房地产开发经营与管理精讲班第14讲讲义Word文件下载.docx
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在项目的实施过程中，由于多方面情况的变更（如客户对户型布置提出了与原设计方案不同的要求），经常出现工程量变化、－施工进度变化，以及开发商与承包商在执行合同中的争执等问题。
工程变更所引起的工程量的变化和承包商的索赔等，都有可能使项目建设成本支出超出原来的预算成本。
因此，要尽可能减少和控制工程变更的数量。
（二）控制工程成本的做法和手段
1．强化“成本”意识，加强全面管理
成本控制涉及项目建设中各部门甚至每一个工作人员，强化“成本”意识，协调各部门共同参加成本控制工作，这是最基本的做法。
计划部门应事先听取现场管理人员的建议，制定切实可行的成本计划。
在成本计划实施中，应时刻注意施工管理人员的反馈，以便在需要时进行修改或调整。
2．确定成本控制的对象
工程成本中有些费用所占比例大，是主要费用，有些所占比例小，是次要费用。
有些费用是变动费用，有些则是固定费用。
在制定成本控制计划之前，要详细分析成本组成，分清主要费用与次要费用、变动费用与固定费用。
成本控制的主要对象是主要费用中的变动费用。
当然，工程成本中的主要费用与次要费用、固定费用与变动费用都是相对而言的，其划分标准视工程规模和项目性质而定。
3．完善成本控制制度
完好的计划应当由完善的制度来保证实施。
成本管理人员应当首先编制一系列标准的报表，规定报表的填报内容与方法。
例如，每日各项材料的消耗表、用工记录（派工单）、机械使用台班与动力消耗情况记录等。
另外，还应规定涉及成本控制的各级管理人员的职责，明确成本控制人员与现场管理人员的合作关系和具体职责划分。
现场管理人员要积累原始资料和填报各类报表，由成本控制人员整理、计算、分析并定期编写成本控制分析报告。
图3-3给出了项目管理人员通常要准备的现金流分析图的示例。
通过类似图表，开发商就能跟踪项目费用支出的情况，及时更新、调整其开发项目评估报告。
4．制定有效的奖励措施
成本控制的奖励措施对调动各级各类人员降低成本的积极性非常有益。
除物质奖励和精神奖励外，为有突出贡献的人员提供专业进修、职级晋升和国内外考察机会等，也是非常有效的方法。
四、合同管理
随着中国建筑市场的日趋完善和逐渐与国际惯例接轨，合同管理在现代建筑工程项目管理中的地位越来越重要，已经成为与质量控制、进度控制、成本控制和信息管理等并列的一大管理职能。
（一）合同管理的作用
（1）确定了工程实施和工程管理的工期、质量、价格等主要目标，是合同双方在工程中进行各种经济活动的依据；
（2）规定了合同双方在合同实施过程中的经济责任、利益和权利，是调节合同双方责权利关系的主要手段；
（3）履行合同、按合同办事，是工程过程中双方的最高行为准则，合法合同一经签署，则成为法律文件，具有法律约束力；
（4）一个项目的合同体系决定了该项目的管理机制，开发商通过合同分解或委托项目任务，实施对项目的控制；
（5）是合同双方在工程实施过程中解决争执的依据。
（二）房地产开发项目的主要合同关系
（1）开发商的主要合同关系：
开发商为了顺利地组织实施其所承担的开发项目，需要在开发过程中签署一系列的合同，这些合同通常包括：
土地使用权出让或转让合同、勘察设计合同、融资合同、咨询合同、工程施工合同、采购合同、销售合同、联合开发或房地产转让合同等。
9．开发商的主要合同关系通常包括（ ）等。
（2005年试题）
A．保险合同
B．分包合同
C．销售合同
D．勘察设计合同
E．加工合同
答案：
CD
（2）承包商的主要合同关系：
承包商是工程施工的具体实施者，是工程承包（或施工）合同的执行者。
