商业物业前期设计介入建议书.doc

商业物业前期设计介入建议书.doc

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前期设计介入提议内容

电：

1、广场四周20米范围内应有明装或安装电源箱可安装在楼体或建筑体上，箱内有配有漏电开关，计量表，箱盘柜为防雨型，便于活动用电。

（火神庙取电箱较少，活动时要走很长的明线，不利于安全）

2、路灯、夜景灯选用节能简易、便于维修、防水型的，地埋布线必须穿管，电源线地埋部分不得有接头，且接分线端要高于地面30公分以上。

（节能和便于维修，火神庙主电源线地埋有接头，下雨短路时常合不上闸）

3、车库和办公区、卖场等公区尽可能采用节能型灯具和减少数量。

（利于后期节能管理，例如火神庙30㎡电梯厅就安装有20个节能灯）

注：

设计中已经标明采用节能型灯具

4、公区楼梯间尽可能采用声光控节能型照明灯具，消防照明和指示独立运行。

（利于节能，火神庙项目存在手动开关，灯长明和无法关闭现象）

注：

公寓楼内设计以改用声光控和节能灯具

5、配电室应设置远离水源隐患位置，室内并加装有专用排水设备。

（防讯和预防水灾，发生配电事故）

6、配电室应设置中央空调送风冷却和分体空调降温两种方式。

（有中央空调季节使用中央空调降温，不单独开分体空调，利于节能，火神庙就没有中央空调装置，所以中央空调冷源利用不上）。

注：

设计中不设置中央空调。

安装分体空调。

7、重要设备机房（消防泵房、生活水泵房、中水机房等）应设置通风管道和地漏。

（有利于设备的防潮和排水）。

8、中央空调冷却塔散热电动机采用两地控制式。

（便于安全维修，火神庙的冷却塔电机控制箱在B2冷站）。

9、大型用电设备：

如中央空调机组的过流保护应与供电柜上下级匹配合适。

（避免供电配电柜小于用电设备，使设备无法正常使用或存在隐患，火神庙就存在10KV高压开关柜过流保护小于制冷机组的过流保护，等于没有上下级分级保护）。

10、建筑物高点用电设备配电箱内和配电室、弱电机房、电梯机房末端线路配电箱应设电涌保护器。

（防雷击过电压击毁设备，火神庙有的高点设备配电箱内没有，如屋顶的送排烟风机配电箱内）。

11、公区楼道照明灯应设置为壁灯，高度应在2.5米左右为宜。

（太高了不便于维修，高梯子无法拿上去）。

12、所有室外裸露的电动执行机构（如排烟风机电动防火阀、广告灯箱接线盒、配电箱等）应设置防雨装置。

（火神庙消防设备就是因为雨水短路和设备机构锈蚀等造成经常故障）。

13、电力设施的标识完善。

（层间强电间的主电缆或配电箱内应有标示牌等明示供电来去说明）

14、配电室的低压出线尽可能的加装计量仪表。

（便于管理、能源核算）

注：

设计中已经标明加装计量表

15、突出屋面的设备设施的非金属部分应装设避雷装置,且成整体闭合环状。

（火神庙屋顶造型装饰就没有避雷装置，还存在不和环连接现象）。

16、主要配电设备如：

功率因数补偿的接触器、电容器。

保护器等应选用优质器件。

（火神庙出现过几次电器小配件损坏险些引起大火灾现象）。

17、室外强电、弱电井，井口要稍高于地面。

井内穿线管口封堵要严密，避免雨水倒灌。

（火神庙有下雨时井内雨水倒灌室内现象）。

18、消防泵房内取消自动盘车系统

空调

1、新风机组进风口尽可能避免在建筑物西侧或北侧。

（冬季新风机组的表冷器铜管防冻，多个项目已经发生过冻裂跑水此事故）。

2、新风机组基座加设防水层（有冷凝水沿基座向下渗漏的现象）。

（火神庙项目就发生了此现象，基本无法根治）。

3、楼宇自控（空调系统）的制冷主机和新风机组总控室设在空调供给站。

（不应设在中控室）。

注：

设计说明中已更改设计。

4、每座建筑的空调系统管路末端应加设手动放气阀门并用短管引致人身工作高度。

（并引至机房地漏）

（便于人为排放系统空气，自动跑风失灵有造成商家被水淹泡现象）。

5、分集水器支管应设有流量调节阀。

（可不增加）

（便于流量平衡调节，节能调节）。

6、空调盘管金属软管连接头使用质量好的。

（因为发生过两三年后发生过崩裂跑水现象，造成很大损失）。

7、空调盘管电磁阀使用质量好的且电磁阀前段安装过滤器。

（火神庙电磁阀经常损坏或由于脏堵关不严，基本都已经不用，违背了设计节能初衷）。

8、中央空调制冷主机应采用多种制冷量的机型，便于负荷冷量需求开启相应的机组。

（便于节能）。

9、空调制冷主机电控柜应和设备主机联动控制应在视线范围内便于操作。

