农民社区建设项目可行性研究报告.docx
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农民社区建设项目可行性研究报告
农民社区建设项目可行性研究报告
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第一章项目摘要
1.1项目概况
1.1.1项目名称
农民社区建设工程项目
1.1.2项目承办单位
项目承办单位：
某某市某某企业管理服务有限公司
项目法人代表：
田某某
1.1.3建设地点
某某市鹤淇产业集聚区纬九路以北与鹤辉高速以南
1.1.4可行性研究报告编制单位
编制单位：
某某省工程咨询公司
证书编号：
工咨甲1207
专业：
建筑
1.2编制依据、内容及规范
1.2.1编制依据
1、关于编制《某某市淇水朝阳新型农民社区建设工程项目可行性研究报告》的委托书；
2、《中共中央某某省委某某省人民政府关于推进社会主义新农村建设的若干意见》（2006年3月9日）；
3、国家发改委、建设部颁发的《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；
4、国家关于鼓励发展高新技术产业政策；
5、《中华人民共和国城市房地产管理法》；
6、《中华人民共和国城乡规划法》（2008年1月1日）；
7、某某省人民政府《关于严格保护耕地保障科学发展实现土地高效的若干意见》（豫郑[2008]44号）；
8、《淇县2010-2020年中心镇改造规划》；
9、淇县人民政府<<关于淇水朝阳新型农民社区建设项目工程有关事项的通知>>；
10、项目单位提供有关基础资料、技术数据；
11、现行有关技术规范、标准、有关资料、数据等。
1.2.2报告编制内容与范围
本报告根据国家对项目的可行性研究报告阶段编制的工作范围和深度规定，结合某某市产业集聚区新型农民社区建设工程项目建设自身的特点，本项目可行性研究报告范围主要包括：
项目建设的依据、条件及必要性；项目建设规模和内容、建设方案、公用工程、环境保护、消防及安全卫生、节约能源、劳动定员、项目组织与实施进度计划、项目招投标方案、投资估算和资金筹措、还款计划等方面。
通过对以上内容的研究，进行综合性分析和评价，力求提供较准确的资料和数据，为项目决策提供依靠、科学的依据。
1.3承办单位简介
本项目承贷主体某某市某某企业管理服务有限公司，该公司成立于2012年6月，为国有控股公司。
注册资本为10000万元，实收资本3000万元，其中：
淇县鹤淇开发建设有限公司出资1530万元，占总股份的51%（该公司出资人为淇县财政局）；某某市保富物资贸易有限公司出资1470万元，占总股份的49%。
公司董事长、法人代表田某某；公司董事、监事李树华。
主要经营范围：
企业管理服务、土地开发服务、保障性住房开发服务。
该公司运作模式是政府控股、公司管理、市场运作，日常管理在政府监管下，各方按持股比例共享利益，共担风险。
1.4项目概况
1.4.1建设规模及内容
本项目根据镇区总体规划及新农村建设要求，计划对淇县的古城、杨吴、二郎庙、贯子、郭庄、泥河、古烟、崔庄、董桥、东关庄、余庄11个行政村居民进行改造搬迁。
在规划区域内集中高标准建设安置用房，并配套建设道路工程。
项目建设用地353335.1m2，合530亩,总建筑面积758934.00m2。
建设内容包括：
住宅及配套公共设施，含商业用房、幼儿园、小学、居委会、村民活动中心、老年公寓等。
1.4.2配套基础设施
该区域规划的道路、给排水、供电等基础设施配套完善，可以保障项目建设和使用的需要。
1.4.3环境保护
本项目为村镇改造项目，建成后产生的主要为生活垃圾和污水，经镇区新建环保设施治理后均可达标排放。
1.4.4项目实施进度
本项目从可行性研究报告编制到竣工交付使用，计划安排36个月。
1.4.5总资金及资金筹措
