精品安徽利辛县综合购物中心项目现状市调分析报告页年前期策划方案Word文档下载推荐.docx
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利辛县辖23个乡镇、487个村居民委员会，7182个村民小组，耕地11.70万公顷，利辛县总面积1950平方千米。
总人口157.6万人（2010年末）。
利辛县地理位置重要，交通发达，铁路、公路、水运条件好。
现已形成公、铁、水综合运输网络，京（北京）九（九龙）铁路从县域西部边缘穿过，濉（濉溪）阜（阜阳）铁路从县境中部穿过并设有西潘楼火车站。
公路有南（南京）洛（洛阳）高速公路利辛段、和即将在建的济祁高速公路利辛县段，并在利辛设有出入口，省道S202、S224、S305、S308交汇于县境内。
内河航运有茨淮新河、西淝河，阜蒙河，利阚河等。
航空方面，距阜阳西关机场51公里，阜阳西关机场开通的航线有北京南苑机场、广州白云机场、上海虹桥机场，每天各一个航班，即将开通的有厦门高崎机场和温州永强机场。
进入2010年利辛县政府抢抓机遇先期，积极实施“西进北扩、南接东带”发展战略，扎实推进西部新城—滨河新区建设。
滨河新区，位于利辛县城西，毗邻阜蒙河与西淝河，占地面积19.5平方公里，规划总人口24万。
滨河新区建成后将成为利辛县的和谐新城、秀美新城、活力新城、宜居新城。
小结：
利辛县对外交通便捷，人口基数大，随着城镇化进程的加快市场需求量巨大。
滨河新区建设大幕的拉开，为城市建设提供了广阔的舞台。
综合实力
2011年全县生产总值95.20亿元，按可比价格计算，比上年增长12.1%。
其中，第一产业增加值32.28亿元，增长4.7%；
第二产业增加值23.76亿元，增长23.8%；
第三产业增加值39.16亿元，增长12.5%，三次产业比重为33.9:
25.0:
41.1,人均地区生产总值6046元（折合912美元）。
:
2011年地区生产总值：
单位：
万元指标全县生产总值第一产业第二产业工业建筑业第三产业交通运输、仓储和邮政业批发和零售业住宿和餐饮业金融业房地产业其他服务业绝对数951965322795237603144353932503915676167467000162251533464134167198比上年增长%12.14.723.828.417.712.53.117.918.913.12.517.4
固定资产投资：
2011年，全县固定资产投资完成404978万元，比上年增长53.4%。
其中：
城镇完成373078万元,比上年增长81.1%，农村完成31940万元,比上年下降14.8%。
在全县固定资产投资完成中,第一产业投资6231万元，增长14.6%，第二产业投资124112万元，下降3.4%，第三产业投资274635万元，增长150.6%。
房地产投资额完成118725万元，增长230.5%。
城市经济的快速发展，居民收入和消费能力的不断提升，为房地产业的发展提供市场基础；
房地产投资完成额增效显著，市场前景广阔。
注：
数据来源2011年利辛县统计公报；
利辛县县域经济发展强劲
近年来，利辛县通过实施工业强县战略，突出招商引资、项目建设和园区发展，较好地解决了工业短板的问题。
2012年1-5月份新签约项目61个，合同投资规模34.71亿元，其中一产类项目13个，总投资4.72亿元；
二产类项目28个，总投资12.02亿元；
三产类项目20个，总投资17.96亿元。
1-5月份共引进亿元以上项目7个，其中工业项目4个，完成亳州市下达年度目标任务的50.09%，超序时进度8.43个百分点。
