民办养老院养生休闲可行性研究报告.docx

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民办养老院养生休闲可行性研究报告

XXX养生休闲中心项目

可

行

性

研

究

报

告

第一章总论7

1.1项目概况7

1.1.1项目名称7

1.1.2项目性质7

1.1.3项目单位7

1.1.4项目简介7

1.1.5项目建设地址7

1.1.6项目建设内容7

1.1.7组织机构与劳动定员7

1.1.8项目建设工期及实施进度7

1.1.9投资估算和资金筹措7

1.2主要技术经济指标7

1.3编制依据及编制范围7

1.4结论及建议8

第二章项目建设背景及必要性9

2.1项目建设背景9

2.1.1人口老龄化逐渐成为我国人口发展的一大趋势9

2.1.2国家政策鼓励发展养老服务业11

2.1.3老年人进养老机构已形成一种趋势11

2.1.4宜宾当地养老机构供给不足，难以满足养老需求12

2.2项目建设必要性13

2.2.1响应国家和宜宾“十二五”规划13

2.2.2促进宜宾老年人幸福高地建设14

2.2.3带动宜宾养老产业及相关产业发展14

2.2.4维护社会稳定，促进社会和谐15

第三章行业及市场分析17

3.1养老行业现状及发展趋势17

3.1.1养老机构行业现状分析17

3.1.2市场前景18

3.1.3

发展趋势.......................................

18

3.2

市场分析..............................................

19

3.2.1

目标市场定位...................................

19

3.2.2

市场容量分析...................................

19

3.2.3

市场竞争分析...................................

21

3.2.4

消费者需求分析.................................

21

第四章项目规划.................................................

25

4.1

项目建设原则..........................................

25

4.2

项目功能规划..........................................

25

4.2.1

养老中心.......................................

25

4.2.2

医疗中心.......................................

25

4.2.3

护理中心.......................................

25

4.2.4

接待中心.......................................

25

4.2.5

休闲乐园.......................................

25

4.2.6

办公中心.......................................

25

4.2.7

附属用房.......................................

25

第五章战略规划及目标...........................................

25

5.1

项目优势..............................................

25

5.1.1

政策优势.......................

错误！

未定义书签。

5.1.2

资源优势.......................

错误！

未定义书签。

5.1.3

竞争优势.......................

错误！

未定义书签。

5.1.4

创新优势.......................

错误！

未定义书签。

5.2

项目战略定位..........................................

25

5.2.1

环境最美.......................

错误！

未定义书签。

5.2.2

功能最全.......................

错误！

未定义书签。

5.2.3

服务最优.......................

错误！

未定义书签。

5.2.4

品位最高.......................

错误！

未定义书签。

5.3

项目战略目标..........................................

25

第六章营销策略.................................................

25

6.1

服务宗旨和理念........................................

25

6.2

目标客户..............................................

25

6.3

营销策略分析..........................................

25

II

6.3.1

营销策略.......................

错误！

未定义书签。

6.3.2

品牌内涵.......................

错误！

未定义书签。

6.4

营销推广活动..........................................

26

6.4.1

公益服务.......................

错误！

未定义书签。

6.4.2

口碑营销.......................

错误！

未定义书签。

6.4.3

主办老年活动...................

错误！

未定义书签。

6.4.4

网络营销.......................

错误！

未定义书签。

6.4.5

媒体广告.......................

错误！

未定义书签。

6.4.6

联合营销.......................

错误！

未定义书签。

6.5

终端服务培训..........................................

26

第七章项目选址及建设条件.......................................

26

7.1项目选址..............................................

26

7.2

建设条件..............................................

26

7.2.1气候条件........................................

26

7.2.2交通条件........................................

26

7.2.3文化条件........................................

27

7.2.4人口条件........................................

27

第八章项目建设方案.............................................

28

8.1

项目建设内容..........................................

28

8.2

建筑设计方案..........................................

28

8.2.1

设计依据.......................

错误！

未定义书签。

8.2.2

设计标准.......................

错误！

未定义书签。

8.2.3

建筑设计.......................

错误！

未定义书签。

8.3

结构方案..............................................

28

8.3.1

设计依据.......................

错误！

未定义书签。

8.3.2

设计要求.......................

错误！

未定义书签。

8.3.3

楼屋面均匀活荷载标准值.........

错误！

未定义书签。

8.3.4

基础设计.......................

错误！

未定义书签。

8.3.5

主体结构设计...................

错误！

未定义书签。

8.4

公用辅助工程方案......................................

28

8.4.1

供电系统.......................

错误！

未定义书签。

8.4.2

通讯、电视、网络系统...........

错误！

未定义书签。

III

8.4.3给排水设施.....................

错误！

未定义书签。

8.4.4消防设计.......................

错误！

未定义书签。

第九章安全保障措施.............................................

28

9.1建筑物安全............................................

29

9.2消防..................................................

29

9.3饮食..................................................

29

9.4医疗卫生..............................................

