重庆别墅市场分析报告Word下载.docx
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而上海同期将有近百个别墅楼盘投向市场。
这一时期重庆市场上出现的别墅产品不仅供应量较大，产品类型上也趋向丰富，同期在市场上出现的有华立·
天地豪园、龙湖·
香樟林、帝景名苑等知名项目。
第四阶段：
市场放量期
这一时期从2002年左右至今，此时重庆的开发企业对别墅产品可以说是情有独衷，不少开发企业纷纷开始进军重庆别墅市场，据不完全统计，这段期间重庆市场上推出的别墅大概为3700多套，即将推出的别墅大概为3500多套，其中还不包括一些潜在的别墅项目，比较知名的项目有中安·
翡翠湖、佰富·
高尔夫别墅、比华利豪园、龙湖·
蓝湖郡、保利国际高尔夫花园、保利小泉别墅。
同时别墅的类型及风格也更加丰富，从以前单一的独立、联排到现在的独立、双拼、联排、叠加、宅院式等多种形态。
在风格上也更加的多样化，从早先照抄照搬国外别墅，什么风格都没有，不伦不类，而现在，开发企业在注重吸收国外产品精髓的同时，融入进了本地文化的内涵，卖点也越来越丰富，北美风格、欧洲风情、中式别墅、人文别墅、艺术别墅、田园别墅，产品多元化趋势足以令人眼花缭乱。
二、宏观开发情况
由于重庆早期开发的别墅产品大多已经销声匿迹，宏观开发情况比较难以掌握，在此，我们仅以2004年至2005年重庆市场上推出的别墅产品为依据，来说明重庆别墅市场的开发情况。
在现有开发规模上，仅当前重庆别墅市场上的别墅项目（包括在售的和亮相未售的）占地已达（略）。
我们可以从别墅产品的不同类型来说明目前重庆别墅市场上的别墅供应量：
独立别墅：
重庆独立别墅商品化的起步是源于1993年华新国际进入重庆市而开发的锦绣山庄。
而93——97年，在重庆市面上除了锦绣山庄（123套独立别墅）在持续开发之外基本没有商品化独立别墅群，这一阶段是重庆独立别墅的起步阶段。
在98年以后，重庆市独立别墅进入了缓慢的初步发展阶段。
从1998年——2001年，金果园、黄金堡城市花园、坡月山庄、新东福花园、玫瑰山庄、加拿大国际花园进入了独立别墅小放量阶段，总计放量不足150套。
因为产品设计和当时的消费需求量较少，这种现象拉长了很多楼盘的销售周期。
2002年开始进入重庆独立别墅快书放量的阶段。
2002年至今，龙湖·
香樟林别墅（231套）、比华利豪园（217套）、佰富高尔夫别墅（138套）、中安·
翡翠湖、龙湖·
蓝湖郡、奥林匹克花园别墅、南岭雅舍、美茵·
天鹅湖、长青湖等楼盘独立别墅放量约800套左右。
同时近期投入市场的还有保利国际高尔夫花园、龙湖·
蓝湖郡（二期）的别墅放量约430套左右。
联排别墅：
重庆早期的联排别墅主要分布在市区近郊范围。
1999年的重庆龙湖南苑联排别墅、2000年重庆新东福花园开始了联排别墅的打造。
因为早期联排别墅的放量较低，客户需求量较高，联排别墅产品很快就在市场上被抢购一空。
2000年下半年开始，联排别墅产品在重庆市场进入了初级成长阶段，华立地产、帝景集团瞄准开发联排别墅，重庆联排别墅市场进入了“审美提高过程”。
但由于当时市场需求量较小，联排别墅在销售时遇到了较大的市场阻力。
1998年至2001年底联排别墅总计放量不足550套。
2002年上半年开始，龙湖·
香樟林（80套）、汇景台（48套）等联排别墅产品型相继推出，都在交房前后实现100%的销售。
2004年，联排别墅产品进入了快速发展阶段。
龙湖·
蓝湖郡、高山流水、海兰云天、枫林秀水、重庆奥林匹克花园等楼盘相继地进行了联排别墅集中放量，预计在明年放量约1100套左右。
保利集团、蓝湖郡原有楼盘的后期推出带来了联排别墅未来四年的集中大放量，预计未来四年放量总计会达到6000套以上。
三、与外地别墅发展比较
成都和重庆是同处于中国西南板块的两个内陆城市，拥有着相似的文化底蕴。
目前重庆的房地产市场较落后于成都的房地产市场发展，特别是别墅市场的发展。
