靓湖国际花园物业管理运营费用测算分析方案Word文件下载.docx
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4，000
7
品质部主任
8
资产管理主任
9
清洁绿化主任
10
客户服务主任
小计：
51，000
二
工程维修管理：
29人
维修主管
2，000
维修班长
1，500
3，000
维修工
18
1，200
21，600
装修管理员
库房管理员
1，000
电梯维修工
37，100
三
财务管理：
2人
财务
出纳
3，500
四
护卫消防管理：
147人
护卫队长
1，800
5，400
护卫班长
10，800
护卫员
126
900
113，400
129，600
五
综合办公室：
4人
人事助理员
车辆、后勤助理员
司机
2，400
六
清洁绿化管理：
88人
清洁主管
助理员
清洁班长
2，700
清洁员
82
700
57，400
64，500
七
客户服务：
14人
客户主管
客户助理
9，000
档案管理
钥匙管理
800
3，200
收费管理（小组>
组长
收费员
4，800
25，500
八
后勤<
食堂）：
3人
厨师
服务员
1，400
2，600
九
资产管理中心：
十一
品质管理中心：
主管
品质助理员
合计
302
327，200
注：
物业管理架构为三部五个职能服务中心，分别为财务部、综合部、品质部、安全护卫中心、客户服务中心、工程维修中心、清洁绿化中心、资产管理中心；
物业管理人员配置基础依据表<
岗位职责）
分类
序
号
岗位名称
职级
编
制
班
次
人
数
基本职责
备注
管
理
层
高管
全面负责工程的日常管理和经营工作
协助总经理工作，分管综合部、品质管理部
综合办主任
中管
在分管领导的领导下，负责综合部日常事务，人事、车辆、行文、公章、劳动纪律考核的管理
各部门的考核和日常工作的检查落实、督办，制定各部门的工作流程、标准和细则
各项费用的收取和日常的财务管理
工程维修主任
组织日常物业的维修、设备设施的维修保养、工程遗留问题的跟进和整改的落实。
安全护卫主任
负责小区内治安的防范、车辆的管理、消防的管理、突发事件的处理等工作
负责业主的咨询、解答、来访、钥匙的管理等工作
负责小区内清洁卫生的管理、绿化的管理、垃圾清运的管理、控制房的管理得工作。
负责公司各部门提出的采购计划的初审、并监督物品领出入的程序。
建立固定资产管理的规程和月报库存等工作。
小计：
中
干
部
11
职员
负责分区后的日常维修和设备的管理和维修人员的管理
12
负责A、D区的日常保卫工作
13
负责B、C区的日常保卫工作
14
负责E、F区的日常保卫工作
15
工程清洁绿化的日常安排和监督考核工作
16
客户服务主管
负责工程上的业主投诉、回访工作的总负责。
17
负责工程上的业主费用收缴、钥匙的管理、解答疑难问题的总负责。
品质管理主管
协助主任开展日常各部门的文件编写和方案的制定，牵头组织每月的楼检考核工作。
19人
19
基层管理员
客服接待员<
助理）
客服中心前台接待、客户解答、工作回访等，每天早7点-晚22点全天候服务。
20
档案管理员
负者业主的档案和日常微机录入等工作
21
钥匙的管理
负责A|、B、C、D区的钥匙管理工作
22
负责E、F区的钥匙管理工作
23
收费小组长
负责各厂矿的费用认证和收缴工作的组织。
24
各项费用收缴手续办理
25
人事的招聘组织和面试，工资的认定等
26
行政文员<
后勤）
综合行政部文字工作处理
27
车辆的驾驶和保养
28
各厂矿的费用收缴的车辆保障工作
29
负责A、B、C、D区的日常维修工作
30
负责E、F区的日常维修工作
31
分区进行管理装修违规和提供装修咨询
32
工程文员
工程部门文字工作处理及资料管理
33
库房的管理，出入库的合量，物质的验证
34
负责单项部门的考核和制定标准
35
资产管理助理员
资产购进商的评审和固定资产的建账管理
36
清洁管理员
分区的清洁管理，落实清洁任务。
37
分区的清洁任务，家政服务开展等工作
38
主任的领导下负责日常帐目，报税等工作
39
入住的费用收缴、解答业主的疑问等工作
48人
安
全
护
卫
员
工
一中队岗位设置<
B、C区）
员工
负责班内的日常管理和执勤的工作班兼外围巡逻
巡逻岗
主干道的巡逻和岗位的替岗
B1道口
出入口的车辆和外来人员管制，日常服务
B4道口
巡逻员
御景湾1、2、6号楼的楼内外巡楼
御景湾3、4、5号楼的楼内外巡楼
C1-1道口
