物业工程部工作手册.docx

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物业工程部工作手册

工

程

部

工

作

手

册

部门职责

一、设备设施管理

1、设备运行管理

（1）负责对设施设备的运行进行巡视监控。

（2）负责对设施设备运行中发生的异常情况的处理。

（3）负责对设备设施机房的管理。

2、设备维护管理

（1）负责设施设备的维护保养计划的制定。

（2）负责对设施设备的日常保养。

（3）负责对设施设备的日常维修。

（4）负责对设施设备突发故障的抢修。

二、物业接管验收与交付管理

1、物业接管验收

（1）负责对物业实物形态的验收。

（2）负责跟进工程遗留问题整改。

（3）负责设施、设备资料档案的接管验收。

2、物业交付

（1）负责协助业主进行物业验收。

（2）负责协调工程遗留问题整改。

三、维修服务

1、有偿维修服务

（1）负责对维修项目的价格认定（确认业主维修收费项目相关事宜）。

（2）负责实施维修操作。

（3）负责对有偿服务项目的回访。

2、共有部分的维修

（1）负责实施维修操作。

（2）负责对维修效果、工程质量的回访、验证。

3、工程遗留问题的处理

（1）负责对委托整改的工程遗留问题的处理。

（2）负责对处理结果回访的回访、验证。

四、内部事务管理

1、安全管理

（1）负责设备设施安全管理。

（2）负责员工作业安全管理。

（3）工作质量管理

（4）负责服务规范的管理。

（5）负责服务技能的管理。

（6）负责维修工程质量管理。

（7）负责员工劳动纪律的管理。

2、培训管理

（1）负责本部门培训计划的制定。

（2）负责入职员工的培训。

（3）负责组织专业基础知识的培训。

3、成本控制

（1）负责提出控制本部门成本的具体方案。

（2）负责执行成本控制方案。

4、业绩考核

（1）负责对本部门员工进行业绩评定。

（2）负责提出考评建议。

5、档案资料管理

（1）负责工程档案资料的分类保管。

（2）负责本部门质量记录的保管。

五、装修管理

1、负责装修方案的审理

（1）负责方案中对影响楼宇本体结构方面审理。

（2）负责方案中对水、电、气线路安装规范的审理。

（3）负责向业主提出合理的建议。

2、装修过程的管理

（1）负责业主装修过程中对影响楼宇本体结构方面控制。

（2）负责业主装修过程中对水、电、气线路安装规范的控制。

岗位说明书

工程部经理岗位说明书

岗位名称

工程部经理

岗位编号

所属部门

直属上级

职责：

一、设备设施管理：

1、负责设备运行管理

2、负责设备维护管理；

3、负责设施设备的维护保养计划的审定

4、负责外委设备的维护维修的跟进

二、物业接管验收与交付管理：

1、负责小区物业的接管验收管理

2、负责对工程遗留问题进行整改（合同委托内的项目）

3、负责物业交付中工程遗留问题的整改跟进

4、协同客户中心共同完成物业交付验收工作

三、维修服务：

1、负责对有偿维修服务的管理

2、负责对公共部分的维修管理

3、负责对维修效果、工程质量的回访、验证

4、负责对委托整改的工程遗留问题的处理

四、装修管理：

1、负责装修方案审定工作的监督管理

2、负责装修过程的管理

3、负责方案中对水、电、气线路安装规范审理工作的监督管理

五、内部事务管理：

1、负责本部门培训计划的制定

2、负责工程档案资料的分类保管

3、负责本部门工作质量管理及质量记录的保管

任职要求：

1、大专以上学历，中级以上职称，具有2年以上高挡小区部门管理工作经验。

2、有设备安装维修管理或土建维修工作经验，有较强的沟通能力和协调能力。

能熟练使用电脑及相关办公软件。

3、优秀者条件可以适当放宽

权限：

一、负责本部门员工工作业绩的考核。

二、对部门员工的招、解聘有建议权。