本工程估算总投资160626.70万元，其中拟申请银行贷款100000万元，约占总投资的62.2%，其余60626.70万元由项目承办单位自筹解决，约占总投资的37.8%。
1.4.6主要技术经济指标
表1-1主要技术经济指标
序号
指标名称
单位
数据
备注
1
安置区总用地面积
亩
530
2
一级开发土地
亩
2000
3
总建筑面积
m2
758934.00
3.1
住宅建筑面积
m2
619690.00
3.2
配套设施建筑面积
m2
139244.00
4
用水量
t/d
78822.42
5
用电负荷
KW
29136.69
6
建设工期
月
36
7
项目总投资
万元
160626.70
8
资金筹措
万元
60626.70
8.1
银行贷款
万元
100000
8.2
自筹
万元
60626.70
9
用地出让收入
万元
276000
10
承贷单位剔除上缴税费所获土地出让收入
万元
231842
11
财务内部收益率
%
16.32
12
投资回收期
年
4.33
13
借款偿还期
年
5
1.5结论及建议
1.5.1结论
本项目的实施符合国家关于新农村及城镇化建设的相关政策，符合淇县的总体规划，项目建设已经通过镇区居民的广泛讨论，得到了群众及政府的大力支持。
项目实施后可以加快集聚区及淇县的建设和发展，有效解决镇区土地集约化利用和提高居民的生活条件，进一步改善镇区形象、居住环境以及交通状况，是镇区践行科学发展观的具体体现，更是社会效益、经济效益和环境效益的统一。
本项目建设条件较好，规模合理，建设方案可靠，实施后经济效益和社会效益显著，建议尽快实施，早日发挥良好的社会、经济效益。
1.5.2建议
为保证项目能够顺利、稳妥的建设和发展，应注意以下几点：
争取政府在政策、金融等方面的支持，使本项目建设有一个稳定、积极的社会环境。
应积极筹措建设资金，保证本项目顺利建设；同时加强镇区基础设施建设，完善镇区配套条件。
对于本项目的拆迁安置村民应妥善处理，保证其合法权益。
项目应严格按照环境保护“三同时”原则，搞好环境治理工作。
第二章项目建设的背景及必要性
2.1项目提出的背景
《中华人民共和国城乡规划法》的颁布实施，对城乡统筹发展提出了新的要求。
党的十七届五中全会针对当前经济社会发展的主要矛盾，把破除城乡“二元”体制、加快推进城镇化，作为“十二五”时期亟待解决的重大体制问题。
新的形势下，中央把加快城镇化放到了前所未有的高度。
国家“十二五”规划明确提出：
统筹城乡发展，积极稳妥推进城镇化，加快推进社会主义新农村建设，促进区域良性互动、协调发展。
在工业化、城镇化深入发展中同步推进农业现代化，完善以工促农、以城带乡长效机制，加大强农惠农力度，提高农业现代化水平和农民生活水平，建设农民幸福生活的美好家园。
要按照推进城乡经济社会发展一体化的要求，搞好社会主义新农村建设规划，加强农村基础设施建设和公共服务，推进农村环境综合整治。
胡锦涛总书记指出，要加强调整城乡结构，加快推进城镇化。
温家宝总理在2011年政府报告中指出，要坚持走中国特色城镇化道路，遵循城市发展规律，促进城镇化健康发展，城镇化要同农业现代化和新农村建设相互促进，这是必须坚持的正确方向。
同时，为深入贯彻党的十六届五中全会和中央农民经济会议精神，牢固树立和全面落实科学发展观，推进某某省社会主义新农村建设，根据《中共中央某某省委某某省人民政府关于推进社会主义新农村建设的若干意见》（中发[2006]1号），结合某某省实际提出《某某省关于推进社会主义新农村建设的实施意见》。
建设社会主义新农村是党的十六届五中全会作出的重大战略决策，是我国现代化进程中的长期历史任务，某某省是一个农业大省，农村人口占全省总人口70%。
全面建设小康社会、加快推进现代化、构建社会主义和谐社会，重点难点都在农村。
只用实现农业发达、农村繁荣、农民富裕，才能真正实现中原崛起的宏伟目标。
