土地估价方法综合练习试题Word文档下载推荐.docx

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　　A.土地取得成本

　　B.开发成本

　　C.管理费用

　　D.销售费用

　　E.销售税费

A,B,C,D

土地取得成本、开发成本、管理费用和销售费用均应计算利息。

　　[判断题]

　　4、收益还原法适用于具有收益或潜在收益的房地产，如住宅、写字楼、标准厂房、公益公园、仓库、农地等。

错

公益公园不属于有收益或潜在收益的房地产。

　　5、收益还原法是以预期原理为基础。

预期原理说明，决定房地产当前价值的，不是过去的因素而是现在的因素。

决定房地产价值的，不是过去或现在的因素，而是其未来收益。

　　[填空题]6某房地产开发商现取得一宗商业用地的最高年期土地使用权，预计用三年时间完成项目开发建设，经分析测算，项目建成后的年房地纯收益为320万元，若综合还原率为8％，折现率为12％，则该项目开发完成后的房地产现值为（）万元。

该题一隐含条件是商业用地最高使用权限是40年，项目建成后的房地总价值＝（320/8%）*[1-1/（1+8%）

　　（40-3）]＝4000×

0.942＝3768（万元），折现为3768／（1＋12％）3＝2682（万元）。

　　7、地价评估的程序，是以（）开始到最后提交估价报告书为止的全过程。

　　A.接受估价委托书

　　B.确定估价基本项目

　　C.拟订估价作业计划

　　D.收集资料

A

接受估价委托书是确定估价基本项目的前提。

　　8、通过城镇规划图，估价师可从中了解宗地所在地区域的规划限制，如（）等内容。

　　A.容积率

　　B.建筑物高度

　　C.覆盖率限制

　　D.环境

　　E.用途和利用限制

A,B,C,E

　　9、各估价方法得出的试算价格准确且唯一，估价人员可以任选一个作为最后的估价结果。

　　（）

评估价格要通过估价人员的经验、对市场行情的看法，以及～些影响地产价格的因素情况，根据试算价格，最终综合评估得出。

　　10、估价师要根据适宜性来判断每一种估价方法是否与其估价目的、用途相配合。

对

　　11、虽然最后的估价额主要取决于适宜方法的试算价格，但该试算价格并不一定与最后估价额一致。

这种说法对吗？

请判断。

虽然最后的评估价格主要取决于适宜方法的试算价格，但该试算价格并不一定与最后估价额一致。

如果两种评估方法在评估时各有其重要性，最后的估价结果则由这两种方法比较确定。

　　12、土地价格调整与估价额确定包括（）步骤。

　　A.准确性分析

　　B.适宜性分析

　　C.调整

　　D.复审

　　E.协议

　　13、估价师要根据（）来判断每一种估价方法是否与其估价目的、用途相配合。

　　A.适宜性

　　B.经验

　　C.案例

　　D.最佳使用方式

　　14、评估一个商铺的市价，不宜采用的评估方法是（）。

　　A.市场比较法B.收益还原法

　　C.成本法

　　D.路线价法

　　15、一般估价资料包括（）等方面影响地价的资料。

　　A.社会

　　B.经济

　　C.政治

　　E.文化

　　16、建筑平面图可以了解（）等内容。

　　A.宗地形状

　　B.地上建筑物形状

　　C.分布、各层次的构造

　　D.覆盖率限制

　　E.建筑物高度

A,B,C

　　17、宗地估价的一般程序为（）

　　A.①确定估价基本事项；

②拟订估价作业计划；

③收集资料实地踏勘；

④分析整理相关资料；

⑤选定方法试算价格；

⑥确定宗地估价结果；

⑦撰写估价报告书

　　B.①收集资料实地踏勘；

③确定估价基本事例；

　　C.①确定估价基本事项；

②收集资料实地踏勘；

③分析整理相关资料；

④拟订估价作业计划；

　　D.①收集资料实地踏勘；

②确定估价基本事项；

③拟订估价作业计划；

　　18、对同一宗地进行评估，一般要求应用估价方法不少于（）种。

　　A.1B.2C.3D.4

B

由于土地的价值量较大，要选取2种以上的估价方法试算价格。

这是估价的基本要求。

　　19、有一宗工业用地，土地取得费及相关费为15万元，为自有资金投入，土地开发费为20万元，通过银行贷款取得，贷款利率为6％，土地开发期为1.5年，经调查，该宗地各项费用投入符合一般水平，则在成本逼近法计算中的投资利息为（）元。

　　A.18000B.8934C.22500D.22634

D

因为该宗地各项费用投入符合一般水平，则使用成本逼近法计算，土地取得费及其税费利息以整个取得费为基数，计息期为整个开发期；

开发费及其税费利怠可采用以整个开发期为基数，计息期为开发期一半，则有

　　20、某宗住宅用地土地使用年期70年，容积率为

　　2.O。

选择某比较案例的成交价格为1800元／平方米，土地使用年期50年，容积率1.5。

与待估宗地相比，比较案例的区域因素条件优于待估宗地，修正系数为3％，个别因素条件比待估宗地差，修正系数为3％。

该城市住宅地价的容积率修正系数如下表，土地还原利率为8％，则待估宗地土地价格为（）元／平方米。

　　A.2743B.2744C.2746D.2749

待估宗地价格＝1800×

101.71％×

（1／97％）×

（1／103％）×

（1.8／1.2）≈2749（元／平方米）

　　21、某建筑物的建筑面积为200m2，有效经过年数为12年，重置价格为每平方米800元，建筑物经济寿命为40年，残值率为2%，则运用直线法计算该建筑物的现值为（）万元。

