物业工程部工作手册.docx

资源描述

物业工程部工作手册.docx

《物业工程部工作手册.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《物业工程部工作手册.docx（120页珍藏版）》请在冰点文库上搜索。

物业工程部工作手册.docx

物业工程部工作手册

序号

文件名称

编码

页码

一

组织架构

GC-01

二

部门职责

GC-02

5-7

三

岗位说明书

GC-03

8-17

工程部经理岗位说明书

GC-03-01

8-9

工程部维修班长/副班长岗位说明书

GC-03-02

10-11

工程部装修管理员岗位说明书

GC-03-03

工程部空调维修工岗位说明书

GC-03-04

工程部弱电维修员岗位说明书

GC-03-05

工程部电梯维修工岗位说明书

GC-03-06

工程部设备维修工岗位说明书

GC-03-07

工程部综合维修工岗位说明书

GC-03-08

四

管理制度

GC-04

18-28

配电房管理制度

GC-04-01

发电机房管理制度

GC-04-02

水泵房管理制度

GC-04-03

电梯机房管理制度

GC-04-04

值班管理制度

GC-04-05

22-23

安全防火制度

GC-04-06

24-25

空调制冷设备房管理制度

GC-04-07

五

作业流程及规程

GC-05

29-88

柴油发电机维修保养标准作业规程

QW-GC-2007-01

27-30

电梯日常维修保养标准作业规程

QW-GC-2007-02

31-36

给排水设备设施维修保养标准作业规程

QW-GC-2007-03

37-40

供配电设施设备维修保养标准作业规程

QW-GC-2007-04

41-44

弱电系统维修标准作业规程

QW-GC-2007-05

45-51

中央空调维修保养标准作业规程

QW-GC-2007-06

52-56

工程部员工培训管理标准作业规程

QW-GC-2007-07

57-59

避雷系统保养

QW-GC-2007-08

低压配电柜的保养

QW-GC-2007-09

61-62

序号

文件名称

编码

页码

对讲、报警系统的保养

QW-GC-2007-10

风机的保养

QW-GC-2007-11

干式变压器的保养

QW-GC-2007-12

65-66

水泵定期保养规程

QW-GC-2007-13

67-68

车场管理系统的保养

QW-GC-2007-14

防盗监视系统的保养

QW-GC-2007-15

70-71

柴油发电机组保养规程

QW-GC-2007-16

72-74

中央空调操作标准作业规程

QW-GC-2007-17

75-76

消防设施管理规定

QW-GC-2007-18

工程部工作标准

QW-GC-2007-19

78-79

上门服务标准作业规程

QW-GC-2007-20

80-82

供配电设备设施安全操作标准作业规程

QW-GC-2007-21

83-84

电梯困人救援作业文件

QW-GC-2007-22

水池、水箱的清洗规程

QW-GC-2007-23

86-87

六

质量记录（附表样）

GC-06

88-89

电梯困人救人记录

QR-GC-01

设施设备保养记录

QR-GC-02

设施设备保养检查记录

QR-GC-03

报废设备、器件清单

QR-GC-04

动火申请表

QR-GC-05

工作联系函

QR-GC-06

管道通水试验记录

QR-GC-07

设备（机具）报废单

QR-GC-08

设备（机具）购置申请表

QR-GC-09

设备（机具）外委维修申请表

QR-GC-10

设备维修记录

QR-GC-11

100

违章施工整改通知书

QR-GC-12

101

儿童乐园和休闲健身设施日检表

QR-GC-13

102

安全整改意见

QR-GC-14

103

计量器具统计表

QR-GC-15

104

序号

文件名称

编码

页码

计量器具检查计划

QR-GC-16

105

安防系统故障处理登记表

QR-GC-17

106

定期安全检查表

QR-GC-18

107

发电机运行记录

QR-GC-19

108

机电设备统计表

QR-GC-20

109

配电房巡查记录

QR-GC-21

110

设备保养计划表

QR-GC-22

111

水泵房巡查记录

QR-GC-23

112

水池、水箱清洗记录

QR-GC-24

113

整改通知登记表

QR-GC-25

114

维修值班记录表

QR-GC-26

115

装修房检查日报表

QR-GC-27

116

房屋维修综合检查表

QR-GC-28

117

大修记录表

QR-GC-29

118

外委维修保养记录表

QR-GC-30

119

工程竣工验收证明

QR-GC-31

120

设备故障问题转呈单

QR-GC-32

121

培训签到表

QR-GC-33

122

培训记录表

QR-GC-34

123

设备保养、中修、大修周期

QR-GC-35

124

电梯维保表

QR-GC-36

125

组织架构

GC-01

部门职责

GC-02

一、设备设施管理

1、设备运行管理

（1）负责对设施设备的运行进行巡视监控.

