购物中心运营管理要诀.doc

购物中心运营管理要诀.doc

《购物中心运营管理要诀.doc》由会员分享，可在线阅读，更多相关《购物中心运营管理要诀.doc（7页珍藏版）》请在冰点文库上搜索。

购物中心运营管理要诀

商务用途2008-08-1417:

04:

13阅读85评论1字号：

大中小

今天看了这篇文章。

正好是最近看的方面……

留在这里吧。

SC（Shoppingcenter即购物中心）是指统一规划，开发和经营管理的商业，服务业设施的集合体，拥有自己独立的停车场。

对应其立地，规模和构成等要素，满足消费者消费需求的丰富性，便利性，舒适性和娱乐性，从而作为地区交流设施成为城市整体功能中不可缺少的一环。

其中，“作为地区交流设施成为城市整体功能中不可缺少的一环”将对未来SC的开发具有重要的指导意义。

SC有三个突出的特征。

即：

计划性（选址、设施开发规模、设施构造和设施功能等条件均要通过参考影响SC经营的市场和客群的立地交通条件、居民生活特征、竞争环境等信息来决定）；综合性（通过综合百货店、量贩店、专卖店等业态的商业功能、娱乐功能、休闲功能、公共功能和文化功能等创造出市场占有率远远高于单个店铺，而且能在更广阔的区域内吸引更广泛消费群体的综合竞争实力）；运营管理的统一性（开发商和入驻店铺精诚合作，在同一个主题概念指导下开展整齐划一的经营管理工作。

这一经营管理又可细分为广告、宣传、共同促销、商户销售额管理、商户运营管理、顾客服务、安防管理、消防管理和设施设备维修管理等）虽然是综合性的复合商业设施，但其运营管理可呈现出宛若单个店铺一样的统一协调感。

SC所承担起的社会作用是与地区开发、发展同步进行的并且是地区振兴中所不可缺少的。

SC的功能着重表现在：

销售功能（通过有计划性的引进丰富的业种业态及其作用的充分发挥，有计划性的提升当地居民购物及其它方面的消费便利性）；公共服务功能（不仅限于商业功能，更通过各类服务功能，交流功能和文体娱乐功能等公共性服务功能的充实来满足消费者消费需求的多样性）；增加就业机会（为地方解决大量的劳动力就业问题）；促进地区发展（伴随着人口的增加通过交通设施的完善，公共福利设施和教育机关，医疗机关等的设置来提高生活便利性，从而不断推进地方开发）；营造和谐的市场环境（创造大型零售企业和中小型零售店铺共存的良好商业环境）。

不难看出，SC是与经济，社会环境的变化密切关联，与周边环境协调共存，伴随着各地区的发展而不断成长并变化的一种业态形式。

因此，在把握社会经济环境变化的前提下，进一步明确SC的定位和作用，并探讨未来SC开发时应持的态度和采取的方法是非常必要的。

在目前这种日新月异的市场环境下，如何应对市场变化并真正满足消费者的需求呢？

未来SC的开发趋势又是什么呢？

要回答这些问题，应该从SC开发现状的分析入手。

开发商要想开发出成功的SC案例，需要在纷繁复杂的世界范围内的竞争环境中追求自身的独立性和特性。

在巨大的市场和激烈的竞争环境中寻求差异化。

这需要在充分把握SC立地特征并最大限度灵活运用这一特征的前提条件下制定出主题概念，业种业态组合，设施开发计划。

追求与各自立地环境最相匹配的商品开发计划。

要考虑对信息技术的活用。

构筑起能有效活用与SC相关的外部信息和包括消费者及商铺管理在内的内部信息体系是不可或缺的环节。

准确的把握，分析日渐庞大的信息群并将其恰倒好处得运用到SC的运营战略中将是SC繁荣兴盛的关键之所在。

如何多渠道得进行融资，如何尽量缩短SC的投资回收期，如何提高SC经营效率的问题，时代的发展打破了一直以来的固有理念和方式，新环境下的经营管理革新问题正在为更多的商家所期待和瞩目。

