石家庄城市发展中的拆迁及融资建设问题.docx
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石家庄城市发展中的拆迁及融资建设问题
石家庄市城中村改造中的问题及对策研究
摘要：
城中村问题是城市化进程中一个普遍而又棘手的问题，解决好城中村问题关系到城市未来发展和现代化建设。
石家庄市政府在解决城中村问题上，提出了“三年大变样”工程，然而，工程在实施过程中遇到了很多问题。
关键词：
城中村改造三年大变样拆迁纠纷城市承载力融资环境农村房屋城市郊区
1.石家庄市城中村概况及改造现状
“没有城市化，就没有一个国家和地区的现代化”，为了实现社
会进步、缩小城乡差别，我国开始了城市化进程。
随着我国城市化
进程的不断加速，除了征用郊区耕地外，农村房屋拆迁在所难免并且村民宅基地价格远高于周围耕地，所以当拆除农民世代居住、赖以生存的房屋，要求他们从宽敞的独居小院移至狭小的高层楼房居住时，在许多环节都容易产生各种复杂的问题。
这些问题如果得不到很好解决，不仅关系到农民的安居乐业，也关系到农村地区的稳定，更关系到整个社会的长治久安
石家庄市于2002年开始城中村改造工作，在2007年底，又在全省范围内展开了“三年大变样”工程，到目前为止，以石家庄市城中村改造为首的涉及全省范围的旧城改造工程取得了令人瞩目的成绩，尤其是在旧城的拆迁改建、居民安置方面取得了突破性进展。
石家庄市的“三年大变样”工程的规划方案得到了全面的贯彻，工程如期展开，针对具体的工程实施情况，课题组进行了调研，其结果如下：
1.1拆迁方面
石家庄市的总拆迁面积已经达到994万平方米，占既有建筑量的9.75%，总体趋势是拆迁量逐步增加，拆迁速度逐渐降低，速度的降低为全年的总任务的完成带来了不小的压力。
在拆迁的实际实施工程中，政府遇到的问题是逐渐减少的。
经过课题组的跟踪调研，在拆迁的初始阶段，居民的抱怨比较多，这主要是由于拆迁补偿费用存在不合理和不统一现象，另外居民对未来预期的不确定加剧了这种现象。
那么，随着拆迁的不断深入，出现的问题逐渐增多，对于问题，政府各职能部门通过研究，制定新政策，改变原有政策，发现问题解决问题，保证了拆迁工作的顺利进行。
从已完成的拆迁工作来看，拆迁问题是随着政府的政策的不断改进和透明度的不断提高而逐渐减少的，两者呈现反向运动关系。
1.2建设方面
1.2.1基础设施建设
“四横六纵”工程的展开，明确了石家庄市内的交通布置格局。
在“四横”建设道路拓宽方面，以中山路和裕华路的改造为主。
上半年，中山路的改造已经完成。
裕华路作为石家庄市的景观大道，正在配合“三年大变样”工程的住宅建设全面展开。
在一环与二环之间的槐安路和和平路的交通承载能力已经达到预期水平，“四横”工程的预期效果已经初步展现。
“六纵”工程的红旗大街改造项目正值建设高潮，剩余的中华大街、建设大街、体育大街、谈固大街的改造工程将相继完成，“四横六纵”工程的如期完成近在眼前。
在供水、供电、供气的基础设施建设方面，城市天然气改造疏通工程已全面展开，供水、供电工程也已进入紧张的规划阶段，即将实施。
1.2.2环境建设方面
民众都比较关心的城市环境建设问题，政府的建设进度不尽乐观。
在已经规划在建的污水垃圾处理设施中，污水处理项目已建成3个在建4个，建成率为30%（共10个），垃圾处理项目已建成1个，在建3个，建成率为5.4%（共19个），从这一组统计数字可以可以看出，石家庄市仍有相当比例的污水垃圾处理项目未动工，污染处理设施继续加快建设步伐。
政府一直比较重视的城市“隔墙透绿”工程取的可喜成效，城市绿地面积显著增加，街心公园数量不断增多，其中经过改造后的世纪公园、水上公园、长安公园、中山公园、裕西公园对精华城市空气起到了关键作用。