29

第十章环境保护.................................................

29

10.1

环境保护执行标准.....................................

29

10.2

环境保护措施.........................................

29

10.2.1

施工期环境影响防治措施.........

错误！

未定义书签。

10.2.2

运营期环境保护措施.............

错误！

未定义书签。

第十一章企业组织及劳动定员.....................................

30

11.1

组织机构设置.........................................

30

11.2

劳动定员及岗位职责...................................

30

11.3

人员来源及员工培训...................................

30

第十二章项目建设工期及进度.....................................

30

12.1

项目建设工期.........................................

30

12.2

项目施工计划.........................................

30

12.3

项目建设管理.........................................

30

第十三章投资估算及资金使用计划.................................

30

13.2

投资估算.............................................

31

13.2.1

资金使用计划..................................

31

13.2.2

土建工程费....................................

31

13.3

资金筹措.............................................

31

第十四章财务效益分析...........................................

31

14.2

财务预测.............................

错误！

未定义书签。

14.2.2

成本预测......................

错误！

未定义书签。

13.2.3

利润预测......................

错误！

未定义书签。

13.2.4

现金流量预测..................

错误！

未定义书签。

13.3

财务评价.............................

错误！

未定义书签。

第十五章社会效益分析...........................................

31

IV

15.1带动养老健康产业等相关服务业的发展错误！

未定义书签。

15.2提升老年人生活质量，满足老龄化人口需求错误！

未定义书签。

15.3扬中国传统孝道文化错误！

未定义书签。

15.4促进当地劳动力的就业错误！

未定义书签。

15.5促进社会和谐发展错误！

未定义书签。

第十六章结论及建议31

16.1结论31

16.2建议31

V

6

第一章总论

1.1项目概况

1.1.1项目名称

1.1.2项目性质

1.1.3项目单位

1.1.4项目简介

1.1.5项目建设地址

1.1.6项目建设内容

1.1.7组织机构与劳动定员

1.1.8项目建设工期及实施进度

1.1.9投资估算和资金筹措

1.2主要技术经济指标

1.3编制依据及编制范围

（一）编制依据

1、《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》（国发〔2013〕

35号）；

2、《国务院办公厅关于印发社会养老服务体系建设规划（2011-2015年）的通知》（国办发〔2011〕60号）；

3、《中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》；

7

4、《中国老龄事业发展“十二五”规划》；

5、《国家新型城镇化规划（2014—2020年）》；

6、《四川省“十二五”社会养老服务体系建设规划》；

7、《宜宾市人民政府关于加快发展养老服务业的实施意见》；

8、《关于宜宾市2014年养老服务体系建设重点任务安排意见》；

9、国家有关养老机构建设的政策、法规、标准及规范；

10、项目建设单位、当地政府提供的相关资料。

（二）编制范围

项目编制范围包括项目建设背景、必要性、行业与市场分析、项

目规划、项目战略规划、项目市场营销策略、项目选址与建设条件、

项目建设规模与内容、工程建设方案、环境评价、节能评价、组织结

构与劳动定员、安全职业卫生与消防、投资估算与资金筹措、财务评

价、经济与社会效益评估、结论及建议等方面。

1.4结论及建议

8

第二章项目建设背景及必要性

2.1项目建设背景

2.1.1人口老龄化逐渐成为我国人口发展的一大趋势

21世纪是人口老龄化的时代。

目前，世界上所有发达国家都已经进入老龄社会，许多发展中国家正在或即将进入老龄社会。

按联合国的标准，65岁以上老年人达到总人口7%的国家则步入老龄化社会。

据国家统计局网站显示：

截止2013年底，我国老年人口数量达

到1.32亿，占人口的9.70%，我国31个省市自治区中，已有26个地区的老年人口超过了7%。

中国是较早进入老龄社会的发展中国家之一。

中国是世界上老年人口最多的国家，占全球老年人口总量的五分之一。

表2-1

2013年全国前十位老年化省市

单位：

万、%

地区