如何与各入驻店家保持良好的合作关系。

因为业种业态组合，进店保证金，租金，联合促销活动等问题常引出许多开发商与入驻店家之间许多不必要的争端。

统一运营管理的实现需要双方真诚的合作。

如何在合同中有所体现，如何加强日常的沟通与交流以构筑双方之间相互信赖的合作关系是我们面临的一个重要课题。

与消费者接触最直接最频繁的工作人员的教育和管理问题。

让其理解SC的理念是毫无质疑的首要点。

除此以外，专业知识的培训，服务态度的提升和统一管理也是SC成功经营案例所不可缺少的条件之一。

随着时代的巨变去不断满足消费者需求的变更和提升，本着与地区共同开发，共同发展的理念指导今后SC的开发和运营管理是未来SC发展关键的关键。

沈阳案例：

沈阳华府天地

2007年，沈阳迎来HOPSCA复合地产元年

      华府天地总占地面积17万平方米、总建筑面积约190万平方米，是沈阳乃至东北地区唯一的、最大的豪布斯卡（HOPSCA）城市综合体，更同时创下了沈阳市规模最“大”、业态最“全”的标志建筑群纪录。

华府天地总投资近100亿元人民币，分为两期开发，一期占地5万平方米，建筑面积40万平方米；二期占地面积12万平方米，建筑面积150万平方米，全案涵括五星级酒店、5A甲级写字楼、城市景观花园/停车场、会议会展中心及高档公寓，建成后将成为一个充分满足一站式服务需要，集购物、美食、休闲、娱乐、文化康体、服务、旅游、酒店、写字楼、会议会展中心、酒店式公寓等多功能为一体的城市现代服务业集聚区，并开创沈阳市史无前例的新地标。

　　坐落在沈阳北站金融商贸开发区惠工广场西侧的华府天地，落户金廊，是一个集商业零售、国际贸易、商务服务为一体的现代服务业项目，将成为东北乃至全国最大的全业态美式购物中心，它给沈阳带来了全新的消费理念，完全革新了大沈阳商业格局。

区位优势得天独厚

     华府天地项目位于沈阳市区中心，坐落在沈阳北站金融商贸开发区惠工广场西侧，地处沈阳繁华的CBD（中央商务区）门户，是东北唯一以“金融商贸产业”为重点的省级开发区，与上海陆家嘴并称。

在这一区域内将树立起60多座A级写字楼、五星级酒店、高档公寓等现代化设施，吸引投资数以百亿。

      沈阳CBD门户的“华府天地”，恰好是“中央都市走廊”-金廊的龙头。

南北贯穿的青年大街与东西快速干道交汇于此，是沈阳的零坐标。

与东北最大的铁路车站——北站距离仅有800米；沈阳地铁2号线车站近在咫尺；城市2/3公交线路在项目周边，直通各大商圈。

中国最大美式购物中心之一

      沈阳华府天地项目是沈阳市单体建筑最“高”、规模最“大”的标志建筑群，是沈阳腾飞的标志，项目占地面积约17万M2，规划总建筑面积190万M2，是典型的城市现代服务业集聚区。

