物业工程管理手册.docx
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物业工程管理手册
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物业管理知识大全
发布时间:
20-09-2109:
51
第一节 工程部管理范围
一、供配电系统
1、负责园区供配电系统的日常运行、管理。
2、负责园区供配电系统的维修保养工作。
3、负责园区给排水设备设施的维修保养。
4、负责园区公共区域的照明检修。
6、负责园区电梯的维护保养。
7、负责提供节能降耗方案，将园区能耗尽量降低。
8、负责为业主户提供有偿维修服务。
二、给排水系统
1、负责园区的供水系统、排水系统、消防供水系统、喷淋水系统的运行、维修、保养。
2、负责园区公共卫生洁具的维护。
3、负责园区污水井、雨水井、化粪池等清理。
4、负责园区生活水池的水质处理。
5、负责为业户提供有偿维修服务。
三、土木工程系统
1、负责园区公共范围的天花、玻璃窗、墙、门等修理、调整。
2、负责园区建筑结构方面的问题，例如渗漏、裂缝等维修、整改。
3、负责园区公共范围内土建维修。
4、负责园区小五金件的维修和调整。
6、负责为业户提供有偿维修服务。
四、弱电系统
1、负责园区可视对讲系统、监控系统、道匝系统、广播系统、消防报警系统的维修、保养。
2、负责为业主户提供有偿维修服务。
3、负责对外委单位进行维保工作的协助与监管。
第二节 工程部岗位职责
一、工程经理
1、根据公司要求为园区设备设施建立全面的维修、保养计划。
2、制订工程设备的运行和操作规程，确保工程设备的正常运行。
3、全面负责工程方面的节能降耗，根据设备运行要求准备和调整工程部运行预算，严格控制工程运行和维修费用。
4、负责工程部员工绩效考核，并按有关规定实行奖惩。
5、负责制定工程部门培训计划，保证员工掌握必须的专业技术和技能。
6、制定工程部门相关应急预案。
7、建立工程部各岗位责任并检查落实。
8、协调与客户的关系。
9、负责工程部工作及人员调配。
10、定期巡视、检查工程设备、设施运行情况，组织有效的生产管理和技术管理，审阅各类技术报表和工作日记。
二、工程主管
1、负责编制工程部年、季、月、周检修计划，制订相应的维修记录档案，并监督实施。
2、审阅运行、值班、交接班记录，及时发现问题并采取相应措施。
3.熟练掌握本班组内管辖的设备设施的运行、维修和保养
4、每天检查设备运行情况和工作现场。
5、负责工程部员工的培训、督导、考核。
6、定期巡检园区设备设施的维修保养落实情况。
7、负责工程项目改造计划、预算和报价。
8、检查下属的工作纪律，发现不良，及时纠正。
9、严格要求员工按操作规程作业，遵守劳动安全的相关法规。
10、对所有请修单位按轻重缓急分类，合理安排维修。
11、严格控制维修材料的出库及去向，努力降低工程维修成本。
12、负责申购本部门的备品备件。
三、工程领班
1、掌握园区总体供配电情况，所辖设备的性能及控制范围。
2、熟练掌握各配电设备、控制柜、照明柜及发电机的操作、维修、运行规程。
3、严格执行公司及部门所制定的各项规章制度及各项规程。
4、了解消防系统、监控系统、道闸系统、供配电系统、给排水系统之配置、运行及设备状态等情况。
5、每天检查运行记录，并对所有记录数据及内容负责。
6、每天巡视所有变配电室及变配电系统，并及时处理变配电系统设备的故障，保证本系统正常运行，对巡查记录负责。
7、带领本班人员严格执行维护保养计划，并认真做好相应保养记录。
8、正确管理安排维修单，对未能按规定完成的维修单上报原因，并进行记录。
9、安排下属员工的班次，监督检查劳动纪律。
10、定期培训所属员工的维修技能，并进行考核。
四、工程文员
1、负责工程部各种文件、资料的存档以及文具用品的分发。
