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6、建设项目经济评价方法与参数（第三版）。
7、《山东省城市房屋拆迁管理条例》。
8、********城市国民经济和社会发展“十一五”规划。
9、《********城市城市总体规划》。
10、********政发〔2007〕8号文件。
11、《********城市人民政府关于加强********城市城市规划区村（居）民宅基地管理的意见》。
12、项目承办单位提供的其他有关基础资料、数据。
13、项目承办单位委托编制本项目可研报告的委托书。
1.4项目概况
1.4.1项目情况介绍
本项目为********城中村拆迁改造项目，********城市区规划新四环以内，********城中村改造涉及******等8个乡镇办事处，共计116个村庄，涉及村（居）民34033户，人口116171人。
涉及的村庄土地总面积49438.5亩，其中村庄住宅占地24707.9亩，村内其他用地19833.1亩，村外其他用地4897.5亩，住宅建筑面积8193577.9平方米。
整个改造工程计划三年内全部完成。
1.4.2项目规模与目标
因为此次拆迁改造范围广，涉及******等8个乡镇办事处，116个村庄。
拆迁区域土地，将通过整治发展成为熟地，由市土地管理部门统一通过招标、拍卖或挂牌等方式出让。
为妥善安置拆迁户，将采取就近安置原则，建设安置房源,让拆迁群众安居乐业，改善********城市的城市面貌。
1.4.3安置房周围环境与设施
********安泰城乡投资开发有限责任公司将广泛认真听取各方意见建议，方便群众生活，拆迁安置房源将按原住址就近安置，且考虑影响群众生活的各方因素来规划选址。
已选定的安置区域以居民区为主，周围无重型污染企业，环境状况良好，在城市规划区范围内，所以可依托城市供电、供水、供暖等公共设施，配套条件较好。
1.4.4项目投入资金及效益情况
本项目总投资1644976.32万元，其中，拆迁补偿费用1475130.8万元，拆迁补助费6554.86万元，临时安置费12290.37万元，拆迁委托费29879.52万元，不可预见费76192.78万元，支付银行贷款利息44928万元。
通过拆迁后的熟地出让将取得收入2342202万元，利润总额543811.44万元，利税总额达673803.66万元，投资收益率为33.06%，投资利税率为40.96%。
1.4.5项目开发建设优势
1、政策优势。
本项目为城中村改造，有利于********城市城市形象的提高及国有土地资源的整合，有强有力的政策支持。
2、规划优势。
根据********城市城市总体规划，本项目中拆迁及安置房源均处于城市规划区范围内，市政配套设施优良。
3、运作优势。
由城中村改造及房地产开发策划方面的专家等具备经验的人士参与本项目运作。
4、社会效益。
本项目具有显著的社会效益，促进********城市城市化发展进程，为打造“运河古都、江北水城”的魅力********城做出重要贡献。
1.5主要经济技术指标
本项目主要经济技术指标见附表1-1：
附表1-1：
序号
项目名称
数量
1
改造村庄数：
116个
2
改造户数：
34033户
3
安置人口
116171人
4
拆迁建筑面积：
8193577.90M2
5
改造规划占地面积：
49438.50亩
6
总投资
1644976.32万元
其中：
拆迁补偿
1475130.80万元
搬迁补助费
6554.86万元
临时安置费
12290.37万元
拆迁委托费
29879.52万元
不可预见费
76192.78万元
银行贷款
44928.00万元
第二章项目开展环境分析
2.1********城中村分析
