上海浦东证大大拇指广场管理运营研究报告.docx
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上海浦东证大大拇指广场管理运营研究报告
上海浦东证大“大拇指广场”参考案例Contents证大现代艺术馆是上海证大集团投资建立的现代化艺术展览和学术交流平台。
证大现代艺术馆坐落在上海浦东证大大拇指广场，建筑面积3000平米，展览空间1500多平米。
现代化的设施和学术理念使它成为一个新的国际化的当代艺术平台。
馆内收藏了国内外优秀艺术家的作品，包括法国艺术家恺撒的雕塑《大拇指》和美国著名雕塑家罗伯特?
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印第安那的雕塑――“LOVE”等一批艺术杰作。
艺术馆的功能包括展览、研究、收藏、学术交流、国际艺术家工作室等。
证大现代艺术馆将鲜明地对当代文化做出反应并提出建设性的策略，为未来的当代美术馆建设提供诸多新的可能性。
特色业态点评将文化元素的业态融入shoppingmall中，已经是国内购物中心布局的一次概念革命，除了凸显品质又能带来一批新鲜的客源。
中心广场特卖区业态总结社区购物中心的核心元素：
生活卖场、餐饮及配套服务（根据不同层次的社区而设定）布局特点：
★东西两侧设定了家乐福超市及好乐迪KTV作为次主力店，吸引固定人流；★一层其他位置基本以中、西餐饮为主；★外围沿马路的区域，由于人流带动理由较少，设置了银行、诊所等社区服务类业态（银行及诊所也是较为能承受高租金的业态）；★项目具有一个2000平米左右的露天内广场，主要功能为儿童娱乐其次为集装箱摊位式的小型零售及零售特卖区。
中式餐饮区西式餐饮区业态总结续业态布局：
★二层左侧的业态以零售为主，且都是大店的形式，天津凌志旗下的only、jackjones、veromoda以少有的集合店形式布置在广场的二层，零售业态的针对人群为16~35岁的年轻消费群体，右侧为美颂巴黎建材店及具有特色的证大现代艺术馆。
为了弥补建筑结构的弱势及满足业态的全面化，项目内引入了一家数码影院。
四、项目规划设计分析项目是一个广场式样的shoppingmall，由22个建筑单体组成，建筑形式以地上两层为主，局部一层至三层，地下两层是停车场和配套设备用房，项目出入口分东、西各一个，另设有2000平米的中心广场，整个项目的结构是围绕广场与街区的概念而形成。
项目整体布局项目整体布局图中心广场特卖区卸货区地下停车出入口特色小店餐饮露台区铺面分割情况说明中心广场特卖区卸货区地下停车出入口特色小店餐饮露台区L1，除了卖场与KTV作为次主力店占据了较大的面积，广场内部小铺大多为餐饮店（蓝色），广场外围小铺大多为生活服务业态（橙色），小铺的门宽在6~8米，进深在8~10米，中间集装箱式的特色小店门宽在10米，进深在2米。
L2，均布置的为大店形式的业态，零售业态门宽在16~20米、进深在25~28米，其他业态则大小不一。
中庭广场设置儿童戏水区集装箱改装的特色小店共有六个集装箱改装组成，每家小店的面积为20平米左右项目前后出口广场主入口处（西门）广场后门（东门）楼梯垂直动线通向2层的通道分布在广场的左右两侧，通道宽约18米，由一辆向上的自动扶梯及2条人行阶梯组成，中间用绿化带作为点缀。
上下楼梯的处理方式广告位处理景观布置中心广场景观布置续景观布置续景观布置续景观布置续景观布置续景观布置续整个项目以街区式的购物中心形式为展示面，平面及垂直动线组织简单明了。
有效利用广场中的水池，变成儿童戏水池，集装箱式的店铺也极具特色，铺位的面积分割也较为合理。
景观规划及建筑小品的布置与建筑物的比例较为协调，不杂不乱，格调清爽。
规划要点中式餐饮30好果多服务100上海银行服务60曼都佳人美容服务60曼都佳人SPA服务60康友保健业态面积品牌业态说明中式餐饮150桦韵阁中式餐饮200避风塘国外餐饮120必胜客零售40葩加葩零售40比格玩具业态面积品牌业态说明中式餐饮200味知堂中式餐饮60炉边情谈零售50宝岛眼镜零售60燕之屋国外餐饮100味千拉面业态面积品牌业态说明中式餐饮150泓叶私房菜国外餐饮250韩林炭烤国外餐饮60荣寿司中式餐饮80雅点舫中式餐饮60花月亭业态面积品牌业态说明零售30琪也秀零售30亚阁零售30高尔夫地带零售30卓可国外餐饮150皇后餐厅业态面积品牌业态说明服务100儿童科技馆零售30金巧依服务30仙蒂美甲业态面积品牌第三部分、定位、业态、品牌分析----业态布局（2F）二层左侧业态以大面积品牌集合店、服务为主，右侧业态以餐饮、娱乐为主。