　　A.10.2B.11.0C.11.3D.11.5

该建筑物现值=200×

800×

（1-2%）×

（40-12）/40+200×

2%=112960（元），选C。

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　　22、土地市场比较活跃的地区，对各类土地的估价一定都能采用市场法估价。

虽然土地市场比较活跃，但有些类型的土地不适合市场比较法估价。

　　23、不论何种估价目的和估价时点，房地产市场状况始终是估价时点时的状况，但估价对象状况不一定是估价时点时的状况。

　　24、某市区现有一栋1997年6月建成的办公楼需要进行抵押评估，估价时点设定为2007年6月。

该楼在建成后就已补办了土地出让手续，出让期为50年。

已知资料如下：

①建筑面积20000㎡，容积率为5；

②全部用于出租，出租率为80％;

③同类物业市场租金水平按使用面积计为每月150元／平方米；

④同类物业使用面积与建筑面积之比平均为1：

1.5；

⑤房屋重置价格为2000元／平方米，耐用期为50年，残值率为0；

⑥有关出租成本有房产税（按年租金的12％计）、年折旧、物业管理成本（按使用面积计，每年100元／平方米）、保险费（按使用面积计，每年32元／平方米）；

⑦房地产综合还原率为10％。

根据上述情况回答以下问题。

　　该宗土地在估价时点的单价为（）元／平方米。

　　A.27047.5B.25048C.5410D.5010

①办公楼估价时点时的市场价格：

14019万元②办公楼估价时点房屋价格＝2000×

20000×

（40／50）＝3200（万元）③办公楼估价时点土地价格＝14019－3200＝10819（万元）④土地单价＝10819／4000＝27047.5（元／平方米）

　　25、某市区现有一栋1997年6月建成的办公楼需要进行抵押评估，估价时点设定为2007年6月。

　　该办公楼在估价时点时的市场价格为（）万元。

　　A.13456B.14019C.15216D.18776

①办公楼年总收益：

150×

12×

（1／1.5）×

80％＝19200000（元）＝1920（万元）②各项费用：

房产税＝1920×

12％＝230.4（万元）年折旧＝2000／50×

20000＝80（万元）物业管理成本及保险费＝（100＋32）×

（1／1.5）＝176（万元）③办公楼年纯收益＝1920－230.4－80－176＝1433.6（万元）④办公楼估价时点时的市场价格＝1433.6／10％×

[1－1／（1＋10％）40]＝14019（万元）

　　26、在调查某宗待开发土地的基本情况时，主要调查的方面包括（）。

　　A.土地的位置

　　B.土地的面积、大小、形状、地质和水文状况、平整程度

　　C.城市规划条件

　　D.土地的权利

　　E.土地的开发成本

在调查某宗待开发土地的基本情况时，主要要搞清楚土地的位置、土地的面积、大小、形状、地质和水文状况、平整程度、城市规划条件、土地的权利。

　　27、市场比较法估价需具备的条件是（）。

　　A.同一供求范围内

　　B.估价时点的近期

　　C.有较多类似土地的交易

　　D.所处的地区房地产市场较活跃

　　E.房地产交易发生较少的地区

市场比较法估价需具备的条件是在同一供求范围内并在估价时点的近期，存在着较多类似土地的交易。

　　28、下面属于收益性房地产的是（）。

　　A.旅店

　　B.商业写字楼

　　C.政府办公楼

　　D.公园

　　E.未开发土地

未开发土地不产生收益。

　　29、某区域内的甲、乙两宗地除容积率外，其他条件都一样，已知甲宗地的楼面地价为800元／平方米，容积率为1.0，若乙宗地的楼面地价为580元／平方米，该区域土地价格的容积率修正系数如下表，则乙宗地的容积率为（）。

　　A.2.0B.2.5C.3.OD.4.O

该题属于对容积率修正的一个灵活考查，因甲乙两宗地除容积率外其他条件一样，则可对其进行客积率修正，即：

甲宗地价格／甲容积率修正系数＝乙宗地价格／乙客积率修正系数，则有甲楼面地价×

甲容积率／甲容积率修正系数＝乙楼面地价×

乙客积率／乙容积率修正系数，将数据代入求取，800×

1／1＝580×

乙容积率／乙修正系数，即得到乙容积率为4，做该题时注意区分容积率和容积率修正系数的含义，否则就会做错。

　　30、采用成本逼近法评估某工业区内的一宗土地价格，土地开发费应与估价目的相对应的（）求取。

　　A.宗地内外开发投入的费用总和

　　B.宗地内外受益分摊的开发费用总和

　　C.宗地外开发投入的费用加宗地内土地平整费

　　D.宗地外受益分摊的开发费用

该题是成本逼近法中计算土地开发费用的考点，对于一般地区来说，可以根据投资开发分摊的情况来区分，由市政投资建设的应属于宗地外，由企业投资建设的应属于宗地内。

　　31、如果认为土地转换用途后使用最为有利，应以转换用途后使用为前提进行估价。

土地转换用途的条件是，预计转换用途所带来的土地价值的（）大于转换用途所需的费用。

　　A.减少额

　　B.数值

　　C.增加额

　　D.收益

这是土地估价的最有效使用原则及最佳利用方式选择依据的考点。

　　32、估价中要考虑城市规划对土地价值的影响，在一定程度上体现了土地估价的（）。

　　A.报酬递增、递减原则

　　B.替代原则

　　C.合法原则

　　D.变动原则

这是对合法原则的考点，土地估价应以估价对象的合法权益为前提进行。