改革开放以来，随着我国工业化、城镇化的快速推进，在许多城市中形成了一些已经位于规划区内、周围被城市已建设用地包围，但在土地权属、户籍、行政管理体制上仍然保留着农村模式的农村居民点，被称为城中村。
城中村在环境、社会、经济和管理等方面存在着一系列问题。
处理好城中村问题是关系到我国统筹城乡发展，形成城乡一体化新格局的重要内容；
是中国特色城镇化过程中正确处理和保护农民合法利益的重要体现；
是影响到《物权法》、《城乡规划法》等法律法规有效实施的重要问题；
是促进房地产市场健康发展必须正视和研究的重要课题；
是规范政府部门行政行为和有关负责人权利的重要方面；
是实现农民就地进城、带资产进城的重要途径。
城中村问题解决与否，直接关系民生，影响社会稳定。
城中村问题是在我国城乡二元体制的特殊国情下，由于快速城市化而出现的一种普遍现象，是当前许多城市的共性问题。
城中村的存在给城市的发展带来了一系列的经济和社会问题，严重制约着城市土地资源的集约利用和城市的可持续发展，阻碍了城市化进程。
对城中村科学合理地进行治理，是落实全面建设小康社会和构建社会主义和谐社会的客观要求，对实现城乡统筹，推进有中国特色的城镇化和城市健康发展，促进社会公平和建设节约型社会都具有重要意义。
此次********城中村改造是优化城市环境、提升城市文明的重要举措，是党和政府关注民生、提高生活质量的具体体现，无论是对城中村居民，还是对城市建设来说，都是一项具有里程碑意义的大事。
城中村拆迁改造是利国利民的大好事。
对村民来说，原先的房子无法买卖的，改造后补偿的房子，自己拥有产权，可以自由交易；
通过整体改造，改善了卫生环境，有助于文明健康的生活方式的形成；
节省了土地，增加了村集体收入；
同时，居民居住集中，更加便于管理。
对城市而言，消灭了环境污染，提高了城市品位，提升了城市文明；
此外，拉动了相关产业的发展，增加了就业机会等等。
总之，这是一项得民心、顺民意的‘民心工程’。
目前，随着人们对城市化作用认识的加深，各地掀起了整治城中村的热潮，杭州、大连、苏州等地方通过良好的运作，取得了扎实有效的成果，大大改变了城市面貌。
这些城市的成功经验，为********的城中村改造提供了很好的借鉴。
2.1.1********城中村的现状情况
1、概况与特点
城中村可以理解为在城市总体规划城市建设用地范围内仍保留和实行农村集体所有制，农村经营体制的农村社区。
城中村在户籍、行政、规划、市政配套及教育、环卫、计划生育等方面管理制度与城市相应的制度存在很大的差异。
随着********城市城市化进程的加速发展，********城市城市总体规划（2001-2020年）已完成。
随着城区的外扩，城中村不断增多，严重影响了********城市的城市化进程。
********城市的城中村土地、户籍、人口、行政管理依旧实行农村管理，没有纳入城市统一管理中来，********城市的城中村具有下述特点：
一是城中村依旧实行农村集体所有制，农村管理体制，集体经济总体雄厚，但各村经济状况存在差异；
二是城中村缺乏规划，空间拥挤，功能紊乱，高容积率，环境脏乱，违章建筑多，安全隐患多；
三是土地大部分征为国有，农民基本丧失土地，现有土地性质混乱，土地利用率低下；
四是村民收入较高，不以务农为生，村民主要依赖房屋租赁或集体收益分红生活，农民没有享受城镇养老保障；
五是“村居合一”，城中村均衡分布在城区的各个功能区，人口居住相对集中。
********城市的城中村现状可以简要概况为“空间布局分散、人口居集复杂、功能配套紊乱、土地效益低下、建筑容积率高、环境脏暗乱差、财产权属模糊、区位要素显著”的特征。
2、形成原因
