物业公司工程维修部工作手册Word下载.doc
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4.4
电梯安全管理规定
18
9
4.5
电梯维保服务考核制度
10
4.6
电梯机房管理规定
19
11
4.7
设备机房管理制度
12
4.8
设备机房防火管理规定
22
13
4.9
设备事故处理规定
23
14
4.10
设备机房卫生管理规定
25
4.11
设备运行记录管理制度
4.12
设备标识管理规定
26
4.13
设备台帐管理制度
4.14
机电设备维修工具管理规定
27
4.15
安全用水、供电管理制度
20
4.16
监视、测量装置管理规定
28
21
4.17
运行值班工交接班制度
29
4.18
工程、维修档案管理制度
30
4.19
房屋修缮管理制度
24
4.20
外包工程项目管理制度
32
工程维修部工作流程
5.1
电气设备检修安全技术规程
5.2
配电室倒闸规程
34
5.3
市电、发电联锁柜操作、维护规程
35
5.4
电梯安全操作规程
5.5
给排水设备安全操作规程
36
31
5.6
给排水设备运行管理规程
38
5.7
给排水维护保养规程
39
33
5.8
冷水机组运行操作规程
42
5.9
中央空调系统运行管理规程
44
5.10
柴油发电机安全操作规程
46
5.11
螺杆冷水机组系统操作规程
47
37
5.12
焊接作业规程
49
5.13
设备安全事故处理规程
50
5.14
直饮水系统管理规程
51
40
5.15
一般报修流程
52
41
5.16
计划检修或重大设备检修流程
5.17
供电限电停电审批程序
53
43
5.18
客户报修服务管理办法
5.19
客户维修服务管理程序
57
45
5.20
设备更新改造程序
58
5.21
外包项目合同签订工作程序
59
5.22
外包项目监管程序
60
1．工程维修部目标及实施措施
1.1目标：
1）年度电能耗（除中央空调）同比下降10%以上
2）房屋本体及设施设备按计划保养，计划完成率100%，运行正常；
3）月度零修及时率达到98%以上，月度零修合格率达到100%，无零修质量造成的有效投诉
4）有效控制供方驻场服务质量
5）设备重大管理责任事故为零
6）月度记录、资料保存完整，及时归档，归档率100%
1.2适用范围：
适用于****项目工程维修部。
1.3措施：
1）工程维修部人员在日常工作中，必须积极配合齐心协力，做到第一时间上门服务，确保客户满意。
2）部门人员做好安全、管理工作，采取预防措施，防止发生重大设备事故和人员伤亡。
组织部门技术人员熟悉、掌握所管辖的设备性能，参与解决大厦突发事故的抢修。
3）负责对小区的机电设备实施统一管理，积极做好维修运行的日常管理工作。
4）熟练掌握设备设施的性能和操作，加强对设备的维护和保养，确保设备完好，为服务提供基本保障。
2．工程维修部组织架构
总编制15人
工程经理（1人）
文员（1人）
工程主任（1人）
运行领班（1人）
维修领班（1人）
运行技工（白班2人）
维修技工
（泥木工1人）
（水工1人）
维修技工
（电工2人）
（空调工1人）
运行技工（晚班1人）
运行技工（中班1人）
运行技工（早班1人）
5-60
3．工程维修部岗位职责
3.1目标：
明确部门职能及各岗位工作职责、工作范围和日常工作。
3.2适用范围：
3.3内容：
3.3.1部门工作职责：
1）负责楼宇设备设施的交接验收，建立详细的设备设施台帐，对接管验收的设备设施做好现场标识，并完成交接报告；
2）制订工程维修部日常运作、管理工作程序及各级人员的岗位职责，建立设备设施的安全操作、运行管理、维护保养、应急处理等技术文件和对客服务标准、规范；
3）负责制订楼宇（工程维修部分）的年度和月度预算、采购计划、资金支付计划、年度和月度设备设施维护保养计划和设备设施大修计划；
4）对管理范围内的设备、设施进行全面、有效的管理，确保设备设施的正常运行。