2、对楼宇图纸、资料分类保管、编排目录确保完整无损，每年进行核对补缺。
3、负责采购单的报批、跟踪、存档及现金报销、支票申请。
4、负责工程会议记录，整理会议纪要并打印、发送。
5、负责工程部考勤记录和整理，上报人事行政部门。
6、执行物品验收入库制度和领料单制度，做好备品备件和公用工具的管理制度。
7、做好仓库的帐、卡、物等管理工作，要求帐、卡、物必须相符，物料摆放整齐。
五、工程技工
1、认真学习各项技术，熟练掌握各种设备的开闭方法和性能。
2、值班人员必须清楚了解供配电系统情况，所辖设备的性能及控制范围。
熟练掌握各配电设备及发电机的运行、操作、维修规程。
3、认真进行交接班工作，并认真做好交接班记录。
接班人员必须清楚了解上一班工作内容，仔细查看交接班记录。
交接班记录必须由值班人员签字，不得代签。
4、保持配电室内所有供电设备功能正常，各配电柜、开关、仪表等如有损坏，须立即修复，如需停电处理，须立即报告领班或工程主管，获得批准后方可进行。
5、保持配电室、值班室及所辖设备的清洁，每班两次清洁地面、窗台、门窗、设备表面等所有产生积尘之处。
根据上级安排，定期清洁设备内部。
值班室内与工作有关之物品必须摆放整齐，不得存放与工作无关之物品，配电室内严禁存放杂物。
6、定期巡视园区所有公共供电设备及公共照明，发现问题须立即报告工程领班或主管，并及时修复，做好巡视记录。
7、对所辖各弱电系统及其所有设备，必须清楚了解其性能，检查方法，控制范围及运行状况。
8、定期巡视检查园区内各机房、泵房、管井、水箱、污水井，发现问题必须立即报告工程领班或主管，并认真做好巡查记录。
9、保持各泵辅、阀门、管线、接口不得有跑冒滴漏现象，确保功能正常。
10、定期检查消防水系统、排烟系统、正压送风系统等消防有关设备，确保各设备功能正常。
第三节 工程部管理规定
一、设备故障处理
1、如发生重大设备事故，工程值班人员立即切断电、煤气等危险源，保护事故现场，并立即通知工程部主管及物业经理。
工程部相关人员必须迅速赶赴现场，分析检查故障原因，果断采取应急措施。
2、工程部主管及物业经理查看后，根据现场情况决定立刻修复或关闭有关设备进行抢修。
3、找出原因后，工程部主管须立即组织工程部人员进行抢修、排除故障、恢复正常运行后物业经理。
4、工程部主管写出一份书面报告，阐明故障发生的原因，提出预防措施和再次发生故障的处理预案。
5、如果本次故障是由于工程人员违反操作规程造成的责任事故，由工程部主管根据情况对责任者提出处理意见，报物业经理审批后给予处罚，并通知人事部备案。
二、消防防火制度
1、维修工作中如果需要使用易燃材料时，应特别注意防火防爆。
2、工程维修不得随意挪动消防设施，发现消防设施损坏或泄露应及时报告。
3、当发生火灾警报，工程人员一定要认真处理，直到确定火警熄灭或确认是误报为止。
4、发生火灾，工程部的首要任务是保证消防水泵，正压风机，排烟风机正常运行，保证供水供电，并及时通知秩序维护部灭火。
5、当火被扑灭或确证是误报后，将火灾警报系统重置还原，如有消防队长在场，须征得消防队长同意才可行动。
6、如喷淋系统正在洒水，应关闭消防水泵电源，将分层阀关上，以便清理更换喷淋头及其它损毁的设备，使系统尽快恢复正常。
7、事故发生2天内写出报告连照片和事故原因呈交物业经理。
三、安全维修措施
1、在工作场所如需断开10Kv以上高压电源的设备，必须确保安全工作距离大于0.7m。
2、检验电气设备上有无电压时，必须使用合格的验电器，验电应在电气设备的两侧的各相分别进行。
3、装设接地线时，将检修设备的三相短路并接，可以放掉检修设备的剩余电荷，这也是防止突然来电，保护工作人员安全的唯一可行安全措施。
装、拆接地线必须由两人进行，若仅有单人值班，则只允许用接地开关接地。
4、悬挂指示牌和装设遮栏。
在工作点四周应安设标示牌和遮栏，有关的操作开关手柄上应悬挂“禁止合闸”标示牌。