餐饮服务娱乐零售零售450nike服务450优哉瑜伽SPA会馆零售90veromoda零售90jack&jones零售90only业态面积品牌业态说明国外餐饮150哇吧国外餐饮60沙华多利零售60百丽零售50星宝宝零售450sport100业态面积品牌业态说明中式餐饮250缘锅豆捞制造国外餐饮30赛百味零售30燕舍家居服务450证大现代艺术馆服务50藏珑太极国外餐饮100藏珑坊业态面积品牌业态说明国外餐饮120新奥尔良西餐厅服务120青桐书屋娱乐120LZH网吧国外餐饮120月亮河餐厅零售800美颂巴黎娱乐800影酷数码影院业态面积品牌业态说明面积配比数量配比数据说明从面积上看家乐福超市及好乐迪KTV作为次主力店所占项目总比较大达到了56%，但从业态数量上来看，餐饮占了46%，也较为符合社区型购物中心的特质；8%13%29%23%27%/大宁国际广场（闸北大宁）21%24%40%15%百联中环mall（普陀真光）2%16%11%9%47%15%西郊百联mall（长宁新迳）7%21%10%22%16%24%七宝龙城mall（闵行七宝）1%6%13%24%48%8%百联南方mall（闵行莲花）10%20%22%12%36%/大拇指广场（浦东联洋）其他休闲娱乐餐饮零售购物卖场百货布局特征项目名称上海典型社区型购物中心各类业态比例：
百货类比重一般在15~30%，卖场在30%~50%，零售购物在10~25%，餐饮类10~30%，休闲娱乐在10~20%，其他在10%以下，由此可发现卖场对社区mall的影响力最大，餐饮、娱乐是必不可少的。
卖场均要占到了整个项目的三分之一的面积比例上海典型购物中心业态比例分析面积配比数量配比数据说明-----餐饮通过对此项目的调研，我们发现这不同于一般的社区型购物中心，周边的居住群有相当一部分的外国人，也堪称浦东的“古北新区”，从餐饮比上看，西式餐饮及酒吧的量已经超过了中式餐饮达到了67%，由此可发现业态的定位与周边人群的消费习惯是精密相连的。
家乐福成立于1959年的家乐福集团是大卖场业态的首创者，是欧洲第一大零售商，世界第二大国际化零售连锁集团。
现拥有11,000多家营运零售单位，业务范围遍及世界30个国家和地区。
品牌店说明好乐迪“好乐迪”在全国各地都有着自己的一席之地。
其中心理念是“健康、欢乐、自在、人文”，为了进一步与国际化KTV接轨，为了成为全国皆知的KTV品牌成为娱乐业最美丽的风景线。
品牌店说明香啡缤CoffeeBean&TeaLeaf始建于1963年美国的加利福尼亚，营运至今已成为一家享有良好声誉与形象的知名连锁餐饮经营企业。
品牌店说明棒约翰PAPAJOHN'S国际公司是全球三大比萨连锁企业之一。
经过20几年，PAPAJOHN'S全球得到快速的发展，并且在世界各地取得了强大的商业成功。
截至2008年，PAPAJOHN'S全球共拥有餐厅3200多家，遍布美国各州和30个国际市场。
品牌店说明许留山许留山於60年代在香港元朗开设首间凉茶店，以著名清热祛湿的【特种龟苓膏】及各款凉茶起家。
至90年代，凭独创的【芒果西米捞】而奠定「港式鲜果甜品店」的专有地位。
品牌店说明星巴克星巴克（Starbucks）咖啡公司成立于1971年，是世界领先的特种咖啡的零售商，烘焙者和品牌拥有者。
旗下零售产品包括30多款全球顶级的咖啡豆、手工制作的浓缩咖啡和多款咖啡冷热饮料、新鲜美味的各式糕点食品以及丰富多样的咖啡机、咖啡杯等商品。
品牌店说明肯德基肯德基源于美国，创建于1930年，是世界著名的炸鸡快餐连锁企业，在全球拥有10000多家餐厅。
品牌店说明屈臣氏屈臣氏集团是全球第三大保健及美容产品零售集团。
屈臣氏个人护理店是集团首先设立的旗舰零售品牌。
凭借其准确的市场定位，使其“个人护理专家”的身份深入人心，以致于人们一提到屈臣氏便想到“个人护理专家”。
品牌店说明哈根达斯哈根达斯作为美国冰激凌品牌，1921年由鲁本?