按年度和月度设备设施维护保养计划对设备设施进行维护保养，确保维护保养和检修的项目、方法和完好程度符合相关规定。
定期进行设备设施完好率的统计和考核，使设备设施完好率达到公司规定的标准，满足客户的使用要求。
在紧急情况发生时，能够按应急处理方案实施有效控制处理，确保人员和设备设施的安全；
5）按对客服务标准完成对客服务事项，维修及时率、返修率、客户满意率必须达到公司规定的标准；
6）建立、实施对工程分包方的评审和考核制度，负责外委工程项目和采购设备、材料、配件的验收和质量控制；
7）负责客户二次装修方案的审核和施工现场的技术方法、施工质量、使用材料的监理，参与管理处组织的二次装修验收，跟踪二次装修工程遗留问题的整改；
8）做好上级领导安排的工程整改项目、新增项目的招投标和合同签订工作，对施工计划进行审核，对项目实施过程进行监理，并完成竣工验收等工作；
9）结合大厦实际，制订大厦经济、有效的设备设施运行方案，应用新技术，实施节能降耗，定期对能耗及其他运行成本进行统计核算，将成本控制在合理范围；
10）实施各专业、各系统、各机房的值班、运行、巡视、维护保养、检修记录制度，记录要清晰、真实、完整并具有可追塑性。
建立档案管理制度，按管理要求做好运行记录、巡视记录、值班记录、技术文件、资料、图纸等的收集、整理、完善、保存和归档工作；
11）制订工程维修部的年度、月度培训计划，做好新聘员工的岗前培训，按计划实施各项专业技术培训，不断提高工程人员的技术素质和实际操作能力；
12）配合政府、行业管理部门，确保电力、供水、煤气、通信、电视等正常工作，接管理部门的要求，定期完成电力、防雷、消防等各项安全检测，使排水、噪音等达到环保要求；
13）完成上级领导交办的其他工作。
3.3.2人员岗位职责：
1）工程经理岗位职责：
a.全面负责工程维修部工作，对大厦强电、弱电、空调、给排水、土建、消防运行及维修负责，落实公司管理制度和工作标准，保证各设备设施运行正常，不出现重大工程事故或较大人为责任事故；
b.负责楼宇设备设施的管理工作，建立详细的设备设施台帐，对管辖的的设备设施做好现场标识，完善和提高设备管理水平。
负责改造或新增楼宇设备的购进、安装调试、使用、维修保养。
负责设备的报废（申请或建议）及处理；
c.落实公司年度工程管理目标，制订、落实重要设备及一般设备的的维修及保养计划；
d.组织编制工程维修部日常运作、管理工作程序和规章制度，建立设备、设施的安全操作、运行、维护保养、检修、应急处理等技术文件；
对客服务标准和规范，提高专业管理水平；
e.协调并妥善处理与政府、行业管理部门的关系，确保电力、供水、煤气、通讯、电视等正常工作，按政府管理部门的要求，定期完成电力、防雷、消防等各项安全检测，使排水、空气质量、噪音等达到环保要求；
f.做好一线服务、与其它职能部门的沟通、协调工作，及时为客户提供优质服务；
g.制定工程维修部年度、月度培训计划，组织专题安全和技术培训，确保工程人力资源得到合理的使用和不断提高人员的工作能力和技术水平；
h.落实公司用人政策和各项规章制度，做好部门团队建设，提高部门专业技术水平；
i.负责汇总、制定和申报工程维修部年度、月度预算、采购计划；
组织制订设备设施年度保养、检修计划及设备大修计划，保证工程维修费用的合理使用；
j.根据工作计划，组织做好各系统设备运行、维护保养、检修、大修、项目改造等工作，督促工程维修部各级人员对管理范围内的设备、设施实施全面、有效的管理，按各系统设备运行标准，保持设备、设施良好运行，设备完好率达到98%以上，确保建筑环境、供电、给排水、通风空调、电梯、消防、电讯、电视、监控等满足客户使用要求。
在紧急情况发生时，组织安排各级人员，按应急处理方案实施有效控制处理，确保人员和设备设施的安全；
k.组织实施对工程外包单位的管理、评审和考核。
对外包商实施有效的监控和管理。
组织安排工程整改项目的招投标、签订合同和施工配合，调配合适人员参与项目施工监理和竣工验收等工作；
