资产评估计算题文档格式.docx
《资产评估计算题文档格式.docx》由会员分享,可在线阅读,更多相关《资产评估计算题文档格式.docx(12页珍藏版)》请在冰点文库上搜索。
②被评估设备的月人工成本比同类设备节约1000元;
③被评估设备所在企业的正常投资报酬率为10%,规模效益指数为0.7,该企业为正常纳税企业;
④经过了解,得知该设备在评估使用期间因技术改造等原因,其实际利用率为正常利用率的60%,经过评估人员鉴定分析认为,被评估设备尚可使用6年,预计评估基准日后其利用率可以达到设计标准的80%。
根据上述条件估算该设备的有关技术经济参数和评估价值。
120%÷
105%+10×
115%=124.72(万元)
加权投资年限=4×
114.29÷
124.72+1×
10.43÷
124.72=3.75年
实体性贬值率=3.75÷
(3.75+6)=38.46%
实体性贬值率=124.72×
38.46%=47.97(万元)
5)估算功能性贬值
第一步,计算被评估设备的年超额运营成本
1000×
12=12000(元)
第二步,计算被评估设备的年净超额运营成本
4.3553=35016.61(元)=3.5万元
6)估算经济性贬值率
经济性贬值率=[1-(60%÷
80%)X]×
100%
=[1-(60%÷
80%)0.7]×
=18.24%
7)估算经济性贬值
经济性贬值=(重置成本-实体性贬值-功能性贬值)×
经济性贬值率
=(124.72-47.97-3.5)×
18.24%
=13.36(万元)
8)求资产价值
待评估资产的价值=重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值
=124.72-47.97-3.5-13.36=59.89(万元)
3.评估对象为某机器设备生产企业的一条国产Ⅰ型机组,该机组于1996年5月20日购置并投入使用,其设计生产能力为年产a产品10万件账面原值为150万元,现评估人员需要评估该机组于2001年5月20日的价值。
评估人员经过调查得到以下有关经济技术数据资料:
①从1996年5月至2001年5月,该类设备的环比价格指数1997年为102%,1998年为101%,1999年为99%,2000年为100%,2001年为102%;
②Ⅰ型机组在2001年的出厂价格为100万元,运杂费、安装调试费大约占购置价格的25%;
③被评估机组从使用到评估基准日,由于市场竞争的原因,利用率仅仅为设计能力的60%,估计评估基准日后其利用率会达到设计要求;
④该机组经过检测尚可以使用7年;
⑤与具有相同生产能力的Ⅱ型机组相比,该机组的年运营成本超支额大约在4万元左右;
⑥折现率为10%。
试评估确定该机组的市场价值。
1)运用市场重置方式(询价法)评估工型机组的过程及其结果
重置成本=100×
(1+25%)=125(万元)
实体有形损耗率=5×
60%/[(5×
60%)+7]×
100%=3/10×
100%=30%
评估值=125×
(1-30%)=87.5(万元)
2)运用价格指数法评估I型机组的过程及其结果
重置成本=150×
(1+2%)(1+1%)(1-1%)(1+2%)=156.04(万元)
实体有形损耗率=3/(3+7)×
功能性贬值=4×
(1-33%)(P/A,10%,7)=2.68×
4.8684=13.05万元
评估值=156.04×
(1-30%)-13.05=96.18(万元)
3)关于评估最终结果的意见及理由:
最终评估结果应以运用市场重置方式(询价法)的评估结果为准或为主(此结果的权重超过51%即算为主)。
因为此方法是利用了市场的判断,更接近于客观事实,而价格指数法中的价格指数本身比较宽泛,评估精度可能会受到影响。
第四章房地产价格评估
1.待估宗地为待开发建设的七通一平空地,面积2000平方米,允许用途为住宅建设,允许容积率为6,覆盖率为≤50%,土地使用权年限为70年,要求按假设开发法估测该宗地公平市场价值。
有关数据如下:
预计建设期为2年,第一年投人60%的总建设费,第二年投入40%的总建设费,总建设费预计为1000万元。
专业费用为总建设费用的6%,利息率为10%,利润率为20%,售楼费用及税金等综合费率为售楼价的5%,假设住宅楼建成后即可全部售出,楼价预计为3000元/平方米,折现率10%。
根据所给条件计算如下:
1)预计住宅楼的买楼价的现值为:
2)总建筑费用现值为:
3)专业费用=9190000×
6%=551400(元)
4)租售费用及税金=29752066×
5%=1487603(元)
5)投资利润=(地价+总建筑费用+专业费用)×
20%
=(地价×
20%)+(9190000+551400)×
20%)+1948280
6)总地价=(29752066-9190000-551400-l487603-1948280)÷
(1+20%)
=16574783÷
1.2=13812319(元)
2.投资者面对甲、乙两幅土地。
甲地容积率为5,单价为1000元/平方米,乙地容积率为3,单价为800元/平方米,两幅土地其他条件相同,问投资者应选择哪一幅土地进行投资更为经济?