三、负责本部门成本指标的控制。

四、对公司员工的违纪、违规行为有建议处罚权

五、经公司副总授权，负责分公司全面工作

颁布日期

工程部班长岗位说明书

岗位名称

维修班长

岗位编号

所属部门

直属上级

职责：

一、负责制定维护保养实施计划

二、负责各项维修任务的实施管理

三、负责对维修效果、工程质量的回访、验证

四、负责带领本班人员对委托整改的工程遗留问题的处理

五、负责维修人员劳动纪律及岗位责任制管理

六、负责本班组设施、设备、工具、仪器、仪表的正确使用与管理

七、负责本班组工作质量管理及业务技术把关

八、负责本班组设备的检修记录、技术档案的建立和保管

九、负责协助分公司组织专业技能培训及综合素质培训

十、负责本班组业绩考评及考评结果的实施

十一、负责班组安全作业管理

十二、负责组织员工学习专业知识，提高业务技能，确保设备设施的安全运行

十三、完成上级交办的其它工作

十四、负责前期介入工程交接、验收实施管理

十五、负责前期工程遗留问题协调、处理、跟进、回访

十六、负责本班组设施、设备、工具、仪器、仪表的正确使用与管理

十七、负责二次装修方案的把关、审核

十八、负责二次装修日常巡查的组织实施、管理

十九、负责二次装修验收抽查、核实

二十、负责违规装修整改的监督实施、跟进、复核

任职要求：

1、具有中专以上文化，

2、熟悉小区各项设备的运行、保养。

3、具有良好的思想品德和工作态度，有班组管理工作经验。

权限：

一、有权对本班的员工进行考核

二、有权安排本班员工的日常工作

三、主管不在位时，有权对一般问题进行处理

四、对本班员工的违纪、违规行为有直接处罚权

五、对本班员工任免有建议权

颁布日期

礼仪与行为规范

仪容仪表

1.服装整齐，没有明显污迹、破损。

2.进入工地，佩带安全帽。

3.施工现场整洁有序，避免安全隐患。

4.不允许袒胸露腹，衣衫不整。

施工现场

1.放置施工现场相关标识牌。

2.礼貌文明地接待参观和检查人员，提醒参观、检查人员注意安全，佩带安全帽等。

3.正确操作施工工具。

4.语言文明，不在小区、工地追逐打闹，不用施工现场工具比划、开玩笑等。

5.与公司各相关施工单位配合良好，及时沟通。

6.对其他施工监督严格，不讲私情，严格把好质量关。

7.保证施工图纸、设备说明书等资料的完整无损。

不允许

1.私自将施工工具拿出现场，私自借用施工工具。

2.打架骂人，说话粗鲁。

3.不注意个人安全，违规操作。

4.故意怠懈，影响工程进度。

5.不熟悉施工程序，偷工减料。

6.擅自进入已售出房屋室内，使用室内物品、水、电等。

管理制度

配电房管理制度

为贯彻安全第一的方针，确保小区供电系统安全正常运行及服务质量，特制定配电房管理制度。

1、负责供电系统操作、巡查、维修、养护的人员必须持证上岗，必须熟悉电气设备技术性能和有关安全措施。

2、配送电建立２４小时运行值班制度，对变配电装置每4小时巡查一次，做好巡查记录；发现问题及时处理，并在值班记录及巡查记录

中注明；不能解决的问题及时上报分公司、并通知分包方。

3、配电设备由专职人员负责管理和值班，配电设备的停送电由值班电工操作，非值班电工禁止操作。

操作及检修时必须按规定使用电工绝缘工具、绝缘鞋、绝缘手套等。

低压柜开关状态须作好警示、标识。

值班员必须做好值班记录，认真作好交接班。

4、配电房、电表房计量电能表须每月定时抄表。

5、变压器严禁超负荷或极低负荷运行，应有计划的向供电局报停或启用。

冬季可报停部分变压器，夏季供电高峰时，按负荷的需求，恢复使用。

严禁变压器空载运行。

6、须有专人对巡查记录、抄表记录进行统计、分析，监视系统运行状态，诊断系统故障，制定节能措施。

7、停电时，应提前向用户发出通知；恢复送电时，在确认供电线路正常、电气设备完好后方可送电。

8、配电房内设备及线路变更，要经分公司同意；重大变更，要上报公司领导批准。