（2）负责对设施设备运行中发生的异常情况的处理

（3）负责对设备设施机房的管理

2、设备维护管理

（1）负责设施设备的维护保养计划的制定

（2）负责对设施设备的日常保养

（3）负责对设施设备的日常维修

（4）负责对设施设备突发故障的抢修

二、物业接管验收与交付管理

1、前期介入

（1）负责对工程安装的跟进

（2）负责对工程设计施工提出建议

2、物业接管验收

（1）负责对物业实物形态的验收

（2）负责跟进工程遗留问题整改

（3）负责设施、设备资料档案的接管验收

3、物业交付

（1）负责协助业主进行物业验收

（2）负责协调工程遗留问题整改

三、维修服务

1、有偿维修服务

（1）负责对维修项目的价格认定（确认业主维修收费项目相关事宜）

（2）负责实施维修操作

（3）负责对有偿服务项目的回访

2、共有部分的维修

（1）负责实施维修操作

（2）负责对维修效果、工程质量的回访、验证

3、工程遗留问题的处理

（1）负责对委托整改的工程遗留问题的处理

（2）负责对处理结果回访的回访、验证

四、内部事务管理

1、安全管理

（1）负责设备设施安全管理

（2）负责员工作业安全管理

（3）工作质量管理

（4）负责服务规范的管理

（5）负责服务技能的管理

（6）负责维修工程质量管理

（7）负责员工劳动纪律的管理

2、培训管理

（1）负责本部门培训计划的制定

（2）负责入职员工的培训

（3）负责组织专业基础知识的培训

3、成本控制

（1）负责提出控制本部门成本的具体方案

（2）负责执行成本控制方案

4、业绩考核

（1）负责对本部门员工进行业绩评定

（2）负责提出考评建议

5、档案资料管理

（1）负责工程档案资料的分类保管

（2）负责本部门质量记录的保管

五、装修管理

1、负责装修方案的审理

（1）负责方案中对影响楼宇本体结构方面审理

（2）负责方案中对水、电、气线路安装规范的审理

（3）负责向业主提出合理的建议

2、装修过程的管理

（1）负责业主装修过程中对影响楼宇本体结构方面控制

（2）负责业主装修过程中对水、电、气线路安装规范的控制

GC-03岗位说明书

工程部经理岗位说明书

GC-03-01

岗位名称

工程部经理

岗位编号

GC001

所属部门

分公司

直属上级

分公司副总

职责：

一、设备设施管理：

1、负责设备运行管理

2、负责设备维护管理；

3、负责设施设备的维护保养计划的审定

4、负责外委设备的维护维修的跟进

二、物业接管验收与交付管理：

1、负责物管前期介入对工程安装的跟进管理

2、负责对工程设计施工提出建议

3、负责小区物业的接管验收管理

4、负责对工程遗留问题进行整改（合同委托内的项目）

5、负责物业交付中工程遗留问题的整改跟进

6、协同客户中心共同完成物业交付验收工作

三、维修服务：

1、负责对有偿维修服务的管理

2、负责对公共部分的维修管理

3、负责对维修效果、工程质量的回访、验证

4、负责对委托整改的工程遗留问题的处理

四、装修管理：

1、负责装修方案审定工作的监督管理

2、负责装修过程的管理

3、负责方案中对水、电、气线路安装规范审理工作的监督管理

五、内部事务管理：

1、负责本部门培训计划的制定

2、负责工程档案资料的分类保管

3、负责本部门工作质量管理及质量记录的保管

任职要求：

1、55岁以下，大专以上学历，中级以上职称，具有2年以上高挡小区部门管理工作经验。

2、有设备安装维修管理或土建维修工作经验，有较强的沟通能力和协调能力。

能熟练使用电脑及相关办公软件。

3、优秀者条件可以适当放宽

权限：

一、负责本部门员工工作业绩的考核。

二、对部门员工的招、解聘有建议权。

三、负责本部门成本指标的控制。

四、对公司员工的违纪、违规行为有建议处罚权

五、经公司副总授权，负责分公司全面工作

颁布日期

二0一一年八月三十日

工程部班长岗位说明书

GC-03-02

岗位名称

维修班长/副班长

岗位编号

GC002

所属部门

分公司

直属上级

工程部经理

职责：

一、负责制定维护保养实施计划

二、负责各项维修任务的实施管理