总人口数

65岁及以上

65岁及以上占总人口比重

全国*

136072

13199

9.70

重庆

2885

352.8

11.88

四川

8107

958

11.82

江苏

7939

935

11.77

辽宁

4390

478.9

10.91

山东

9733

1065.8

10.95

湖南

6690

708.4

10.59

9

安徽

6029

650

10.80

上海

2415

252.9

10.47

广西

4719

456

9.99

浙江

5498

532

9.67

湖北

5799

544.5

9.39

注：

除全国人口总数和老龄人口数量数据来源于国家统计局之外，其他各省市相关数据

来源于各省市2013年国民经济和社会发展统计公报。

我国人口老龄化的主要特点是：

第一，人口老龄化提前达到高峰。

20世纪后期，为控制人口的

急剧增长，国家推行计划生育政策，使得人口出生率迅速下降，加快

了我国人口老龄化的进程。

由于下世纪前半叶人口压力仍然沉重，如

继续坚持计划生育的国策，其结果将不可避免地使我国提早达到人口

老龄化高峰。

第二，在社会经济不太发达状态下进入人口老龄化。

先期进入老

龄化社会的一些发达国家，目前人均国民生产总值达到20000美元以

上，呈现出“先富后老”，这为解决人口老龄化带来的问题奠定了经

济基础。

而我国进入老龄化社会时，人均国民生产总值约为1000美

元，呈现出“未富先老”，由于经济实力还不强，无疑增加了解决老

龄化问题的难度。

第三，在多重压力下渡过人口老龄化阶段。

下个世纪前半叶，我

国在建立和完善社会主义市场经济体制过程中，改革和发展的任务繁

重，经济和社会要可持续发展，社会要保持稳定，各种矛盾错综复杂，

使得解决人口老龄化问题相对发达国家和人口少的国家更为艰巨。

10

按照国际上划分人口年龄结构类型的标准，当一个国家或地区

60岁以上人口比重达到或超过10％，或者65岁以上人口比重达到或

超过7％时，其人口即称为“老年型”人口，这样的社会即称之为“老龄社会”。

截止到2013年底，宜宾市60岁及以上人口达到87.53万人，占宜宾市总人口16.01%，已经远远超过国际上的标准值，说明宜宾市已经步入典型的老龄社会，并且与2000年人口统计数据相比，60岁及以上人口将按每年3%左右的速度不断递增，在不改变现有人口生育政策的情形下，未来宜宾市老龄化趋势还将加快。

2.1.2国家政策鼓励发展养老服务业

《中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要

（摘要）》在第三十六章第四节中指出：

积极应对人口老龄化。

建立以居家为基础、为依托、机构为支撑的养老服务体系。

加快

发展社会养老服务，培育壮大老龄事业和产业，加强公益性养老服务

设施建设，鼓励社会资本兴办具有护理功能的养老服务机构，每千名

老人拥有养老床位数达到30张。

拓展养老服务领域，实现养老服务从基本生活照料向医疗健康、

辅具配置、精神慰藉、法律服务、紧急援助等方面延伸。

增加老年

活动场所和便利化设施。

开发利用老年人力资源。

《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》（国发〔2013〕

35号）提出我国现阶段的发展目标为“到2020年，全面建成以居家为基础、为依托、机构为支撑的，功能完善、规模适度、覆盖城乡的养老服务体系。

养老服务产品更加丰富，市场机制不断完善，养老服务业持续健康发展。

”

2.1.3老年人进养老机构已形成一种趋势

11

老人身体大都不好多少都是有点毛病，经常需要人照顾，有的老

人考虑到儿女的实际情况，选择了老年公寓养老。

养老机构的环境和

条件适合养老，而且现在的交通通讯工具又十分发达，家人也能经常

见面，这样既适合养老，而且亲情也不会疏远。

在养老机构老人每天的生活起居都有专人负责，经常还有各种老

年人活动，有很多老伙伴在一起，老年人过得很愉快也很惬意。

由于

目前许多子女无时间照料老人或者家里没有条件为老年人提供系统

专业的服务，再加上养老机构周到的服务和先进的设施，入住养老机

构已成为现代社会养老的一种趋势。

2.1.4宜宾当地养老机构供给不足，难以满足养老需求

养老服务机构提供的服务集中在基本的养老服务，服务同质化，

如健身、健康咨询服务等仍停留在被动接受或免费服务阶段，市场并

没有得到有效开发。

目前宜宾市养老机构主要存在问题有：

运营成本

过高，服务内容还显得单一和不规范；养老服务队伍人才十分短缺、

专业化水平较低；缺乏服务意识、成本意识；缺乏竞争意识、风险

意识、法制意识；养老产品单一，养老品质得不到保障，很多养老机

构只提供简单的养老护理工作。

总体上讲，市场上针对老年人的专业

化养老服务机构较少，养老机构和专业护理人员严重不足。

按照《国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》提出的“平

均每千名老人占有养老床位30张”目标测算，宜宾市老年人共需养

老床位约26260张。

据统计，截至2014年第一季度，宜宾市共有养

老机构208个，养老床位19810张，床位缺口约6450张，加快养老

床位建设、满足宜宾市老年人入住需求具有重要的迫切性和现实社会

意义。

12

图2-1宜宾市养老机构现状

2.2项目建设必要性

2.2.1响应国家和宜宾“十二五”规划

《中国老龄事业发展“十二五”规划》指出，“十二五”时期，

随着第一个老年人口增长高峰到来，我国人口老龄化进程将进一步加

快。

从2011年到2015年，全国60岁以上老年人将由1.78亿增加到

2.21亿，平均每年增加老年人860万；老年人口比重将由13.3%增加

到16%，平均每年递增0.54个百分点。

老龄化进程与家庭小型化、空巢化相伴随，与经济社会转型期的矛盾相交织，社会养老保障和养老服务的需求将急剧增加。

未来20年，我国人口老