“十二五”时期依然是新农村建设奠定坚实基础的关键时期，各级党委、政府要从战略和全局高度充分认识建设是社会主义新农村的重大意义，增强紧迫感和责任感，积极、全面、扎实地把建设社会主义新农村的各项任务落到实处，真正使新农村建设成为惠及广大农民群众的德政工程、发展工程、民心工程。
高举邓小平理论和“三个代表”重要思想伟大旗帜，深入贯彻党的十六届五中全会和中央农村工作会议精神，牢固树立和全面落实科学发展观，统筹城乡经济社会发展，实行“以工促农、以城带乡”和“多予、少取、放活”的方针，始终把解决“三农”问题作为全党工作的重中之重，用建设社会主义新农村统揽农村工作全局，加快农村工业化、城镇化，推进农业现代化。
以发展农村经济为中心，以增强农民收入为目标，以解决农民最关心、最直接的问题为切入点，以改善农村生产生活条件为主要内容，协调推进农村经济建设、政治建设、文化建设、社会建设和党的建设。
因此，淇县政府以此为契机，规划新农村社区计划安置淇县的古城、杨吴、二郎庙、贯子、郭庄、泥河、古烟、崔庄、董桥、东关庄、余庄11个行政村,共3652户，总人口14808人，安置人口15493，村庄现状占地4447亩，规划安置用地530亩，有效的改善了农民的生活水平与居住环境，节约农村宅基地3900多亩。
严格按照科学发展观和构建社会主义和谐社会的要求，按照“生产发展、生活宽裕、乡风文明，村容整洁、管理民主”的目标要求，根据《中共中央某某省委某某省人民政府关于推进社会主义新农村建设的若干意见》（2006年3月9日），在调查了解乡镇和村庄所在地区的自然条件、历史演变、现状特点和建设条件的基础上，为切实改善农民的生产、生活条件和生态环境，提高农民生活水平，促进农村经济和社会协调健康持续发展，实现土地、资源、环境的最高产出率。
2.2项目建设的必要性
1、项目建设是全面建设小康社会的客观要求
经过30多年的改革开放，我国人民生活总体上达到小康水平，但我们的小康是低水平的、不平衡的、不全面的。
所谓不平衡、不全面，主要是多数农民地区没有达到小康水平，主要表现为：
农业农村基础设施薄弱，农村教育、卫生、科技等社会事业发展滞后，农村脏乱差现象严重，农民素质参差不齐，农村旧习俗还普遍存在。
党在十六大确立了全面建设小康社会的奋斗目标，提出在本世纪20年要集中力量建设惠及十几亿人口的更高水平的小康社会。
全面建设小康社会，重点和难点都在农村，推进新农村建设，提高农民的收入，使大多数农村地区达到小康生活水平，全面建设小康社会的目标才能够如期实现。
加快社会主义新农村建设，有利于提高土地资源的集约利用率和农村经济结构的战略性调整，有利于农民生活的改善和农村经济的可持续发展。
近几年，随着淇县经济建设快速发展，农村城市化进程不断加快，农村新城镇建设工作摆到了重要的议程。
本项目的建设即是统筹城乡发展、实现共同富裕的根本途径。
社会公平、共同富裕是社会主义的本质要求，也是社会主义新农村的基本特征。
社会主义新农村建设、要坚持以发展为重、发展为先，以经济建设为中心，通过加快农业产业化、农村城镇化和农业现代化的步伐，不断缩小城乡差距，从而实现农村社会由温饱到小康：
也是农村率先实现现代化建设小康社会的客观要求。
2、项目建设是改善居民生活环境，加快基础设施配套建设，促进新农村建设的需要
本项目建设区域内现状为建筑破旧、土地利用混杂、土地利用率低。
尤其是镇域内主干道两旁居民区，民房建设散乱不规整影响镇区在外形象；由于农民不良生活习惯造成垃圾随意堆放，以及污水漫流现象对当地水系和空气造成一定的污染；村内随拉电线现象比较严重，部分线路老化，造成一定的安全隐患。
根据镇区总体规划，项目拟对主要集中居住在淇县的古城、杨吴、二郎庙、贯子、郭庄、泥河、古烟、崔庄、董桥、东关庄、余庄11个行政村居民集中安置，实施美化、亮化、彻底杜绝“脏、乱、差”现象。
同时，加大建设力度，完善新区安置工作。