通过对比我们可以更好的借鉴成都别墅市场的发展，来分析重庆别墅市场的现状和未来发展方向。
`下面我们通过对两地别墅市场格局，消费群体、别墅产品形式、区域发展趋势来进行比较分析。
1、市场格局比较
目前成都市区别墅市场基本已经步入开发终结阶段，由于土地的趋紧，市区别墅的开发量更加稀少，别墅逐渐向近郊和远郊方向发展。
近郊发展了三大别墅带：
牧马山别墅带、龙泉别墅带、华阳别墅带；
远郊主要是青城山-都江堰别墅带。
这几个别墅带将是成都的主要别墅供应地带，未来几年的别墅供应量将十分巨大。
重庆目前的市区别墅还存在着发展空间，南岸区铜元局板块、江北石马河板块还极具开发潜力，近郊别墅由于受到重庆特有地理条件的限制比较分散，周边近郊都分布有别墅项目，但主要的供应地带主要集中北部新区、两路别墅带和南岸区南山-茶园新区别墅带。
远郊别墅由于受到目前重庆交通配套的限制发展缓慢。
第二部分重庆别墅市场供应分析
一、重庆别墅市场现有供应
重庆别墅市场经过近几年的发展，尤其是近两年的发展，已经具有一定的规模，形成了集中部分区域发展的态势。
通过市场调查，我们初步把重庆市场上的别墅项目按照供应区域分为两种类型，即市郊型和都市型。
下面，我们将分别就这两种类型的别墅项目做分析说明。
1、市郊型别墅主要供应区域分析
通过近几年的发展，由于城市版块的不断扩大，重庆别墅的主要供应大多数属于市郊型，同时形成了集中部分区域发展的态势，我们将根据其集中的区域来说明市郊型别墅的供应。
（1）、含谷别墅区
含谷别墅区是重庆最早浮出水面的市郊型别墅集中供应区，提起含谷别墅区，人们印象最深的应该算是最早进入该区域的别墅项目——全兴别墅，其1680元/平方米的超低起价成为1999年重庆地产的重要新闻。
随后开发的香格里拉别墅和北欧别墅使含谷的开发热度迅速升温。
目前这些项目已经基本售罄，现有的市场供应为距高速路含谷出口九公里外龙潭湖边的海兰云天别墅。
（2）、渝北两路别墅区
作为重庆较早的开发热土，渝北区的房地产开发在重庆地产市场中已经拥有相当的份量，而渝北两路片区由于拥有临近机场的便利，且周边大部分地块风景优美，拥有别墅产品开发的先天优越条件，引来不少实力开发商纷纷在此跑马圈地。
目前在此区域的别墅项目有恒运·
清河湾、山语间、伽蓝艺墅、长青藤等别墅项目。
在一些房地产开发成熟的国家和地区，机场周边的地块往往是别墅开发的热点区域，随着重庆北部新区的规划和主城区路桥收费的实施，渝北两路别墅区在未来三、五年内将发展成为重庆别墅项目最为集中的区域之一。
（3）、北部新区别墅区
北部新区自2001年成立以来，充分利用直辖市和西部大开发的优惠政策，在开发建设上取得了巨大的发展。
同时，区域的房地产也在经济发展的带动下发展迅速，已成为重庆房地产开发热点区域之一。
和记黄埔、保利、龙湖等品牌地产的进入奠定了北部新区高档生活社区的崛起，目前的北部别墅已经占据了重庆别墅市场的半壁江山。
（4）、南山别墅区
南山作为重庆市的天然绿色屏障和城市“肺叶”，相比含谷和北部新区等别墅区，其在自然条件上更具备别墅开发的潜质。
早期的南山别墅多为一些老板级别的富人自行买地进行修建，而成规模的开发还没有形成气候。
近年来，南岸区政府打出了“吃在南岸，住在南岸，旅游在南岸”的旗号，并积极为营造南岸区良好的居住、旅游环境创造条件，随着政府规划的引导以及一系列利好因素的出台，南山别墅区目前已经初具规模，成为重庆别墅市场上的一个亮点。
（5）、北碚别墅区
北碚区作为重庆市北面的一座卫星城，拥有浓厚的文化氛围和优美的生态环境，同样具有别墅开发的潜质。
虽然由于交通的限制使现在的北碚别墅项目不是很多，但其在重庆别墅市场上的地位还是不容忽视的。
位于北碚三溪口的中安·
翡翠湖项目凭借其优越的自然环境，产品中生态、湖景、江景、温泉四大优势的结合，以及号称西部地区第一豪宅的翡翠岛大别墅，使其在重庆别墅市场上具有举足轻重的地位。
同时，随着北碚市政建设的开展，交通状况的改善，北碚别墅区将会成为重庆别墅市场上重要的版块之一。