由于承包商不可能、也不需要必备履行工程承包合同的所有能力，因此其通常将许多专业工作委托出去，从而形成了以承包商为核心的复杂合同关系。
承包商的主要合同关系包括：
工程承包合同、分包合同、供应（采购）合同、运输合同、加工合同、租赁合同、劳务供应合同、保险合同、融资合同、联合承包合同等。
（三）合同管理的主要工作内容
建设工程合同管理工作，包括建设工程合同的总体策划、投标招标阶段的合同管理、合同分析与解释及合同实施过程中的控制。
（1）建设工程合同总体策划阶段，开发商和承包商要慎重研究确定影响整个工程及整个合同实施的根本性、方向性重大问题，确定工程范围、承包方式、合同种类、合同形式与条件、合同重要条款、合同签订与实施过程中可能遇到的重大问题，以及相关合同在内容、时间、组织及技术等方面的协调等。
（2）由于投标招标是合同的形成阶段，对合同的整个生命周期有根本性的影响，通过对招标文件、合同风险、投标文件等的分析和合同审查，明确合同签订前应注意的问题，就成为投标招标阶段合同管理的主要任务。
（3）合同分析是合同执行的计划，要通过合同分析具体落实合同执行战略，同时，还要通过合同分析与解释，使每一个项目管理的参与者，都明确自己在整个合同实施过程中的位置、角色及与相关内外部人员的关系，客观、准确、全面地念好“合同经”。
（4）合同实施过程中的控制是立足于现场的合同管理，其主要工作包括合同实施监督、合同跟踪、合同诊断和合同措施的决策等。
建立合同实施保证体系、完善合同变更管理和合同资料的文档管理，是搞好合同实施控制的关键。
五、安全管理
安全问题是影响工程建设进度、质量和成本的重要方面；
加强安全管理，对提高开发项目的总体经济效益和社会效益有着重要的意义。
工程建设中安全管理的原则是安全第一、预防为主。
在规划设计阶段，要求工程设计符合国家制定的建筑安全规程和技术规范，保证工程的安全性能。
在施工阶段，要求承包商在编制施工组织设计时，应根据建筑工程的特点制定相应的安全技术措施；
对专业性较强的项目，应当编制专项安全施工组织设计，并采取安全技术措施。
为了达到安全生产的目的，要求承包商在施工现场采取维护安全、防范危险、预防火灾等措施；
有条件的，应当对施工现场实行封闭管理。
施工现场对毗邻的建筑物、构筑物和特殊作业环境可能造成损害的，建筑施工企业应当采取安全防护措施。
承包商还应当遵守有关环境保护和安全生产的法律、法规的规定，采取控制和处理施工现场的各种粉尘、废气、废水、固体废物以及噪声、振动对环境的污染和危害的措施。
开发商应按照国家有关规定办理申请批准手续的可能情况包括：
①需临时占用规划批准范围以外场地，②可能损坏道路、管线、电力、邮电通信等公共设施，③需要临时停水、停电、中断道路交通，④需要进行爆破作业等。
施工现场的安全由建筑施工企业负责。
实行施工总承包的，由总承包单位负责。
分包单位向总承包单位负责，服从总承包单位对施工现场的安全生产管理。
10．实行施工总承包的房地产开发项目，施工现场的安全应由（ ）负责。
（2007年试题）
A．开发商
B．监理单位
C．分包单位
D．总承包单位
D
开发商或其委托的监理工程师应监督承包商建立安全教育培训制度，对危及生命安全和人身健康的行为有权提出批评、检举和控告。
开发商与承包商还要认真协调安排工程安全保险事宜，按双方约定承担支付保险费的义务。
六、竣工验收
项目的竣工验收是建设过程的最后一个程序，是全面检验设计和施工质量，考核工程造价的重要环节。
通过竣工验收，质量合格的建筑物即可投入使用，出售或出租给客户，令房地产开发商回收投资。
对于预售或预租的项目，通过投入使用，开发商就此可以得到预付款外的款项。
因此，房地产开发商对于确已符合竣工验收条件的项目，都应按有关规定和国家质量标准，及时进行竣工验收。