总投资近100亿元人民币。

项目分为两期开发，一期占地5万M2，建筑面积40万M2，沈阳华府天地购物中心在2007年11月正式营业。

二期占地面积12万M2，建筑面积150万M2，将建成沈阳最高、最大的两栋标志性建筑（320M），2007年下半年开工建设。

建成后将真正成为一个能满足一站式服务需要，集购物、美食、休闲、娱乐、文化、康体、服务、旅游、酒店、写字楼、会议中心、酒店式公寓等多功能为一体的城市综合体。

       华府天地购物中心可租赁面积10.9万平方米,有铺位503个。

其中，可出租铺位数449个，特卖铺位数54个。

商业项目实行“统一规划、统一推广、统一招商、统一管理、统一服务”的原则。

      华府天地购物中心主力店招商设有百货、生活超市、家具超市等项目，目前主力店和次主力店已开始洽谈商务条件及合作细节。

次力店作为主力店的补充和丰富，有珠宝、影院、美食、健身等20多个综合项目。

为把商业项目打造成东北第一大美式购物中心，华府天地推出了严格的定位招商条件、精心的营销策划方案和时尚的品牌战略思想。

豪布斯卡（HOPSCA）城市综合体领袖模式

      豪布斯卡（HOPSCA）起源自巴黎的拉德芳斯。

在豪布斯卡（HOPSCA）中，有豪华的五星级酒店（Hotel）；高档写字楼（Office）；景观花园、大型停车场（Parking）；大型综合购物中心（Shoppingmall）；会议会展（Convention）；高档公寓（Apartment）。

所以豪布斯卡（HOPSCA）的形式就是“高级酒店－甲级写字楼－花园、停车场－商业－会议会展－公寓”的有机组合。

     “引进目前世界上最先进的复合地产理念——豪布斯卡（HOPSCA），不仅是要让‘华府天地’这个项目成为沈阳城市综合体项目的最高标准，同时也是在探索沈阳建设城市中央商务区的发展模式。

”“华府天地”项目营销总监潘浩先生这样说，“最高、最大、最全正是作为豪布斯卡（HOPSCA）的‘华府天地’最鲜明的特质。

”

      承载着豪布斯卡（HOPSCA）的“华府天地”之于沈阳，不仅是新的地点，还是一个足以载入史册的里程碑。

由“华府天地”开启的沈阳豪布斯卡（HOPSCA）元年，标志着沈阳的城市发展即将进入一个崭新的阶段——收拾起所有零散的不完整的思路，跃进到真正国际化标准的平台上，完成沈阳城市对未来的构想。

强强联手国际品质

      沈阳华府天地项目是由香港?

上海置业有限公司（系香港主板上市公司HK1207）和沈阳华锐集团下属的沈阳华锐房地产开发有限公司合资组建的中外合资企业，共同投资开发建设。

      香港?

上海置业有限公司1993年成立，1999年于香港联合交易所独立上市，是一个集住宅、商业、酒店业、写字楼物业开发与租售并举的综合性房地产运营商。

创造著名的“绿州花园”品牌，开发过众多的优秀项目，曾荣获“上海市房地产开发企业综合实力50强”、“中国房地产明星企业”、“上海地产18年十大房地产企业”等各种奖项几十个，在中国境内外具有相当高知名度。

      沈阳华锐集团是以房地产开发、项目投资、商业运营为核心业务的大型现代企业集团。

先后成功开发有众多备受社会关注的项目，荣获辽宁省房地产开发企业30强、2005年中国地产百杰等二十余项奖项。

位于2005年全市房地产纳税大户前5强，05、06连续两年进入沈阳房地产开发综合实力20强，在业内赢得了较高的声誉，获得消费者广泛认可。

Project.Plan

项目规划  

       华府天地总占地面积17万平方米、规划总建筑面积约190万平方米，是典型的现代服务业的集聚区。

项目总投资近100亿元人民币，分为两期开发：

A.一期工程:

     华府天地项目一期占地5万平方米，建筑面积40万平方米。

地下两层，群楼五层，塔楼五幢。

群楼和地下一层将建成东北最大的美式购物中心SHOPPING-MALL，计划2007年底正式营业。

     沈阳华府天地购物中心集购物、餐饮、文化、休闲、娱乐、服务多功能于一体，是东北最具规模和特色的概念体验式SHOPPING-MALL。

大连影院、金钱豹美食城、汤姆熊娱乐城等国际知名品牌强势入住沈阳华府天地购物中心。

华府天地的一切商业因子都在展现国际化的外扩力，与全球流行同步同行。

1号楼  2号楼  3号楼  4号楼  5号楼

B.二期工程:

     华府天地项目二期占地面积12万平方米，建筑面积150万平方米。

将建筑有沈阳第一高楼的标志性建筑（H:

350M），2007年下半年开工建设。

Traffic

地理交通

     华府天地项目东至惠工广场，南临东西快速干道，西接北京街北靠团结路，其交通环境媲美香港的太古广场，地铁二号线直达脚下，并处于贯穿南北的青年大街和东西快速干道的黄金交汇点。