9、配电房室温不可超过40摄氏度。

消防设施须定期检查，保持完好、有效，并有手持式气体灭火器。

注意防止小动物进入；无关人员须经分公司许可方可进入。

10、加强日常清洁、维护、检修，确保供配电系统正常，配套设施、设备、装置完好。

发电机房管理制度

1、非维修班人员须经分公司同意后，在值班员的陪同下方可进入发电机房其它人员不得随意进入。

平时机房门应加锁。

2、机房内禁止存放易燃、易爆物品，严禁吸烟。

3、发电机平时置于自动待发状态，蓄电池置于浮充电状态，须定期进行充放电。

4、配电房值班员必须熟悉机组开停操作及机组正常运行参数，发电机运行时，应派专人值班。

5、每月起动机组运转检查半小时，确保机组正常自动投入。

6、发电机油箱内储备８小时满负荷用油量。

7、发电机实行操作、保养和每月周期运行检查。

非值班或维修人员不得操作。

8、机房及机组的清洁卫生由发电机责任人打扫。

9、机房及油库内消防须定期检查，确保设施完好、有效。

10、发电机检查时须将主令开关掷于停止档，以避免市电意外停电，导致发电机运行，发生意外伤害。

水泵房管理制度

水泵房是提供住户生活、大厦/小区消防用水的关键部位，水泵房能否正常工作将直接影响到住户人身财产安全。

为及时向住户提供合格生活用水和大厦消防用水，管理好水泵房，特制定如下制度：

1、水泵房、地下水池、屋面水箱、消防水系统、设备等，由工程部负责使用管理，作好日常运行的巡查、点检、抄表及状态监控，并做记录。

2、水管员须由持有“健康证”的人员担任。

3、水泵房内机电设备由维修班值班人员负责操作，无关人员不得进入水泵房。

停水须经分公司批准。

4、消防泵、生活泵、稳压泵、污水泵在正常运转下，选择开关应放在自动位置，所有操作标志简单明确。

5、生活水泵每周至少轮换使用一次，接触器主开关每月检查一次。

6、消防泵每月进行一次“自动、手动”切换操作检查。

无条件启动的消防水泵（有过压危险或开喷系统），须对其进行盘车，每季度对电动机进行一次绝缘摇测。

7、泵房每周打扫一次，泵及管道每月检查、清洁一次，并进行润滑、紧固、调整。

8、地下贮水池、天面水箱每年应彻底清洗两次（特殊情况由水管员向分公司建议增加清洗次数），并送水质样品到市政府有关部门检验，水质必须合格。

水箱入孔应加盖、加不锈钢纱网密封并加锁。

9、水池人孔需有盖密封并加锁，透气孔需用不锈钢窗纱布包扎上。

钥匙由水管员保管。

10、水管员按规定定期取水送区卫生监督所进行水质检查化验，化验结果交分公司存档。

11、各级水表须每月定时抄表，水管员须对抄表记录进行统计分析，确定给水系统是否正常，并协助工程部作好水量平衡测试。

12、严禁非火灾情况使用市政消防水。

电梯机房管理制度

1、电梯机房应配备足够的灭火设施。

2、非电梯管理人员未经分公司的批准不得随意进入电梯机房。

3、电梯设备的操作、维护由取得了特种设备作业证的专职人员进行，无特种作业证的维修人员严禁对电梯进行操作、维护。

4、用电梯前应将电梯运行数次，确认无异常现象后方可投入运行。

5、经常保持轿箱、层门及乘客可见部分的清洁。

6、机房和井道严禁堆放杂物，机房温度一般应在－5~40°C范围内，相对湿度≤85%（在25°C）。

7、厅门开启钥匙（三角钥匙）由专人保管，使有关人员熟知其使用方法。

8、每年依照有关部门规定，主动提出年检。

9、电梯停用一段时间后，必须先进行检查和试运行后方可正式投入使用。

10、发现电梯有故障应立即停止使用，待修复后并仔细检查后方可使用。

积极配合电梯维保单位作好强制性的维保工作。

值班管理制度

目的

对值班人员的岗位职责进行规范，保持运行值班的连续性，明确各种特殊情况的汇报和责任人。

适用范围

公司工程部员工

管理内容

1、值班人员岗位职责

2、值班人员必须坚守岗位，不得擅自离岗，按规定定期巡视设备运行情况，并做好

《维修值班记录》或专业值班记录。