根据题中所给条件计算如下:
1)甲地楼面地价=1000/5=200(元/平方米)
2)乙地楼面地价=800/3=269(元/平方米)
从投资的经济性角度出发,投资者应投资购买甲地。
3.某房屋建筑面积为1200平方米,同类型房屋标准新建单价为970元/平方米,但该房屋装修好,调整增加1%;
设备配置齐全,增加2%;
地段、层次、朝向增加1.5%,其他情况同于标准房屋。
经现场评定,该房屋为7成新。
根据上述情况,评估房屋价格。
根据题意:
该房屋价格=970×
(1+l%+2%+1.5%)×
1200×
0.7
=970×
1.045×
=851466(元)
4.某商业用房地产,按照国家的规定其土地使用权最高使用年限为40年,现该房屋拟出租,出租期l0年,按租赁双方合同规定,前5年租金是以第一年租金8万元为基础,每年比上年递增2%,后5年按每年15万元固定不变。
假定资本化率为l0%,该房地产l0年租期内的收益现值为多少?
5.有一待估宗地,现收集到4个可比较参照交易案例,具体情况如下表。
宗地
成交价格
(元/平方米)
交易时间
交易情况
容积率
剩余使用年限
区域因素
个别因素
待估地
2000/01
1.2
45
1
800
1998/01
2%
1.3
50
1%
2
850
1999/01
1.4
3
760
1.1
40
-2%
4
780
1.0
-1%
表中的交易情况、区域因素及个别因素值,都是参照物宗地与待估宗地比较,负号表示参照物宗地条件比待估宗地条件差,正号表示参照物宗地条件比待估宗地条件优,数值大小代表对宗地地价的修正幅度。
容积率与地价的关系为:
容积率在l-1.5之间时,容积率每增加0.1,宗地单位地价比容积率为1时增加3%。
该城市地价指数见下表:
年份
1995
1996
1997
1998
1999
2000
指数
100
105
108
110
111
115
试根据以上条件评估待估宗地2000年1月20日的价格。
即待估宗地2000年1月20日的价格为每平方米830.41元
6.有一宗已七通一平的待开发建设的空地,土地面积为3200平方米,建筑容积率为2.5,拟开发建设为公寓。
土地使用权年期为50年。
据市场调查和项目可行性分析,该项目建设开发周期为3年,取得土地使用权后即可动工,建成后即可对外出租,出租率估计为90%,每建筑平方米的年租金预计为300元,年出租费用为年租金的25%。
建筑费预计每建筑平方米1000元,专业费为建筑费的10%,建筑费和专业费在建设期内均匀投人。
假设当地银行贷款利率为7%,不动产综合还原利率为8%,开发商要求的总利润为所开发不动产总价的15%。
试评估该宗土地的地价。
计算结果以元为单位(取整)。
该题为收益法和剩余法的综合运用,利用收益法求取不动产总价,利用剩余法求取地价。
1)测算不动产总价
不动产建筑总面积:
3200×
2.5=8000(平方米)
不动产纯收益=300×
8000×
90%×
(1-25%)=1620000(元)
不动产收益年期=50-3=47(年)
2)测算建筑费及专业费
建筑费及专业费=1000×
(1+10%)×
8000=8800000(元)
3)计算利息
利息=地价×
7%×
3+8800000×
1.5=0.21地价+924000(元)
4)计算利润
利润=19706113×
15%=2955917(元)
5)测算地价
地价=不动产总价-建筑费-专业费-利息-利润
=19706113-8800000-0.21地价-924000-2955917
地价=6994224/1.21=5780350(元)