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马特斯研制成功。
如今，不仅在全美，在全球都是极受欢迎的品牌。
无论在那里，一提到“哈根达斯”，人们就会想起极其美味诱人的冰淇淋。
品牌店说明必胜客屋顶作为餐厅外观显著标志的必胜客，如今已是全球最大的比萨专卖连锁企业。
在遍布世界各地一百多个国家,每天接待超过4,00万位顾客,烤制1,70多万个比萨饼。
必胜客已在营业额和餐厅数量上，迅速成为全球第一的比萨连锁餐厅企业。
品牌店说明避风塘1998年海开设了第一家“避风塘茶楼”。
今天的避风塘茶楼，全国地区的总门店数已逾近200家，遍布全国16个省市地区。
已然成为中国茶楼行业的知名品牌。
品牌店说明味千拉面自1968年创设以来，“味千拉面”在日本、香港、新加坡、台湾、中国大陆等各地区拥有300多家连锁店，是日本第二大拉面连锁店。
品牌店说明ONLYONLY是欧洲著名的时装公司丹麦BESTSELLER拥有的四个著名品牌之一。
ONLY拥有许多设计师，他们遍布巴黎、米兰、伦敦和哥本哈根等主要时尚发源地，这使ONLY永远站在欧洲流行的最前沿。
品牌店说明JACK&JONESJackJones是针对年龄在18岁到30岁之间的喜欢穿着随意、流行和时尚的男士们设计的。
JackJones的设计迎合了国际大都市男士的生活品位，他们喜欢一种独特、轮廓鲜明而朴实的风格，同时采用高品质、时兴和新颖的面料制作的服装。
品牌店说明VEROMODAVEROMODA面向25-35岁女性的职业休闲装。
经典中渗透最新的时尚感觉。
简洁的款式突出优雅的女人味。
为成熟的女性带来职业休闲装的新概念让她们上班和休闲场合都能感觉到自信和美丽。
品牌店说明Sport100Sport100是一家融合运动休闲，时尚购物，新颖设计为一体的大型体育运动用品零售概念店。
品牌店说明美颂巴黎美颂巴黎隶属于法国圣戈班集团，是其进入亚洲的第一家建材销售商，独特的经营理念带来无限的惊喜。
品牌店说明知名品牌店占到了整个项目品牌数的20%（17个商家），生活卖场为家乐福，建材卖场为法国的中高端品牌美颂巴黎，水吧类的代表品牌有星巴克、香啡缤，轻食类有肯德基、麦当劳，购物类有only等品牌，联洋社区是一个人口素质较为高端的社区，引进这些中高端品牌也是为了迎合当地消费者的消费需求。
数据说明-----知名品牌占比*项目简介1区域环境描述2定位、业态、品牌分析3项目规划设计分析4项目经营管理分析516坐落在大规模的社区内，块体围合式的综合商业中心大华虎城mall（宝山大华）25沪北地区规模最大的商业休闲购物中心，集酒店、办公、商业一体的社区型街区式购物中心大宁国际广场（闸北大宁）43超大规模的泛商业集群体，融酒店、商务楼、酒店式公寓、商业广场于一体百联中环mall（普陀真光）11高级别数群及新兴住宅区中的多业态、开放式、社区型商业中心西郊百联mall（长宁新迳）23城市边缘地区的mall，集购物、餐饮、娱乐、休闲、文化、绿地于一体七宝龙城mall（闵行七宝）10上海首家社区mall，目前已成为西南地区人气最旺的商业中心百联南方mall（闵行莲花）11联洋社区，具有文化艺术特色的多功能现代化社区，区域型商业中心大拇指广场（浦东联洋）建筑面积（万平米）简要说明上海社区mall代表案例上海社区mall代表案例此类项目的区域特征，大多选址在居民区聚集区域或者新兴住宅区内，区域内均有数十万的常驻居民，并呈快速增长趋势，同时具备中等、中等偏上的消费能力，从而提供了项目的发展空间。