5、在对各类电气设备进行检修时，应根据工作需要，填写工作票。
工作票的签发人应为工程主管，且签发人应对工作票内容、工作必要性、工作执行者的业务程度进行全面的考虑。
6、在高压电气设备上进行检修工作，须经过许可手续。
许可人应对工作票上的有关内容及安全措施进行检查，并会同工作负责人到现场核对。
7、完成工作许可手续后，工作负责人（监护人）应向工作者交待工作现场的情况和有关安全措施，并应始终在现场进行监护，及时纠正错误或违反安全的操作。
8、在电气设备检修工作间断或工作人员暂时撤离现场时，所有安全措施应保持不动，工作票仍由工作负责人执存。
间断后可继续工作，无需重新通过许可。
9、工作转移是指同一连接部分用同一工作票依次在几个地点工作，开工前的安全措施可一次做完，但工作负责人在转移工作地点时，应向工作人员交待新工作点的有关情况和注意事项。
10、在检修工作完成后，应清扫现场后撤离。
由工作负责人会同工程值班人员共同检查，并交待检修项目、发现问题、检修结果和存在问题，然后在工作票上注明工作终结时间，双方签字后方可办理工作票终结手续。
在此之前，任何人不得将检修设备送电运行。
四、安全运行制度
1、应根据劳动局有关要求，特种作业操作人员上岗。
操作证应定期审核以及技术考核。
2、根据劳动安全规程，制定各工种维修操作规程和安全检查制度。
3、工程部应加强劳动安全教育，在进行有危险的设备检修时，工程主管应亲自到场指挥。
4、变配电、电梯及压力容器等必须进行年验。
5、易燃、易燃物品必须存放在危险品仓库妥善保管，并应控制最大存放量。
6、变配电房、水泵房、电梯机房等重要机房应设警戒牌，严禁非工作人员入内。
7、水箱、水池的入口处，机房、配电房等均应上锁，钥匙应由专人负责保管。
8、对外单位施工人员，必须进行安全教育，并签订安全协议书。
应在施工中进行检查监督，避免事故发生。
9、避雷装置必须在雨季前进行测试检查，对锈蚀部分要敲铲上漆。
10、对各配备设施的接地设施，要定期检查保养；其接地阻值应符合规范要求。
11、园区内进行电、气焊，必须取得动火证方可允许作业。
五、机房管理制度
物业的配电房、水泵房、电梯机房等，是工程部重要设备场所，也是最容易出重大事故的地方。
工程部应加强对各机房的管理，建立、健全严格的岗位责任制和设备操作规程，并要求操作人员对设备运行情况进行详细记录和执行严格的交接班制度，以确保设备的安全和正常运行。
1、严格执行国家消防法规，遵守物业的消防制度。
设备机房内严禁吸烟，严禁动用明火，严禁闲杂人员入内或会客，室内要保持良好通风。
2、严格遵守操作规程，密切监视机器运转，定期检查维修机器设备。
3、配电室认真监护电压负荷的变化情况；定期清扫变压、开关柜、防止生污造成短路；坚持进行倒闸操作，必须一人操作一人监护；严禁违章维修电器设备；每年在雨季之前要对避雷器进行检查；逢重大节假日要全面检修线路和设备。
4、机房和操作间严禁拉设临时电源线；电机电闸等设备保持干燥、清洁、各种机器设备和电机附近不准堆放易燃易爆物品。
5、各岗位要熟悉各种消防器材性能、使用方法及器材摆放位置，发现火情立即扑救，及时报有关领导及保安部，并保护好现场，协助查清起火原因。
6．爱护消防器材，保持灭火器清洁，禁止随意挪动、遮挡消防器材。
第四节 工程部运作管理
一、人员调配流程
1、每天早上由管理处前台将维修单交由工程部主管，工程部主管对维修单进行分类，并按责任区域将维修单派发给工程领班，由工程领班安排维修工作。
2、工程维修人员完成当日维修单后，按照设备设施维保月度计划，完成本月相关的维保工作。
3、园区设备设施发生突发事件或者业主家中需要突发紧急维修时，工程领班协调当日维修人员的工作，工程主管可协商调配人力、工具，解决问题。
4、工程主管根据工作情况，临时调配人力、工具，维修人员均应服从。
5、当发生危及人身安全、危及设备安全时，工程部的每一位员工应根据自己的能力，首先配合处理问题。