（6）、巴南别墅区
巴南区地处重庆都市圈的南部，由于其与南岸区在城市发展上尚未连成一体，极大的影响了南部主城区的形象。
随着巴南区政府加快实施城市化建设，带动区域经济的发展，巴南区的房地产开发也初具规模。
在充分利用巴南优越自然条件的情况下相距开发了一品住宅、日月山庄、威尼斯印象别墅项目。
不过目前由于交通等方面因素使巴南的区域认知度还较低，但随着重庆主城半小时交通的完善，巴南的别墅市场也会取得较大的发展。
2、都市型别墅主要供应区域分析
这里所指的都市型别墅，是指根据目前的城市规划，别墅所在区域范围属于市区范围以内的别墅项目，目前属于这类的别墅项目主要集中在南岸、江北和高新区这三大区域。
下面，我们将根据这三大区域分别进行分析：
（1）、南岸铜元局片区
铜元局片区拥有得天独厚的自然资源，并且距离重庆的商业中心——解放碑距离较近，使之成为别墅开发的良好地带。
铜元局片区在几年前就已经初具规模，当时开发的玫瑰山庄、加拿大国际花园以及近两年开发的帝景名苑使铜元局片区成为了高档住宅区域。
而此区域最大的社区融侨半岛在后期的产品规划中也将会有别墅产品的推出，加之菜园坝长江大桥的修建以及石板坡长江大桥的拓宽，铜元局片区在拥有良好的自然资源和便利交通的情况下必然会成为都市型别墅的主要区域之一。
（2）、江北石马河片区
江北石马河片区因其拥有重庆最早的高尔夫球场——佰富高尔夫球场，以及4200亩生态公园，使该地块的别墅开发热逐渐升温。
另外由于松石大道的修建，规划拟建的双碑大桥，使此版块的交通情况大大改善，会进一步促进此版块的开发，特别是高档住宅的开发。
目前此版块的别墅项目有佰富高尔夫别墅、半城中央、大川水岸·
加勒比以及2003年开发的名门山庄。
说明：
在都市别墅的项目中，除了以上提到的两个集中分布的区域之外，还有一些零星分布的项目，如位于高新区的美茵天鹅湖和归谷·
城市美墅，这两个项目主要有花园洋房、叠拼和水岸别墅构成。
二、重庆别墅市场潜在供应
重庆别墅市场的潜在供应我们同样通过别墅类型来进行说明
未来四年，独立别墅放量将逐步扩大。
蓝湖郡二期（1200亩）、海蓝云天B组团二期、高山流水后期（800亩）、中安·
翡翠湖后期、长青湖别墅二期（1600亩）、山语间、天池林海二期等预备或筹划开发项目放量总计套以上。
保利集团、蓝湖郡原有楼盘的后期推出，以及建工未来城等带来了联排别墅未来四年的集中大放量，预计未来四年放量总计会达到5000套以上。
这些仅仅是目前在开发的别墅盘，据了解即将推出的别墅供应量也不小。
位于三溪口、总投资20亿元的“红鼎国际高尔夫”，位于西部大学城、占地8000亩的“腾祥别墅项目”，位于渝北回兴的南方·
碧水康桥，位于茶园新区、有庆隆屋业开发的庆隆.南山高尔夫别墅已在开发之中……
三、影响别墅供应因素的分析
1、市政规划
（1）交通规划
别墅产品由于对环境，私密性等方面要求的严格性，且面对的目标客户群比较特殊。
虽然他们对公交系统要求不高，但对道路交通便捷的满足仍很重视，注定了对交通有十分特别的要求，而长期以来，交通也是制约重庆别墅市场开发的一个相当重要的因素。
重庆直辖后，政府为改善交通条件所投入的精力有目共睹，而对别墅市场最为有利的影响主要体现在两个方面：
即“半小时主城区”工程的通过实施和路桥收费改革的实施，“半小主城区”工程目前已经取得阶段性进展，重庆外环高速路也已经实现初通，而主城区“七桥一隧”实行年票制的改革，则成为“半小时主城区”工程的催化剂。
这两项交通方面的改革对重庆别墅市场的影响在未来一、两年内效果将会比较明显，这对市郊别墅项目无疑是一大利好消息。
（2）城市规划
城市规划及政策导向对别墅市场的影响也是比较明显的，如北部新城的规划在一定程度上造就了渝北两路别墅片区北部新区别墅区的成形，而九龙坡区政府“都市后花园”的规划为含谷别墅区的逐渐形成已起到了推波助澜的作用。
在南岸区政府的规划中，南山片区一直被作为旅游开发的一枚重要棋子，而正是南岸区政府的这些规划，让南山别墅区的形成具备了一定的基础。