按照相对集中，利于增强村民集聚能力，改善村民生活条件的原则，科学选点，规划建设村民安居小区，建筑面积基础设施健全，周边商业功能完善，交通便利，将使镇区面貌焕然一新，村民生活质量大大提高。
并且节约大量土地，提高土地集约化利用率。
因此，本项目是实施不仅妥善解决了淇县现代化体系构建过程中的群众安置问题，改善了群众居住环境，而且能够提升淇县整体形象。
此外，还有利于优化农村投资环境，为进一步招商引资提供了有利的条件，对于促进城镇化健康发展，实现农村经济社会全面、协调、可持续发展具有重要的现实意义。
3、项目建设是我国经济社会发展新阶段的必然选择
目前由于农村基础设施薄弱，农村经济发展缓慢，城乡发展差距继续扩大，城乡发展的不协调状态，成为妨碍经济社会可持续发展的重要隐患。
城乡二元经济结构在一定时期存在，是许多发展中国家工业化进程中难以避免的一个发展阶段。
在十六届四中全会上，胡锦涛总书记提出了“两个趋势”的重要论断：
“纵观一些工业化国家发展的历程，在工业化初始阶段，农业支持工业，为工业提供积累是带有普遍性的趋势。
建设农村新城镇，是我国经济社会实现可持续健康发展的必然趋势，也是加快其现代化进程中的重大历史任务，还是淇县工业化、城市化发展到一定阶段，实施“以工促农、以城带乡、区域联动、经济社会协调发展战略”的现实选择。
因此，本项目的实施是必然的。
2.3土地价值分析
1.相关说明
某某市淇水朝阳新型农民社区工程项目是由某某市某某企业管理服务有限公司投资建设。
除建设安置区以外，为保障本项目的顺利建设，淇县县委委托某某市某某企业管理服务有限公司对本项目开发整理后节约的约2000亩宅基地进行一级整理开发，拆迁腾出的地块所得收益用于本项目的建设。
开发地块规划性质为商住建设用地。
2.项目周边片区的规划及发展情况
鹤淇大新区规划建设面积130平方公里，目前开发面积已达18平方公里（包括建成区10平方公里），入驻规模以上企业37家，累计完成固定资产投资99.88亿元，新建及续建工业和基础设施项目101个。
2011年实现主营业务收入141.7亿元，实现税收8618万元，就业人员达2.5万人。
先后被确定为全省首批24个对外开放重点产业集聚区、全省首批25个新型工业化产业示范基地、全省创新型产业集聚区和全省最具投资法治环境产业集聚区。
作为鹤淇一体化工程和大新区建设工程中的重要部分，鹤淇产业集聚区拥有区位交通、矿产资源、投资成本、基础设施、物流通关、综合功能多项优势。
鹤淇产业集聚区地理位置优越，交通方便快捷。
北距北京500公里、南距郑州新郑国际机场130公里、东距连云港港口600公里，区域内京广铁路、京港澳高速公路、107国道和石武高速铁路客运专线纵贯南北，鹤辉高速公路横穿东西，西气东输、南水北调工程穿境而过，形成铁路公路“双十字”大交通格局，交通网络可谓四通八达。
4.土地价值分析
该新型农村社区建设项目位于某某产业集聚区纬九路以北与鹤辉高速以南。
该新型农民社区建设项目包括：
淇县的古城、杨吴、二郎庙、贯子、郭庄、泥河、古烟、崔庄、董桥、东关庄、余庄11个行政村，共3652户，14808人，村庄现状占地4447亩，规划安置用地530亩，可腾出土地约3900多亩；本项目根据需要计划先利用土地2000亩。
根据某某市和淇县国土资源局提供的国有土地使用权招拍挂出让成交公示，淇县2011年国有土地使用权招拍挂出让成交公示”。
结合项目所在地区淇县和相邻某某市淇滨区目前价位，综合分析近年来价格走势，本项目所在地由于其独特的区位优势和环境优势，新村建设地址位于鹤淇产业集聚区滨河西路以南，同时健康宜居的观念将深入人心，未来向城市郊区环境优美地区居住将成为未来房地产行业的趋势，项目所在地将成为未来城市居民集聚地。
因此，经综合分析未来升值预期，本项目的建设用地价格预期约为138万元/亩。
第三章建设地址及建设条件
3.1项目地址
3.1.1选址原则
1、符合《淇县2010-2020年中心镇改造规划》；
2、适宜的周围环境，有利于原材料的运输；
3、少投入、早建成。