C1-6道口
C1-12道口
C1区的楼内外巡楼
洋房主入口出入秩序管制
别墅区固定岗
听涛湾10号主干，别墅区治安秩序巡逻
听涛湾3号主干道，别墅区治安秩序巡逻
听涛湾15号主干，别墅区治安秩序巡逻
售楼处
售楼处日常形象的展示和安全持续维护
54人
二中队岗位设置<
A、D区）
A1道口
A3道口
A区巡逻
A区1、2、3号楼内外巡逻
D3道口
D9道口
翰林湾1-5号楼内外巡逻，装修监管
翰林湾6-11号楼内外巡逻，装修监管
D7号楼固定岗
翰林湾主干道，别墅区治安秩序巡逻
学伟大街岗道口
控制外来车辆和人员
39人
三中队岗位设置<
E、F区）
E1区道口
E2区道口
E4区道口
E6区道口
E9区道口
尚水湾1号楼
尚水湾2号楼
尚水湾3号楼
尚水湾1-2号楼内外巡逻，装修监管
尚水湾2-3号楼内外巡逻，装修监管
尚水湾4、5、6号楼内外巡逻，装修监管
尚水湾7、8、9号楼内外巡逻，装修监管
F1道口
F2道口
翠江湾1、2号楼内外巡逻，装修监管
51人
程
维
修
清
洁
绿
化
A、B、C区维修人员安排
刘春友<
电工）
公共设施设备、箱式变、配电柜、车库
刘爱民<
监控中心、消防中心、弱电系统、电井
黄小刚<
李月亮<
路灯、庭院灯、草坪灯、亮化等
沈宝安<
电梯工）
电梯的管理、泵站的管理
全小区）
张悦<
水工）
给排水、急、难、险、重的问题
郝春路<
消防部分和其他业主的报修处理
耿建军<
地下车库、水井和其他业主的报修处理
张希兵<
商服、控制房的管理
邹德力<
公共外网、给排水、业主的报修处理
D、E、F区维修人员安排小计：
12人
电梯司乘员<
A1）
装修期间的电梯设施管理
A2）
A3）
楼内清洁员<
A1-1）
楼层及大堂内日常巡回清洁，垃圾的收集
A1-2）
A2-1）
A2-2）
A3-1）
A3-2）
A区的外围清洁
公共区域、草坪、路灯、垃圾箱等清洁
B1）
B2）
B3-1、2）单元
B3-3、4）单元
B4、入住现场）
B5、B6）
B区的外围清洁
管理用房
日常卫生的清洁
楼内外清洁员<
C1-1、2、3）
单元内卫生清洁及楼前后左右外围清洁
C1-4、5、6）
C1-7、8、9号-1单元）
C1-9-2、C1-10、11、12号楼）
外围清洁员
C1主干道-C6主干道包括C2-1、5、6、7、C2-2、C2-3
别墅区花园外侧楼梯的清洁、生活垃圾的清运、草坪的日常打理、护栏的清洁、路灯的清洁、室外垃圾桶的清洁、马路的清扫、雨水井的清扫、指示牌的清洁、散水坡的清洁等
C1主干道-C6主干道包括C2-4、C3-1、C2-8、C3-3两条道路和绿化带
C3-2、C3-4、C3-5、C3-6、C3-7
C4-1、C4-2、C4-3、C4-4、C4-5、C4-6、C4-6、C4-7
售楼处前后）
外围清洁
C5-C6主干道，C6前后
凯旋门周围、主干部分
道路的清洁
楼内清洁员
C4-4）
保洁组长
新接楼宇的卫生比较脏，派一名卫生巡查
D1-1、D1-2）
楼层日常巡回清洁及楼道的拖拭，垃圾的收集、设备井的清洁、入户门的清洁
D1-3、D1-4、D1-5-2单元）
D1-5-2、3单元、D1-6、D1-7-1、2单元）
D1-7-3单元、D1-8、D1-9）
D1-10D1-11）
D1区-D2区）
D区）
D2区）
楼内外日常巡回清洁
40
E区组长
41
E2区电梯司乘
42
E区和F区
日常保洁
82人<
电梯司乘在装修结束后可撤掉）
食
堂
负责公司食堂的日常伙食
食堂服务员
协助厨师工作
三、公共设施、设备日常运行
测算依据
电价<
每度）
金额/月<
电梯费用<
A区）
11KW*12台*7小时*30天*0.56
0.56
15，523
B区）
9.6KW*22台*7小时*30天*0.56
24，837
E区）
10KW*36台*7小时*30天*0.56
42，336
F区）
11KW*10台*7小时*30天*0.56
12，936
公共部分照明<
庭院）
约50KW*5小时/天*30天*0.56
4，200
凯旋门射灯
约13KW*3小时/天*30天*0.56
655.2
楼体景观照明<
早晚）
约50KW*2小时/天*30天*0.56
1，680
污水泵站<
地下）
约16KW*6小时/天*30天*0.56
2，217
卷闸门<
车库）
约80KW*6小时/天*30天*0.56
8，064
弱电<
监控、消防、可视）
约80KW*12小时/天*30天*0.56
16，128
公共区域声控灯<
楼道等）
约90
升级会员 