三、负责对维修效果、工程质量的回访、验证

四、负责带领本班人员对委托整改的工程遗留问题的处理

五、负责维修人员劳动纪律及岗位责任制管理

六、负责本班组设施、设备、工具、仪器、仪表的正确使用与管理

七、负责本班组工作质量管理及业务技术把关

八、负责本班组设备的检修记录、技术档案的建立和保管

九、负责协助分公司组织专业技能培训及综合素质培训

十、负责本班组业绩考评及考评结果的实施

十一、负责班组安全作业管理

十二、负责组织员工学习专业知识，提高业务技能，确保设备设施的安全运行

十三、完成上级交办的其它工作

十四、维修副班长负责协助班长处理本班组日常事务

十五、维修副班长负责在班长不在时对各项维修任务的实施管理

十六、负责前期介入的工程方案计划

十七、负责前期介入的工程实施管理

十八、负责前期介入工程交接、验收实施管理

十九、负责前期工程遗留问题协调、处理、跟进、回访

二十、负责本班组设施、设备、工具、仪器、仪表的正确使用与管理

二十一、负责二次装修方案的把关、审核

二十二、负责二次装修日常巡查的组织实施、管理

二十三、负责二次装修验收抽查、核实

二十四、负责违规装修整改的监督实施、跟进、复核

任职要求：

1、具有中专以上文化，

2、熟悉小区各项设备的运行、保养。

3、具有良好的思想品德和工作态度，有班组管理工作经验。

权限：

一、有权对本班的员工进行考核

二、有权安排本班员工的日常工作

三、主管不在位时，有权对一般问题进行处理

四、对本班员工的违纪、违规行为有直接处罚权

五、对本班员工任免有建议权

颁布日期

二0一一年八月三十日

工程部装修管理员岗位说明书

GC-03-03

岗位名称

装修管理员

岗位编号

GC003

所属部门

分公司

直属上级

工程部班长

职责：

一、负责业主自装修房的装修方案及图纸审定工作

二、负责维护大楼整体结构，确保装修水、电、气、排污系统的安装符合规范

三、负责自装修过程中的监理工作，对违反审定方案、违规操作坚决制止

四、负责装修工程的验收，对不合格装修提出书面意见及整改方案

五、认真作好工作记录对违规操作提出处罚意见并监督实施

六、严格遵守劳动纪律、岗位责任制和内务管理制度

七、自觉增强服务意识、规范服务工作、提高服务质量

八、负责完成上级领导交办的其它工作

九、负责对空置房屋巡逻的实施、记录、情况汇报

任职要求：

1、具有高中以上文化，有两年以上工作经验。

2、具有一定的服务和沟通意识。

3、了解土建、水、电、等装修相关知识

权限：

一、负责小区业主二次装修的监管工作；

二、有权对一般违规装修行为作出处理；

三、对擅自施工的装修单位有权要求其停工，并及时与业主进行沟通；

颁布日期

二0一一年八月三十日

工程部空调维修工岗位说明书

GC-03-04

岗位名称

空调维修工

岗位编号

GC004

所属部门

分公司

直属上级

工程部班长

职责：

一、负责小区、大厦空调系统的运行、维护管理；

二、负责空调各项性能指标在规定的标准值范围内；

三、负责空调及附属设备的维修保养和故障检修工作；

四、坚守岗位保障运行，不得离岗、脱岗、串岗；

五、负责处理空调运行中发生的异常情况；

六、认真作好空调运行、维护、检修及另部件消耗记录；

七、自觉学习专业知识，提高业务技能，确保空调系统高效、节能安全运行；

八、严格遵守劳动纪律、岗位责任制和内务管理制度；

九、自觉增强服务意识、规范服务工作、提高服务质量；

十、负责完成上级领导交办的其它工作；

任职要求：

1、具有高中以上文化。

2、熟悉空调系统的运行、维修。

3、具有良好的合作意识。

权限：

一、负责会所中央空调的保养维护，有权制止非工作人员进入工作区域。

二、对于不合理的空调使用要求有权拒绝。

颁布日期

二0一一年八月三十日

工程部弱电维修员岗位说明书

GC-03-05

岗位名称

弱电维修员

岗位编号

GC005

所属部门

分公司

直属上级

工程部班长

职责：

一、负责弱电系统设施设备的维护工作

二、负责弱电系统设备的检修、安装、调试工作

三、负责协助其他工种完成设备设施检修任务