目前利辛工业园由2006年的0.5平方公里扩展到目前近10平方公里，入园企业110家、投产70家，实现了从无到有、从小变大的质的飞跃。
同时，建设了9个乡镇工业功能区和7个农民工创业园。
五年来，累计引进项目807个，实际到位资金213.7亿元，年均增长32%；
新批外资企业16家，实际利用外资9436万美元，年均增长51%；
私营企业和个体工商户达2.3万户，注册资本金46.4亿元，非公经济增加值占生产总值比重由54.3%上升到59%。
一：
翰联时代广场，位于滨河新区前进路，淝河路交汇处，总建筑面积20万平米。
产品集豪宅，洋房，公寓，商业于一体的多元物业聚合体。
同时项目包括4万平米的纯商业配套。
其开发的另一个中大型项目金色兰亭时代广场销售。
目前项目销售住宅3300--3900，门面上下2层7600-12000。
二：
奥林清华，位于向阳路与淝河路交界处西北角，占地面积158亩，建筑面积近30万方，取得预售的有1-8幢，预售住宅总面积为85483.46平方米，共700套住宅。
目前推出的有3、4、7、8幢，销售均价大概在3900元/平米左右。
非住宅总面积为14788.56平方米，共41间商铺，上下两层。
销售价格在9800-12000元/平米，此项目在利辛目前为止算是一个高档住宅小区，销售均价偏高。
三：
欣城一品，鹏基房地产开发有限公司开发，项目位于利辛县城关镇前进路南侧、泰鑫路东侧、向阳路北侧。
占地面积42.77亩，建筑面积约78360平米，其中商铺约30000平米，住宅约43000平米，住宅中多层26幢，小高层6幢。
项目容积率2.56，绿化率30%，建筑密度52.61%。
一期21000平米商业、住宅房源基本售磬；
二期正在销售中。
营销方案：
1、全面执行农村户口购房减免32000元/套的政策并给予配套优惠。
2、根据付款方式不同，最高可优惠总房款的10%。
3向阳路商铺：
一次性付款优惠总房款的15%，银行按揭优惠总房款的12%。
4、推出部分特价房，一口价3198元每平米。
目前价格住宅3198-4200元/平米，4200主要集中在向阳路北侧沿街住房，其沿街铺面泰鑫路东侧11000左右，向阳路北侧15000左右，内街价格6500左右。
四：
祥源·
中央名城，由利辛祥源房地产开发公司开发，位于淝河路文州路，新县医院旁。
由两幢28F高层、19幢多层小高层组成。
总建面积100000平米，商业门面，南侧12000左右，北侧10000-12000，住宅价格2680-3800，项目包括临街商铺、集中商业、住宅等多重业态，毗邻新县委、新县医院，雄踞利辛新城之央。
五：
金龙国际商贸港，位于人民北路与永兴路交汇处，利辛龙腾置业有限公司开发的大型城市综合体，以商业为主体，配套住宅。
金龙国际商贸港是由香港金龙科技集团投资，利辛龙腾置业有限公司开发的大型城市综合体，以商业为主体，配套住宅。
项目规划总占地960亩，总投资22亿，项目分两期开发。
周边交通便利，紧临南洛高速入口。
位于利辛县人民路商圈北端，总建面积60万平米，其中金龙国际新城住宅30万方，有多层，小高层，高层组成，商业15%3年返祖销售，临街部分返租后价格在5600左右，内街返租后价格在4500左右，住宅部分价格3200-3600，目前商业及住宅销售情况一般。
六：
嘉和阳光城，由利辛县嘉和置业有限公司开发，总建筑面积10万㎡，楼间距21——23米，由多层、小高层、商业构成。
北依文州西路与新县政府办公楼、与六中仅一路之隔；
东靠双桥路，毗邻新县医院；
南临前进路，直通老城区；
西侧为中红丝沟，住宅基本售完，价格3300-3600，东街门面，面临人民医院西门，价格10000-12000左右，北侧文州路附近11000左右。