//100%数个2-4层商业块沿东、北两条接到铺展布置大华虎城mall（宝山大华）21%16%63%建筑布局为“四周高、中间低”围合式分布，四周为“办公、酒店、商业裙房”，中间为3-4层独立商业建筑，设有6层独立停车库大宁国际广场（闸北大宁）49%51%北区4层弧形商业建筑，背后是两幢16层星级酒店，1-4层为商业广场，东侧为30层高的办公楼，南面12层的办公楼，西面为14层的办公楼，1-4层为商业裙楼百联中环mall（普陀真光）//100%由一系列大小不等的建筑有机结合为开放式建筑格局，地下2层，地上4层，中心是一个敞开式绿化广场，步行街，走廊，天桥环绕西郊百联mall（长宁新迳）//100%广场式的mall，一期工程由三幢4层商业建筑组成，分别为巴黎春天、CAPITAETAIL和碧海连天浴场七宝龙城mall（闵行七宝）//100%地下一层，地上五层的单体mall+2层好美家建材超市百联南方mall（闵行莲花）/27%73%大小不等的二层商业块体围绕中心广场布置，广场上安置“LOVE”雕塑，体现现代自由主义建筑风格、具有商场室外化，中庭广场化的特征大拇指广场（浦东联洋）办公酒店商业产品组合布局特征项目名称上海社区mall布局特征一、项目简介物业名称：
证大大拇指广场位置：
芳甸路285弄所属区域：
浦东联洋大社区建设投资：
上海证大商诚房地产开发有限公司开业时间：
2005年3月建筑面积：
11万平方米商业类型：
社区型餐饮、休闲、购物广场第一部分、项目简介第一部分、项目简介----概况证大?
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大拇指广场――位于浦东联洋国际新社区内的芳甸路，广场内设大型超市、主题商场、精品购物、休闲娱乐、艺术中心、四星级酒店等多项业态设施。
广场以块状规划，共22个建筑体块，以购物、美食、休闲、娱乐为特色的主题业态与多个主题广场融物一体，真正满足“一站式购物、一家休闲、一天逛街”的现代消费方式。
建筑形式以地上两层为主，局部一层至三层，地下两层是停车场和配套设备用房。
由于体量较大，周边成熟度较高，它的业态组合比较丰富，除零售、餐饮、社区服务业态外，还引入了量贩KTV、数码影院等娱乐业态。
大拇指广场的规划比较注重文化附加值的营造，除引进常规的零售主力店家乐福外，还引进了廊桥创意服饰、创意家居，证大艺术馆等与创意、艺术元素关联度较强的业态。
除广场的标志性雕塑“大拇指”外，多处可见个性化的艺术品和设计作品展示。
餐饮店引进的都是知名品牌，业态组合方面强调特色和差异性，满足不同类型、不同档次、不同口味的消费需求：
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二、区域环境描述第二部分、区域环境描述浦东证大大拇指广场浦东证大大拇指广场位于浦东花木板块的联洋国际社区内。
联洋社区毗邻上海科技馆、浦东图书馆，南对140万平方米的城市绿肺世纪公园，北起杨高中路、西至民生路（浦东文化中心）。
联洋社区定位于高档住宅社区，无论是生活环境还是楼盘品质都渐入佳境，且凭借着其独特的文化氛围而吸引了大量外籍人士的入住，因而被称为“浦东古北”。
第二部分、区域环境描述----概况联洋国际社区联洋社区因为是个较高档次的国际型社区，因此社区配套的档次也比其他社区来的高档，著名的餐饮如肯德基、星巴克咖啡、必胜客匹萨、味千拉面等现都已成为社区餐饮的主力军。
SPA馆和休闲类商业如茶室等也在社区方兴未艾；社区会馆内建造的健身房、网球场和游泳池，也都是业主可以释放激情的理想选择；社区南面的世纪公园更是放松心情的好去处。
购物方面，家乐福成了绝对主打，但是国人最习惯的菜场等生鲜感完备的配套未在社区规划内出现。
在教育配套方面，联洋社区内建有刘诗昆音乐幼儿园、东方幼儿园、进才实验学校、进才学校国际部等，不过这些学校都是价格不菲，或者普遍定位明显高于一般教育设施的学校。
