湖北省房地产估价师《制度与政策》：物业服务定价成本监审的原则和依据模拟试题.doc

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湖北省房地产估价师《制度与政策》：

物业服务定价成本监审的原则和依据模拟试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，居住用地的出让最高年限为__。

A．40年

B．50年

C．60年

D．70年

2、下列关于企业利润和收入的表述中，正确的是__。

A．企业利润可分为经营利润、税后利润和可分配利润三个层次

B．经营收入=销售收入+出租收入

C．销售收入=土地转让收入+商品房销售收入+配套设施销售收入

D．可分配利润=税后利润-未分配利润

3、某家庭以抵押贷款的方式购买了一套价值为30万元的住宅，如果该家庭首付款为房价的20%，其余房款用抵押贷款支付。

如果抵押贷款的期限为20年，按月等额偿还，年贷款利率为6%，月还款额为__元。

A．1655.33

B．1719.43

C．1743.69

D．2149.29

4、若某房地产投资项目的表面收益率为18%，年租金增长率为8%，通货膨胀率为6%，则该项目房地产投资的实际收益率为__。

A．9.26%

B．10%

C．11.32%

D．12%

5、对于出售的房地产，采用假设开发法估算开发完成后的房地产价值时，根据待估宗地的最佳开发利用方式和当地房地产市场现状及未来变化趋势，可以采用和长期趋势法相结合进行估算．【2003年考题】

A：

比较法

B：

收益法

C：

成本法

D：

路线价法

E：

工业用地的监测点评估价格

6、现有一宗规划用途为商住综合的城市土地，采用假设开发法估价，假设按纯商业用途的估算结果为800万元，按纯居住用途的估算结果为1000万元．该宗土地的评估价值应为。

A：

800万元

B：

1000万元

C：

1800万元

D：

800~1000万元之间

E：

工业用地的监测点评估价格

7、有一宗房地产总价为100万元，综合资本化率为7%，土地资本化率为6%，建筑物资本化率为8%，则该宗房地产的土地价格为（）万元（收益可视为无限年）。

A．30

B．40

C．50

D．60

8、房地产状况修正中的间接比较修正评分办法，是以（）状况为参照系进行的。

A．可比实例房地产

B．估价对象房地产

C．标准房地产

D．类似房地产

9、某宗房地产交易的成交价格为30万元人民币，其中首期支付30％，余款在一年后一次性付清．该房地产公摊面积为建筑面积的10％，套内建筑面积为100㎡，假定折现率为6％，则该房地产按照建筑面积计算的实际单价为．【2006年考题】