七：
丽景名都，位于向阳路与淝河路交叉口，由安徽元嘉置业有限公司开发，现在利辛县开发丽景名都、皖北商城共16万方，其中住宅部分由多层，小高层组成，总建面积6万平米，商业部分10万平米皖北商城，商业，住宅销售都比较好，住宅均价4000左右，较高，商业内街部分返祖销售1-3层连体6000左右，沿街商铺单层18000左右。
八：
江南名郡，由安徽一居置业有限公司开发，位于永兴路与和平路交叉口西南角，江南名郡占地6万方，共有8栋建筑，5幢11层小高层和3幢17层建筑。
目前销售住宅均价3600-4000，商铺临和平路，价格预计7500-10000元/平米
九：
金汇国际装饰城，由苏皖知名地产商——金汇置业斥资10亿兴建，项目占地进200亩，总建筑面积近20万㎡，集建材、家居、装饰、居住办公、餐饮、休闲娱乐等配套服务为一体，商业部分返祖销售3年21%，沿街部分返后6000-10000元/平米，内街部分返后4500-7000/平米，住宅公寓部分计3万平米，价格3200-3600元/平米
十：
学府明都书香苑，由安徽国强力房地产公司开发，位于淝河路南头东侧，总建面积近15万方，新一中对面，一二期为多层建筑，销售基本结束，销售均价3600左右，门面均价11000左右。
十一：
海韵•国际财富广场，项目位于利辛县老城区城北人民路与文州路交叉口，占地面积8亩，由宿州市城市建设综合开发有限公司开发，海韵•国际财富广场总占地4721.7平方米，由地上、地下两部分组成。
其中地上由1幢14层的大酒店、9+1的3幢住宅、3层商业组成，建筑面积分别为：
7471㎡、4630㎡、8838㎡。
地下为层高4.8米，建筑面积为2800平方米的地下室组成。
商业共分为地上3层，单层面积约2600平方米，为长方型形状，商业部分1楼价格18000-28000元/平米，已售完，在售2-3楼商铺均价10000元/平米，住宅均价3500左右。
十二：
皇家公馆，由皇家置业开发公司开发，位于长春路与人民路交叉口西北角人民路沿街，建筑面积20000平米，住宅均价3500，商铺单层价格在16000-20000元/平米。
十三：
名爵公馆，位于永兴路与建设路交叉口西南角，建筑面积近10万方，沿街门面8000-10000元/平米，住宅3300-3600元/平米。
十四：
新上海花苑，由亳州林翔置业有限公司开发，小区位于县政府西侧500米左右，东临创业路，西至科技路，南临文州大道。
小区总建筑面积为47924平方米，住宅总户数为435户，小区由8栋住宅，2栋商业楼围合而成。
除6#7#楼为12层的小高层外，其余均为多层。
1#~4#、10#为单层沿街铺面，9#楼一至四层为商业用房，住宅均价3500左右，商业门面单层价格12000左右。
十五：
强力“国际城”，开发商为安徽强力房地产开发有限公司投资；
代理公司为安徽华磊地产顾问有限公司，项目名称强力学府名都；
地址新建路银杏花园向西100米。
总建筑面积20万方。
面积85-135㎡；
以多层、小高层为主，多层均价3600|㎡，小高层均价3900|㎡；
住宅销售相比其他项目来讲略好。
十六：
利辛徽商大市场，是省“861计划”重点工程，利辛县重点招商引资项目，位于利辛县城主干道——文州路与光明路交口，总占地115亩，总规划建筑面积约10万平方米，项目计划总投资2.2亿元人民币，工程计划建设周期为6个月，现已建好，销售状况良好，预计10月份开业，现剩余部分铺面内街1-2层连体5000-6000元/平米，外街单层9000-18000元/平米，是一个集建材与农资农产品批发销售为一体的流通交易中心。
利辛县现售住宅类市调小结：
1：