教育设施的齐全和高端化是联洋社区内教育设施存在的现状。
联洋社区属于在原有建筑拆除殆尽后，完全打造的新城。
社区主题定位在中高档国际社区的理念，带来比例不小的自驾车一族在社区自住。
社区内的交通经历了较长时间的空白期，至今也并未达到四通八达和串连整个社区的状态。
地铁二号线对社区都作为卖点和主要市政配套。
此外，整个联洋社区在文化底蕴方面的建设也在业界独树一帜，以罗丹思想者雕塑为主题的广场就建造在为整个社区服务的LAYA会所内，将世界级著名雕塑引进社区作为社区的标志，在沪上也是独一无二的创举。
在联洋会所内，还建有餐饮、健身房、温水泳池和网球场等设施。
而作为为数不多的在社区新建天主教堂、星级酒店（淳大万丽）和高尔夫球场的社区之一，联洋社区打造国际化社区环境的定义，以及区域住户的相对层次也由此可得应证。
第二部分、区域环境描述----区域特征第二部分、区域环境描述----交通情况距浦东国际机场约30分钟车程，距人民广场约20分钟车程、距陆家嘴金融贸易区约10分钟车程；公共交通：
983,987,640,794,984,584,泰高线,杨高专线等轨道交通：
地铁二号线科技馆站（有10个延伸站头即将开通，最远可至浦东机场）第二部分、区域环境描述----行政配套联洋广场紧邻浦东新区人民政府，坐落于花木行政文化中心，与140公顷的世纪公园、新上海国际博览中心、东方艺术中心、上海科技馆、上海浦东展览馆、上海市出入境管理局、浦东新区政府办公中心等近100万平方米商务楼近在咫尺。
第二部分、区域环境描述----居住环境联洋国际社区住宅226万平方米，代表楼盘如：
仁恒河滨城、第九城市、水清木华、华丽家族、御翠园、九间堂等；成熟商业配套近40万平方米，如证大?
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大拇指广场、淳大万丽酒店、证大丽笙酒店等；另外还有包括进才实验学校、东方幼儿园等在内的公建配套项目近22万平方米。
学历背景职业情况家庭收入单次消费额第二部分、区域环境描述----消费人群分析联洋社区、世纪公园板块、金桥碧云板块、张江板块等社区人口超过80万人，68%具有大专、本科学历，54%为企业高级管理人员、10%为专业技术人员、家庭月收入10000～20000元的占54%，28%的居民单次消费超过500元，53%的居民每周至少进行一次休闲娱乐消费。
区域内人口众多，且档次较高，有一定的高消费能力。
因为有了这样一批特殊消费人群，因此项目内的一些商业业态比价偏洋化。
第二部分、区域环境描述----主要竞争案例分析（联洋广场）联洋广场位于浦东芳甸路，紧邻大拇指广场，是上海联洋集团有限公司开发运营的商业广场项目，将于2008年底开业。
项目占地面积：
约25500平方米总建筑面积：
约68500平方米商场建筑面积：
约58000平方米酒店建筑面积：
约10000平方米项目各区域规划：
A区――百货，共6层，地上4层，地下2层B区――社区，共4层C区――商务，共3层D区――酒店，共11层，为宜必思品牌广场定位：
艺术联洋、缤纷生活周边商务人群聚会场所高尚、国际化生活聚集区的购物中心大拇指广场升级版享受惬意生活优雅场所业态定位：
购物、餐饮、休闲、家庭娱乐消费定位：
国际品牌优良品质贴心服务适中价格联洋广场----项目定位联洋广场----总体定位及各楼层业态分布A区：
B1：
家居、电器、运动专卖1F：
国际一线时尚流行休闲品牌2F：
国际二线及国内时尚流行休闲运动品牌3F：
国际及国内时尚儿童服饰、家居、家饰、床上用品、摄影及儿童教育品牌4F：