3、密切注意设备运行状态，做到腿勤、眼勤、耳灵、手快、脑活，及时发现和处理

隐患。

4、值班人员接到《派工单》时应及时安排维修。

5、交接班规定

接班人员必须做到：

（1）、查看上一班记录，听取上一班值班人员的设备运行介绍。

（2）、检查用具、工具，并在交接班记录本上签名。

（3）、检查设备运行状况。

下列任何情况都不得进行交接班：

（1）、上一班运行情况未交代清楚。

（2）、接班人员醉酒而主管未安排其它接班人员。

（3）、主要设备的故障未处理完。

6、交班人员工作

（1）、在《维修值班记录》上填写设备异常和事故处理情况及上级指示。

（2）、作好值班室、设备的清洁工作。

（3）、向接班人员逐项交接班中使用过的各处记录，并会同接班人员巡查运行设备。

7、接班人员工作

（1）、认真听取交接人员的交待，并进行主要的检查和巡视，掌握运行情况，了解正在进行的检修情况，查阅各种工作票，查阅各种记录本。

（2）、检查设备钥匙、工具柜、检查值班室及设备的清洁情况。

（3）、巡查中发生疑问，应及时向交班人员查问清楚。

8、交班人员办清交班手续,接班人员检查完毕后,接班人员应在《维修值班记录》上

签字。

9、各种特殊情况的汇报和知晓人

（1）、下列情况应立即报告工程主管或专业责任人。

（2）、设备因故需要临时停止运行、影响运行或停水、停电的。

（3）、运行设备出现故障但不影响运行或不造成停水、停电的。

（4）、运行人员短时间暂离岗位。

（5）、加班、换班、补休、病假。

10、下列情况必须报告分公司主任。

（1）、重点设备需进行停机检修。

（2）、系统运行方式改变。

（3）、重要设备的主要零部件更换。

（4）、工程主管病、事、休假。

安全防火制度

目的

加强安全防火意识并规范其行为。

适用范围

物业公司各分公司所辖区域。

管理内容

1、全体物业工程维修人员必须加强安全防范意识，自觉遵守执行国家的安全法规。

2、全体物业工程维修人员都是义务消防员，必须自觉遵守执行《中华人民共和国消防法》。

3、未经物业工程部主管批准，外来人员（参观、访问、施工）禁止进入监控中心、配电室、电梯机房等工作要地。

经批准进入人员必须控制在规定的时间及范围之内。

4、各专业负责人必须每两个月对所属范围进行安全检查并在《定期安全检查》表上如实记录，发现不安全因素及时发出《安全整改意见》责成其进行整改。

5、工程主管在安排工作时必须根据工作性质和内容制定切实的安全作业防范措施。

6、各重要房间钥匙不得随意配置，机房、工作房及工具间无人时，门窗必须锁好，无关人员不得借用钥匙。

7、重要的工具、材料要专人保管，领用时作好登记。

8、维修工作中使用易燃材料时应由专人负责管理，并采取相应的防火灭火措施。

9、在配电房、电梯机房动火作业时，必须办理《动火申请》后方可进行施工，施工前排除易燃物品，施工后认真检查，确认无火种后方可离开作业场所。

10、任何人员都不得随意挪动消防设施，发现消防设施损坏或跑、冒、滴、漏应及时报告主管。

11、所有-物业工程维修人员须加强消防、防火意识，一旦发现火情必须及时报告，并采取正确灭火措施扑灭火灾。

柴油发电机维修保养标准作业规程

目的

规范柴油发电机维修保养工作，确保柴油发电机各项性能良好，保证柴油发电机良好运行。

适用范围

适用于物业管理公司辖区内各类柴油发电机的维修保养工作。

职责

1、工程部负责审核柴油发电机维修保养年度计划并检查《设备设施年度维保计划》计划执行情况。

2、工程部负责组织制定柴油发电机维修保养年度计划并组织、监督按《设备设施年度维保计划》执行。

3、维修组负责柴油发电机的日常维修保养。

4、程序要点

（1）、柴油发电机维修保养年度计划的制定。

（2）、每年的12月15日之前，由专业工程师组织柴油发电机维修人员一起研究、制定柴油发电机维修保养年度计划填入《设施设备保养记录》并上报公司审批后形成《设备设施年度维保计划》。