********城市的城市建设经过十几年的拓展，城市初具规模，但城中村也随着城市的扩张不断地出现，剖析原因有：
1、城市的快速扩张过程中包围农村，在城市用地上没有进行有效地控制和集约利用，城市化推进中重建设，轻改造，搁置城中村改造问题，这是********城市城中村形成的共性原因。
2、城市规划滞后，缺少城中村控制性详细规划，导致城市开发建设过程中“吃肉留骨”现象严重，即黄金地段开发了，而开发周期长，拆迁任务重的地段就不开发，这是城中村未能彻底改造的重要原因。
3、城乡二元体制的制约，人为割离了农村和城市权益保障和公共资源的分享。
城中村作为城市化过程中一种独特的现象，在管理体制上，一方面作为城市社区的组成部分，接受城市政府的领导，按城市整体规划统一管理，另一方面又属于农村社区，土地、经济组织等又按农村管理体制执行，由于混乱的管理制度的交叉，造成城中村规划、建设、管理处于无序状态，从而影响城市的整体面貌。
城乡二元体制是城中村形成的深层原因。
4、农村土地所有制性质是制约城中村城市化进程的重要因素，当前的********城市的农村土地集体所有和宅基地政策，农村可以低价或无偿使用，相对国有土地使用来说城中村集体土地的使用已非常低廉，所以在农民失去耕地，没有保障，建设土地成本又低，城市房屋租赁市场又十分活跃的情况下，势必会导致大量违章建筑的出现和城中村涌现速度的加快，这是城中村形成的现实原因。
3、存在困难
城中村改造都有一个的共同难点——改造资金筹措、土地房产处置、社会保障解决、政策配套制订等。
目前********城市城中村改造面临着四大困难：
一是改造资金缺乏。
城中村改造成本主要包括：
集体土地变为国有土地征地费、改造农民住宅或产业用房成本费、农民自住房变更为居民商品房费用、集体经济变更或资产评估费用、公共设施建设费等。
改造资金涉及征地、拆迁、安置、建设等环节。
如果对********区116个城中村8193577.90平方米城中村建筑面积进行拆迁改造需要164个亿，庞大的改造资金如由政府承担难度大，也不现实。
二是拆迁安置政策不明确，配套政策缺乏。
在同一个城市，土地有不同的基准价，不同的土地性质又有不同的土地价格，不同的区块房屋的城市收益又不同，城中村区域位置的不同导致征拆迁的补偿标准不一样，现实问题是村行政区划和城市土地等级划分又是不统一的，这很难建立统一的征地拆迁政策标准。
当前********城市对集体土地的征用依据视项目的建设类型或性质决定的，城中村改造到底属于什么类型很难明确，所以当前的征地拆迁的政策依据无法参照。
城中村改造涉及土地利用制度、财政体制、投资体制、城市管理体制、行政管理体制等复杂问题，当前的法律法规还没有明确的统一规定，因而在工作上执行较难。
从调查情况来看，********城市的城中村对集体资产处理这一块还没有全面开展，当前的村集体资产的管理还比较混乱，缺乏政策和制度约束。
三是村民思想上的顾虑。
********城市城中村中的农民可以说没有贫穷的，村民的经济来源大大超过城市居民的收入，如果在改造过程中中断他们的房租收入，短期内剥夺农民丧失土地后的即得利益和改变他们原有生活方式是有难度的。
当前********城市城中村农民对土地征用和房屋拆迁工作在思想上存在强烈的抵触和怀疑心理。
同时，********城市的农转居一系列工作还比较滞后，只换了牌子，还没有开展其他卓有成效的改制工作，所以村民的思想认识急待转变。
2.1.2********城中村拆迁改造的必要性
********城市城中村的存在严重影响了城市的总体形象和城市的区块地产的整体价值，造成城市土地利用的盲目被动，以及所折射带来的外来人口混乱的社会治安和城中村农民第二代滋生的不劳而获安逸思想问题，无序的居住环境质量问题等，对城市发展和社会稳定都造成一定的影响，所以城中村改造势在必行：
一是********城市城市土地有效利用的需要。