时尚、概念、主题、创意餐饮及游乐中心B区：
1F：
社区配套服务2F：
人气餐厅3F：
SPA、保健4F：
教育、证券、社区配套服务、休闲C区：
1F：
金融服务、西餐厅（含酒吧）、社区配套2F：
商务创意餐厅3F：
商务粤式、杭本帮餐厅已签约商家：
A区：
B1：
BESTBUY1F：
ZARA、MANGO、PROMOD、Sephora、LensCrofter、COSTA3F：
Babyshop、多样屋B区：
1F：
避风塘、可颂坊2F：
楚炫堂、洋葱餐厅3F：
美丽田园、玛花纤体、蒂梵尼4F：
恒佳齿科C区：
1F：
东亚银行、汇丰银行2F：
俏江南3F：
苏浙汇联洋广场----已签约商家论证点1、项目起初以出售为主，在经营上遇到问题后，开发商进行统一的回购，统一经营，使得项目能够顺利的运转；2、区域内有2号线通过、且周边的轨道交通在不断的完善；3、区域内行政配套较、商务较多，为消费力奠定了一定基础；4、区域内人口密度较高，且文化素质也较高，有不少的外国人入住，为改区域的消费力及消费层次奠定了基础。
三、定位、业态、品牌分析第三部分、定位、业态、品牌分析----功能定位1、打造了一条菜系复合的餐饮街，引进包括日本料理、韩国烧烤、意大利PIZZA、印度料理、港式茶餐、川菜、上海小吃、中式素食在内的多种特色风味；?
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2、家乐福地下一层旁设置了一个美食广场，提供价格较低的快餐；?
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3、主入口两侧为必胜客、肯德基、星巴克等传统知名快餐和咖啡店；?
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4、引入了一家档次较高的中餐旗舰店－唐朝；?
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5、除此之外，广场内其他位置也引进了多家特色小吃、茶餐厅、意大利餐厅等。
目前大拇指广场的商户达到86家，满足率在95%以上。
第三部分、定位、业态、品牌分析----业态布局（1F）餐饮超市服务娱乐零售一层业态以餐饮为主，主力店为家乐福超市及好乐迪KTV，周围一圈沿马路的商铺，均为目的性消费居多的，美容美发、银行等业态。
西餐100棒约翰西餐250马龙酒楼西餐50香啡缤娱乐4000好乐迪超市8900家乐福业态面积品牌业态说明服务250秀发丽昂服务50Paul西餐50马可波罗冰品50许留山西餐50美丽时光业态面积品牌业态说明西式轻食类餐饮150肯德基服务100浦发银行冰品80星巴克中式餐饮1300唐朝酒店零售50上海床上用品业态面积品牌业态说明服务80德申会口腔护理服务80想瘦主意零售100居家伴服务80咏琪美容美发服务100中国银行业态面积品牌业态说明国外餐饮120愉龙餐厅零售40澳西奴零售50青泷工坊零售50淑女屋国外餐饮50韩国料理业态面积品牌业态说明国外餐饮60意式匹萨国外餐饮80巴黎贝甜国外餐饮100哈根达斯国外餐饮150沃歌斯零售200屈臣氏业态面积品牌业态说明服务150交通银行国外餐饮80本杰比印度餐厅零售80sony中式餐饮60西蜀风情中式餐饮60聚湘阁业态面积品牌业态说明Sheet3
Sheet2
Sheet1
Chart1
家乐福
好乐迪
香啡缤
马龙酒楼
棒约翰
美丽时光
许留山
马哥孛罗
PAUL
秀发丽昂
上海床上用品
唐朝酒店
星巴克
浦发银行
肯德基
中国银行
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