距东北最大的铁路车站沈阳北站仅800米，距长途车站仅600米，集航空、地铁、道路、铁路、公路、高架桥“六路聚合”为一体，2/3公交线路汇聚于此，地铁2号线近在咫尺，市中心稀罕的黄金宝地。

 Lacation

区域概念

坐享城市零坐标,掌控黄金主动脉,财富,一触即发！

“地王风范”三重奏:

A.核心地王:

    第一大“地王区域”是华府天地所处的金廊即沈阳的“中央都市走廊”，是城市发展战略中的核心重地，也是沈阳市委、市政府完善中心城市功能、提升城市竞争力、创造新的产业带和新的投资热点而推出的一个重要的战略之举。

     金廊以北陵大街-北京街-青年大街为轴线，全长12公里，总面积17.7平方公里，其建设目标是：

通过逐步的开发和改造，使其成为建筑标志化、环境生态化、道路景观化的现代服务业产业聚集区，国际大都市的形象展示区，东北中心城市的核心控制区；成为沈阳充满活力的生命中轴和创造新世纪辉煌的黄金走廊。

B.商圈地王:

     此外，华府天地拥有的第二大“地王区域”，是沈阳各大商圈之首的的北站商圈。

北站商圈地处市中心，为沈阳六个行政区的交汇处，是城市的中央CBD（中央商务区）。

该区域历来商业旺档，交通、购物、医疗、教育等条件相当成熟，而且商圈辐射面积广阔，地段价值寸土寸金，她不仅是商业巨舰的角逐之地，更是上层人士工作生活的聚集领地。

C.潜力地王:

    华府天地的地段强势还体现在它所处的区域是沈阳的金融商贸开发区。

作为省开发区，从1992年开始建设，即是东北振兴的标志，沈阳振兴的亮点，是目前国内除上海陆家嘴金融商贸国家级开发区之外唯一以金融商贸为功能开发定位的省级金融商贸开发区。

沈阳金融商贸开发区以CBD（中央商务区）概念，11年来累计完成项目投资100亿元，实际利用外资4亿美元；以发展金融、商务等现代服务业为中心，引进各类金融机构30多家，国内外集团总部或区域总部130多家，汇集了越来越多的金融商贸和与之相关联的行业，银行、证券、保险、信托投资、物资贸易、期货交易、进出口贸易、大型商务中心、写字楼、商贸展览业、信息咨询、人才交流、广告、公共关系、公交系统建设和经营、仓储运输设施、光纤通信等等行业蜂拥而至。

同时，这里也吸引了大批国际、国内知名企业公司进入，逐步成为贵族生活的消费圈。

Team

团队矩阵

1.投资商：

上海置业集团有限公司、沈阳华锐世纪企业集团

    上海置业集团有限公司：

地产巨鳄上置集团有限公司始创于1993年（HK1207），1999年在香港联合交易所主板市场独立上市。

上置集团秉承“以人为本”的发展理念，所拥有的[绿洲花园]物业品牌，覆盖各类地产业态，在中国境内外享有良好的市场声誉，先后荣获“上海房地产18年·十大房地产企业”、“上海房地产关注品牌”、“上海市房地产开发企业50强”等多个奖项殊荣。

2006年，上置集团将旗下高端品牌——“华府天地”引入沈阳，凭借其国际化视野和丰厚的运作经验，与沈阳华锐世纪企业集团强强连手，在沈阳续写华府天地“楼王”传奇。

上置集团开发楼盘一览:

1995环球世界大厦

1997绿洲城市花园、绿洲紫荆花园

1998绿洲比华利花园、绿洲长岛花园

2002绿洲江南园、绿洲千岛花园、罗店北欧新镇

2003绿洲中环中心、绿洲仕格维花园、美兰湖高尔夫球场、绿洲香岛花园

2004上海楼王华府天地、绿洲仕格维酒店

2005绿洲雅宾利花园

       沈阳华锐世纪企业集团：

沈阳华锐集团是以房地产开发、项目投资、商业运营为核心业务的大型现代企业集团，先后成功开发过众多备受社会关注的项目，在较短的时间内获得了多项荣誉称号，发展成为沈阳大型的房地产企业之一，在业内赢得了较高的声誉，获得了消费者的广泛认可。