（3）、制定柴油发电机维修保养年度计划的原则：

（4）、维修保养项目及内容；

（5）、柴油发电机的运行状况（故障隐患）；

（6）、合理的时间（避开节假日、特殊活动日等）。

（7）、柴油发电机维修保养年度计划应包括如下内容：

（8）、维修保养项目及内容；

（9）、具体实施维修保养的时间；

（10）、预计费用；

（11）、备品、备件计划。

（12）、柴油发电机附件的维修保养，由工程部维修组负责，其余维修保养由外委完成，维修保养应按柴油发电机维修保养年度计划进行。

（13）、柴油发电机维修保养

（14）、进行维修保养时，应注意可拆零件的相对位置及其顺序（必要时应作记号），不可拆零件的结构特点，并掌握好重新装回时的用力力度（用扭力板手）。

（15）、空气滤清器的维修保养周期为每运行50小时进行一次：

（16）、空气滤清器显示器；

（17）、当显示器的透明部分出现红色时表明空气滤清器已达到使用限度，应立即进行清洁或更换，处理完毕，轻按显示器顶部按钮，使显示器复位；

（18）、空气滤清器：

—松开铁环，拆下储尘器及滤芯，由上至下小心清洁滤芯；

—滤芯不太脏时，可直接用压缩空气吹净，但应注意空气压力不能太大，喷咀不可太接近滤芯；

—如果滤芯太脏，应用从代理商处购买的专用清洁液清洗，完后用电热风筒吹干（注意不能过热）；

—清洗完毕，应进行检查，检查的方法是用灯泡从内往外照，在滤芯外部观察，如发现光点则表明滤芯已空孔，此时则应更换同型号的滤芯；

—如果没有光点出现则表明滤芯未穿孔，此时则应小心安装好空气滤清器。

（19）、蓄电池的维修保养周期为每运行50小时进行一次：

a）用验电器检查蓄电池充电是否足够，否则应充电；

b）检查电池液位是否在极板上15mm左右，如果不够则加蒸馏水至上述位置；

c）检查电池接线柱是否被腐蚀或有打火痕迹，否则应修复处理或更换，并涂上黄油。

（20）、皮带的维修保养周期为每运行100小时进行一次：

a）检查每条皮带，发现有损坏或失效的，应及时更换；

b）在皮带中段加40N压力，皮带应能按下12mm左右，太松太紧都应当进行调整。

（21）、散热器的维修保养周期为每运行200小时进行一次；

a）外部清洁：

—用热水（加入清洁剂）喷洗，方法是从散热器前面向风扇方向喷射（如从反方向喷射只会把污物逼进中心位置），使用此方法时，要用胶布挡住柴油发电机；

—如果上述方法不能清除顽固的沉积物，则应把散热器拆下浸在热的碱水中约20分钟，然后用热水清洗。

b）内部除垢:

—把水从散热器中排干，然后把散热器与管子相连的地方拆开并封口；

—向散热器中倒入45℃的4%的酸溶液，过15分钟后排干酸溶液，检查散热器；

—如果仍有水垢，则用8%的酸溶液再洗一次；

—除垢后用3%的碱溶液中和两次，然后再用清水冲洗三次以上；

—所以工作完成后，检查散热器是否漏水，如果漏水则申请外委修补；

—如果不漏水则重新装回，散热器装回后应重新灌满清水并加入防锈剂。

（22）、润滑机油系统维修保养周期为每运行200小时进行一次：

a）启动柴油发电机，让其运行15分钟；

b）当柴油高热时，从油底壳螺塞排出机油，排完后用110NM（用扭力扳手）旋紧螺栓，然后再向油底壳加同型号新的与机内相同的机油，涡轮增压器内也应加添相同型号机油；

c）拆除两个粗机油滤清器，换两个新的机油滤清器，新滤清器内应注满新鲜的与机内型号相同的机油（粗机油滤清器从代理商处购得）；

d）更换精滤清器滤芯（从代理商处购得），添加新的与机内型号相同的机油。

（23）、柴油滤清器的维修保养周期为每运行200小时应进行一次拆除柴油滤清器，换上新的滤清器，并加满新的干净柴油，然后装回。

（24）、充电发电机和启动电机的维修保养周期为每运行600小时进行一次：

a）清洗各机件、轴承，吹干后加注新的润滑油；

b）清洁碳刷，如果碳刷磨损厚度超过新装时的1/2则应及时更换；

c）检查传动装置是否灵活，启动电机齿轮磨损情况，如果齿轮磨损严重则应申请外委维修。

（25）、发电机控制屏维修保养周期为每半年进行一次。

用压缩空气清除里面的灰尘，拧紧各接线头，对于生锈或过热的接线头应进行处理并拧紧。

（26）、对于柴油发电机的拆机维修或调整应由经理填写《外委维修保养申请单》，经分公司主任同意、公司总经理批准后，由外委单位完成。

（27）、对于上述的所有维修保养工作都应清晰、完整、规范地记录在《设施设备保养记录》内，并于每次维修保养后的3天内由柴油机维保员将记录整理交工程部经理签字存档，长期保存。

给排水设备设施维修保养标准作业规程

目的

规范给排水设备设施保养工作，确保给排水设备设施各项性能完好。

适用范围

适用于物业管理公司辖区内给排水设备设施（含消防供水机组）的维修保养。

职责

1、工程部负责审核给排水设备设施维修保养年度计划并检查该计划的执行情况。

2、专业工程师负责组织制定给排水设备设施维修保养年度计划并组织、监督该计划的实施。

3、工程部维修人员具体负责实施给排水设备设施的维修保养，并详细记录在相关记录表中。

4、分公司负责向有关用户通知停水的情况。

程序要点

1、给排水设备设施维修保养年度计划的制定。

2、每年的12月15日之前，由工程部组织相关人员研究、制定给排水设备设施维修保养年度计划填入《设施设备保养记录》并上报公司审批并编制形成《设施设备年度维保计划》。

3、制定给排水设备设施维修保养年度计划的原则：

a）给排水设备设施使用的频度；

b）给排水设备设施运行状况（故障隐患）；

c）合理的时间（避开节假日、特殊活动日等）。

4、给排水设备设施维修保养年度计划应包括如下内容：

a）维修保养项目及内容；

b）备品、备件计划；

c）具体实施维修保养的时间；

d）预计费用。

5、水泵房管理员对给排水设备设施进行维修保养时，应按《设备维保年度计划》进行。

6、水泵机组维修保养。

每年的4月、10月份对小区内所有水泵机组进行一次清洁、保养。

7、电动机维修保养：

a）用500V摇表检测电动机线圈绝缘电阻是否在0．5M以上，否则应烘干处理或修复；

b）检查电动机轴承有无阻滞或异常声响，如有则应更换同型号规格轴承；

c）检查电动机风叶有无碰壳现象，如有则应修整处理；

d）清洁电动机外壳；

e）检查电动机是否脱漆严重，如脱漆严重则应彻底铲除脱落层油漆后重新油漆。

8、水泵维修保养：

a）检查水泵轴承是否灵活，如有阻滞现象，则应加注润滑油；如有异常磨擦声响，则应更换同型号规格轴承；

b）转动水泵轴，如果有卡住、碰撞现象，则应拆换同规格水泵叶轮；如果轴键槽损坏严重，则应更换同规格水泵轴；

c）检查压盘根处是否漏水成线，如是则应加压盘根，是机械密封的，应检查或更换机械密封圈。

d）清洁水泵外表；

e）如水泵脱漆或锈蚀严重，则应彻底铲除脱落层油漆，重新刷上油漆。

9、检查电动机与水泵弹性联轴器有无损坏，如损坏则应更换。

10、检查水泵机组螺栓是否紧固，如松弛则应拧紧。

11、控制柜维修保养。

每年的5月、11月应对小区内水泵房的控制柜进行一次清洁、保养。

12、用压缩空气、干净干抹布清洁柜内所有元器件，清洁控制柜外表，务必使柜内无积尘、无污物。

13、检查、紧固所有接线头，对于烧蚀严重的接线头应更换。

14、检查柜内所有线头的号码管是否清晰，是否有脱落现象，如是则应整改。

15、交流接触器维修保养：

a）清除灭弧罩内的碳