二、维修保养流程
1、工程部主管负责制定设备设施年度维修保养计划，年度维修保养计划经物业经理审批后，分解成月度维修保养计划，由工程部领班负责督促完成。
2、工程维修人员根据设备设施月度维修保养计划的要求，安排好时间、器材、工具，认真执行维保工作。
3、工程维修人员维保工作完成后须认真填写维修保养记录，上报存档。
4、工程主管定期对维修保养情况进行抽查，并进行考核。
5、在正常进行维修保养时遇到有紧急情况发生，应先安排排除故障，后将维修保养内容补上。
6、一般情况下不得拖延维修保养的时间。
三、维修保养规范
（一）、高压配电柜
1、操作规范
1.1、高压操作时必须戴绝缘手套、穿绝缘鞋。
1.2、必须先填写高压操作单。
1.3、倒闸操作时必须有两名电工在场，一名操作，一名监护，操作前应先在模拟盘上对所操作内容项目认真核对，无误后方可实际操作。
1.4、必须按照规定的顺序停电和送电。
1.5、严禁带负荷拉、合开关。
2、巡查内容
2.1、每班应对母线及接头进行外观检查，察看颜色有无变化，有无异常气体或其它异常现象。
2.2、每班应检查绝缘体是否清洁，有无裂纹、闪络和放电痕迹。
2.3、每班检查隔离开关的固定触头与可动触头接触是否良好，有无发热现象。
2.4、金属柜及设备外壳的接地、接零装置是否完好、可靠，有无松脱、腐蚀、变形、断线。
2.5、按要求记录用电量及供电电压。
3、维护保养
每年在负荷相对较少时安排一次停电清扫。
（二）、变压器
1、操作规范
1.1、园区使用变压器均为封闭免维护干式变压器，本身具有超温保护装置。
1.2、变压器在运行前应做加压实验，试运行三至五次。
2、巡查内容
2.1、应在24小时每隔2小时记录变压器电流电压温度，如有异常应立即查明原因并及时报告。
2.2、每班应对变压器各接点、绝缘体进行检查。
3、维护保养
3.1、每月利用负荷相对较小时，停电检修清扫一次变压器。
3.2、每两年请专业公司对变压器进行全面试验。
3.3、每年对变压器线圈绝缘阻值进行测试。
（三）、低压配电柜
1、操作规范
1.1、操作时必须戴绝缘手套、穿绝缘鞋。
1.2、必须先填写高压操作单。
1.3、倒闸操作时必须有两名电工在场，一名操作，一名监护，操作前应先在模拟盘上对所操作内容项目认真核对，无误后方可实际操作。
1.4、必须按照规定的顺序停电和送电。
1.5、严禁带负荷拉、合开关。
2、巡查内容
2.1、仪表是否正常。
2.2、接点是否有过热、发红、变色等现象。
2.3、电流是否平衡，三相电压是否正常。
2.4、各种电器有无异声和异味。
2.5、配电柜表面是否清洁，维修通道是否通畅，配电房是否清洁。
2.6、接地是否良好。
2.7、通风、工具、照明、门窗是否完好，消防设备是否齐备。
3、维修保养
每年两次停电检修，一般一次在雨季前，另一次在冬季前。
（四）、电容器柜
1、操作规范
1.1、事故情况下，如突然停电，必须将电容器组的开关拉开，以免突然来电时，电压过高时电容器允许值。
1.2、电容器组开关跳闸后，不准强送。
保护容断后，未查明原因，不许更换熔断丝送电。
1.3、电容器组严禁带负荷合闸，电容器再次合闸时必须断开电源三分钟后进行。
2、巡查内容
2.1、仪表是否正常。
2.2、接点是否有过热、发红、变色等现象。
2.3、电流是否平衡，三相电压是否正常。
2.4、各种电器有无异声和异味。
2.5、配电柜表面是否清洁，维修通道是否通畅，配电房是否清洁。
2.6、接地是否良好。
2.7、通风、工具、照明、门窗是否完好，消防设备是否齐备。
3、维护保养每年一次停电清扫。
（五）、配电柜
1、操作规范
1.1、维修人员必须对各机房的位置、用途、控制区域以及该配电箱的功能、设计参数充分了解。
1.2、严禁带电操作，若必须带电作业则需有人监护。
1.3、停电检查时要挂牌。
1.4、严禁连续启动大型电动机和大型设备。
1.5、按规定的原则检修配电箱。