对竣工的项目和单项工程，应尽量建成一个验收一个，并抓紧投入经营和交付使用，使之尽快发挥经济效益。
（一）竣工验收的要求
当项目完工并具备竣工验收条件后，由承包商按国家工程竣工验收有关规定，向开发商提供完整竣工资料及竣工验收报告，并提出竣工验收申请。
之后，开发商负责组织有关单位进行验收，并在验收后给予认可或提出修改意见。
承包商按要求修改，并承担由自身原因造成修改的费用。
11．房地产开发项目完工并具备竣工验收条件后，负责组织有关单位进行验收的单位是（ ）。
（2002年试题）
B．承包商
C．监理单位
D．相关的政府部门
A
在正式办理竣工验收之前，开发商为了做好充分准备，需要进行初步检查。
初步检查是指在单项工程或整个项目即将竣工或完全竣工之后，由开发商自己组织统一检查工程的质量情况、隐蔽工程验收资料、关键部位施工记录、按图施工情况及有无漏项等。
根据初步检查情况，由项目的监理工程师列出需要修补的质量缺陷“清单”，这时承包商应切实落实修复这些缺陷，以便通过最终的正式验收。
进行初步检查对加快扫尾工程，提高工程质量和配套水平，加强工程技术管理，促进竣工和完善验收都有好处。
（二）竣工验收的依据
项目或单项工程，其竣工验收的依据是：
经过审批的项目建议书、年度开工计划、施工图纸和说明文件、施工过程中的设计变更文件、现行施工技术规程、施工验收规范、质量检验评定标准，以及合同中有关竣工验收的条款。
工程建设规模、工程建筑面积、结构形式、建筑装饰、设备安装等应与各种批准文件、施工图纸、标准保持一致。
（三）竣工验收的工作程序
项目竣工验收的工作程序一般分为三个阶段。
1．单项工程竣工验收
在开发小区总体建设项目中，一个单项工程完工后，根据承包商的竣工报告，开发商首先进行检查，并组织施工单位（承包商）和设计单位整理有关施工技术资料（如隐蔽工程验收单，分部分项工程施工验收资料和质量评定结果，设计变更通知单，施工记录、标高、定位、沉陷测量资料等）和竣工图纸。
然后，由房地产开发商组织承包商、设计单位、客户（使用方）、质量监督部门，正式进行竣工验收，开具竣工证书。
2．综合验收
综合验收是指开发项目按规划、设计要求全部建设完成，并符合施工验收标准后，即应按规定要求组织综合验收。
验收准备工作，以开发商为主，组织设计单位、承包商、客户、质量监督部门进行初验，然后邀请有关城市建设管理部门，如建委、发展改革委、建设银行、人防、环保、消防、开发办公室、规划局等，参加正式综合验收，签发验收报告。
综合验收中的规划验收，是竣工项目投入使用前的关键环节。
申请规划验收时，开发商应提供建设工程竣工图（包括：
图纸目录、无障碍设施设计说明、设计总平面图、各层平面图、剖面图、各向立面图、各主要部位平面图、基础平面图、基础剖面图）、由具有相应测绘资质登记的测绘单位编制的《建设工程竣工测量成果报告书》和《建设工程规划许可证》附件及附图复印件。
城乡规划主管部门将审查建设项目的平面位置、层数、高度、外轮廓线、立面、建筑规模、使用性质等是否符合《建设工程规划许可证》的许可内容，审查项目用地范围内和代征地范围内应当拆除的建筑物、构筑物及其他设施的拆除情况、绿化用地的腾退情况、单体配套设施的建设情况，要求居住区（含居住小区、居住组团）的配套设施和环境建设与住宅建设同步完成，未能同步完成的则对相应的住宅部分不予进行规划验收。
3．竣工验收备案
开发商应当自工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。
办理工程竣工验收备案应提交的文件包括：
（1）工程竣工验收备案表。
（2）工程竣工验收报告。