（火神庙项目制冷循环泵启停要在配电室去开关）。

10、制冷多台主机应尽可能设计并联使用（单台设备出问题，其它可以使用）且大型设备要考虑维修空间。

（火神庙项目制冷系统的5台主机和循环泵都是独立使用，不利于设备使用率）。

注：

因牵涉设计周期，未采用建议

11、空调循环泵尽可能采用变频控制，有利于节能。

12、现设计中的制冷主机台数及负荷配置问题

注：

因牵涉设计周期，未采用建议

13、现设计的冷媒配送系统二级泵的问题

注：

因牵涉设计周期，未采用建议

14、现设计的冷却塔补水单独设计水箱的问题

15、现设计的冷却塔冬季供冷系统的设计问题

注：

因牵涉设计周期，未采用建议

16、现设计的500冷吨制冷主机单独设计冷却塔的问题

注：

因牵涉设计周期，未采用建议

17、现设计的各（包括车库）出入口为电加热风幕机改成水风幕问题

水：

1、厨房污水和卫生间污水分管排放，分池排污。

（火神庙项目存在这种现象不符合卫生部门质量要求，厨余下水也容易堵赛排水泵甚至烧毁电机）。

注：

设计中已更改为分管排放。

2、污水井、坑内应设隔离墙或敦。

（火神庙项目避免污水泵赌赛，甚至烧毁电机）。

3、供水采用无负压供水设备。

（节省水箱清洗麻烦何和费用，减少跑水隐患）。

注：

设计已经是无负压供水

4、消火栓、喷淋支管和末端设备尽可能避免在零度以下区域或使用预作用系统（火神庙项目就有被冻坏跑水造成损失现象，如加电伴热装置增加了电能开支）。

5、空调冷凝水和雨水管落地处应引致排水沟或井中尽可能不应设置在地面。

（火神庙项目夏季冷凝水流至地面造成积水湿滑和污染，后期改造很困难）。

6、广场内可设多个取水点截门井。

（便于取水和后期的改造取水，火神庙项目后增加的水吧接上下水都是开凿很长的地面）。

7、生活供水管路必须做结露保温。

（火神庙项目存在夏季管路结露严重现象，管路做保温处理）。

8、污水坑或井内排污泵水位控制使用电接点式。

（火神庙项目浮漂控制式多次赃物卡制失灵造成跑水现象）。

9、建筑物内污水坑或井内做防水处理。

（防向下或四周层渗漏）。

10、隔油池位置必须有独立排风设施，且不应设在有人车进过的场所。

（异味）。

11、生活和厨于垃圾机房必须设置在不明显的位置，应加设通风和排水地漏设施和墙面铺装瓷砖。

（火神庙项目没有这些设施很不便于清洁）。

12、各种管道截门不应装设在不便维修和开关的位置。

（无法检修和更换开闭）。

13、生活供水泵房内避免有污水管线通过。

14、供水管线（包括分支管线）尽可能加装计量表。

（有利于后期管理的计量计算）。

15、建议餐饮下水管径设计为：

DN150或以上满足餐饮排放量。

土建：

1、广场内不应该有风道井等装置。

（火神庙项目广场有几个风井有活动展览等受影响，项目整体也不美观）。

2、楼顶的电梯机房顶应设置爬梯。

（火神庙项目楼顶电梯机房没爬梯无法上去）。

3、连廊或平台必须留有出入的门或窗。

（火神庙项目连廊顶部就没有出入的通道，不便于出入维修）。

4、各楼大堂门应设在明显位置且采用不锈钢包框玻璃门要设双层门。

（采光好，敞亮，火神庙项目单层门的很多，不利于冷暖的保温）。

5、商场中心通筒上方设计有悬挂装饰的钩子。

（用于装饰用）

6、空调新风机房地漏应在抹灰后最低处。

（火神庙项目经常出现地漏比地面高现象导致机房积水不能排出）。

7、重要机房内地面和墙体应铺瓷砖（墙体可做1.5米高）。

（便于后期管理和创优）。

8、车库等出入口和主要通道过路口下面要铺设预留管。

（便于后期穿线等不毁坏路面）。

9、卸货区的货梯设置应合理，尽可能设在楼梯的外面出入方便，还应能满足小散户的卸货出入（有的小商户没有电梯卸货道路，通行要经过大卖家的仓库）。

（火神庙项目就有此现象）。

10、卸货区应设置排水沟或井和给水井管路。

（火神庙项目卸货区没有排水沟和排水设备和清洗水源）。

11、闭门器与门大小不匹配，玻璃门的地簧天插应采用好的产品。

（闭门器、地簧容易坏）。

12、闭门器安装和门两侧墙跺磕碰。

（瓷砖被磕破或门开度不够）。

13、所有门框不应固定在空心砖上。

（不牢固，容易松动）。

14、所有排烟或厨房排风井内或外应进行抹灰密封。

（火神庙项目就有餐饮风道漏烟导致商家串味现象）。

15、外墙设计应考虑安装广告位置。

（玻璃幕墙就无法安装广告）。

16、主要通道口或台阶露天部位应采用防滑石材，广场四周也应采用厚实坚固面积大的石材。