可以说********内116个城中村都占据了城市最显要的位置。
从城市的宏观发展而言，城中村的存在导致了城市中最宝贵的土地资源未能实现其最大的经济、社会和环境效益。
在城市从外延式扩张走向内涵式集约发展的现实情况下，改造城中村，盘活效益低下的城中村土地是当前********城市有机更新的必然要求。
二是加快城市化进程的需要。
********城市城区是一个沿路围裹村庄式发展的城市，城中村改造是提高城镇化水平，改变城乡二元体制，妥善解决城中村经济制度和社会管理体制，形成城乡同步发展，加快********城市化进程具有举足轻重的作用。
三是城市社区建设发展的需要。
城中村是城市一种特殊的社区，有其特殊性和复杂性，如果能从根本上向社区居委会转变，将会促进********城市整个城市的社区建设，这是明确城市基层公共管理职能的发展需要。
四是城中村自身发展的需要。
城中村改造是城中村自身经济和社会发展的需要，是进一步发展其经济组织形式和缓解当前城中村公共资源分配不均矛盾的需要，是确保********城市城中村农民后半生生存生活的需要，所以城中村的改造迫在眉睫。
2.2********城市总体规划
********城市地处冀鲁豫三省交界，辖八个县（市、区）和一个经济开发区，总面积8715平方公里，总人口582万，市城区建成区面积63平方公里，人口56.5万。
2008年全市国民生产总值达到1252.61亿元，连续16年实现两位数增长。
********城市先后荣获“国家级历史文化名城、省级园林城、中国优秀旅游城、国家卫生城、全国宜居城市”等称号。
2005-2008年********城市GDP指标
********城是一个人才辈出的地方，清代义学正武训，抗日名将张自忠，当代中国国画大师李苦禅，领导干部的楷模孔繁森，国学泰斗季羡林等都是********城人。
********城是重要的交通枢纽和能源基地。
京九、邯济铁路和济********馆高速公路在此交汇，形成了铁路、公路纵横交叉的黄金大十字。
********城现有发电能力达到200多万千瓦。
水是********城的特色。
********城有丰富的水资源，全市流域面积在30平方公里以上的河流有23条，流域面积在100平方公里以上的有3条。
黄河自西向东蜿蜒60多公里，京杭大运河、徒骇河等多条河流从市区穿过，南水北调的东线工程也从这里经过。
市区内有我国北方最大的城市湖泊——东昌湖。
湖、河水域面积达13平方公里，占城市建成区面积的1/3。
这种水资源优势在我国长江以北是绝无仅有的。
********城自古与水有缘，********城因古********河而得名。
********城有丰富的水文化，是一座黄河文化与运河文化共同孕育的城市，世世代代的********城人对水有着深厚的感情，可以说水是********城的灵魂。
同时，********城又是一座名符其实的水城,面积1平方公里、方方正正的古城，四周被水环抱，构成了“湖中有城，城中有湖，城湖一体”的独特城市格局和城市风貌。
********城已有2500多年的历史，全市现有文物古迹400余处，明代的光岳楼、清代的山陕会馆、三国时期的曹植墓、新石器时代的龙山文化遗址、景阳冈、明清时期的临清运河钞关等，均为国家重点文物保护单位。
《水浒传》、《金瓶梅》、《老残游记》等古典文学名著中描述的许多故事都发生在********城。
明清时期，借助于大运河的便利漕运，成为运河沿岸九大商埠之一，史称“富庶甲齐郡”、“江北一都会”，繁荣昌盛达400多年。
几经探索，********城把发展定位在建设卓越秀美的江北水城上，并在国家工商局注册了“江北水城”、“北方水城”、“北国水城”三个品牌。