从调研项目分析，短短一年半时间利辛房地产均价已从2010年初的2500元/平方米上升到现阶段的4000元/平方米左右，虽近期投放量较大，但无法抑制住房价上涨的凶猛势头，房价也已突破四千关口。
2：
就目前来讲利辛县房地产市场住宅类销售状况总体一般，价格区间在3300-4500|㎡左右。
但多数项目均价，均保持在3500|㎡左右。
3：
利辛县住宅销售统一政策，农民进城购房者政府补助32000元；
成交优惠幅度较大，部分楼盘一次性付款9折、按揭9.8折；
利辛县的高档项目人气较为冷清；
但中低档次商圈项目人气旺。
4：
商业部分，沿街铺面总体需求量较大，价格相对偏高，一二层连体的底商项目较多，次商圈价格一般在6000-12000元|㎡，位置略好的单层底商价格在18000-28000元|㎡，总体销售较好；
已购房客户分析：
利辛房地产市场大规模的开发始于2007年左右，时间不长。
从已购房客户分析当地的购房人群主要有3类：
1：
政府官员和一些收入比较高的公务员，这类人社会地位比较高，买房多是自住，用来改善居住条件，对小区的品质要求很高。
当地的商人和一些高收入员工，利辛当地没什么工业，从业人员主要集中在第三产业，如贸易、交通、餐饮、娱乐等产业，他们更注重小区的性价比。
3：
外地工作者，主要是在外地做生意的、在外地上班的（收入也不错），他们要么已经在自己所在城市已经购房，要么在大城市买不起房，但是家里人，如父母、妻儿还在利辛，这些人，也会有在利辛购房的意愿，他们大多领教了大城市高企的房价、以及房价的高涨，所以更看重房产的投资前景和利辛的发展潜力，而他们买房一般都是让家人居住或者出租。
客户商铺需求投资量级分析：
对几家售楼部市调时，通过对一些同行看底商商铺的客户在相互交谈中得知，我们就客户对利辛县普遍存在底商的一些临街商铺项目的投资量级、使用面积需求、位置及楼层需求、返租接受情况等方面分析如下：
投资量级：
受访客户的投资量级主要集中在30-80万左右，个别客户的投资量级达到80-120万；
能否接受返租：
客户对返租的认知程度不高，但客户易于引导，以转租为目的的投资客户可以通过投资理念的灌输引导其认可返租销售模式；
由于利辛县这方面还不成熟，以自营为目的的客户，对3年的返租期（市场培育期）抗性较大。
投资商铺的客户对面积的需求：
使用面积需求：
客户对面积的需求从20—150㎡不等，主要集中在15-20㎡、40-60㎡、100㎡左右；
用途：
老商户客户以自用经营为主，政府机关公职人员以自营或转租为主；
临街商铺小结：
整体市场竞争与机会并存；
目前利辛县商铺投资还处在原始阶段，整体还是临街底商铺面！
无购物中心、室内步行街的开发；
商业目前格局下竞争层次不高，外来商业巨无霸尚未进入，本地缺乏领航企业，行业瓶颈有待突破。
商业呈现“超市业领跑市场，百货业调整求变，主要商业街繁荣发展”的特征，同时也存在“超市业竞争激烈,但层次不高；
百货业多数卖场硬件设施、经营方式、经营理念落后而亟待调整；
主要商业街铺面布点分散、战线过长、中高低档商品混杂经营，须进行集聚化与档次提升的改造；
专业市场批发市场低价低质、形象不佳，需要升级换代等等问题和发展需求。
新形势的“MALL”商铺投资将备受亲睐。
利辛县商业市场现状调研分析
2011年利辛县消费品市场运行分析
2011年，利辛县国民经济稳定增长，收入水平不断增加，消费环境日趋改善，城乡居民消费需求呈现出强劲增长的势头,加之物价上涨对消费品市场的拉动作用,县消费品市场持续走高。
全年实现社会消费品零售总额为363593.9万元，同比增长20.1％，增幅居全市第一。
1、消费品市场运行特点
1、零售额增幅逐步攀升。
全年城乡消费品市场继续保持了快速发展势头。