1.2.3住房建设方面
石家庄市的21个城中村回迁楼建设已经在9月开工，182栋楼同时动工，将安置11000户居民，到11月底，已拆迁的城中村回迁房全部启动建设，两年内竣工。
相比以往小规模的城市回迁楼建设，这次的“三年大变样”工程质量要求更高，建设速度更快，将安置的居民数量更多。
1.3融资环境方面
石家庄的市城中村改造工程上半年的融资进度较快，基本实现了时间过半、任务过半的要求，在融资结构政府出资占26.1%,企业出资占67.8%,外资出资占6.1%，这些数据也反映出“三年大变样”工程溶质渠道还比较窄、办法还不多。
综合以上可以看出，“三年大变样”工程实施以来，石家庄市的建设规划得到了较好的贯彻，在基础设施建设、旧城拆迁重建和居民回迁工作上取得了瞩目的成绩，但是，在全市环境改造和投资环境方面遇到的问题比较多，尤其是在关系到整个“三年大变样”工程能否顺利实施的融资环节，开发商和政府的渠道还是比较狭窄，这些问题如果得不到及时有效的解决，必将在“三年大变样”工程深入展开的过程中遇到瓶颈。
2.“三年大变样”工程存在的问题
根据《国务院办公厅关于控制城镇房屋拆迁规模严格拆迁管理的通知》（国办发[2004]46号）中的有关规定，各地的拆迁工作应该结合实际的发展水平、社会承受能力和居民的收入状况等综合指标。
经过调查，石家庄市的城中村改造中，主要存在一下几方面的问题：
2.1拆迁建设方面
据2001年1月22日，国务院（国函［2001］10号）：
撤销石家庄市郊区，设立石家庄市裕华区。
将正定县的留村乡、二十里铺镇，栾城县方村镇的方村、南焦、南王、赵卜口、宋村、东京北、西京北、贾村、台上、位同、南栗、南位12个村和长安区的裕东、裕华路、东大街3个街道以及原郊区的槐底街道、孙村街道的孙村、塔冢2个村划归裕华区管辖。
2001年3月21日，裕华区正式挂牌成立。
2.1.1管理体制问题
“三年大变样”工程的拆迁规模在中国的拆迁历史上是规模最大的，最彻底的，这将会使原本是以城中村及郊区为主的城市建筑布局一下子提升到较先进城市的行列，如此巨大的拆迁改造建设，要均衡各方的利益，本身就是一件极其复杂的事情，事实也证明了问题的存在，政府抱怨拆迁费劲，居民反映政府黑暗，这一切都说明了在管理体制方面，政府没有没有走到科学统一，严格监管。
2.1.2拆迁中的矛盾纠纷问题
郊区农村在其固有特点和外部巨大变化的双重作用下，在面临宅基地上房屋拆迁这样一件十分重要的事情时，也出现了一些明显的矛盾和问题：
1、房屋产权归属存有争议。
农户能参与到拆迁事务中，并依照相关法律、法规在房屋被拆除后获得房屋的安置和补偿，乃至在权利受到侵害时可以寻求各种救济等都是以拥有对农村宅基地上的房屋确定的产权为前提的。
在现实中，由于农村房屋产权归属不清、房屋产权性质不明等情况从而引发矛盾在拆迁纠纷中占到了非常大的比例。
此类纠纷多发生在农户与农户之间，并且多见于亲属之间。
基于亲属关系的农户往往更有可能在农村宅基地及房屋上形成各种各样的复杂关系。
一旦面临拆迁，特别是当郊区房屋拆迁将给农户带来巨大利益时，夹杂着各种复杂历史原因的房屋产权纠纷开始出现，甚至激化。
另外，郊区存在大量在宅基地之外的集体土地上兴建房屋用来从事生产经营的现象。
此类房屋多位于道路沿线，占地面积大，而且产权形式多样，产权确认多涉及镇政府、县政府，一旦被拆迁经济损失极为严重，如果处理不当，极易引发农户与当地拆迁政府的对立。
2、拆迁安置补偿标准不统一。
在不同的区县乡镇，结合地理位置、土地价格、物价水平等，政府、房产开发商会执行不同的补偿标准，这种做法为包括拆迁农户在内的所有人认可、接受。
