福建省上半房地产估价师《理论与方法》：制定估价作业方案的思路考试试题.docx

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福建省2015年上半年房地产估价师《理论与方法》：

制定估价作业方案的思路考试试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、房地产开发项目完工并具备竣工验收条件后，负责组织有关单位进行验收的单位是__。

A．开发商

B．承包商

C．监理单位

D．相关的政府部门

2、为评估某住宅2004年10月1日的正常市场价格，在其附近收集公证机关的某可比实例的有关资料如下：

成交价格为4000元/m2，成交日期为2004年5月1日，成交价格比正常价格低2%，房地产状况调整系数为1.087，已知从2004年5月1日到10月1日该类住宅价格平均每月比上月上涨1%，则对该可比实例成交价格进行校正、调整得到的价格最接近于（）元/m2。

A．3790

B．4238

C．4658

D．4663

3、某幢楼房的土地总面积500㎡，总建筑面积1000㎡，某人拥有其中80㎡的建筑面积，则该人占有的土地份额为。

A：

0．08

B：

0．16

C：

0．5

D：

0．04

E：

工业用地的监测点评估价格

4、已知某房地产投资项目的购买投资为5000万元，流动资金为500万元，投资者的权益资本为2000万元，经营期内年平均利润总额为700万元，年平均税后利润为500万元，则项目的资本金利润率为（）。

A．10.0%

B．14.0%

C．25.0%

D．35.0%

5、下列影响房地产市场运行环境的因素中，属于经济环境的因素是__。

A．城市或区域产业结构与布局

B．人口数量与结构

C．土地资源状况

D．建筑技术进步

6、人们在购买决策过程中，可能扮演不同的角色，__是首先提出或有意购买某一产品或服务的人。

A．发起者

B．影响者

C．决策者

D．购买者

7、下列与城市规划管理有关的工作中，属于城市规划保障系统主要内容的是。

A：

城市规划的制定

B：

城市规划的实施和管理

C：

城市规划的监督检查

D：

城市规划法律法规的制定

E：

执行层的组织协调

8、下列房地产投资风险中，属于房地产投资个别风险的是（）。

A．变现风险

B．时间风险

C．或然损失风险

D．通货膨胀风险

9、业主选聘和解聘物业服务企业，需要经同意。

A：

业主委员会

B：

专有部分占建筑物总面积过半数的业主

C：

占总人数过半数的业主

D：

专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主

E：

执行层的组织协调

10、施工单位签署质量合格的文件上，必须有__的签字盖章。

A．注册建筑师

B．注册结构工程师

C．注册建造师

D．注册监理工程师

11、路线价估价法是一种评估大量土地的__。

A．迅速估价方法

B．较慢估价法

C．简易法

D．延迟法

12、《物业服务企业资质管理办法》规定，设区的市的人民政府房地产主管部门负责级物业服务企业资质证书的颁发和管理。

A：

暂定级

B：

一

C：

二

D：

三

E：

执行层的组织协调

13、报酬资本化公式的假设前提不包括。

A：

净收益A每年不变

B：

收益年限n为有限年

C：

报酬率Y不等于零

D：

价格y符合评估时点市场情况

E：

工业用地的监测点评估价格

14、单位为职工所缴存的住房公积金的实质是__。

A．奖金

B．单位发给职工的住房补贴

C．工资的一部分

D．给职工增加了一部分工资

15、将借款本息视为现金流出的基本报表是__。

A．全部投资现金流量表

B．资本金现金流量表

C．借款还本付息估算表

D．投资计划与资金筹措表

16、”区位”是指某一房屋的地理位置，包括__。

A．在城市或区域中的地位

B．与其他地方往来的便捷性

C．与市中心的距离

D．周围环境、景观

17、以砖墙、砖柱作为竖向构件来承受竖向荷载，钢筋混凝土楼板、梁、屋架等横向构件搁置在墙、柱上来承受并传递上部传下来的荷载，这种结构是__。

A．砖木结构

B．砖混结构

C．钢筋混凝土结构

D．框架剪力墙结构

18、房地产开发项目的资金来源通常有资本金、预租售收入及借贷资金三种渠道，一般而言三种资金的使用顺序是。

A：

资本金-借贷资金预租售收入

B：

预租售收入-资本金借贷资金

C：

借贷资金预租售收入-资本金

D：

资本金-预租售收入借贷资金

E：

借款合同

19、某市2003年新开工的房屋建筑面积为90万m2，2002年末完工转入2003年继续施工的房屋建筑面积为30万m2，2003年竣工的房屋建筑面积为80万m2。

