深圳万象城案例解读.ppt

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规划运营案例解读,深圳华润万象城,案例研究：

深圳市新摩尔商业管理有限公司,目录,第一部分：

项目简介第二部分：

市场分析第三部分：

前期规划第四部分：

项目招商第五部分：

运营管理,第一部分项目简介,由华润集团投资40亿元在深圳开发的“华润中心”，是集零售、餐饮、娱乐、办公、酒店、居住等诸多功能于一体的大规模、综合性、现代化、高品质的标志性商业建筑群。

总建筑面积：

55万平方米。

是由5A甲级写字楼、星级酒店、公寓住宅等组成的大型城市综合体。

【项目概况】,【项目定位】,万象城总建筑面积：

18.8万平方米定位为“深圳最大、华南最好、中国最具示范效应的超大型室内购物中心”。

是深圳商业接轨国际的旗舰之作,【项目位置与交通】,万象城位于深圳市罗湖区深圳金融商业核心区域，地处深圳市东西贯通的两条主干道深南大道和滨河大道之间，与地王大厦隔深南大道相望。

交通便利，地铁一号线大剧院站有地下通道直接相连，周边共有巴士线路30多条。

第二部分市场分析,【区域特征】,1.深圳证券交易所是深圳金融心脏，发展银行大厦等金融机构云集在蔡屋围CBD。

2.深圳书城是深圳图书消费中心，是人流最大的集聚中心。

3.深圳大剧院是深圳重要的文化设施。

4.以地王大厦为标志，蔡屋围CBD是深圳高档办公中心。

5.深圳荔枝公园是深圳居民休闲中心之一。

6.华润万象城和中信城市广场是蔡屋围CBD商业主要设施，华润万象城具有成为商业旗舰的潜力。

蔡屋围CBD,【周边环境】,华润万象城与地王大厦、书城、邓小平画像等一同成为蔡屋围CBD旅游景点，极大提升了华润万象城的人气。

华润集团在筹备深圳华润中心“万象城”这个项目时对深圳的消费市场做了一次深入的市场调查，发现深圳居民的收入水平和平均购买力在全国排名第一，2002年深圳人均GDP超过4500美元，城市居民可支配收入24940元，全市居民家庭人均消费支出18925元，深圳每百户居民拥有18.5辆轿车，已经进入轿车消费普及阶段；深圳房地产平均价格达到5533元平方，2002年全市房地产成交面积突破790万平方米，增长迅速。

这些数据显示深圳已经具备了发展高档商业零售业态的经济基础和消费基础。

消费人群主要集中在：

（1）深圳老板阶层的家人。

（2）部分经常出席商务活动的深圳金领。

（3）外地高收入游客（4）灰色收入较多的官员、公务员与国有企业领导阶层。

（5）游客中高消费人群是重点争取对象。

【目标消费者】,第三部分前期规划,【业态组合】,万象城采取主力店次主力店专门店的门店组合形式。

【业态组合】,6层商用楼面，近300个大小不一、功能不同的独立店铺,【业态组合】,【业态组合】,万象城楼层功能分布图,万象城借鉴了香港太古广场和香港又一城等购物中心的经验，不仅在平面动线设计上非常流畅，而且在立体动线设计上从多个楼层直接导入人流。

万象城每一楼层都有一个明显的客流动线，所有店面都分布在动线两边，保证整个商场没有死角。

而巨大的中庭直接通到建筑的顶部，可以采到足够的自然光。

每个铺位的卸货区都安排在店面的后部，通过货梯可直接进入店面的货物区，顾客走动的位置完全看不到装卸过程,【动线设计】,负一层,【层高的特色】,高的特色层高（5.6米至6.8米不等）、实用率高（达60），方正实用。

【公共空间】,1、公共区域的空间舒适、色彩和谐；2、体现自然化、人性化，无障碍设计给残疾人购物提供了方便；3、88部电扶梯与直梯纵横交错，购物非常方便；4、店铺的可视性与通达性强。

【建筑规划】,“有品位场所”“高贵、典雅、活泼、欢快、友好。

”,完全抛弃了传统的规划模式，万象城作为一个独立的建筑主体进行设计，给予其设计规划的较大自由空间。

万象城除了拥有如米兰大道、阳光大道、幻彩天顶、浑圆天顶、空中花园等特色景观外，在商业空间的构成上，也有很多特色，为众多入驻的租户商家所赞许。

【建筑特色】,米兰大道,浑圆天顶,下沉式广场,第四部分项目招商,【招商目标】,“万象城”的建设和招商过程中始终围绕“全新的建筑形态、全新的消费环境、全新的业态组合”的理念，精心挑选建设团队和品牌商家。