1.6、完成检修任务后，确认无故障隐患方可送电。
送电后观察运行情况，一切正常后才离开。
2、巡查内容
2.1、检查人员必须定期按时巡查，一般每天一次。
2.2、检查内容（表格）
主开关、主线路、交流接触器、热继电器、线路、转换开关、指示灯、按钮、仪表等。
2.3、巡查过程中发现问题及时处理。
如不能及时处理，应立即采取临时措施并上报。
如对人身和设备有严重不安全隐患，应立即停电。
2.4、认真填写巡查记录。
3、维护保养
3.1、及时更换在巡查过程发现的损坏零件。
3.2、经常紧固压线锣丝。
3.3、保养后填写保养记录上报存档。
（六）、电动机
1、操作规范
1.1、维修人员应熟悉电动机各种技术参数及配套设备。
1.2、试运转时，遵循如下规定和顺序。
A、人工盘车；
B、检查电源是否正常；
C、接线是否牢固；
D、起动装置是否安全可靠；
E、传动装置是否可靠；
F、对停用三个月以上的电动机要进行绝缘遥测；
G、接地装置是否可靠；
H、电动机周围是否有杂物；
I、严禁频繁启动电动机，严禁同时启动都台电动机；
J、启动后观察电动机转向；
K、如发现接通电源后不起动或转速低，有异常声响应立即停止运行，查找原因。
2、巡查制度
2.1、每周巡查一次，做好记录。
2.2、巡查内容（表格）
温度、电压、散热、声响，传动装置、起动装置接地、遥测绝缘。
3、维护保养
每年一次小修、一次大修（表格）。
第五节 规章制度
一、安全制度
1、工程部全体员工必须把安全防范意识放在首位，执行有关规定，协同秩序维护部认真做好安全工作。
2、值班电工必须严守岗位职责，必须对本岗值班范围内进行安全检查，如发现有安全隐患，须立即上报领班、工程师或工程部经理。
3、工程领班须每日进行安全检查，随时消除不安全隐患，遇有重大安全隐患，须立即上报工程部主管。
4、工程部主管须每月组织工程部员工对所辖系统及范围进行安全检查，消除隐患，并将检查处理结果书面报告工程部经理。
5、未经工程部经理批准，任何外来人员严禁进入所有设备机房，已经批准者，在进出电梯机房、配电房、消防中心、空调主机房等重要位置时，必须办理登记手续，记录来宾姓名、证件号码、单位、进出日期及时间等。
6、所有机房、设备间、仓库、工作间等在无人时必须将门窗锁好。
灯光调至合适程度，清理好现场。
7、机房、设备间、工作间等均须在门外适当位置设置警示标志。
8、设置于公共区域内之设备、设施等必须锁好，并应设置围栏及警示标志。
9、水池、水箱必须加盖并锁好，钥匙由值班人员管理，无关人员不得借用，打开水池或水箱必须经工程部主管批准，并进行登记。
10、高空作业时，工作人员必须配带安全带，并进行其他有效保护措施，作业范围周边必须加设护网，防止意外坠物伤及人员或设备设施。
11、各类安全用具、脚手架、高梯等在使用前须检查其牢固可靠性，确认安全后方可使用。
12、工程工具、仪器、仪表、材料、备件等均不得带出物业范围以外，如因工作需要，须经工程主管批准，按规定办理放行手续，并做好记录。
13、工程部须每三个月组织一次本物业之消防报警系统、联动系统、喷淋、消火栓系统等设备设施的测试，以保证其功能正常，无故障。
二、工程验收制度
1、物业工程系统验收均须由发展商工程部负责及牵头。
2、所有系统必须在系统正常、调试完毕的情况下，连续试运行一段时间，尽量检查出存在之隐患后，方可进行验收。
3、在设备验收过程中，须以运行及维修为重点，进行逐项检查，如发现问题，须尽快以书面形式通报给发展商，并做出详细记录及拍照。
4、所有系统之验收，必须以获得政府有关部门签发之合格证书、使用许可证书等相关文件为标准，并须以此做为验收合格之必要条件。
5、必须要求发展商提供所有合同副本、技术资料、使用说明书、维修保养手册、调试检测报告及竣工图纸、竣工资料等全部有关工程资料，并建立档案，以备查用。