通过广泛宣传、推介、举办“江北水城”文化旅游节和观光周活动等，扩大了“江北水城”的影响，提高了“江北水城”的知名度，打响了“江北水城”品牌。
今年我们又在国家工商局注册了“江北水城·
运河古都”城市品牌。
打造江北水城，就是确定城市统一的水位标高31.5米，将城区内的东昌湖、古运河、徒骇河等水系连通，达到“湖河相连，水水相通，城水相依”的效果。
在城市开发建设中，筑渠引水，挖土成湖，使城区内大的单位庭院和小区都有一片活水与湖、河相联，城市居民对水触手可及。
按照未来城市发展的规划，在城市南部新区，依托风光秀丽的徒骇河风景区，堆山，挖湖，广造园林，再造一个水城，构筑名符其实的江北水城。
按照“一湖、两河、一环、五线、十五点”的“江北水城”水系规划，我们突出营造靓点，着力建设水系，初步形成了水城框架。
********城已经成为一座集北方城市的大气和南方城市的秀气于一身的、独具特色的水城。
主要开发建设了东昌湖、古运河、徒骇河三大风景区。
东昌湖风景区规划面积21平方公里，其中东昌湖水域面积5平方公里，是江北水城的核心景区。
1999年以来，我们对东昌湖水域进行了大规模的环境整治和开发建设。
拆除了沿岸违章建筑和棚户区，整修湖岸，建设了占地107公顷的湖滨公园；
建设了颇具江南韵味的水城广场，以及龙广场、凤广场等五个广场；
建设了城市现代化的标致性建筑、目前国内最大的室内剧场——水城明珠剧场。
对散布在湖区的东南湖、玲珑湖、人防湖等水域进行了环境综合整治，建设了连接古城区、象征跨入21世纪、国内最大的石拱桥—东昌大桥等五座桥梁，实现了东昌湖与古运河的联通。
秀丽的东昌湖,碧波荡漾，风光旖旎，成为展示“江北水城”风采的重要窗口，被评为国家“AAAA”级风景名胜区。
古运河见证了********城昨日的辉煌，承载着新世纪********城人发展的希望和梦想。
几年来，我们连续对古运河实施了四期开发改造，整修河道，绿化两岸，新建改建了沿河道路，形成了“路依河走、水陆并行”的格局。
在运河上新建改建了26座风格各异的桥梁，建设了京杭运河沿岸城市中唯一的“中国运河文化博物馆”，开发了具有明清风格的仿古建筑群，形成了蜿蜒8公里的古运河风光带，古老的大运河正焕发出迷人的青春光彩。
徒骇河，过去是一条行洪河。
现在，我们在徒骇河上修建了长100米、高5米的单体橡胶坝，拦水蓄水。
实施了河道开挖、房屋拆迁、沿河绿化等工程，初步建成了占地1000多亩的徒骇河风景区。
在徒骇河上高标准建设了陈口路徒骇河桥和利民路徒骇河桥。
我们的目标是，把徒骇河风景区打造成世界滨水文化博览园、世界运河主题公园。
为了保证湖河源源不断的水源，我们投资建设了可蓄水800万立方米的谭庄水库，确保在黄河断流半年之内，水城无用水之虑。
同时，又营造了一个新的景区。
在大力推进景区开发建设的同时，积极推动单位庭院内部和住宅小区水景观建设，人民公园、********城大学、凤凰新城、水城华府等单位和小区都规划建设了水景观。
在学习借鉴兄弟城市成功经验的基础上，对城区主要排污河道青年渠、新水河进行改造，污水通过管道排放，河道内注入清水，昔日的“臭水沟”变成了今日靓丽的风景线。
抓建设，不忘保护。
实施了古城截污工程，在古城区周围敷设了排污管道，把古城区的全部污水通过管道由泵站输送到城市主排污管网，进入污水处理厂处理，避免古城区的污水流入东昌湖，保证了东昌湖的水质。
在市城区的影响和带动下，各县、市也都紧紧围绕水做文章，临清古运河、高唐鱼丘湖、东阿曹植公园、冠县马颊河、茌平茌中河、莘县徒骇河等项目都充分展示了水城特色，与主城区遥相辉映。
********城市委、市政府根据********城发展实际，作出了开发保护古城的重大决策。
按照“政府主导、市场运作、公众参与、社会监督”的原则，恢复和保护古城历史风貌。