3.1.2选址具体要求
1、有适宜的人文环境、自然景观和生态环境；
2、有良好的自然基础条件（地形、地质、气象、水文等）；
3、有充足的土地面积与适宜的形状；
4、有方便完善的基础设施，包括对外交通、运输、通讯、水源、电源、“三废”处理等。
3.1.3建设地址选定
本项目选址位于鹤淇产业集聚区滨河西路以南。
项目总涉及用地面积530亩。
项目用地地势较为平坦，适合用于本项目的建设。
3.2建设条件
3.2.1自然条件
1.地形地貌
淇县地处豫北平原，地势特点：
西北高，东南低，西和西北为山区，东和东南为平原和泊洼，北、东、南三面环水，所有内河均向东南汇集。
本项目所处区域地势平坦，地貌单一。
2.气候
本项目所在地地处北温带，属暖温带季风型气候。
平均温度13.9°C
极端最低温度-13.0°C
极端最高温度44°C
历年平均日照时数2185小时
年平均降水量605.2mm
最多风向南北风
平均风力4.5级
历年平均降雨量72.9mm
历年平均无霜期209天
平均初霜日10月27日
3.工程地质，水文地质
本项目场区内无影响其稳定性不良的地质现象，建设区属为沙性土壤，地质均匀，地基承载力130KPa。
地下水为潜水，埋藏较浅，略具承压性，主要靠大气降水补给。
地下水对混凝土和混凝土中的钢筋有微腐蚀性。
4.地震
据《某某历史地震资料》，淇县历史上未发现有地震记录。
根据
《建筑抗震设施规范》（GB50011-2001）划分，本项目所在地设防烈度为8度，设计基本地震加速度值为0.20g。
3.2.2基础设施条件
1.给排水
目前项目区生产、生活用水取自淇县给水管网，拟从淇县给水道各引入一路DN200给水管，引入后在基地内成环布置，能满足项目建设需要及项目建成后整个新村的生活和消防用水需要。
项目所在地计划建成同一的排水体系，生活污水、废水由管网排入。
2.供电
项目所在地有35KV变电站作为镇域电源，由10KV供电专线向新型农民社区供电，新农民社区设变配电房，能满足项目施工需要和新农民社区居民用电需要。
3.供冷、供热
项目区所在地目前尚无城市热网到达，拟采用分散式空调解决夏季冷及冬季供热问题。
4.交通
项目集聚区交通十分便利，京广铁路、京珠高速、107国道穿境而过。
紧靠某某新区，东往浚县、濮阳，西往辉县林州都是必经之地。
5.通讯
项目所在地的通讯网络遍布整个区域，拥有程控交换、自动转换、移动通讯等现代化通讯设施，实现的通讯无盲区，对外通讯十分方便。
3.2.3建筑材料
1.土方
本项目所需土方当地市场供应充足，可满足工程需求。
2.砂和加气砼砌块
工程所需砂和加气砼砌块，当地市场供应充足，可满足工程需求。
3.四大材料来源及供应
钢材、木材、水泥、电缆等均由当地建筑材料市场供应。
3.2.4社会经济环境条件
某某省淇县地处豫北平原，地处某某省北部，隶属某某市，北距首都北京500公里，南至省会郑州120公里，处于新乡、安阳、濮阳、焦作等市辐射带的中心位置，全县面积591平方公里，人口25万，辖四乡三镇一区，176个行政村。
鹤淇产业集聚区位于淇县北部，地理位置优越，区位优势明显，北与中国优秀旅游城市某某市新区隔河相望，南与殷商古都朝歌依依相连，距省会郑州1个小时的路程，处于中原区域中心城市群辐射交汇中心。
京广铁路、107国道、京珠高速公路纵贯南北，省道浚南公路横跨东西，南水北调工程从镇区穿越而过；境内电力资源充足，有11万伏变电站和22万伏变电站各1座，位于镇区中心位置的高村桥火车站年货物发送量达30多万吨，是整个某某市铁路货运中心。
正在兴建的某某货运配载中心是豫北地区最大的公路货运集散地。
淇县境内土肥水美，物产丰富，盛产小麦、棉花、花生等农作物，是全市的食品安全生产关键技术应用核心示范区，已完成核心区高产高质小麦面积1.1万亩，示范区面积2.2万亩。
北部淇河是我国北方唯一一条未被污染的河流，水利资源丰富，“淇县三珍”中的淇鲫鱼、缠丝鸭蛋、无核枣，年产量逐年攀升；西部丘陵地带中的5000亩浮山已探明富藏高品位的玄武岩500余万吨。