全年城镇消费品零售额225593.7万元，同比增长19.7%。
农村居民收入的不断提高，新农村建设步伐的加快，城镇居民消费升级的示范作用，引导并带动了农村居民消费发展。
全年农村消费品零售额138000.2万元，增长20.4%。
2、批零贸易业引领消费品市场。
全年批发零售业实现消费品零售额326696.7万元，同比增长19.3%。
批发零售业实现消费品零售额所占整个消费品零售总额的比重为89.9%，成为利辛县消费品市场的主体。
3、淡旺季市场变化明显。
全年各月份的零售额数据，淡旺季数据明显。
五、十月份，时逢五一、十一、中秋节三个黄金节，居民休闲时间充足，购物欲望增强。
各商家纷纷抓住有利时机，举办形式多样的促销活动，消费品市场繁荣兴旺。
传统节日的喜庆消费以及旅游休闲消费，拉动了零售市场销售的快速增长，吃、穿、住、用商品全面旺销。
4、住宿餐饮消费快速发展。
当前，居民消费观念不断转变，饮食文化不断发展进步，城乡居民休闲娱乐消费日益兴起，拉动了消费群体的增加，刺激了居民消费，为餐饮市场带来了巨大商机。
特别是节假日，各种婚庆、家宴等节日餐饮消费浪潮一浪高过一浪，县城节日难定餐的现象已相当普遍。
另外，工作和生活节奏的不断加快，活跃和促进了快餐业的发展。
餐饮业优化了结构，提高了服务水平，使其成为消费市场发展的又一动力。
全年我县住宿和餐饮业实现零售额36897.2万元，同比增长25.8%。
二、拉动消费品市场运行的有利因素
1、全县经济持续快速发展，为消费品市场的活跃奠定了基础。
2011年利辛县国民经济增长势头良好，运行质量提高。
截至2011年12月底，全县累计销售补贴家电下乡产品25749台（辆），实现销售收入4787万元，累计发放家电、汽车、摩托车下乡补贴资金633万元。
2011年全县实现现价生产总值86.01亿元，增长12%，经济发展后劲明显增强，产业结构调整成效显著，居民生活条件明显改善，有力地推动了消费品市场稳步增长。
2、城乡居民收入持续增加，成为消费快速增加的动力和支撑。
一是我县认真贯彻落实中央省市各项惠农政策，全面加快新农村建设步伐，不断提高新农村建设水平，切实提高农民生产积极性和生活水平，有力地促进了农村经济的发展和农民收入的增加。
全年农民人均纯收入达到2941元，同比增长12.5%。
二是受2009年补发工资和2010年教师绩效工资兑现的影响，今年在岗职工平均工资增长继续增加。
全县在岗职工平均工资21154元，比上年增长14.9%。
三是国家各项支农、支医、惠农政策和城乡社会保障措施落实到位，低收入群体收入得到有效增加，消费欲望得到释放，居民需求消费有所扩大。
城乡居民医疗保险制度覆盖面扩大，无疑又使弱势群体增加生活期望，使居民对预期消费储备有所放缓,一定程度上增强了城乡居民的即期消费能力。
3、市场结构不断优化，促进消费持续增长。
近几年来，全县城镇建设步伐加快，县城框架不断拉大，限额以上单位不断增加，繁荣了县城批零贸易市场，使之更加合理化、专业化，消费品种不断增多，消费环境不断改善，消费档次不断提高，有力推动了批零贸易业零售额的快速增长。
4、消费升级是动力。
随着居民收入的增长，人们手持现金增多，消费观念也随之改变，外出就餐、休闲频率增加，消费档次提升，与此同时，信贷环境的不断改善，激发了人们消费现念的改变，有相当一部分人由原来的先积累后消费的保守理念转化为先消费后偿还的提前消费理念。
消费档次的提升和消费理念的改变，对消费品市场的健康发展发挥了积极的作用。
三、影响消费品市场运行的不利因素和存在的问题
1、价格不断上涨，增加居民即期消费的压力。