A：

2593元／㎡

B：

2619元/㎡

C：

2727元/㎡

D：

2862元/㎡

E：

工业用地的监测点评估价格

10、以下投资方式，不属于固定资产投资的是（）。

A．新建房地产项目

B．购买机器设备

C．购买生产原料

D．市政工程建设

11、若标准宗地的临街深度为10m，按照四三二一法则计算临街深度为15m的宗地价格，其平均深度价格修正率为（）。

A．78%

B．85%

C．117%

D．150%

12、房地产开发企业在领取营业执照后的__日内，应当到登记机关所在地房地产开发主管部门备案。

A．15

B．30

C．60

D．90

13、设定房地产抵押办理房屋他项权利登记后，该房屋的《房屋所有权证》应由收执。

A：

抵押人

B：

抵押权人

C：

房屋权属登记机关

D：

公证机关

E：

执行层的组织协调

14、影响房地产价格的环境因素不包括__。

A．大气环境

B．声觉环境

C．卫生环境

D．治安环境

15、房地产估价之所以要遵守替代原则，是因为根据经济学原理，同一种商品在同一个市场上具有相同的。

A：

成交价格

B：

理论价格

C：

评估价值

D：

市场价格

E：

工业用地的监测点评估价格

16、下列关于利率的叙述有误的是__。

A．利率从不同角度分类，可分为固定利率和浮动利率，市场利率与公定利率

B．我国金融机构的存贷款一般使用固定利率，并且所有金融机构都要使用国家规定的统一利率

C．浮动利率可以降低借贷双方承担的利率风险

D．我国利率的制定及调整，由中国人民银行颁布并组织实施

17、下列关于临时建筑，表述错误的是。

A：

临时建筑都应当有规定的使用期限

B：

超过批准期限的临时建筑是合法建筑

C：

拆除未到期限的临时建筑会给临时建筑所有人带来一定的经济损失

D：

拆除未到期限的临时建筑应当按使用期限的残存价值参考剩余期限给予适当补偿

E：

房地产估价机构必须加盖公章

18、某县是国家级历史文化名城，该县单独编制的历史文化名城保护规划，应报审批。

A：

上一级城市人民政府

B：

省人民政府

C：

国务院

D：

住房和城乡建设部、国家文物局

E：

执行层的组织协调

19、最高最佳使用具体包括最佳用途、最佳规模和最佳集约度、能够确定估价对象最佳用途的经济学原理是。

A：

收益递增原理

B：

收益递减原理

C：

最佳效益原理

D：

适合原理

E：

工业用地的监测点评估价格

20、承租人甲与出租人乙于5年前签订了一套住宅的租赁合同，该套住宅面积为200m2，租赁期限为8年，年租金固定不变为480元/m2。

现市场上类似住宅的年租金为600元/m2。

若折现率为8%，则承租人甲目前的权益价值为（）万元。

A．6.19

B．6.42

C．7.20

D．9.58

21、王某拟购买一套面积为120㎡、单价为7800元／㎡的住房，首付款为30％，其余申请年贷款利率分别为4.8％和7.2％的公积积和商业贷款组合，贷款期限为20年，按月等额还本付息。

如果公积金贷款最高限额为20万元，则商业贷款的最低月还款额为元。

A：

1297.91

B：

3584.01

C：

4881.93

D：

5158.71

E：

借款合同

22、用直线趋势法预测甲类房地产的价格变化趋势为=1480+80i，乙类房地产的价格变化趋势为=1500+60i，该两类房地产的价格增长潜力相比。

A：

甲类房地产比乙类房地产强

B：

乙类房地产比甲类房地产强

C：

该两类房地产强弱程度相同

D：

该两类房地产强弱程度不可比

E：

工业用地的监测点评估价格

23、房地产估价之所以要遵守合法原则，是因为房地产价值实质是房地产的价值。

A：

社会

B：

现实

C：

权益

D：

保险

E：

工业用地的监测点评估价格

24、在强制拍卖中，拍卖的主体是__。

A．人民法院和拍卖公司

B．竞买人和买受人

C．人民法院和拍卖标的所有权人

D．拍卖公司和拍卖标的所有权人

25、经济增长通常用一定时期内实际__的平均增长率来衡量。

A．国内生产总值

B．国民生产总值

C．国民收入

D．国民消费水平

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。

错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）

1、以下能够引起利率上升的因素有__。

A．借贷资金的供给大于需求

B．预期通货膨胀率上升

C．中央银行采用货币紧缩政策

D．某国国际收支出现大量顺差

E．中央银行采用货币扩张政策

2、勘察设计的委托应遵守如下规定。

A：

委托方应当将工程勘察设计业务委托给具有相应工程勘察设计资质证书且与其证书规定的业务范围相符的承接方

B：

工程勘察设计业务的委托可以通过竞选委托方式进行，但不可通过直接委托的方式进行

C：

工程勘察设计业务的竞选委托可以采取公开竞选或邀请竞选的形式进行

D：

委托方原则上应将整个建设工程项目的设计业务委托给一个承接方

E：

委托方将整个建设工程项目的设计业务分别委托给几个承接方时，必须选定其中一个承接方作为主体承接方

3、房地产估价所评估的是房地产的__。

A．投资价值

B．账面价值

C．市场价值

D．使用价值

E．交换价值

4、下列关于房地产广告的表述中，错误的有__。

A．《城市房地产开发经营管理条例》规定，房地产开发企业不得进行虚假广告宣传

B．在未经国家征收的集体所有的土地上开发建设的，只可以发布商品房销售广告

C．房地产预售时，必须载明预售或者销售许可证书号

D．房地产广告中，对房地产的项目位置介绍，可以用所需时间来表示距离

E．房地产广告中，可以使用建筑设计效果图或者模型照片；为达到形象效果，不能在广告中注明

5、在房地产市场自然周期的第三阶段，房地产市场中的空置率与合理空置率的关系是__。

A．空置率＞合理空置率

B．空置率＜合理空置率

C．空置率=合理空置率

D．不能判断

6、指数平滑中的平滑指数。

的范围为__。

A．0＜A＜1

B．A＜0

C．a＞1

D．a＝2

7、根据《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》，下列关于最低保修项目和保修期限，说法正确的是。