业态组合方面，万象城也突出自身的特点。

主力店、次主力店所占比例为40%。

其中，主力店招商在2003年12月15日就确定下来了，国际名牌占3%，餐饮占15%，娱乐占20%，精品店占22%。

以餐饮为例，万象城设置了25家餐厅，除了中国传统菜系外，还有来自世界各地的风味，包括了顶级的法国菜、意大利菜、日本菜、泰国菜等。

【招商策略】,制定了“先确定主力店，再全面招商”的基本策略“万象城”的四家主力店均是经过多方考察并最终敲定的。

1.Rel时尚生活百货是首次进入中国内地的百货公司，它的购物环境、商品组合和服务极具个性化；2.香港嘉禾电影城所提出的超豪华贵宾厅概念在国内是绝无仅有的，这里可以容纳七家电影院超过1200个座位；3.华润自营ol超市将采取错位经营方式，走时尚路线，推特色商品，建设一个以进口商品为特色的新概念超市，避免商品组合与竞争对手同质化；4.“缤纷万象”溜冰场则是中国第一个以休闲为主题的奥运标准真冰滑冰场，同时将成立滑冰学校，在深圳倡导冰上运动。

【招商推广】,提出了“整合推广策略”，联合国际4A广告公司、公关公司以及本土广告公司开展了一系列的推广活动。

主要招商活动有：

1.深圳华润中心万象城国际招商发布会暨主力店签约仪式。

2.2004年4月26日深圳华润中心万象城发布第二次招商成果。

3.在中国台北召开的亚洲滑冰协会（ISIA）年度董事会议上，华润（深圳）有限公司旗下华润万象城“冰纷万象”滑冰场成功获得2006年亚洲滑冰运动会（SkateAsia2006）的承办权。

4.2004年9月12日隆重举行第三次招商成果发布会。

5.“华润万象城”2004精英世界模特大赛中国区总决赛在深圳电视中心举行。

6.2004年11月4日REL百货开业7.2004年12月9日深圳华润万象城开业,【招商成果】,REL时尚生活百货国际资深专业团队管理，首次进入中国大陆，为都市女性带来全新个性化时尚消费体验。

Ol超市国内著名大型零售连锁企业“华润万家”之全新精品形象店，全面引进国际市场流行时尚消费品。

嘉禾影城由全球最大华语电影娱乐公司嘉禾集团投资，拥有7个放映厅总计1200个座位，应为深圳规模最大、素质最高的电影院。

万象城真冰滑冰场深圳独有奥林匹克标准和质素的真冰滑冰场，亚洲滑冰协会主席TedWilson先生率国际专业团队经营管理并传办执教万象城滑冰学校。

a第一次进入深圳，通过“AZONA”及“A02”两个品牌,为时尚人仕提供服饰、鞋包、配饰、生活用品以至餐饮服务把最前卫、最流行的时尚以最快的速度带给深圳市民和游客。

意粉屋香港著名餐饮机构大家乐集团旗下著名的意大利特色餐厅，创立于1979年，在香港的西式主题连锁餐厅一直扮演着领导者的角色，其超过100种多元化的意式美食驰名遐迩。