按照规划着手改造和完善古城区基础设施，挖掘文化底蕴，有选择地恢复历史古迹，努力打造“水中古城”新品牌，力争用三到五年的时间，建成国家5A级风景名胜区，使古城成为山东乃至全国的旅游新亮点。
目前已经基本完成南城门和三个角楼建设，正在实施古城区四关街综合管沟等基础设施建设。
城市基础设施
紧紧抓住人民群众关注的热点和难点，集中力量实施了一大批民心工程、德政工程。
新建改建了一批城市道路，形成了快捷流畅的城区道路网络，人均拥有道路面积16.5平方米。
实施东阿引水城市供水工程，从45公里以外引来了岩溶水，改善了水质，确保供水安全，日供水能力达到13万吨。
实施集中供热工程，拔掉了300多根烟囱，集中供热面积达到656万平方米，集中供暖率达45%。
实施天然气工程，结束了********城人扛煤气罐、烧煤球炉的历史，燃气普及率达到96%以上。
建设了两座污水处理厂，日处理污水能力达10万吨，污水处理率达85%。
积极组织开展了创建园林城市活动，先后建设了一批大型绿化工程，公共绿地、广场、道路绿化、大环境绿化、单位庭院绿化、居住区绿化以及苗圃建设得以快速发展，城市绿化覆盖率达到38.2%,城市绿地率达到36.95%，人均公共绿地面积达到16.09平方米，形成了绿水相映的水城园林绿化特色。
城市建设带动了房地产业的快速发展，1998年以来，********城城区拆迁面积达600万平方米，8个城中村进行了整体搬迁安置。
房地产业成为********城市新的经济增长点，成为外商投资的热点。
一批规模较大、配套完善的住宅小区的建设，使居民的住房条件有了很大改善，人均住房面积达到26平方米。
未来发展规划
针对原有城市总体规划已经滞后城市建设发展的实际，从2001年着手城市总体规划的修编，历经多次讨论修改和补充完善，2004年4月得到省政府批复。
新的城市总体规划期限到2020年，确定********城市的城市性质是：
中国江北水城，以发展商贸、旅游为主的国家历史文化名城，城市的总体布局为“一城五区”：
即城市中心区、东郊开发区、南郊生态旅游区、西郊能源工业区、北郊商贸仓贮区。
人口规模达到80万。
城市的发展方向是以“东扩南展”为主，西、北适当完善。
“东扩”，即将开发区的面积由现在的40平方公里扩大到60平方公里；
“南展”，即将行政中心南移至湖南路以南。
站在新起点，********城市提出了今后城市建设的宏伟目标：
2009年，继续坚持“城建靓市”方针，坚持“四高”原则，以“两城一河”为重点，全市城市建设开发投资计划完成46亿元。
市城区将按照“江北水城.运河古都—生态********城”的城市定位，突出“水系、古韵和世界精品元素”三大特色，实施八大工程，打造城市精品。
一是古城区保护性开发。
加强古城基础设施建设，完成门楼、角楼和部门城墙工程，改造四关大街、沿街商铺，恢复部分历史古迹，努力打造“水中古城”新品牌。
二是运河四期完善工程。
重点做好河道开挖、衬砌和绿化,推进沿岸景观开发建设，进一步完善湖河水系。
三是接待中心工程。
按照五星级大酒店标准完成整体项目建设，提高旅游接待水平。
四是体育公园建设。
在完成比赛场馆的基础上，启动全民健身活动中心等后续工程。
五是火车站改造扩建工程。
主要是做好前期工作，争取年内开工建设。
六是生态绿化工程。
实施徒骇河截污、铃铛湖完善。
抓好湖河绿化完善和主次干道、广场绿化增量升级，推进立体绿化。
七是环境综合整治工程。
以商业街区为重点，对城市环境进行综合整治，改善市民生活居住环境。
八是公用事业建设工程。
重点抓好供热管网建设和改造、公共交通建设、管道燃气设施建设等项工程，
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