那么，该市房屋的平均建设周期为__年。

A．0.5

B．1.5

C．2

D．3

20、下列关于预售房地产开发经营期的图示正确的是。

A：

B：

C：

D：

E：

工业用地的监测点评估价格

21、实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业服务企业在中约定。

A：

物业管理合同

B：

前期物业服务合同

C：

后期物业服务合同

D：

物业服务合同

E：

执行层的组织协调

22、完全竞争的市场同时具备的条件中，不包括__。

A．市场上有足够多的生产者和消费者

B．市场上的产品是不同质的

C．资源完全自由流动

D．市场信息是完全畅通的

23、商业银行为房地产开发公司提供贷款属于其银行业务中的__。

A．负债业务

B．资产业务

C．中间业务

D．代理业务

24、开发经营期的起点是假设的。

A：

开工日期

B：

取得估价对象的日期

C：

取得待开发土地的日期

D：

开始出售开发完成后的房地产的日期

E：

工业用地的监测点评估价格

25、提议召开业主大会临时会议的业主达到以上，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议。

A：

10％

B：

15％

C：

20％

D：

25％

E：

执行层的组织协调

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。

错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）

1、《注册房地产估价师管理办法》规定，房地产估价师申请人有下列情形之一的，不予注册。

A：

不具有完全民事行为能力

B：

刑事处罚已执行完毕

C：

申请在2个或者2个以上房地产估价机构执业

D：

年龄超过65周岁

E：

不是现职公务员

2、由于写字楼物业与零售商业物业的租约期限较长，在租约中一般都要包括。

A：

租金调整条款

B：

代收代缴费用条款

C：

装修费用条款

D：

折让优惠条款

E：

借款合同

3、下列关于拍卖特征，说法错误的是。

A：

在定向拍卖的情况下，还会对竞买人的身份或资格作出相应限制性规定

B：

境内的拍卖活动必须由依法设立的拍卖机构来举行

C：

拍卖活动实施机构必须是依法设立的拍卖企业

D：

拍卖的目的是把拍卖标的转让给最低出价者，拍卖成交后所体现的是拍卖人向买受人转让财产或财产权利的关系

E：

执行层的组织协调

4、下列房地产中，不得拍卖的是。

A：

共有房地产

B：

集体土地上的厂房

C：

尚在诉讼中权属有争议的房地产

D：

划拨用地上的住宅

E：

执行层的组织协调

5、某房地产投资者以400万元购入一个商铺用于出租经营，资本金为100万元，其余资金为金融机构提供的利率为12%，期限为10年，按年等额还款的抵押贷款。

如该店铺第1年扣除还本付息后的净租金收益为10万元，则考虑还本收益（不考虑所得税影响）后的权益投资回报率为__。

A．12%

B．19.27%

C．17.18%

D．27.10%

6、房地产保险中，涉及房地产的财产保险主要包括。

A：

企业财产保险

B：

城乡居民房屋保险

C：

建筑工程一切险

D：

买方信用保险

E：

住宅抵押贷款保险

7、__是强制拍卖区别于任意拍卖的一个基本特点。

A．国家强制性

B．主体的特定性

C．目的的利他性

D．标的的非自有性

8、《拆迁管理条例》规定，拆迁人与被拆迁人应当依照本条例的规定，就补偿安置、搬迁期限等事项签订拆迁补偿安置协议。

拆迁入应当在拆迁补偿安置协议订立之日起__日内到房屋拆迁主管部门办理备案手续。

A．7

B．15

C．20

D．30

9、无差异曲线的特点主要有。

A：

无差异曲线是一条从左上方向右下方倾斜的曲线，斜率为正值

B：

无差异曲线图的众多无差异曲线中，同一曲线上的各点代表相同的总效用，不同曲线代表不同的总效用

C：