（冬季下雪后很滑易摔伤人，火神庙项目透水砖和小方砖损坏脱落较多）

17、建筑物外进入设备间的穿墙套管必须做好防水处理。

、

（有水顺套管内或外流入设备间现象）。

18、建筑体伸缩缝连接处底端应设集水坑和排水设备。

（经常出现漏水现象，无法解决，火神庙项目车库出入口就是这样）。

19、项目的地面要高于周围市政路面，建筑物的一层门口要高于项目地面。

（防洪容易排水）。

20、排污和厨房排烟口应设在此或相邻建筑物的最高处。

（防异味进入室内，火神庙项目D座就有此现象）。

21、凡在室外或屋顶裸露的门应使用防水门，以免几个雨季就损坏。

22、幕墙结构、外窗要考虑到防风、防雨、老化等自然现象。

（大理石或玻璃幕有掉落和漏雨现象）。

23、雨水篦子尽可能采用短块铸铁的。

（火神庙项目的不锈钢篦子单个太长，且壁薄很容易损坏）。

24、广场楼体等的回填土必须夯实，防止下沉。

（火神庙项目的楼体四周和广场大面积下沉严重）。

25、电梯厅的地面砖应低于电梯门槛1厘米。

（防止有跑水现象时水流入电梯内损坏电梯电路板）。

中央控制室：

1、主要通道和车场出入口电梯厅等公区监控无盲区，建议卖场内部由商家自行安装监控。

（便于装修布局后无盲区）。

2、监控应采用夜视功能。

（火神庙项目部分区域晚上无法正常录像，只能增加照明设备）。

3、电梯监控应有层显。

（火神庙项目电梯到几层无法看到）。

4、室外监控和防范系统以及其它弱电应做接地保护。

（预防设备雷击损坏）。

5、中控和监控主机应设有UPS应急电源。

（电路故障时可提供不间断电源）。

消防：

1、安全疏散门处不应该有台阶。

（紧急情况容易栽倒）

2、通往楼顶平台的门必须采用防火门。

（火神庙项目有玻璃门，不符合规范，也容易损坏）。

3、电梯前室和卖场隔离墙上没必要加装防火阀，采用自然压力平衡阀，。

（火神庙项目有选错设备现象）。

4、消防喷淋系统末端全部加装压力表。

（火神庙项目很多层没有安装，消防局检查认为不符合规范）。

5、燃气调压站应设在远离人群和建筑物的地方，而且能便于车辆出入。

（防灾害）

电梯：

1、电梯地坑应有排水装置并做防水处理。

（火神庙项目没有这些设施，跑水后无法及时排水）。

2、电梯机房加装分体空调（降温用），不设置排风扇，机房门坎必须做泛水防雨水流入机房。

3、电梯五方对讲线应使用屏蔽线。

（火神庙项目没用屏蔽线，电梯走梯时监控花屏）。

4、电梯必须从车库或公区内可以开启锁闭，从首层迫降，电梯要归首。

（火神庙在一层锁闭开启，一层是商家卖场操作很不方便）。

车场：

1、车场出入口挡水坡不可过高。

（容易托车底）。

2、车道出现死角。

（容易剐蹭车辆）。

3、拐弯太多指识标识少。

（不容易识别出入和位置）。

4、双向车道不够宽。

（容易堵车和发生剐蹭现象）。

5、车位上方的设备与地面间应有足够高度。

（火神庙项目卷帘门或风道、管道等过低，人无法直立）。

6、需要安静的环境区域要考虑避开噪音机房；如：

中央空调制冷机房。

7、物业设备机房门要考虑避开营业区内，尽可能设在公区走廊里，有利于日后运行管理。

（火神庙项目机房基本都在卖场中，闭店后我方人员无法进入机房检查突发事件的抢修）。

8、餐饮垃圾中转站和隔油池夏季臭味较大，设计位置要合适，要避开电梯、安全通道等空气容易扩散的区域且房间内要设计通风设备。

（火神庙项目王府井货梯旁就是垃圾房还紧邻1#配电室，容易招老鼠，隔油池在车库有很大的怪味）。

注：

设计中已更改位置但通风设计不能明确。

其它：

1、各种系统区域性能源要考虑计量的问题，避免影响接管接电后的能源管理及能源分摊工作。

2、用于楼控相关的参数，如：

压力、温度采集装置安装位置要考虑专业技术要求，否则读数为无效参数。

3、冷却塔系统要全面考虑各项技术环节，如：

补水系统（补水表位置）、排污装置、排气装置、回水口深度、布水装置、阀门位置、塔盘防漏等。

4、设计IT24小时冷却水的系统要考虑到设备扬程、流量及功率配套。

（火神庙项目的两台冷却水循环泵流量偏大，造成超电流运行，浪费电能）。

5、高层建筑要考虑到动力设备层的设备配套及相关防振、防噪音、防水、通风、报警等问题。

6、楼层弱点、强电、空调机房之间应集中设计，独立管理，避免造成因非营业时间直接影响设备机房的管理。

7、商场大堂要设计提供活动用电负荷。

（以上标注项为目前图纸不能确定或未改项）

商管筹备处2014-5-13