今年以来，以食品为主的各类商品价格持续高位运行，主要有牛肉、食用油、蔬菜、液化气、煤炭等商品价格普遍上涨，居民必须花更多的钱才能满足基本生活需要，但不同收入阶层的人群对该类商品的价格敏感度差异较大，对低收入消费群体有一定的压力，加重了他们生活消费负担，使他们为了保持收支平衡而被迫减少消费的商品数量，影响生活质量。
阻碍了城乡居民扩大即期消费能力，特别对低收入群体影响较大。
2、利辛县批发零售业总体经营规模偏小。
当前，县消费品市场特别是农村市场仍然以个体为主，经营分散，零售企业对外扩张较慢，辐射能力仍然较低，缺乏规模效应和市场竞争能力。
全县大多个体私营企业的资本结构仍以家族资本为主，实行家长式的管理，难以建立现代企业制度，也难以建立完整的社会信誉，从而影响有效的融资和资本扩张，并最终影响企业的资本运营效果和经营规模，限制了企业的优化升级。
3、城乡居民增支预期造成消费减少。
近年来，居民在住房、教育、医疗等方面的支出持续增长。
尤其房价近两年增长较快，居民购房成本大大增加，很多家庭成为银行的“负债人”，每月定期还款抑制了居民其他方面的消费。
4、农村商业服务体系还不够健全。
农村市场网点布局不够合理，基础设施仍然落后，社会保障机制仍不健全等，都制约着农村居民的消费。
5、外出打工人员逐年增多，消费出现了大量转移。
我县是国家级扶贫开发重点县，农村消费品市场虽然人口居多，但由于有40多万外出打工人口，这部分人消费在外，影响了当地的总体消费。
利辛县核心商业圈业态分布及租赁现状
人民路
人民路业态分布
市调数据显示：
人民路（文州路-滨河路段）其中以中段为代表，该段东西两侧沿街铺面共有街铺约238家，其中服装、手机通讯类和银楼等构成人民路的主要经营业态，经营商户分别为：
48家、29家、12家，分别占总经营商户的20.16%、12.18%和5.04%；
经营装饰材料、五金建材的商户达到29家，占总经营商户的12.18%。
小商超及其它杂项50.44%。
男女服装经营代表品牌有：
圣迪奥、金利来、海澜之家等；
皮具代表品牌有：
红蜻蜓、意尔康等；
运动休闲系列品牌有安踏、李宁、阿迪、耐克等；
餐饮经营品牌有华莱士炸鸡汉堡、德克士等，黄金珠宝代表品牌有：
上海老庙、老凤祥、明牌、周大福等。
眼镜专卖代表品牌有：
吴良材、亨得利；
其它以纯中餐以中小型本地饭店形式出现，无代表品牌。
小商品便利店占比较大。
人民路沿线街铺面积,单间主要分布在15㎡—45㎡之间，租金从25—150元/月*㎡不等。
租金状况分为三个部分，人民中路在80—150元/月*㎡之间；
人民北路约为40—120元/月*㎡左右；
人民南路的租金在35—95元/月*㎡之间。
附图（人民路街区实貌）
向阳路
向阳路业态分布
向阳路（青年路-建设中路）段，以品牌服饰专卖、美容美发、小型餐饮等业态为主，分别占总经营商户的32.58%、18.95%、12.63%、医院、学校等公共配套设施共35.84%；
具体包括女装、运动休闲、品牌男装、化妆品、眼镜店、药房等业态，其中休闲运动占总经营商户的75%以上，以中高档服装为主，代表品牌有美特斯邦威、ANTA、阿迪、耐克、鸿星尔克、李宁等，男装有海澜之家、九牧王、柒牌等；
化妆品代表品牌有：
雅芳、美宝莲；
餐饮代表品牌有UES复合式休闲连锁品牌。
附图（向阳路街区实貌）
租金业态占比
业态
服装
家用电器手机
餐饮
商场
其它配套
比例
32.58%
18.95%
12.63%
19.84%
16%
面积划分
20㎡以下12%；
40—60㎡约55%；
60—80㎡约10%；
100㎡以上约23%
租金
租金从60元/㎡/
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