离原点越近的无差异曲线所代表的总效用越大；离原点越远的无差异曲线所代表的总效用越小

D：

无差异曲线图上的任意两条无差异曲线不能相交

E：

无差异曲线凸向原点

10、下列属于房地产估价师的职业道德是__

A．职业品德

B．职业理念

C．职业责任

D．职业情感

E．职业行为习惯

11、下列关于合同，表述错误的是。

A：

合同是具有相应法律效力的协议

B：

合同是一方以上当事人的法律行为

C：

合同是平等主体之间的民事法律关系

D：

合同的本质是一种合意或协议

E：

执行层的组织协调

12、获取房地产估价业务的措施可以有__。

A．突破专业能力限制，接受各种估价要求

B．提高服务质量

C．恰当的宣传

D．低收费

E．最大限度压缩估价作业期

13、某收益性房地产，有效毛收入为I，运营费用为E，此后每年的有效毛收入会在上一年的基础上增长gI，运营费用增长gE，该类房地产的报酬率为Y，则计算该房地产价值的公式为（）。

A.A

B.B

C.C

D.D

14、施工人员对涉及结构安全的试块、试件以及有关材料，应当在__监督下现场取样，并具有相应资质等级的单位检测。

A．建设单位或工程监理单位

B．建设单位

C．工程监理单位

D．建设单位和工程监理单位

15、一般来说，通货膨胀会导致折现率（）。

A．小于利率

B．大于利率

C．降低

D．提高

16、下列各种价格中肯定是事实的有__。

A．不能作为可比实例的交易实例价格

B．可比实例价格

C．非公平市价

D．评估价格

17、地方性法规与部门规章之间对同一事项的规定不一致，不能确定如何适用时，具体规定是。

A：

由国务院提出意见，国务院认为应当适用地方性法规的，应当决定在该地方适用地方性法规的规定

B：

由国务院提出意见，国务院认为应当适用地方性法规的，提请全国人民代表大会及其常务委员会裁决

C：

国务院认为应当适用部门规章的，决定在该地方适用部门规章的规定

D：

国务院认为应当适用部门规章的，应当提请最高人民法院裁决

E：

国务院认为应当适用部门规章的，应当提请全国人民代表大会及其常务委员会裁决

18、房地产估价鉴定组成员应当回避的情况不包含__。

A．与原估价机构有利害关系

B．本人就是当事人

C．由拆迁当事人亲自委托

D．与拆迁当事人有利害关系

19、我国部分城市如深圳特区已开始进行城市规划图体系的改革，将规划分为等层次。

A：

发展策略

B：

次区域发展纲要

C：

重点区位发展纲要

D：

发展大纲图

E：

详细蓝图

20、缴存职工在时，可以向管理中心申请住房公积金贷款。

A：

购买自住住房

B：

建造自住住房

C：

翻建自住住房

D：

大修自住住房

E：

购买商业门市

21、房地产开发投资形成的供给是房地产市场上的。

A：

增量供给

B：

存量供给

C：

潜在供给

D：

总量供给

E：

借款合同

22、下列关于丘的表述，正确的是。

A：

丘是指地表上一块无界空间的地块

B：

丘有独立丘和组合丘之分

C：

一个地块只属于一个产权单元时称为独立丘

D：

一个地块属于几个产权单位时称为组合丘

E：

当用地单元的权属混杂和面积过小时则划为独立丘

23、下列属于需办理房屋所有权变更登记的情形。

A：

权利人法定名称变更

B：

房地产现状的改变

C：

房屋门牌号码改变

D：

买卖房屋

E：

改建或添建而使房屋面积增加

24、假设开发法中，估价时点通常是指__。

A．开发完成后的房地产价值所对应的时间

B．开发结束时的时间

C．全部租售出去的时间

D．购买待开发房地产时的时间

25、《注册房地产估价师管理办法》规定，有下列情形之一的，国务院建设主管部门依据职权或者根据利害关系人的请求，可以撤销房地产估价师注册。

A：

注册机关工作人员滥用职权、玩忽职守作出准予房地产估价师注册行政许可的

B：

超越法定职权作出准予房地产估价师注册许可的

C：

违反法定程序作出准予房地产估价师注册许可的

D：

对符合法定条件的申请人作出准予房地产估价师注册许可的

E：

依法可以撤销房地产估价师注册的其他情形