入住程序篇.docx

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入住程序篇

入住程序篇

l 在入住通知书中，发展商应注明以下事项：

1. 标明被委托的物业管理人的名称； 

2. 提醒客户在办理入住手续的同时，办理房屋所有权证所需的有关资料和费用，交给发展商，由发展商代客户办理房屋所有权证。

l 办理入住所需提交资料包括：

3. 北京市业主需身份证、户口本原件及复印件； 

4. 外省市业主需要身份证、暂住证原件及复印件； 

5. 房屋买卖合同原件； 

6. 购房总发票原件、复印件。

l 入住登记存档资料包括：

1. 业主身份证复印件及一寸照片两张（外省市业主还需暂住证复印件）； 

2. 常住人口身份证复印件及一寸照片两张（外省市业主还需暂住证复印件）； 

3. 饲养犬类的业主需养犬证复印件。

4. 某些住宅小区公寓的管理费、水电费等日常费用将采取银行划帐方式收取，所以需要客户携带建设银行存折或储蓄卡办理相关手续。

l 办理入住手续 

l 在入住办公室办理以下手续：

1. 签订业主公约。

目的是加强物业管理，维护全体业主的权益，保障物业的安全与合理使用，维护公共秩序，创造优良环境。

2. 领取管理规定介绍。

包括：

装修管理规定、户籍管理规定、治安消防管理规定等。

3. 领取物业服务项目介绍。

包括：

自来水费、电费等代收代缴项目和管理费、家政服务、商务中心等有偿服务项目。

4. 领取装饰装修须知。

提醒客户在物业进行装修时的事项。

留下咨询电话，以提供必要的帮助。

5. 签订委托银行代收款协议书。

6. 领取住宅质量保证书、住宅使用说明书。

7. 缴纳入住费用 

（1） 办理入住时所需缴纳费用：

发展商代收的手续费、契税、印花税、工本费、测量费等办理产权证所需缴纳的费用以及其他有关费用。

（2） 物业管理人收取物业管理费周转金、水电费周转金、有线电视开通费、公共维修基金等费用。

（3） 可同时办理的手续及费用（物业管理人收取），如装修费用和电话报装费等。

l 验收房屋 

　　由客户、发展商（主要是工程部）和物业管理人三方共同验收房屋，如卫生间、厨房的防水等。

一经发现，问题可填写返修单，随时修复。

l 领取钥匙 

　　各项手续签收完成后，客户即可领取钥匙。

从这一刻起，你就成为真正的业主了。

验房注意事项和验收内容

l 简要收房事项

1、 一看门。

 门最起码要开关自如。

除了要留意门身修饰平滑与否外，还要试下门锁，看看锁舌儿与锁鼻儿是否对位，钥匙转动是否方便。

门与门框的间隙要适中，小了太紧，大了漏风。

还要留意门与地的缝隙，要预留出地面装饰的缝隙，否则，水泥地面时开关自如，铺了砖或地毯后，开门可费劲了。

2、 二看窗。

 窗最怕渗水，一下雨，雨水顺着窗缝流得四处都是。

如果开发商同意你在外墙以水管喷射10分钟或以上检验一下当然好了，可这招儿一来人家未必同意。

所以，看的时候，一定要细看窗的工艺，缝堵得严不严，条压得平不平等。

当然，如果有可能的话，雨天看房，或雨后两、三天去看房，应该不错。

此外，看窗还要留意窗台，窗台应平滑，不刮手。

3、 三看墙。

 墙当然应横平竖直，严肃均匀。

若墙身出现裂纹或有被刮花的痕迹，可能是装修工干活比较马虎，也可能是质量问题。

看墙时，还要注意相关位置有没有空调管孔。

4、 四看踢脚。

 踢脚一要看高度是否合理，是否能保护墙体不受污染；二要看踢脚板是否平滑。

5、 五看地漏。

 不妨在卫生间放点水观察一下。

l 详细收房事项：

注意：

1. 带上试电笔、尺子、带二相/三相插头和电源显示开关的插座（小台灯亦可）、小锤子和电筒等东西。

电笔（测插座）、尺子（量长度、水平）、布（分辨是脏还是划痕）。

2. 验房时一定书面记录相关问题，便于与工程部联系整改事项。