l.负责客户二次装修方案的审核和施工现场的监管，参加管理处组织的二次装修验收，跟踪二次装修工程遗留问题的整改；
m.负责组织做好对客服务工作，处理对客服务过程中出现的各种投诉，不断提高服务质量；
n.组织制订经济、有效的运行方案，应用新技术，实施节能措施，定期进行能耗和其它运行成本的统计核算，合理控制和降低运行成本；
o.完成上级领导交给的其他工作。
2）工程主任岗位职责：
a.贯彻执行工程经理的指示，负责本大厦设备、设施的专业技术管理。
制定部门设备、设施的专业技术工作计划及审核各领班工作计划，报上级审批，批准后贯彻执行。
对大厦设备（设施）的安全经济运行、技术管理、运行人员培训等工作负直接领导责任；
b.当好工程经理的助手，负责工程维修部人员的日常工作调配。
组织和督导员工认真执行《员工守则》和本部门的各项安全技术规程；
c.做好对客户的服务工作，尽量满足客户要求。
客户对物业设施的改动或装修要求，除热情服务外，还要审批其改动方案，不能使物业设施遭到伤害或违反有关消防条例等，履行管理职能；
d.确保各设备设施维修保养工程能按期、按质完成。
负责组织人员完成临时或应急工程任务；
e.与其它部门或相关人员协调，倡导团结与协作精神；
f.必须严格要求自己，自觉执行公司的规章制度，对工作认真负责，以身作则。
组织全体人员学习技术业务，不断提高技术素质和业务水平，定期或不定期的考问讲解和考核，搞好现场培训活动；
g.贯彻执行电业安全生产方针及规章制度，加强安全思想教育，组织安全活动，主持事故、故障的调查分析；
h.编制年、季度、月工作计划并组织实施。
按时、及时总结工作，上报工作总结和各种报表；
i.配合编制各设备、设施的安全操作规程及维修保养工作程序、制度工作。
并监督落实；
j.负责各设备运行、调配和维修保养等专业技术工作，尽量做到节约、安全运行。
建立健全正常运行工作秩序，定期巡视主要部位及其主要设备、设施，发现异常或故障，立即采取有效措施及时解决。
查阅有关运行、巡视记录，了解设备（设施）的运行情况，作好安全经济运行和工作质量分析；
k.协助部门经理对二次装修资料进行审核，负责二次装修的现场监管，参加管理处组织的二次装修验收，督促租户对遗留问题的整改；
l.每月对员工的行为规范、劳动纪律、工作效率、工作质量、服务态度进行考核；
m.负责及时向上级汇报各项工作，完成上级交给的其它工作。
3）文员岗位职责
a.负责处理本部的日常事务，执行部门经理下达的各项指令；
b.负责整理、统计、管理工程维修工作单；
c.负责收发、整理、统计及管理各种通知、信函、文件以及各系统运行、操作记录，落实综合管理部关于办公及行政管理的要求；
d.负责本部门所有文件、图纸及技术资料的整理、建档、管理。
做到文件资料齐全，无缺页、遗漏；
e.负责部门文件资料的打印、校核、复印及传真，并做好登记工作；
f.负责编制每月员工工作安排表，统计本部员工考勤；
水、电以及分类物料消耗统计，做到细致准确；
以及物品发放工作。
负责与其他部门的联络工作，跟进报批事项；
g.负责本部门的所有物品申购及办公用品的申领工作。
每月对仓库备件存货量作一次盘点统计，做好统计报表交上级审核；
h.根据水、电以及分类物料消耗统计，分析消耗增减的原因，当好工程经理的参谋。
i.定期召集工程例会，并做好会议记录，及时提交会议纪要；
j.及时汇报工作进度，完成上级领导交给的其他工作。
4）运行领班岗位职责：
a.在工程经理、工程主任的领导下，主管变配电、发电系统；
中央空调系统；
给排水系统；
电梯；
消防系统等正常运行，确保设备在良好的安全状态下运行；
b.每天定时检查工作范围内现场；
c.各有关设备运行现场检查，发现问题或隐患应及时地向上级报告和纠正和处理（在有关运行记录上签名）；
d.检查下属各岗位岗风岗纪和考勤执行情况；
e.审阅运行、巡检等报表，对监测数据有异常的应及时检查和处理。
提出节约能源措施和贯彻执行；