竣工验收报告应当包括工程报建日期，施工许可证号，施工图设计文件审查意见，勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件及验收人员签署的竣工验收原始文件，市政基础设施的有关质量检测和功能性试验资料以及备案机关认为需要提供的有关资料。
（3）法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件。
（4）施工单位签署的工程质量保修书。
（5）法规、规章规定必须提供的其他文件。
商品住宅还应当提交《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。
在组织竣工验收时，应对工程质量的好坏进行全面鉴定。
工程主要部分或关键部位若不符合质量要求会直接影响使用和工程寿命，应进行返修和加固，然后再进行质量评定。
工程未经竣工验收或竣工验收未通过的，开发商不得使用、不得办理客户入住手续。
（四）竣工结算
竣工结算是反映项目实际造价的技术经济文件，是开发商进行经济核算的重要依据。
工程竣工验收报告经开发商认可后，承包商应向开发商递交竣工结算报告及完整的结算资料，双方按照协议书约定的合同价款及专用条款约定的合同价款调整内容，进行工程竣工结算。
开发商收到承包商递交的竣工结算报告及结算资料后，通常要在1个月内予以核实，给予确认或者提出修改意见。
开发商确认竣工结算报告后，应及时通知经办银行向承包商支付工程竣工结算价款。
承包商收到竣工结算价款后，通常应在半个月内将竣工工程交付开发商。
12．承包商收到竣工结算价款后，通常应在（ ）内将竣工工程交付给开发商。
A．半个月
B．一个月
C．一个半月
D．二个月
（五）编制竣工档案
技术资料和竣工图是项目的重要技术管理成果，是使用单位安排生产经营、住户适应生活的需要。
物业管理公司依据竣工图纸和技术资料进行管理和进一步改建、扩建。
因此，项目竣工后，要认真组织技术资料的整理和竣工图的绘制工作，编制完整的竣工档案，并按规定分别移交给房屋产权所有者和城市档案馆。
1．技术资料的内容
（1）前期工作资料
项目的可行性研究报告、项目建议书及批准文件、勘察资料、规划文件、设计文件及其变更资料，地下管线埋设的实际坐标、标高资料，征地拆迁报告及核准图纸、原状录相或照片资料、征地与拆迁安置的各种许可证和协议书，施工合同、各种建设事宜的请示报告和批复文件等。
（2）土建资料
开工报告、建（构）筑物及主要设备基础的轴线定位、水准测量及复核记录、砂浆和混凝土试块的试验报告，原材料检验证明、预制构件、加工件和各种钢筋的出厂合格证和实验室检查合格证，地基基础施工验收记录、隐蔽工程验收记录，分部分项工程施工验收记录、设计变更通知单、工程质量事故报告及处理结果，施工期间建筑物或构筑物沉降观测资料，竣工报告及竣工验收报告。
（3）安装方面的资料
设备安装记录，设备、材料的验收合格证，管道安装、试漏、试压的质量检查记录，管道和设备的焊接记录，阀门、安全阀试压记录，电气、仪表检验及电机绝缘、干燥等检查记录，照明、动力、电讯线路检查记录，工程质量事故报告和处理结果，隐蔽工程验收单，设计变更及工程资料，竣工验收单等。
2．绘制竣工图
项目的竣工图是真实地记录各种地下、地上建筑物、构筑物等详细情况的技术文件，是对工程进行验收、维护、改建、扩建的依据。
因此开发商应组织、协助和督促承包商和设计单位，认真负责地把竣工图编制工作做好。
竣工图必须准确、完整。
如果发现绘制不准或遗漏时，应采取措施修改和补齐。
技术资料齐全，竣工图准确、完整，符合归档条件，这是工程竣工验收的条件之一。
在竣工验收之前不能完成的，应在验收后双方商定期限内补齐。
绘制竣工图的做法如下：
（1）按施工图施工而无任何变动，则可在施工图上加盖“竣工图”标志后，直接作为竣工图。