四、负责维修工作质量确保设备设施维修合格

五、负责完成临时检修工作和上级下达的其它任务

六、负责完成维修工作记录及零部件消耗记录

七、自觉学习专业知识，提高业务技能，做到安全生产

八、严格遵守劳动纪律、岗位责任制和内务管理制度

九、自觉增强服务意识、使用规范化服务语言、提高工作质量

任职要求：

1、具有高中以上文化。

2、有良好的服务意识、合作意识。

3、具有一定的弱电基础，热爱学习。

权限：

一、有权对小区弱电系统进行检查。

二、有权对小区弱电系统使用进行监督，发现违规使用者有权加以制止。

三、有权制止非工作人员进入小区作业区域。

颁布日期

二0一一年八月三十日

工程部电梯维修工岗位说明书

GC-03-06

岗位名称

电梯维修工

岗位编号

GC006

所属部门

分公司

直属上级

工程部班长

职责：

一、负责小区内所有电梯的运行及维护管理，确保其正常运行

二、负责电梯及附属设备的维修保养和故障检修工作

三、坚守岗位保障运行，不得离岗、脱岗、串岗

四、负责电梯运行中发生的异常情况处理

五、负责完成维修工作记录及另部件消耗记录

六、自觉学习专业知识，提高业务技能，确保电梯安全运行

七、严格遵守劳动纪律、岗位责任制和内务管理制度

八、自觉增强服务意识、使用规范化服务语言、提高工作质量

九、完成上级交办的其它工作

任职要求：

1、具有特种作业上岗证。

2、具有高中以上文化。

3、有团队合做意识。

权限：

一、有权对小区电梯系统进行检查

二、有权对小区电梯使用进行监督，发现违规使用者有权加以制止

颁布日期

二0一一年八月三十日

工程部设备维修工岗位说明书

GC-03-07

岗位名称

设备运行工

岗位编号

GC007

所属部门

分公司

直属上级

工程部班长

职责：

一、负责对设施设备的运行、操作、维修

二、负责处理设备设施运行中发生的异常情况

三、负责对设施设备的日常维护管理

四、负责前期介入中相关设施设备的检查验收工作

五、参与物业的接管、验收与交付工作

六、负责本班组设备的维护、操作记录的填写

七、负责设施、设备及机房的清洁卫生

八、协助部门建立设备技术档案

九、配合班组完成对客服务工作

十、完成上级交办的其它工作

任职要求：

1、具有高中以上文化。

2、熟悉小区设施设备的运行、操作。

3、具有良好的敬业精神。

权限：

一、有权拒绝非工作人员进入机房

二、对设施、设备管理有建议权

三、对本班班长的产生有选举权

四、有权制止破坏设施、设备及公共环境的行为

颁布日期

二0一一年八月三十日

工程部综合维修工岗位说明书

GC-03-08

岗位名称

综合维修工

岗位编号

GC008

所属部门

分公司

直属上级

工程部班长

职责：

一、负责日常维修、保养的实施

二、负责日常巡逻工作的实施、记录

三、负责协助其他专业维修工作的实施

四、负责相关场地、设施、设备的检查工作

五、负责操作记录的填写

六、协助完成对客服务工作

七、完成上级交办的其它工作

任职要求：

1、具有高中以上文化。

2、熟悉小区综合维修知识、技能熟练。

3、具有良好的敬业精神和服务意识。

权限：

一、对相关场地整改方案有建议权

二、对本班班长的产生有选举权

三、有权制止对相关场地、设施违规使用的行为

颁布日期

二0一一年八月三十日

GC-04管理制度

配电房管理制度

GC-04-02

为贯彻安全第一的方针，确保小区供电系统安全正常运行及服务质量，特制定配电房管理制度。

负责供电系统操作、巡查、维修、养护的人员必须持证上岗，必须熟悉电气设备技术性能和有关安全措施。

配送电建立２４小时运行值班制度，对变配电装置每4小时巡查一次，做好巡查记录；发现问题及时处理，并在值班记录及巡查记录

中注明；不能解决的问题及时上报分公司、并通知分包方。

配电设备由专职人员负责管理和值班，配电设备的停送电由值班电工操作，非值班电工禁止操作。

操作及检修时必须按规定使用电工绝缘工具、绝缘鞋、绝缘手套等。

低压柜开关状态须作好警示、标识。

值班员必须做好值班记录，认真作好交接班。