f.负责本班所有原始记录的收集、整理、按月装订及上交存档工作；
g.贯彻执行电业安全生产方针及贯彻电气运行方案和操作规程，合理使用设备。
制定各电气设备维护保养计划及各类电气设备检修的技术质量标准，经上级批准后，负责组织实施；
h.遵守大厦的各项规章制度，加强安全思想教育，执行上级下达的各项指令，确保大厦设备（设施）的正常运行；
i.全面掌握大厦的设备状况，做好大厦机电设备台帐、设备登记卡保持在完好记录状态；
j.督促运行班全体人员搞好设备卫生及例行维护，确保墙白、地净、沟见底、设备见本色，杜绝跑、冒、滴、漏现象；
k.遇突发事件及事故隐患要及时采取处理措施，并向上级汇报。
遇重大事故发生时要冷静，在向上级汇报的同时，要组织人员采取措施防止事故扩大或漫延，同时有责任保护好事故现场；
l.负责配合外包单位来人对大厦设备进行检修保养、督促做好检修记录并存入设备档案；
m.监查大厦用电、用水情况，发现用电、用水异常应及时查找原因并采取处理措施，杜绝浪费；
n.负责对下属人员进行技术培训和指导工作；
o.负责提出本范围内设备的维保计划。
经批准后，组织实施。
负责签发操作票；
p.配合工程维修班搞好设备的紧急抢修工作，确保维修工作安全进行；
q.负责本班范围内的安全生产工作，保证人为责任事故率为0%，员工较大或重大工伤事故率为0%；
r.积极向上级汇报工作，完成上级交给的其他工作。
5）维修领班岗位职责：
a.在工程经理、工程主任的领导下，主管强弱电设备、中央空调设备、给排水设备、电梯、消防设备、大厦土建装饰设施等维护保养及修理工作，确保设备设施在良好的安全状态下运作；
c.各有关检修现场检查，发现问题或隐患应及时地向上级报告和纠正和处理；
e.审阅或编制维修、保养等报表，。
g.组织和督导员工认真执行《员工守则》和大厦的各种规章制度，执行上级下达的各项指令，确保大厦设备（设施）处于良好的运行（或待运行）状态；
h.制定各设备定期维护保养计划及各类设备维修、保养的技术质量标准，经上级批准后，负责组织实施；
i.遵守大厦的各项规章制度，加强安全思想教育，执行上级下达的各项指令，确保大厦设备（设施）的正常运行；
j.全面掌握当班大厦的设备状况，解决本班设备运行和维修中出现的问题。
根据实际情况的轻重缓急，合理分配人员检修。
设备维修、抢修的工作都要有始有终地跟进其工作情况、进度，直至完成为止；
k.遇突发事件及事故隐患要及时采取处理措施，并向上级汇报；
l.督促维修班全体人员搞好设备设施检修后的现场卫生清洁工作，确保墙白、地净、沟见底、设备见本色；
m.及时处理有关工程上的投诉并做分析，避免重复发生并作好记录向上级汇报；
n.参入大厦客户的二次装修的审图；
装修过程的有关检查及安全检查，确保装修过程控制在大厦相关规定内有序进行；
装修竣工验收检查及整改项目的跟进等；
o.组织维修组人员学习技术业务，提高本身或技工的技术素质和业务水平，大力开展增收节支活动；
p.负责本班范围内的安全生产工作，保证人为责任事故率为0%，员工较大或重大工伤事故率为0%；
q.认真监督外包单位保质保量按时地完成外包维保工作，更换材料要经过仔细检查并详细登记，若需付费要以旧换新；
6）运行技工岗位职责：
a.必需具有国家承认的电工、空调等操作证，并经部门考查合格后，方能正式上岗；
b.在领班的领导下，运行工负责对大厦供配电、空调、电梯、消防、给排水等系统设备的运行值班，处理一般性故障，参与设备、设施的维修保养工作。
对发生的问题及时向上级汇报；
c.熟悉自已工作范围内各变配电设备和其它电器设备的性能、分布，能完成本职内的各项工作；
d.严格执行安全操作规程，开机前应认真作好检查工作，设备状况正常，方可开机。
空调主机的非正常开、停，必须及时向领班或上级汇报；
e.当班人员要尽职尽责，坚守岗位，服从指挥，按照有关规定对空调主机及各层新风机的运行数据及运行状况逐项填写运行记录和巡视记录并签名，发现问题立即报告领班或上级。
有超时空调的单元，需要进内测温，并记录；