（2）结构形式改变、建筑平面改变、项目改变以及其他重大改变，不宜在原施工图上修改、补充，要重新绘制竣工图。
（3）基础、地下构筑物、管线、结构、人防工程等，以及设备安装等隐蔽部位，都要绘制竣工图纸。
（4）竣工图一定要与实际情况相符，要保证图纸质量，做到规格统一、图面整洁、字迹清楚，一经施工技术负责人签认，不得任意涂改。
第五节 租售阶段
当建设阶段结束后，开发商除了要办理竣工验收和政府批准入住的手续外，往往要看预计的开发成本是否被突破，实际工期较计划工期是否有拖延。
但开发商此时更为关注的是：
在原先预测的期间内能否以预计的价格或租金水平为项目找到买家或使用者。
在很多情况下，开发商为了分散投资风险，减轻债务融资的压力，在项目建设前或建设中就通过预售或预租的形式落实了买家或使用者；
但在有些情况下，开发商也有可能在项目完工或接近完工时才开始租售工作。
一、选择物业租售形式
成功的房地产租售过程一般包括三个阶段，一是为使潜在的购买者或租户了解物业状况而进行的宣传、沟通阶段；
二是就有关价格或租金及合同条件而进行的谈判阶段；
三是双方协商一致后的签约阶段。
从房地产市场营销的具体方式来看，主要分为开发商自行租售和委托房地产经纪机构租售两种。
（一）开发商自行租售
由于委托房地产经纪机构租售要支付相当于售价0．5%～3%的佣金，所以有时开发商愿意自行租售。
一般在下述情况下开发商愿采取这样的营销方式。
（1）大型房地产开发公司，他们往往有自己专门的市场营销队伍和世界或地区性的销售网络，他们提供的自我服务有时比委托房地产经纪机构更为有效。
（2）在房地产市场高涨、市场供应短缺时，所开发的项目很受使用者和投资置业人士欢迎，开发商预计项目竣工后很快便能租售出去。
（3）当开发商所开发的项目已有较明确，甚至是固定的销售对象时，也无需再委托经纪机构。
例如，开发项目在开发前就预租（售）给某一业主，甚至是由业主先预付部分或全部的建设费用时，开发商就没有必要寻求经纪机构的帮助了。
（二）委托房地产经纪机构租售
房地产经纪机构是从事购买或销售房地产或二者兼备的洽商工作，但不取得房地产所有权的商业单位。
其主要职能在于促成房地产的交易，借此赚取佣金作为报酬。
一般来说，经纪机构负责开发项目的市场宣传和租售业务。
但为什么要委托经纪机构、委托什么类型的经纪机构、委托经纪机构的原则是什么呢？
一般要针对具体情况进行分析。
尽管有些开发商也有自己的销售队伍，但他们往往还要借助于经纪机构的帮助，利用其所拥有的某些优势。
因为经纪机构有熟悉市场情况、具备丰富的租售知识和经验的专业人员，他们对所擅长的市场领域有充分的认识，对市场当前和未来的供求关系非常熟悉，或就某类物业的销售有专门的知识和经验，是房地产买卖双方都愿意光顾的地方。
1．房地产经纪机构的作用
传统的房地产经纪机构留给人们的印象是，通过传递信息、居间介绍，待交易成功后收取佣金。
然而，现代的经纪机构则是一个全新的概念，已经从单纯的协助推销逐渐发展为参与开发项目市场营销工作的全过程，其所提供的服务具有很高的专业技术含量。
经纪机构的作用主要体现在下列方面：
（1）通过市场调查，了解潜在的市场需求，准确地预测消费者行为、偏好、潮流与品味，协助开发商或业主进行准确的市场定位。
（2）通过广告等市场宣传活动，对潜在的投资置业人士进行有效的引导。
（3）从项目的前期策划到项目租售完毕，参与整个开发过程，协助开发商最终实现投资收益目标。
（4）按照置业人士提出的有关要求（位置、价格、面积大小、建筑特点等），帮助其选择合适的物业，并为其提供完善的购楼手续服务。
（5）帮助买卖双方进行有关的融资安排。
例如：