单价=5780350/3200=1806.36(元/m2)
楼面地价=1806.36/2.5=722.54(元/m2)
7.房地产的总使用面积为1万平方米,月租金为7元/平方米。
预计年房租损失费为年预期租金总收入的5%,房产税为年预期租金总收入的12%,管理费、修缮费为年预期租金总收入的6%,房屋财产保险费为0.3万元/年。
预计该房地产尚可以使用10年。
折现率为12%。
计算该房地产的评估值。
1)该房地产的年租金总收入为:
1×
7×
12=84(万元)
2)该房地产的年出租费用为:
84×
(5%+12%+6%)+0.3=19.62(万元)
3)该房地产的年纯收益为:
84-19.62=64.38(万元)
4)该房地产的价格为:
64.38×
[1-1/(1+12%)10]/12%=64.38×
5.6502=363.76(万元)
8.假定某市政府将于2000年2月1日公开拍卖一宗土地,规划用途为住宅,土地面积5000平方米,容积率限定为4,土地使用权70年,某开发商欲购买此地,他准备取得土地后即投资开发,施工期为2年,建筑投资均匀投入。
建筑成本为1500元/平方米,专业费为建筑成本的6%,开发商的目标利润为成本的15%,有关税费为楼价的5%,折现率为10%,工程完工后每平方米售价5500元,估计一年内售完。
开发商委托你评估该宗土地价格,试计算分析。
1)完工后的预期楼价现值为:
5000×
4×
5500/(1+10%)2.5=8667.8(万元)
2)建筑成本及专业费:
1500×
(1+6%)×
2/(1+10%)2/2=2891(万元)
3)有关税费:
8667.8×
5%=433.4(万元)
4)目标利润为:
(地价+2891)×
15%=15%地价+433.7万元
5)估算地价:
地价=8667.8-2891-433.4-433.7-15%地价
地价=4269.3(万元)
9.某房地产2001年10月的年净收益为300万元,预测未来3年的年净收益仍然保持这一水平,2004年10月转售时的价格预计比2001年10月上涨10%,转售时卖方应缴纳的税费为售价的6%。
若该类房地产的投资收益率为9%,试测算该房地产2001年10月的价格。
300×
[1-1/(1+9%)3]/9%+p×
(1-6%)/(1+9%)3=p
p=3759.4(万元)
10.某建筑物为钢筋混凝土结构,经济寿命为50年,实际已经使用8年。
经过调查测算,现在重新建造全新状态的该类建筑物的建造成本800万元(建设期为2年,假定第一年投入建造成本的60%,第二年投入建造成本的40%),管理费用为建造成本的3%,年利息率为6%,销售税费为50万元,开发利润为120万元。
该建筑物的墙、地面等损坏的修复费用为18万元;
装修的重置成本为200万元,平均寿命为5年,已经使用2年;
设备部分的重置成本为110万元,平均寿命为10年,已经使用8年。
假设残值率为零,试计算该建筑物的折旧(贬值)总额。
1)建筑部分的重置成本:
800×
(1+3%)+800×
60%×
6%×
1.5+800×
40%×
0.5+50+120=1046.8(万元)
2)建筑部分的折旧:
(1046.8-18)×
8/50+18=182.6(万元)
3)装修部分的折旧:
200×
2/5=80(万元)
4)设备部分的折旧:
110×
8/10=88(万元)
5)总折旧:
182.6+80+88=350.6(万元)
11.某房地产的土地面积1000平方米,建筑面积2000平方米。
土地于1994年10月1日通过有偿出让方式以1000元/平方米的价格取得,使用权年限为50年。