引发被拆迁农户不满的往往是临近乡镇同类拆迁项目补偿标准过高，甚至有些拆迁项目最后的“钉子户”总是会得到比前期拆迁农户更多的利益，造成前后补偿标准不一。
在这种现实情况下，我们就不难理解拆迁农户抵制、拖延拆迁工作的做法。
好的想法在实际实施过程中并没有取得应有的效果。
石家庄市是一个外来人口比较集中的城市，人民的生活水平相比于全国其他城市比较低，所以很多业主并不是房屋的所有人，他们只是经营者，辛苦经营起来的企业都因为拆迁而一无所有，得不到应有的补偿。
因地制宜的赔偿措施也导致了各地的赔偿标口径不统一，这样一来同样的房屋拥有面积却得到不同赔偿。
在我们的调查中只有大马村的拆迁补偿给出了明确的标准，其中每个拆迁户得到“大马庄园”300平方米居住面积的同时，每人还分到20平方米的商业门脸经营权，而其他的被调查的城中村只是给出了因地制宜的补偿标准，至于具体的数值并没有得到明确的答复。
3、先行违法行为给拆迁增大难度。
根据有关规定，农村违章建筑拆迁时不予补偿。
然而在寸土寸金的郊区农村，私搭乱建的现象及其普遍，尤其是当广大农民得知自己房屋被拆迁时，便临时突击搭建各种违章建筑。
目前来看，违章建筑的认定及补偿已成为郊区农村房屋拆迁争议的多发环节。
另外，石家庄市广大郊区具有一定生产实践经验、熟悉安全流程和各种操作规程的青工担任“青年安全生产监督员”。
建立健全安全性评价制度，定期组织监督员针对生产工程项目，查找缺陷隐患，下发安全整改通知书，充分发挥青工的监督表率作用。
在春、秋季安全生产大检查、迎峰度夏度冬、变电站综自改造、智能电网建设以及农网改造升级等重大生产作业中，组织青年安全生产监督员担任志愿者和义务安全员，配合安监部门开展安全稽查工作，消除各种隐患，为企业安全生产献计献策，贡献力量，努力扩大青工安全实践活动的影响力。
2.1.3城中村缺乏生活保障
城中村的居民一下子被列进了城市居民，他们没有稳固的经济来源，生活无保障，这也导致了拆迁不能顺利进行。
农民问题历来就是中国最棘手的问题，数量多，管理混乱，生活水平底，在城中村改造中农民又是一个很特别的群体，如何在拆迁之前解决好农民的住房和就业问题是搞好拆迁工作的前提。
2.2政府监管和执行力缺失
房地产运作过程中，各级主管部门存在的主要问题是在征地开发、房屋建设过程中向征地、开发企业乱收费，这些问题的产生多数是由于部门的监管缺失，制度不健全造成的，在改革发展的中国中央一直在摸索中不断完善，但是终究没有去根，以至于每次大的政府规划建设就成了个别人贪污腐败中饱私囊的绝好机会，使得本应顺利的建设活动充满了波折，原本合理的房屋价格节节攀升，甚至到了无法接受的程度。
在百姓实际的生活中不难发现这样的问题，新建成的门面房价太高，好不容易养了好几年才有点起色又要拆房子，房东各个得到不菲的赔偿，没人顾及外来生意人。
房价太高，这是个普遍真理，高价格来自于政府的所谓城市规划和商业区的设置转移，使原本合理的房价预期暴涨，真正的商业价值并没有得到市场的检验。
2.3失业问题
建设完成的石家庄市将会进一步加大贫富差距，这使得原本进城的农民工和外地打工者倍感压力，不高的文化水平，不高的自身素质终将会被建设完善的石家庄所淘汰。
在调查中我们走访的几乎每个城中村都存在这样的问题，以谈固村为例，谈固村的地理位置比较优越，集体经济比较发达，素有“金谈固”的美誉。
但是谈固村的外来居民的数量很高，在为集体经济做出很大贡献的这类人群，却是没有宅基地的，这次的“三年大变样”工程，把他们赖以为生的房屋全都拆掉了，而没有安置费，生存问题自然引得他们恐慌。