第四章工程建设方案
4.1工程概况
“十二五”时期是全面建设小康社会的关键时期，是深化改革开放、加快转变经济发展方式的攻坚时期。
推进农业现代化、加快建设社会主义新农村成为我国“十二五”时期经济建设的重要任务。
党中央按照科学发展观的要求，从全国区域协调发展大局出发，作出了促进中部崛起的科学决策。
我省拥有近7000万农村人口，建设惠及全省人民的更高水平的小康社会，重点、难点在农村，必须把解决好“三农”问题作为重中之重，扎实推进社会主义新农村建设。
随着我省经济总量的扩大和人均水平的提高，经济社会发展站在了新的起点上，进入产业优化、结构升级的新阶段，工业化、城镇化和农业现代化进程不断加快，基础产业和基础设施不断改善，体制创新和科技创新步伐不断推进，经济社会呈现持续快速健康发展的态势。
所有这些都表明，我们正处在从根本上解决“三农”问题的最好时期，必须抓住机遇，发挥优势，积极进取，奋力开拓，扎实推进社会主义新农村建设。
根据淇县集聚区总体城市发展规划，本新型农民社区工程项目为对淇县进行新农村建设，主要以镇区改造，整治村容村貌，改善农民生活环境为目的，改善淇县居民的生活条件。
淇县的古城、杨吴、二郎庙、贯子、郭庄、泥河、古烟、崔庄、董桥、东关庄、余庄11个行政村原村占地面积约4447亩，原村人口共14808人，按照农村人口每年递增1.5%计算，本项目计划安置人口15493人，按照政府提供土地530亩计，项目建成以后，将有效改善居民生活水平和居住环境，可节约农村宅基地约3900亩。
新社区建设参照淇滨区旧村改造通知，安置房按30平米/人，调剂房10平米/人，就业房（商业用房）8平米/人。
新村容积率小于等于2.15，建设配套的村委会，公共活动中心，卫生所，物业管理等配套设施。
本次规划根据实际情况拟建11.5F住宅楼65栋，总建筑面积758934.00m2，住宅建筑面积619690m2，根据拆迁安置人口15493人及补偿标准每人住宅面积40m2计算，需补偿农民住房面积619690.00m2；该项目共新建住房6605套。
建设90平方米以下户型5874套，建筑面积528680.5平方米，约占总建筑面积70%；建设124.5平方米三室两厅731套，建筑面积91009.5m2。
配套公建面积139244m2，其中商业建筑面积123944.00m2，学校6400m2，村民活动中心2000m2，幼儿园2700m2，居委会800m2，卫生室400m2，老年公寓3000m2。
地上、地下停车位共计4500个，其中地下车库面积16466.80m2。
社区绿化率30%，建筑密度18%，容积率2.15。
为保障本项目的顺利建设，淇县政府委托某某市某某企业管理服务有限公司对整理的2000亩土地进行一级整理开发，拆迁腾出地块所得收益可用于本项目的建设及偿还贷款本息。
4.2规划方案
4.2.1规划依据
1、《村镇规划标准》（GB50188-93）
2、《村庄和集镇规划建设管理条例》
3、《村庄整治技术规范》（GB50445-2008）
4、《鹤淇一体空间发展战略规划（2010-2020）》
5、建设单位提供的设计任务要求
6、建设单位提供的用地现状图及规划图
4.2.2规划设计指导思想
建设社会主义新农村，要以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，牢固树立和全面落实科学发展观，坚持把解决好“三农”问题作为全党工作的重中之重，统筹城乡经济社会发展，实行工业反哺农业、城市支持农村和“多予少取放活”的方针，坚持以经济建设为中心，协调推进农村社会主义经济建设、政治建设、文化建设、社会建设和党的建设，推动农村走上生产发展、生态良好、生活富裕的文明发
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