同时由于南岸区政府对茶园新区的重视，也使茶园新区的住宅，特别是高档住宅的发展潜力加大。
第三部分重庆别墅市场需求分析
由于别墅产品目标客户群的特殊性，用普遍的调查方式已经比较难以调查到目标客户群的真实需求，在下面的分析中，我们主要是依据目前重庆市场上已入住别墅项目的客源构成来分析别墅市场的需求。
主要需求群体分析
在重庆早期的别墅产品中，外企驻渝人员，外国留学人员等外藉人士和本地各行业老板级人士是别墅产品的主要需求群体，如早期的加拿大国际花园、锦绣山庄等。
近两年，别墅产品（尤其Townhouse类产品）的需求群体有所改变，一些外企高级白领、职业经理人、IT精英、金融业成功人士等金领阶层逐渐成为别墅市场需求的主力，且这一群体有逐年扩大的趋势。
同时在购买别墅时出现了“人以群分”的现象，比如蓝湖郡和长青湖，多为私营企业老板、白领阶层所购买；
比华利豪园更多的为商人所购买；
中华坊备受具有传统文化情结的“儒商”青睐；
中安翡翠湖的业主多为大学教授；
而高山流水别墅区，因其依山傍水，隐逸在森林中，成为向往清悠生活的成功人士的首选。
已成交的别墅业主，年龄层次集中在30-45岁之间，多为中年成熟型的买家，职业以银行界、私企业主、企业高级管理人员居多，这部分客户多具有稳定的事业和丰厚的收入，家庭结构多处于满巢期。
而潜在买家年龄层次则明显偏年轻，私营业主的比例也明显增多，这部分客户能够较快地完成原始积累，但对产品的个性及其他方面的要求也更加挑剔。
第四部分竞争分析
一、竞争环境方面
1、供应量上升
重庆别墅市场自90年代中期锦绣山庄成功开发后，一度处于低迷状态，市场的开发量体相对较小，甚至于出现开发商将建好的别墅再炸掉的情形，重庆别墅市场的风险让许多开发商望而却步。
但经过一段时间的沉寂之后，近一两年来，重庆别墅市场又再度升温，陆续涌现出了几大别墅开发的热点区域，市场上也出现较多的别墅项目，市场供应放量较大，竞争开始激烈起来。
除了在建的若干项目之外，一些规划中的新项目也正在酝酿之中，准备近期推出市场。
市场供应量在持续上升，市场竞争的激烈程度将更加明显。
据不完全统计，重庆楼市今年的别墅放量约在2500套左右，总建筑面积484万平方米，在此之前，官方公布的重庆2006年总施工量为6000万平方米左右，也就是说，从重庆楼市的产品供应结构来看，别墅占了7.8%。
截止到2007年4月，重庆别墅市场上在售的别墅项目有十六、七个之多，南岸和北部新区成了别墅供应的主要集中地。
在南岸区，南山周围星罗棋布排列着高山流水、天池林海、南岭雅舍等别墅项目，以及位于茶园新区的天龙·
长青湖。
北部新区更是别墅云集。
蓝湖郡、棕榈泉、佰富高尔夫、保利高尔夫、大川水岸·
加勒比、建工·
未来城、伽蓝艺墅、山语间、南方·
碧水康桥、天江·
长青藤等10余个别墅都将向市场发力。
2、可替代产品增多
别墅产品是一种特殊的住宅产品，不但要满足基本的居住功能，同时还要求有非常良好的居住环境、氛围，是一种享受型的住宅产品。
随着市场的发展，目前市场上出现了众多形式上区别于普通别墅，居住条件则接近、类似或达到普通别墅产品的要求的不同产品，如空中别墅（高层复式单位）、叠加等，从市场来看，这些产品都对别墅产品有不同程度的分流能力，反映出目前市场上别墅产品拥有较多的替代品。
另一种能够称的上别墅替代产品的就算是花园洋房了。
花园洋房一般具有较高品质、环境良好、设计优秀，但价格（尤其总价）相对别墅产品低，多为3+1、4+1层的低密度建筑。
其密度小，楼层低，具备别墅产品某些潜质，也比较符合人性化居家的理念，能够广泛吸引新兴中产阶层。
目前重庆市场上的推出的别墅可替代产品供应量不断上升，新近开盘的项目绝大多数都包含别墅可替代产品，如建工未来城、中央美地、天江鼎城、融科·
蔚城等项目都推出了大量的花园洋房。
3、市场需求量相对有限
别墅产品的价位一般都在60万元以上，目标客户瞄准的是处于金字塔尖的人士。