建筑物为钢筋混凝土结构,于1995年10月1日建成使用,建筑造价为800元/建筑平方米。
1999年10月1日与该房地产地段及用途相似、使用权年限为50年的土地的价格为1100元/平方米,该类房屋的重置成本为900元/建筑平方米。
假定该类建筑物的残值为零,土地资本化率为6%,试估算该房地产1999年10月1日的总价格。
1)建筑物的价格:
900×
2000×
(49-4)/49=1653061(元)
2)土地价格:
1100×
[1-1/(1+6%)45]/[1-1/(1+6%)50]=1078638(元)
3)房地产总价格:
1653061+1078638=2731699(元)
12.某在建工程开工于2001年3月1日,用地面积为2000平方米,建筑容积率为5.1,用途为公寓。
土地使用权年限从2001年3月1日起50年。
土地取得费为楼面地价1000元/平方米,该公寓正常建设期为2年,建造费用为2500元/建筑平方米,到2001年9月1日已经投入预计建设费用的45%。
估计该公寓开发项目可以按期完成,建成后出租的租金预计为80元/建筑平方米·
月,可出租面积为总建筑面积的65%,正常出租率为80%,出租经营费用为收入的30%。
购买该在建工程应交纳税费为购买价格的4%。
试估算该在建工程2001年9月1日的价格。
折现率为10%。
1)预期完工后的楼价现值:
80×
12×
5.1×
65%×
80%×
(1-30%)×
[1-1/(1+14%)48]/[14%×
(1+14%)1.5]
=2087.7(万元)
2)在建工程的完工费用现值:
2500×
(1-45%)×
5.1/(1+14%)0.75=1271.5(万元)
3)税费:
购买价格×
4%
4)正常购买价格:
购买价格=2087.7-1271.5-购买价格×
购买价格=784.8(万元)
13.某商场的土地使用年限从1994年5月31日起40年,商场共有两层,每层建筑面积为2000平方米,可出租面积占建筑面积的60%。
一层已经于1996年5月31日出租,租期5年,月租金为180元/平方米。
二层暂时空置。
附近类似商场一、二层可出租面积的正常月租金分别为200元/平方米、120元/平方米,出租费用为租金的20%。
试估算该房地产1998年5月31日出售时的总价格。
1)每层可出租面积:
60%=1200(平方米)
2)带租约的3年期间每年的净租金收入:
(180+120)×
(1-20%)=345.6(万元)
3)租约期满后每年的净租金收入:
(200+120)×
(1-20%)=368.64(万元)
4)计算带租约出售的总价格:
345.6×
(p/a,10%,3)+368.64×
(p/a,10%,33)/(1+10%)3=3509.8(万元)
14.某在建工程开工于2002年3月1日,用地面积为2000平方米,建筑容积率为5,用途为公寓。
土地使用权年限从2002年3月1日起50年。
土地取得费为楼面地价1000元/平方米,该公寓正常建设期为2年,建造费用为2500元/建筑平方米,到2002年9月1日已经投入预计建设费用的45%。
评估基准日相近地区类似70年土地使用权的土地上刚刚建成公寓(建设开发周期为2年)的出售价格为3500元/建筑平方米,公寓类房地产价格近年来每年上涨2%,预计将继续保持该增长率。
购买该在建工程的契税税率为购买价格的4%,市场利息率为10%,利润为楼价的8%。
试估算该在建工程2002年9月1日的价值。
若按评估价值进行交易,在建工程的原产权人大约赢余或亏损多少(不计利息)?