有一信誉良好的机构有物业的使用需求但没有足够的资金购买，有一基金组织想投资房地产但找不到理想的投资项目，又有一公司想通过出售所拥有的物业以解决财务困难，在这种情况下，经纪机构就能通过其掌握的信息，做出有关安排，使有关三方均能达到自己的目的。
（6）提高市场运行效率。
因为很少有集中、固定的房地产市场，房地产又是一种特殊的商品，常常需要经纪机构的服务来寻找买卖双方，使潜在的买家和卖家均能迅速地完成交易，从而提高了房地产市场运行的效率。
2．房地产经纪机构的代理形式
房地产经纪机构的代理形式通常在委托代理合同上有具体的规定。
代理形式主要有以下几种分类方式：
（1）联合代理与独家代理
对于功能复杂的大型综合性房地产开发项目或物业，开发商经常委托联合代理，即由两家或两家以上的经纪机构共同承担项目的物业代理工作。
经纪机构之间有分工，也有合作，通过联合代理合约，规定各经纪机构的职责范围和佣金分配方式。
对一些功能较为单一的房地产开发项目或物业，或者对于综合性项目中的某种特定用途的物业，开发商常委托某一家拥有销售此类物业经验的经纪机构负责其物业代理工作，称为独家代理。
当然，某些大型机构亦可能独家代理综合性房地产开发项目或物业。
（2）买方代理、卖方代理和双重代理
依代理委托方的不同，代理形式还可以分为买方代理、卖方代理和双重代理。
对于前两种情况，经纪机构只能从买方或卖方单方面收取佣金；
对于第三种情况，经纪机构可以同时向买卖双方收取佣金，但佣金总额一般不能高于前两种代理形式，而且双重代理的身份应向有关各方事先声明。
（3）首席代理和分代理
对于大型综合性房地产开发项目或物业，开发商或业主也可以委托一家经纪机构作为项目的首席代理，全面负责项目的代理工作。
、总代理再去委托分代理，负责物业某些部分的代理工作。
有时，分代理的委托还必须得到开发商或业主的同意。
特殊情况下，开发商或业主还可以直接委托分代理，此时，经纪机构的佣金按照各经纪机构所承担的责任大小来分配。
不论是采用哪种代理或代理组合，很重要的一点是在开发项目前期就尽快确定下来，以便使经纪机构能就项目发展的规划、设计和评估有所贡献。
经纪机构可能会依市场情况对项目的开发建设提供一些专业意见，使物业的设计和功能尽可能满足未来入住者的要求；
经纪机构也可能会就开发项目预期可能获得的租金、售价水平，当地竞争性发展项目情况以及最有利的租售时间等给开发商提供参考意见。
此外，通过让经纪机构从一开始就参加整个开发队伍的工作，能使其，熟悉未来要推销的物业，因为倘若经纪机构不能为潜在的买家或租户提供有关物业的详细情况，则十分不利于他们开展推销工作。
（三）选择房地产经纪机构应注意的问题
1．充分了解房地产经纪机构及其经纪人员的业务素质
由于房地产交易涉及到的资金量巨大，所以无论对开发商或业主来说，还是对投资置业者来说，都是须慎重对待的大事。
能否做到公平交易，切实保障参与交易过程各方的利益，经纪机构起着非常重要的作用。
因此，在选择经纪机构时，首先要考察经纪机构及其经纪人员是否有良好的职业道德，其中包括经纪机构是否只代表委托方的利益，能否为委托方保密，工作过程中是否具有客观、真实、真诚的作风，在物业交易过程中除佣金外是否没有其他利益。
2．了解房地产经纪机构可投入市场营销工作的资源
很显然，地方性的经纪机构由于其人员、经验和销售网络的限制，一般没有能力代理大型综合性房地产开发项目的市场销售工作。
但大型经纪机构也未必就能代理所有的大型项目。
例如，某国际性经纪机构曾一度同时代理着北京近30个大中型房地产项目，其中有些同类型项目处于同一地段，结果代理费比例高的项目销售十分火爆，而代理费比例低的项目成交寥寥无几。
究其原因，就是该经纪机构在有意的以低佣金
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