配电房、电表房计量电能表须每月定时抄表。

变压器严禁超负荷或极低负荷运行，应有计划的向供电局报停或启用。

冬季可报停部分变压器，夏季供电高峰时，按负荷的需求，恢复使用。

严禁变压器空载运行。

须有专人对巡查记录、抄表记录进行统计、分析，监视系统运行状态，诊断系统故障，制定节能措施。

停电时，应提前向用户发出通知；恢复送电时，在确认供电线路正常、电气设备完好后方可送电。

配电房内设备及线路变更，要经分公司同意；重大变更，要上报公司领导批准。

配电房室温不可超过40摄氏度。

消防设施须定期检查，保持完好、有效，并有手持式气体灭火器。

注意防止小动物进入；无关人员须经分公司许可方可进入。

加强日常清洁、维护、检修，确保供配电系统正常，配套设施、设备、装置完好。

发电机房管理制度

GC-04-03

非维修班人员须经分公司同意后，在值班员的陪同下方可进入发电机房其它人员不得随意进入。

平时机房门应加锁。

机房内禁止存放易燃、易爆物品，严禁吸烟。

发电机平时置于自动待发状态，蓄电池置于浮充电状态，须定期进行充放电。

配电房值班员必须熟悉机组开停操作及机组正常运行参数，发电机运行时，应派专人值班。

每月起动机组运转检查半小时，确保机组正常自动投入。

发电机油箱内储备８小时满负荷用油量。

发电机实行操作、保养和每月周期运行检查。

非值班或维修人员不得操作。

机房及机组的清洁卫生由发电机责任人打扫。

机房及油库内消防须定期检查，确保设施完好、有效。

发电机检查时须将主令开关掷于停止档，以避免市电意外停电，导致发电机运行，发生意外伤害。

水泵房管理制度

GC-04-04

水泵房是提供住户生活、大厦/小区消防用水的关键部位，水泵房能否正常工作将直接影响到住户人身财产安全。

为及时向住户提供合格生活用水和大厦消防用水，管理好水泵房，特制定如下制度：

水泵房、地下水池、屋面水箱、消防水系统、设备等，由工程部负责使用管理，作好日常运行的巡查、点检、抄表及状态监控，并做记录。

水管员须由持有“健康证”的人员担任。

水泵房内机电设备由维修班值班人员负责操作，无关人员不得进入水泵房。

停水须经分公司批准。

消防泵、生活泵、稳压泵、污水泵在正常运转下，选择开关应放在自动位置，所有操作标志简单明确。

生活水泵每周至少轮换使用一次，接触器主开关每月检查一次。

消防泵每月进行一次“自动、手动”切换操作检查。

无条件启动的消防水泵（有过压危险或开喷系统），须对其进行盘车，每季度对电动机进行一次绝缘摇测。

泵房每周打扫一次，泵及管道每月检查、清洁一次，并进行润滑、紧固、调整。

地下贮水池、天面水箱每年应彻底清洗两次（特殊情况由水管员向分公司建议增加清洗次数），并送水质样品到市政府有关部门检验，水质必须合格。

水箱入孔应加盖、加不锈钢纱网密封并加锁。

水池人孔需有盖密封并加锁，透气孔需用不锈钢窗纱布包扎上。

钥匙由水管员保管。

水管员按规定定期取水送区卫生监督所进行水质检查化验，化验结果交分公司存档。

各级水表须每月定时抄表，水管员须对抄表记录进行统计分析，确定给水系统是否正常，并协助工程部作好水量平衡测试。

严禁非火灾情况使用市政消防水。

电梯机房管理制度

GC-04-05

1.0电梯机房应配备足够的灭火设施。

2.0非电梯管理人员未经分公司的批准不得随意进入电梯机房。

3.0电梯设备的操作、维护由取得了特种设备作业证的专职人员进行，无特种作业证的维修人员严禁对电梯进行操作、维护。

4.0用电梯前应将电梯运行数次，确认无异常现象后方可投入运行。

5.0经常保持轿箱、层门及乘客可见部分的清洁。

6.0机房和井道严禁堆放杂物，机房温度一般应在－5~40°C范围内，相对湿度≤85%（在25°C）。

7.0厅门开启钥匙（三角钥匙）由专人保管，使有关人员熟知其使用方法。

8.0每年依照有关部门规定，主动提出年检。

9.0电梯停用一段时间后，必须先进行检查和试运行后方可正式投入使用。

发现电梯有故障应立即停止使用，待修复后并仔细检查后方可使用。

积极配合电梯维保单位作好强制性的维保工作。

值班管理制度

GC-04-06

目的

对值班人员的岗位职责进行规范，保

展开阅读全文