意粉屋”万象城店是内地首家旗舰店。

顺电中国零售企业百强，广东省著名的家电连锁企业。

到目前为止，顺电在深圳、广州、珠海、惠州、东莞等城市拥有12家分店、近1700名职员。

Delicity美食城深圳投资经营全新概念的美食连锁店，延续了地王店FoodCourt的概念，汇集各地风味美食，提供多样选择。

EspritEsprit的产品在时装界一直以朝气蓬勃、活泼开朗的形象独树一帜，并深受追求健康、活跃生活人士的喜爱。

Esprit万象城店将是全国面积最大、业态最全的旗舰店。

NOVO一个全新概念的生活空间，第一次进入深圳，将在万象城开出它在中国的旗舰店。

i.ti.t集团旗下拥有众多的时装品牌，素以款式前卫、品种多元化和引导潮流而著称。

为深圳消费者提供了博览世界时装品牌服饰的良机。

运动100全国最大、最有影响的运动品牌连锁店！

首次进入深圳，将在万象城开出旗舰店。

王子饭店海港饮食管理有限公司旗下的最高级的食府。

王子饭店万象城店将拥有中国最大的商业用途宴会厅。

海港饮食管理有限公司有意将它做成中国最高档的食府之一。

第五部分运营管理,华润万象城整体定位强调精品购物（专业化、品牌化、差异化），具有以下特点：

强调商品的档次和独有性；强调购物环境和氛围营造；强调服务水准和服務差异；,1、與政府及各職能部門保持良好的關係，通過共管提升市場形象；2、監督並定期核查進駐商戶，保障商品品質和經營信譽；3、定期為經營商戶提供市場訊息和調研報告，供商戶經營決策；4、引進新品牌供已進駐或欲進駐商戶選擇；5、通過商場，提高代理商地位，降低進貨和存貨成本；6、策劃舉辦各種促銷活動，提升業績；7、強化客戶服務，定期徵詢客戶意見和建議；8、與異業結成合作關係，增加收益；9、進行商品乘列規範，使賣場銷售環境更趨利好；10、定期對商戶和店員進行業務和專業培訓，提高人員素質和服務水準；11、配合進駐商戶進行新品引進、商品代理、慶祝、促銷等事宜；12、輔導經營不佳的商戶改善經營方式，提升經營業績；13、協助商戶進行帳務處理；14、支持商戶獲得銀行融資貸款；15、按月度、季度和年度對優秀經營商戶進行物質和精神獎勵；16、協助商戶採用電腦進行商品銷售、服務的管理，提高商戶和市場的經營管理水準；17、與廠家、代理商、市場經營戶組成聯合督察小組，規範市場經營行為，打擊違法經營和竄貨行為，保證市場良好的經營環境和對外形象；18、華潤萬象城公司牽頭，與商戶以及服裝服飾經營戶成立“萬象城商會”，支持和配合商戶展開各種經營活動；,商业管理范围：

【经营目标】,5年至10年长远规划树立专业购物中心品牌从2000年开始，华润集团提出“巩固香港、面向内地，力争5至8年再造一个新华润”的战略目标。

“再造一个新华润”意味着什么？

就是在2006年前，在内地投资200亿元，再造一个700亿元的华润。

【营销推广】,引领深圳时尚商业，白领欢聚精神乐园,文化营销,全年主要营销活动：

1.“万象霓尚”2005春夏时装秀2.5.1“购物赢奔驰”幸运大抽奖3.“冰上圆愿”大型冰上表演4.10.1“万象城这厢有礼”可凭当日购物小票换领限量版香港迪士尼乐园奇妙之旅指南一本5.2005青春之星走进万象城6.古天乐亮相2005瑞士豪雅表推介会,万象城周年庆典活动安排,12月1日起VIP卡会员开始招募；12月5日，万象城“成长的历程”摄影图片展开幕；12月6日，古天乐亮相2005瑞士豪雅表推介会；12月9日，圣诞魔幻花园开放；12月9日-11日，2005青春之星走进万象城；12月10日-11日，世界小姐吴英娜领衔“万象霓裳”时装秀；12月10日，深圳交响乐团走进万象城；12月10日-18日，社会各界人士走进万象城；12月16日，华润中心二期项目暨深圳君悦酒店开工典礼；12月18日，深圳电台“我走深南路”征文比赛颁奖典礼；12月20日-24日“哈利波特冰纷魔幻圣诞周”启动；12月24日-25日，“圣诞老人”走进万象城；12月31日新年音乐会，“万人倒数迎新年”。

营销特点：

1.注重商业文化氛围的营造；2.注重活动的社会影响力；3.与城市生活热点相结合；4.重点突出商户的经营特征；5.注重活动大众化、娱乐化；,【信息系统】,在广东购物中心同行中率先使用零售管理信息系统，全盘掌控租户经营情况，此举或许标志着广东新一代购物中心进入以数字说话的“精确运营”时代。

【物业管理】,1.客户服务体系消费者促销服务，商家售前与售后服务，餐饮服务，娱乐服务等。

整个购物中心服务体系应该围绕提升顾客满意度建设，通过客户满意度调查分析存在问题相关部门及商家督促改进实现顾客满意度提升的目标。

2.租赁合约管理主要体现在万象城开发商对商家的服务方面，做到计算机化管理，及时提示商家准备续约或撤离；当租金提升时，及时向商家通报解释，以取得商家理解与支持。

3.设备维护与管理随着网络的发展，光纤网络通信设备成为智能建筑物业管理的新内容。

网络设备要有备份，重点做好网络防病毒管理，采取网络安全防范措施，保护顾客信息资料。

万象城拥有近百部电梯，可以集中管理。

4.消防设备管理是重点之一。

由于大型购物中心聚集人流巨大，所以消防系统至关重要。

深圳新摩尔商业管理公司,深圳万象城至今已经运营5年多，其出租面积7万多平方米的购物中心的2008年度营业额约30亿人民币，占罗湖区GDP的6%，是迄今为止中国内地投资回报率最高的购物中心。

与其同时建成的华润大厦是目前深圳租金最高的甲级写字楼。

二期的中国大陆第四座君悦酒店将于2009年11月底开业。

知名品牌有LV、GUCCI、PRADA、MiuMiu、EmporioArmani、ErmenegildoZegna、Dior等。