A：

管道渗漏为1年

B：

五金件损坏为2年

C：

管道堵塞为6个月

D：

电器开关损坏为6个月

E：

供冷系统损坏为1个供冷期

8、在项目评估中，说明项目在计算期内资金盈余或短缺的基本报表是__。

A．投资计划与资金筹措表

B．资金来源与运用表

C．营业利润测算表

D．全部投资现金流量表

9、房地产开发项目投资估算时，如为委托销售代理的，则代理费应列入__。

A．管理费

B．销售费用

C．其他费用

D．前期费用

10、实行包干制的物业服务费，其构成不包括__。

A．物业服务成本

B．法定税费

C．物业服务企业的酬金

D．物业服务企业的利润

11、假设开发法中，按传统方法需要计算利息的项目有__。

A．待开发房地产的价值

B．开发成本和管理费用

C．销售税费

D．投资者购买待开发房地产应负担的税费

E．开发利润

12、某写字楼的建筑面积为8×104m2，可出租面积系数为80%，公用建筑面积系数为15%，则该写字楼出租单元内建筑面积是__×104m2。

A．5.2

B．6.4

C．6.8

D．7.6

13、房地产开发项目财务评价报表包括基本报表和__。

A．估算报表

B．损益表

C．辅助报表

D．资产负债表

14、下列房地产市场调控政策等措施中，会导致房地产市场价格上升的是__。

A．降低房地产开发贷款利率

B．增加土地有效供给

C．降低契税

D．提高购房贷款利率

15、债务融资的资金融出方所获得的报酬有__。

A．项目投资形成的可分配利润

B．协议中所规定的贷款利息

C．协议中规定的有关费用

D．租售收益

E．股息

16、房地产中介服务业包括。

A：

房地产交易

B：

房地产咨询

C：

房地产估价

D：

房地产经纪

E：

物业管理

17、对于房地产市场而言，下列关于自然周期与投资周期关系的表述中，正确的是。

A：

自然周期与投资周期同步变化

B：

投资周期在第一阶段和第三阶段超前于自然周期

C：

投资周期在第一阶段和第二阶段超前于自然周期

D：

投资周期在第三阶段和第四阶段超前于自然周期

E：

借款合同

18、土地一级开发，是指城市政府委托当地土地收购储备机构，按照土地利用总体规划，城市总体规划及控制性详细规划和年度土地供应计划，对确定的（），统一组织进行征地、农转用、拆迁和市政道路等基础设施建设的行为。

A．存量国有土地

B．拟征用土地

C．农转用土地

D．开发商委托开发土地

E．合作开发土地

19、在计划经济时期，我国的城市土地使用制度，是对土地实行土地的制度。

A：

行政划拨

B：

无偿无限期使用

C：

无偿有限期使用

D：

禁止土地使用者转让

E：

允许一定范围的土地使用者转让

20、耕地占用税实行。

A：

比例税率

B：

累进税率

C：

比例税率和定额税率

D：

定额税率

E：

执行层的组织协调

21、下列房地产投资风险中，属于系统风险的是__。

A．变现风险

B．比较风险

C．资本价值风险

D．时间风险

22、毛租金乘数法是将估价对象未来某一年或某一个月的毛租金乘以相应毛租金乘数来求取估价对象价值的方法，毛租金乘数法的优点是__。

A．方便易行，在市场上较容易获得房地产的售价和租金资料

B．由于在同一市场，相似房地产的租金和售价同时受相同的市场力的影响，因此毛租金乘数是一个比较客观的数值

C．避免了由于多层次估算可能产生的各种误差的累计

D．忽略了房地产租金以外的收入

E．相对全面一些

23、下列有关住房置业担保公司的表述中，不正确的是__。

A．有不少于1000万元人民币的实有资本

B．货币形态的实有资本只能存入城市房地产行政主管部门指定的国有独资银行

C．设立担保公司，应当报经城市房地产行政主管部门审核，并经城市人民政府批准后，方可向工商行政管理部门申请设立登记

D．一个城市原则上只设一个担保公司

24、房地产开发企业在融资方案比选时，通常会选择的方案。

A：

资金来源可靠

B：

审核程序复杂

C：

资金结构合理

D：

融资成本较低

E：

融资风险较小

25、2004年10月，A国有企业在该县城內建成B住宅小区。

2008年10月，通过房改，将该小区所有住宅出售给职工，其中，多层住宅售房款为4500万元。

按规定，对于B小区多层住宅，A国有企业应从售房款中提取不低于万元的住宅专项维修资金。

A：

300

B：

600

C：

900

D：

1200

E：

执行层的组织协调