其实，有理由相信建设完成后的石家庄将吸引更强的企业促进高科技的发展，但这样又会导致另一个社会问题——失业，为石家庄的经济发展做出巨大贡献的基础建设者将会因为科技的进步面临失业的危险，而一旦这样的事情出现，社会的不稳定因素又会阻碍设施完善的石家庄的进一步发展，最终的结果是建设完善的城市会因为人口素质的问题面临发展瓶颈。
3.石家庄市城中村改造问题的对策
3.1完善法律法规体系，加强监督机制
3.1.1完善法规体系建设，切实保障各项活动有法可依
“三年大变样”工程所涉及的拆迁范围很广泛，各个区域的拆迁局面不尽相同。
随着拆迁的进行，很多问题不断出现，这就要求政府官员及时了解拆迁情况征求百姓意见，及时增加、修改、完善原有的法规体系，让法规体系建设与拆迁同步，针对拆迁中出现纠纷的实际问题，究其原因：
１、郊区独特的特点使农村房屋拆迁补偿在多方面难以满足农户需求。
郊区一般毗邻城市，甚至与城市“你中有我，我中有你”。
其村民多从事二、三产业，拥有村籍使得他们的经济收入不仅超越于农民工，甚至超越于一般市民。
郊区村民无论是从人均住房拥有面积，还是居住环境等方面都远优于城市居民。
同时，随着城市扩张，大量外来人口选择在郊区租房居住，这不仅增加了农民的收入，也进一步增强了郊区农民的优越感。
因此，尽管各级政府竭尽全力保证郊区农村拆迁补偿到位。
但实际情况是，没有多少农户同意拆迁。
以石家庄市裕华区Ｆ村和Ｎ村为例，两村都曾多次组织村民表决是否同意整村拆迁改造，但得到的答案都是否定的。
石家庄是全省的政治、经济中心，是环京津、环渤海湾开放经济圈中的重要城市。
近几年来，经济发展迅速，土地需求量加大，土地价格逐年上涨，农户对拆迁补偿的期望值越来越高，在动辄百万的巨大利益面前偶有纠纷也是十分正常的现象。
２、农村房屋拆迁法律缺失。
迄今为止，我国没有一部规范农村房屋拆迁行为的法律，仅有国务院颁布的专门针对城市居民房屋拆迁的行政法规《城市房屋拆迁管理条例》。
农村房屋拆迁也仅是参照上述条例来进行。
众所周知，农村宅基地房屋与城市居民房屋在土地性质、取得方式、职能体现上存在着诸多不同，尽管郊区与城市只有咫尺之遥，套用《城市房屋拆迁管理条例》来解决郊区农村房屋问题也是不合适的。
为此，我国立法部门一直致力于尽快出台一部专门针对农村房屋拆迁的法律规范，以从法律层面解决农村拆迁无法可依的局面。
3、郊区农民在拆迁过程中缺乏相应的话语权。
如前所述，在经济层面上，城郊农村地区经济基础较好，城乡差距小，因此生活条件良好的城郊农村农民参政议政积极性也比较高，他们渴望民主，主体意识强，这些特点同样体现在拆迁工作中。
然而现实情况是，与强大的政府和富有的房地产开发商相比，农民没有正式统一的组织，在拆迁工作中缺乏话语权，拆迁农户与房地产开发商、地方政府之间未形成有效的对话、沟通机制，这也是产生拆迁纠纷的一大诱因。
石家庄城郊拆迁工作已经取得了很大的成绩，但随着城镇化进程的加速，城郊拆迁工作远没有结束，拆迁过程中的矛盾纠纷也不会消失。
针对城郊农村、农民的具体特点，总结城郊拆迁纠纷的主要问题并剖析其产生、存在原因，从完善法律法规、加强基层组织作用发挥、规范政府管理等多个渠道综合解决该问题，相信定会做到既维护农民利益，又保证拆迁工作的顺利进行。
做到有法可依，减少拆迁纠纷，保障“三年大变样”工程顺利进行，切实保障人民民众的根本利益。
3.1.2加强监督机制，提高资金透明度
“三年大变样”工程所涉及的拆迁、建设、融资等各个环节都存在巨大的资金流动，如何防止资金流入个人腰包，防止权钱交易，防止个别政府部门的贪污腐败现象，是推进石家庄市城中村改造的重要保障。
在这中情况下，加强政府部门间的相互监督，最大限度的实行民主管理，让更广泛的人参与其中，确定每笔资金都流到需要之处，提高资金的利用效率，提高资金的透明度是解决之道。
3.2合理规划建设用地