而重庆作为一个老工业城市，在经济、商业方面并不发达，因此有高收入的客户在保有量上是有限的，在生成速度、再生能力上也是比较缓慢的，故而消费别墅产品的客户的量体在一定阶段上是相对非常有限的，在市场供应量急剧增加而需求未见明显增长的情况下，别墅市场的竞争环境的确不容乐观。
二、区域竞争分析
通过对各别墅板块开发情况的了解，北部新城的开发体量位居全市之首，南岸区板块位居第二。
目前北部新城和南岸区已经成为房地产市场最为活跃的两大片区，集中了目前重庆别墅市场的知名项目。
由于这两大区域拥有良好的自然生态环境景观资源，政府对区域的战略规划以及日趋完善的城市基础设施建设如高标准的道路交通系统等良好环境的原因，在未来的别墅市场开发中，北部城区和南岸区仍将作为开发的热点，尤其是北部城区的北部新区板块、石马河板块和南岸区的南山板块，并有向南岸区茶园新区发展的趋势。
而其它区域的别墅板块的供应量相对较小，并受到城市基础设施建设和自然生态环境的影响很难与上述几个板块竞争，如北碚别墅区由于其距离主城区较远，受到交通的限制很难成为别墅开发的重点区域之一。
第五部分重庆别墅的发展前景
一、重庆别墅的总体发展方向
重庆整体经济发展水平和国际化程度与沿海发达城市相比，尚存在着巨大的差距，这也决定了重庆高端物业的消费能力远远不如北京、上海等城市，同时由于重庆地处内陆，楼盘多以内销为主，作为住宅终极产品的别墅，在重庆的消化途径和消费能力还非常有限，别墅开发受到的制约因素可谓是方方面面。
通过对近期重庆别墅物业销售周期的分析，重庆市场上多数的别墅项目其销售速度都比较缓慢，一般的销售周期多在20个月左右。
在市场需求相对有限的情况下，近一两年的别墅供应量不断上升，
从目前陆续亮相的各类别墅项目来看，拥有较强实力及品牌且环境优美、产品营造过硬且和目标客户需要、具备创新意识的别墅产品，成功的机率相对较大。
而一些仅仅拥有某些方面优势就匆匆上马的别墅项目则举步为艰。
二、重庆别墅的区位发展方向
未来重庆别墅的主要供应仍将集中在北部和南岸两大区域，同时，随着主城西进，重庆西区的别墅市场发展也将会具有举足轻重的地位。
在目前别墅放量的几大区域中，北部新区“四高”尤其惹人注目：
一、高品质；
二、高价位；
三、高开发量；
四、高端客户群。
现如今的北部别墅占据了重庆别墅市场的半壁江山，从最早的锦绣山庄、龙湖香樟林，到现在的保利国际高尔夫花园、佰富高尔夫别墅、龙湖·
蓝湖香颂，北部的别墅项目一直都是重庆别墅市场上的亮点，北部新区打造高档住宅的路线也不会发生太大的变化。
南岸区的南山板块由于其地处有重庆“绿肺”之称的南山，其良好的自然生态环境，以及便利的交通使其仍然成为未来重庆别墅的主要开发热点之一，同时南岸的别墅开发有向南岸茶园新区发展的趋势。
西区的含谷别墅区在重庆别墅开发初期曾经是重庆别墅的主要供应区，但由于其位置较偏远，交通不便，并没有成为别墅的集中供应区。
但随着主城区西进扩大，必然能带动含谷片区的高端住宅市场。
三、重庆别墅的产品发展方向
综观重庆别墅的发展历程，当今市场上的别墅项目差异化明显，市场进一步细分，各个项目之间力求以差异化和产品品质来参与竞争。
丰富的产品市场、多元化的类型、产品的高品质成为目前别墅的三大特色。
而随着重庆经济的不断发展，大量城市中产阶级应运而生，使目前消费群体主要为金字塔尖人士的格局发生改变，重庆别墅产品的未来发展方向。
纯别墅项目
这里所指的纯别墅项目为纯独立别墅项目。
优美的自然环境，高尚尊贵、雅致浓郁的居住生活氛围及不可替代的尊崇性，是顶级别墅产品所独有，也是其倍受金字塔尖人士追捧的重要原因。
纯独立别墅项目的最大特点就是稀缺性和尊崇感，能充分体现业主的身份及个性。
这些都是经济型别墅所无法比拟的。
空间独立性高、生态环境好、智能化、个性化、社区化的纯独立别墅项目将是未来别墅的发展方向之一。
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