6、必须清楚了解所有工程系统及设备之保修期起止日期、保修内容以及保修责任人及其联系方式，并制订承建商、供货商保修联系表备查。
7、必须收齐所有由发展商、承建商、供货商等提供之备品、备件及专用工具等，清点入库，妥为保管并做出详细清单。
三、设备维修制度
1、预防性维护保养
1.1、设备设施必须根据维修保养手册及相关规程，进行定期检修及保养，并制订年度、季度、月度保养计划。
1.2、工程人员必须认真执行保养计划及保养检修项目，以便尽可能延长系统设备正常使用之寿命。
1.3、保养检修记录及更换零配件记录必须完整、真实，并须由工程文员建立设备维修档案，以便分析故障原因，确定责任。
1.4、各系统之维护保养计划及保养检修项目之制订由工程主管或经理负责，并提交物业经理审阅；保养检修及更换零配件之记录由领班负责。
1.5、进行正常系统维修保养及检修时，如对园区业户产生影响，必须提前三天通知客户服务部，由客户服务部发出通知，告知业户检修起止日期及时间，以便使受影响之业户做好充分准备。
2、紧急维修
2.1、进行紧急维修时，须通知工程部主管，安排有关人员立即赴现场检查情况，并按实际情况进行处理。
2.2、如因紧急维修，必须对业户产生影响时，须立即通知客户服务部，并由客户服务部向受影响之客户发出紧急通知，同时，需考虑尽量减少影响范围。
2.3、如发生故障之设备在保修期内，应做出适当之应急处理，以尽量减少对业户之影响，并立即通知有关供应商。
2.4、紧急维修结束后，须由领班填写维修记录及更换零配件记录，并以书面形式将故障原因、处理方法、更换零配件之名称、规格及数量、品牌等、处理结果、故障发生时间、恢复正常时间等向工程主管报告，并提交工程部经理审阅。
同时存入设备维修档案，备查。
3、设备的更新及系统改造
3.1、出于技术更新、提高效率、安全运行、减少污染及降低能耗等方面考虑，工程部有责任提高对现有设备做出更新或改造之建议。
3.2、设备更新及改造建议，必须向物业经理提交可行性及经济性分析报告，并须考虑总体系统运行之安全性及可靠性。
3.3、由于此类工作通常没有迫切性，故须尽量安排在最有利及对业户影响最小之时间进行。
四、装修管理制度
1、业主在进行装修施工前，须将装修设计方案以比例为1:
100之正规设计图样、装修商之营业执照及装修资质证明副本、有关政府部门批准文件等相关资料送交物业服务中心，经工程部审核同意后方可进行施工。
2、所有施工严禁破坏本物业之建筑结构、原有防水层、建筑外观，严禁在外窗内侧及外侧张贴或架设任何招贴、广告及任何设备设施。
3、所有施工单位及人员均须在物业服务中心办理有关登记及领取证件手续，并缴纳装修押金，接受物业服务中心管理，签定文明安全施工承诺书。
4、所有施工单位必须配置适当数量有效之消防器材，并将现场安全负责人之姓名、联系方法及所有施工人员名单及有效身份证件之副本交物业服务中心备案。
5、施工单位必须对现场安全负责，严禁任何人在施工现场吸烟，严禁施工人员到施工现场以外区域活动，严禁穿拖鞋、短裤及袒胸露背，严禁在本物业范围内高声喧哗、随地吐痰、乱丢垃圾等一切不文明行为。
6、禁止将易燃易爆危险品带入本物业范围之内，如工作需要，必须事先获得物业服务中心秩序维护部批准。
7、如需明火作业，施工单位必须提交操作人员之专业证明及消防安全保护方案，向物业服务中心申请，经物业服务中心工程部审核同意并发出《动火许可证》后，方可进行。
作业现场必须由有消防经验的人员负责监护，并须配置足够数量之有效灭火器材以防发生意外时使用。
8、禁止在消防通道、步行梯、电梯、车道、车场等所有公共地方堆放物料及垃圾，所有垃圾必须由业户或施工单位负责于垃圾产生当日搬出本物业范围以外。
9、搬运装修工具、材料及家具、物品时，只能使用物业服务中心指定之电梯，并不得损害本物业范围内所有公共及他人之设备设施及建筑装修。
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