依据石家庄市城中村的布局特点和各个村庄的发展情况，建议采取“一村一案”的开发模式。
虽然成片开发的规模效应比较明显，也便于统一规划，但是城中村发展的不均衡必然会导致开发商的投资比例不均衡，这样反过来又会加剧城市发展的不均衡，所以长远来看，“一村一案”的发展模式是适合石家庄市的实际情况的。
在开发方式中，建议采用土地一级开发方式，经过政府或授权企业对某一区域进行统一拆迁、建设、安置等活动，减少了改造环节，节约了改造成本。
同时，配合“一村一案”的模式可以深入根据城中村的实际情况，因地制宜的开展建设。
在建设上还要合理规划，石家庄市的城中村建筑的容积率（建筑面积/规划用地面积）都很低，城市建筑分非常拥挤。
所以，在“三年大变样”工程中，政府规划建设用地要切实考虑城市容积率问题，与开发商达成一致，在满足建设的基础上，尽量提高绿地建设面积，同时政府应尽量的在土地出让金和城市基础设施配套建设上给予优惠。
3.3优化投资环境
“三年大变样”工程的展开，是依托巨大的资金支持的。
目前的工程资金来源主要是靠政府的财政支持，融资渠道还比较窄，要想使建设更有活力，更有效率，政府还需在招商引资方面加大力度，不断完善资金供应渠道，使资金的组成结构更加合理，引入公开招标机制，让风险与机遇并存，使石家庄的经济发展保持活力。
3.4加强住房保障体系建设
“三年大变样”工程结束后石家庄将有很大一部分农村户口居民转入城市户口，新增加的城市居民的住房保障是政府部门亟待解决的问题。
在城市建设的开始时期，政府部门就要从根本上建立一整套住房保障体系，随着建设的不断深入住房保障体系不断地加以完善。
这既是一个测试阶段也是一个缓冲阶段，在这个时期，政府可以灵活的调整保障标准，针对新增的这部分城市居民的实际情况，采取保障措施，提高政府规划法案的可行性。
3.5提高居民素质，促进就业
“三年大变样”工程中，城市的基础设施不断的改进完善，先进的设备工具将会用于改造后的石家庄市，这些设施的改善一方面会提高城市的硬件条件，另一方面也会提高城市的精细化管理程度，政府的各个职能部门必须不断创新管理理念，以人为本提高管理效率。
随着城市竞争力的提高，一批先进的企业将进驻石家庄市，竞争将日趋激烈。
激烈的竞争要求城市居民素质不断提高，尤其是刚刚由农转非城中村居民和城市的外来务工人员，必须通过自身素质的提高来适应新的城市文化。
在促进就业方面，政府要出台优惠措施吸引企业投资，鼓励教育事业发展，提高居民的就业能力，增加居民就业。
3.6合理开发城市资源，吸引投资，提高城市承载力和竞争力
改造完的石家庄市将会新增人口30万，新增住宅2200万平方米，城市人口急剧增加，城市承载力将面临巨大挑战。
改造后的石家庄是一个容人口环境、投资环境和基础设施等一些列配套设施齐全的多功能高标准城市，城市的面貌焕然一新，完善的基础设施将给居民带来极大的便利，新的挑战会给年轻的石家庄带来更多的发展机会。
在这样的远景规划下，政府部门要持长远的眼光，采取可持续发展的战略，在城市的资源利用方面广泛听取意见合理规划，减少资源的浪费。
城市经济发展和精神文明同步发展，提高城市的竞争力。
4.结束语
石家庄市的“三年大变样”工程是对城市政治、经济、文化和社会生活一次全面的改造工程，改造后的石家庄在以上各方面将会得到极大地改善和提高。
在改造过程中，实际的工作并没有像预期那样的顺利，这样那样的问题不断出现，尤其在拆迁、建设、融资等比较复杂的环节，政府部门加大法制规章制度建设迫在眉睫。
“三年大变样”的远景规划为我们描绘了石家庄市发展的美好蓝图，切实合理的完成每一步的规划任务将会对石家庄的长远发展产生深远的意义。
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