集团将秉承以人为本，造福为民的开发观念，凭借雄厚的资金技术实力及先进的管理水平，锐意创新，开拓进取，努力成为大众信赖的品牌企业。

2.规划设计：

美国GLC

    美国GLC是致力于世界各地的重要房地产开发项目和大型商业设施的项目策划和规划设计提供前瞻性专业服务的知名公司，其主要成员都是美国建筑师专业协会的注册会员，并拥有数十年从事专业咨询和规划、设计工作经历和丰富的实际经验，参与主持的设计项目遍及北美洲、南美洲、欧洲、亚洲和大洋洲，大多数项目已经成为当地社会经济、文化和商业的重要支柱和中心。

美国GENSLER建筑事务所（2006年全球设计业排名第一）,副总裁REJABAKH先生亲自执笔。

在规划设计中的反复论证中数易其稿，最终成就中国豪布斯卡（HOPSCA）的典范之作巨擘规划，规划您的未来。

3.物业管理顾问：

上置物业及介绍 

       上海上置物业管理有限公司（简称“上置物业”），是上海置业有限公司（HK1207）投资的下属公司，成立于1995年9月，注册资金500万元，是自主经营、自我发展、具有法人资格的企业，主营物业经营管理服务。

具有国家一级资质，是中国物业百强企业，中国物业管理协会会员单位，同时也是上海物业管理行业协会优秀会员单位。

       上置物业管理类型业态丰富，包括现代高级公寓、高档别墅、大型商业办公楼、酒店，还包含高级会所经营等的综合管理：

管理的区域覆盖上海、沈阳等城市，管理的物业总建筑面积约250万平方米。

公司对现代化高端项目有丰富的管理经验，根据不同类型项目提供精细化差别服务。

       上置物业为规范公司内部管理运作与国际管理水平接轨，确保向顾客提供优质、完善的服务，引入国际化标准化管理，建立ISO9001:

2000质量管理体系和ISO14001：

2004环境管理体系，2004年已获国家认证机构认证通过。

       上置物业着力研究和规划企业的发展、资源共享、信息整合，朝着“做优、做强、做大”的目标努力，以“家的感觉真好”、“心系社区,回报业主”的精神服务于客户，让服务创造价值。

4.商业规划设计：

美国JWDA 

       美国JWDA建筑设计事务所总部设在美国加利福尼亚州圣地亚哥市，是一个集建筑设计、城市规划、室内设计等专业的综合专业设计公司。

二十多年来，JWDA在中美两地完成的项目涉及商业办公、宾馆酒店、住宅、金融、高科技等领域，并多次荣获美国与中国有关部门的嘉奖。

5.前期物业顾问：

美国仲量联行

     仲量联行从本地、区域以至全球的层面，为业主、租户及投资者提供全面、专业化的房地产及投资管理服务，2006年业务收入约20亿美元。

仲量联行在亚太地区开展业务超过45年。

公司目前在亚太地区的13个国家设立了超过60个办事处，员工总数超过12,500人，公司的专业人员致力于帮助客户作出明智的房地产决策。

仲量联行在中国17个城市目前拥有超过450名专业人员及逾3,000名驻厦员工，所提供的专业房地产顾问及服务领域包括：

商铺、住宅、写字楼、工业、物业管理服务、企业设施管理、投资、战略顾问、项目与开发服务以及市场研究等。

主要客户包括不同的政府机构、跨国公司和开发商，以及高档住宅和商业物业的业主。

6.酒店管理：

美国Lexingtonhotels

      美国Vantage酒店集团（VHG）旗下的“莱星顿”品牌于2006年初在美国市场推出，定位于四到五星级品牌，主要分为四大系列——酒店、套房酒店、别墅和度假村以及广场。

国际水准，您和世界同在。