f.负责对大厦各空调区域的温度及设备运行状况进行监测，并根据外界气温情况，对空调运行参数进行调节。
在使各空调区域的温度相对保持在符合规定的数值范围的同时，努力提高空调的运行效率，降低空调运行的能耗；
g.严格做到：
Ø
三干净：
设备干净、工作场所干净、维修后的现场干净；
三不漏：
不漏电、不漏油、不漏水；
五良好：
使用性能良好、密封良好、润滑良好、紧固良好、调整良好；
h.严格遵守考勤，安全操作规程和其它有关制度。
不允许有脱岗、睡岗现象；
i.接受和执行上级命令，供配电系统操作严格执行工作票、操作票工作制度；
j.负责所有变配电室设备巡视、安全检查工作，负责责任区域内的设备维护和清洁工作，认真做好巡视记录、运行记录和值班（及交接班）记录；
k.严格执行各项电气安全操作规程，负责所有变配电室的人员出入登记和跟踪，发现异常情况立即上报；
l.保持变配电设备房物品的有序摆放，做好设备房的防水、防火、防小动物的安全管理工作；
m.遇到突然停电或其他突发性事故时，采取正确有效的应急措施，确保备用电源或应急电源能投入使用，同时向上级汇报；
n.为客户维修服务时,必需带头遵守管理处的有关规定；
o.积极参与实施增产节约活动；
p.熟悉本职范围内的各类消耗材料、维修零配件性能、规格、型号等,能提前向上级建议购买工作所需之零配件或物料；
q.对客户计量电表进行标识、巡查，及时更换损坏电表。
认真做好电表的统计工作；
r.完成上级交给的其他工作。
7）维修技工岗位职责：
a.必需具有国家承认的相关证件,并经部门考查合格后,方能正式上岗；
b.在领班的领导下，完成各项设备、设施的维修保养工作；
c.熟练掌握设备（设施）的结构、性能、特点和维修保养方法。
能完成本职范围内的各项工作任务；
d.严格做到：
e.严格遵守考勤，各安全操作规程和其它有关制度；
f.按时完成机电设备（设施）的各项维修、保养工作，根据设备保养计划对设备进行维护保养，并认真做好有关记录；
g.严格遵守安全操作规程和维护保养规程，防止发生安全事故；
h.维修工作中遇到难题或需要进行协调时，应向当值领班汇报，由当值领班安排解决，若仍未能解决再向其它上级报告，以便使问题尽快得到解决；
i.服从当值领班的工作安排，平时应于工程维修部待命室待命，有工作单时应即时行动到达维修现场，并尽快、高质量地完成有关维修项目，做到工完场清、用料节省。
完成维修单之工作后，应即时回到待命室并主动联系领班接新的工作单，以确保工作效率；
j.每日需认真填写维修单（标明维修时间、维修具体内容、所耗材料等）；
k.熟悉本职范围内的各类消耗材料、维修零配件性能、规格、型号等,能提前向上级建议购买工作所需之零配件或物料；
l.为客户维修服务时,必需遵守管理处的有关规定；
m.发生突发情况时，应迅速赶往现场，及时采取应急措施，保证设备（设施）的正常完好；
n.积极参与实施增产节约活动；
8）维修技工（电工）岗位职责：
a.必需具有国家承认的电工操作证,并经部门考查合格后,方能正式上岗；
b.在领班的领导下，完成各项电气设备、设施的维修保养工作；
c.熟悉大厦范围内各用电设备和控制电器的性能、分布，和有关技术规范、规定，熟练掌握设备（设施）的结构、性能、特点和维修保养方法。
e.严格遵守考勤，各安全操作规程和其它有关制度。
h.供变电系统操作时严格执行工作票、操作票工作制度；
i.熟悉本职范围内的各类消耗材料、维修零配件性能、规格、型号等,能提前向上级建议购买工作所需之零配件或物料；
j.为客户维修服务时,必需遵守管理处的有关规定；
k.发生突发情况时，应迅速赶往现场，及时采取应急措施，保证设备（设施）的正常完好；
l.积极参与实施增产节约活动；
m.完成上级领导交给的其他工作。
9）维修技工（空调工）岗位责职责：
a.必需具有国家承认的空调工操作证，并经部门考查合格后，方能正式上岗；
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