1)估计预期楼价(市场比较法)
3500×
(1+2%×
1.5)×
[1-1/(1+10%)48]÷
[1-1/(1+10%)68]=3573.27元/平方米
3573.27×
5=3573.27(万元)
2)估计剩余建造费
2500×
5=1375(万元)
3)估计利息
在建工程价值×
10%×
1.5+1375×
0.75=0.15×
在建工程价值+103.13(万元)
4)估计利润及税费
(4%+8%)=428.79(万元)
5)估计在建工程价值
在建工程价值=3573.27-1375-0.15×
在建工程价值-103.13-428.79
在建工程价值=1449(万元)
6)原产权人投入成本
(1000+2500×
45%)×
5=2125(万元)
1449-2125=-676(万元)
原产权人亏损大约676万元.
第五章无形资产评估
1.企业拟转让一专利技术,与购买方商议双方利用该专利技术的生产能力分别为800万件和400万件产品。
该专利技术的开发成本为400万元,已经使用5年,剩余经济使用年限为3年。
该专利技术转让后对出让方的生产经营产生较大影响,由于市场竞争使得产品销售额下降,减少净收入的现值为60万元。
转让后为受让方提供技术指导等转让成本为20万元。
试评估确定该无形资产转让的最低收费额。
400×
[3/(3+5)]×
[400/(400+800)]+60+20=130(万元)
2.甲企业将一项专利使用权转让给乙企业,拟采用利润分成支付的方法。
该专利技术是三年前自行研制的,账面成本为80万元,三年间物价累计上升了25%,该专利保护期10年,剩余保护期6年,专业人员测算认为该专利技术的成本利润率为400%,乙企业资产的重置成本为4000万元,成本利润率为13%。
专业人员通过对该专利技术的同类技术发展趋势分析,认为该专利的剩余经济使用年限为4年。
通过对市场供求状况及生产状况分析得知,乙企业的年实际生产能力为20万件,成本费为每件400元,未来4年期间的产量与成本费用变动不大,使用该专利技术后产品的性能提高,预计每件产品的售价在未来第一、二年为500元,第三、四年为450元。
折现率为10%,所得税税率为33%。
试确定该专利的评估价值。
1)求利润分成率
(1+25%)×
(1+400%)/[80×
(1+400%)+4000×
(1+13%)]=9.96%
2)求未来每年的预期利润额
第1、2年:
(500-400)×
20=2000(万元)
第3、4年:
(450-400)×
20=1000(万元)
第5年:
(430-400)×
20=600(万元)
3)求评估值:
9.96%×
(1-33%)×
[2000/(1+10%)+2000/(1+10%)2+1000/(1+10%)3+
+1000/(1+10%)4+600/(1+10%)5]=352.2(万元)
3.某企业为了整体资产转让需要进行评估。
经过预测该企业未来5年净利润分别为100万元、110万元、120万元、150万元、160万元,预计从第6年起每年收益处于稳定状态,即每年平均为160万元。
该企业一直没有负债,其有形资产只有货币资金和固定资产,且其评估值分别为100万元和500万元。
该企业有一尚可使用5年的非专利技术,该技术产品每件可获得超额利润10元,目前该企业每年生产产品8万件,经过综合生产能力和市场分析预测,在未来5年每年可生产10万件。
折现率为6%。
试评估该企业的商誉价值。
1)计算企业整体价值
估算出该企业整体资产评估价值
2)计算企业各单项资产价值
单项有形资产评估值为600万
估算出非专利技术评估值:
100×
(0.9434+0.8900+0.8396+0.7921+0.7473)=421.24(万元)
3)评出商誉价值
商誉=整体资产评估值-(有形资产评估值+非专利技术评估值)
=2524.18-(600+421.24)=1502.94(万元)
4.甲企业将其注册商标通过许可使用合同许可给乙企业使用。
使用时间为5年。
双方约定乙企业按照使用商标新增加利润的25%支付给甲企业。
根据估测乙企业使用该商标后,每件产品可新增加税前利润10元,预计5年内的生产销售量分别为40万件、45万件、55万件、60万件、65万件。
假定折现率为14%,所