结构方面例如渗漏水及墙体的修补及整改等。
5）负责公共范围内各式五金配件的安装、修理。
三、工程部经理岗位职责
直接上级:
总经理
直接下属:
工程部全体
岗位职责:
1）贯彻执行总经理的指令，负责工程部的日常管理，对总经理负责。
2）主持部门工作例会，检查值班工作日志，确保工作正常运转，并尽力节约能源。
3）全权调配工程部的技工和设备，界定各专业工作范围及职责，为业户及各部门提供良好的服务场所和条件。
4）安排日常的维修保养工作，并监督检查其实施结果。
5）审定专业工作计划，检查计划执行情况，制定本部门的年度工作计划及月度实施方案，报总经理审批后执行。
6）参加新增项目的谈判、评审、报价及验收，确保质量达到预定的标准。
7）深入第一线了解情况并指导工作，及时解决各种问题。
8）负责制定部门制度、操作规程和要求，并督导技工执行。
9）培训下属技工，定期对下属技工进行绩效评估，并按规定进行奖惩。
10）组织、制定设备重大维修保养外判标书、合同要求，备件购进计划，并负责实施及监察外判公司的工作。
11）根据实际要求与运行情况比较，结合科技发展状况，征询专业意见，不断改进原设计，大力支持下属进行技术改造，使设备性能日臻完善。
12）负责协调同物业公司其他部门关系及对外关系，诸如供电局、电话局、自来水公司、市政局、环卫局、劳动局及消防局等单位。
在接触中要处处以公司利益为重，维护和提高公司在社会上的良好形象。
13）确保物业所有屋宇设备，依照政府的规定和法例要求，接受定期之检查、测试和保养。
14）为每年之工程开支和水电费作出预算案，并提交总经理审批。
四、工程主管的岗位职责
直接上级:
工程部经理
直接下属:
各专业维修工
岗位职责:
1）协助工程部经理工作，侧重工程部的日常维修工作，当工作中经理不在岗时，代理经理行使职权。
2）监督检查各专业组的日常工作并检查其任务的质量。
3）培训下属、督导下属工作。
4）组织、审核、编写工程部月工作计划和工作总结。
5）协助经理处理好与市政等有关单位的工作关系，如与供电局、自来水公司等单位保持长期友好关系。
6）组织日常巡视，并负责处理巡视中发现的问题及深入跟进单一个案/事件，分析后上报经理审阅。
完成上级安排的其它工作。
7）
五、暖通专业的岗位职责
负责空调系统锅、冷冻系统、锅炉系统、热力站的日常运行和维修保养。
直接上级:
工程主管
岗位职责:
1）严格遵守操作程序，保证给排水系统的正常运行。
2）按照主管领班的安排，依据维修保养制度的内容，对给排水设备进行维修保养。
3）严格执行岗位责任制及安全责任制，确保人身和设备安全。
4）坚守岗位，定期巡查本系统设备，并准确记录各种运行数据，填好运行表格上报。
5）发生事故时，值班人员应保持冷静，按照操作规程及时排除故障，事故未排除时不交班，应上下两班协力排除故障，完成后编写事故报告，交主管审阅。
6）接到维修通知单应尽快到位检修恢复正常，维修完毕后做好记录上报主管，并尽快回
到值班地点。
7）按要求开闭设备，不私自调整设备的运行控制参数、状态、运行方式、设定值及管线走向。
8）严格执行职工守则和物业公司其它规章制度，确保给排水系统的正常运行六、强电专业岗位职责
全面负责物业的变配电站的运行和管理、电力系统、电梯系统的运行，负责维修和保养，负责照明设备的维修和保养。
（一）、配电室值班电工
直接上级:
工程主管
岗位职责:
1）严格遵守操作程序，做好防水、防火、防小动物及防尘的措施，保证变电设备的正常运行。
2）认真执行巡视检查制度，做好巡视记录、运行记录和用电量统计记录，发现异常及时采取措施，防止隐患酿成大故障。
3）按照主管领班的安排，依据维修保养制度的内容和要求对变电设备进行维修保养。
4）严格执行岗位责任制及安全责任制，确保人身和设备安全。
5）严格执行工程部的值班制度和交接班制度，确保在岗时不出任何问题。
6）每班必须对配电室进行清洁，使地面、窗台、设备表面不留积尘。
根据上级安排，定期进行设备内部清洁。
7）坚守岗位，定期巡查本系统设备，并准确记录各种运行数据，填好运行表格上报。
8）发生事故时，值班人员应保持冷静，按照操作规程及时排除故障，事故未排除时不交班，应上下两班协力排除故障，完成后编写事故报告，交主任审阅。
9）按要求开闭设备，不私自调整设备的运行控制参数、状态、运行方式、设定值及管线走向。
10）严格执行职工守则和物业公司其它规章制度，确保配电系统的正常运行。
（二）、强电维修电工
直接上级:
工程主管
岗位职责:
1）熟练掌握各类电气设备操作、维修保养规程。
服从主管、领班的工作安排，保证按质完成工作任务。
2）
3）按照主管领班的安排，依据维修保养制度的内容要求，对强电设备、照明系统进行维修保养，并达到质量要求。
4）维修保养操作必须严格执行电工工艺规范，各接点必须牢固结实，绝缘及防水处理必须可靠。
5）严格执行岗位责任制及安全责任制，确保人身和设备设施的安全。
6）发生事故时，值班人员应保持冷静，按照操作规程及时排除故障，事故未排除时不交班，应上下两班协力排除故障，完成后编写事故报告，交主管审阅。
7）接到维修通知单应尽快到位检修恢复正常，维修完毕后做好记录上报主任，并尽快回到值班地点。
8）按要求开闭设备，不私自调整设备，改变线路走向。
9）严格执行职工守则和物业公司其它规章制度，确保配电系统的正常运行。
七、弱电专业岗位职责
负责物业电话系统、音响系统、电视系统、消防喷淋和监控系统的运行和维修保养。
直接上级:
工程主管
岗位职责:
1）服从主管的工作安排，并按时按质按量完成通讯系统的检测维修任务。
对电话设备进行维修保养，并达到质量要求。
严密监楼宇自动控制系统设备的运行情况并做好记录。
2）熟悉线路布置，清楚电话资源的分布，能顺利完成电话线路的维修改造工作。
3）坚守岗位，定期巡查本系统设备，并准确记录各种运行数据，填好运行表格上报。
4）发生事故时，值班人员应保持冷静，按照操作规程及时排除故障，事故未排除时不交班，应上下两班协力
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