3. 验房时仔细检查，有些细节问题很容易疏忽，比如窗子的密封是否完善。

4. 验房切忌着急，多看、多问、多记录。

二、验收内容：

1 户门

1.1 门要运作自如、门的开启关闭是否顺畅，门开关时有无特别声音。

1.2 门间隙是否太大（特别是门锁的一边）、门四边是否紧贴门框户门；

1.3 除了要留意门身修饰平滑与否外，亦要试开门锁，看看是否运作自如。

门锁应安装牢固。

门匙与门锁是否封口等等。

门插是否插入得太少；房门的插销、门锁是否太长太紧。

1.4 要注意门上油漆是否完好无缺，门内外面是否光滑平整和有无磕碰。

2 窗户

2.1 仔细检验窗是否渗水。

窗台下面有无水渍？

如有则可能是窗户漏水。

还要留意窗台云石是否崩裂，可用手轻触窗台，以不刮手为原则。

2.2 窗与混凝土接口有无缝隙；窗框属易撞击处，框墙接缝处一定要密实，不能有缝隙。

窗户玻璃是否完好；窗户油灰饱满，粘贴牢固，油漆应色泽一致，表面不应有脱皮、漏刷现象。

2.3 窗户开启关闭是否顺畅，关闭窗后密闭性是否好，窗体有无变形。

3 纱窗

3.1 纱窗的安装是故意和窗把手有摩擦，起扣紧作用。

不是问题。

不过要注意上下的磁条是否管用，有的纱窗关上后，上面还咧着。

另外每扇窗都要推拉一下，看看开启和关闭是否平稳。

4 墙壁

4.1 墙壁要平滑墙当然应横平竖直。

墙身顶棚有无部分隆起，用木棍敲一下有无空声？

环视墙身或用手触摸，便可看出此墙面是否平整滑净，墙面出现的细小裂缝一般是内保温层与饰面之间不平所造成的。

4.2 墙身、顶棚楼板有无特别倾斜？

弯曲？

起浪？

隆起或凹陷的地方？

4.3 内墙墙面上有否石灰爆点？

4.4 抹灰应表面平整，不应有空鼓、裂缝和起泡等缺陷油漆、刷浆应色泽一致，表面不应有脱皮、漏刷现象；墙身、墙角接位有无水渍？

裂痕？

5 天花

5.1 顶上是否有裂缝？

没有裂缝最好，有裂缝得看是什么样的裂缝。

一般来说，与房间横梁平行的裂缝，属眼下的质量通病，虽有质量问题，但基本不妨碍使用；如果裂缝与墙角呈45 度斜角，甚至与横梁呈垂直状态，那么就说明房屋沉降严重，该住宅有严重结构性质量问题。

5.2 有无渗水

5.3 看顶部是否有麻点。

这种麻点专业称“石灰爆点”，是石灰水没有经过足够时间的熟化所致。

如果顶部有麻点，对室内装潢将带来很大的不利影响。

6 暖气

6.1 是否漏水；

6.2 有无表面破损

7 卫生间

地面：

粘贴是否牢固、平整，砖缝均匀、有无渗水；防水是否有效：

在卫生间和洗衣间保持几厘米的积水，泡卫生间的地面24 小时以上，以检查卫生间和洗衣间地面的防水层；

地漏排水是否通畅；排水坡度是否合理：

在地面倒水做实验

8 厨房：

9 洗衣房：

9.1 水龙头出水、漏水

9.2 洗衣房的门：

同户门

9.4 水龙头：

出水通畅否、是否漏水

10 电源插座、电源开关、电闸：

10.1 试用所有的电源开关、插座和电闸。

最好带一个有显示灯的插头，这样检查插座时很方便。

电笔不合适，因为插座有保护，必须三个头同时插才可以插入。

10.2 验收合格后抄电表、水表、煤气表数值。

10.3 电器闸具及户表在户外的，应检查其是否能控制室内的灯具及室内各插座，方法是拉闸后户内是否完全断电，户内有闸具的，应检查闸具是否控制户内电器。

光力闸具应分开，如室内应设置控制灯光的闸具和控制插销的闸具，空调的插座应与其他线路分开；

10.4 距离地面30 厘米高的插座必须带保险装置，厨厕应与通风道就近安装，洗手盆的上方不应有插座，卫生间内用于洗澡的电源插座应是防潮插座并有防溅措施；

10.5 卫生间的照明灯座必须是磁口安全灯座；

11 其他：

11.1 屋内是否清洁，有无残留建筑垃圾；

11.2 检查所有可以拆开的空间内是否有垃圾。

验房程序：

 一、查看两书一表一数：

房屋质量保证书；房屋使用说明书；竣工验收备案表；面积实测数据对照购房合同上的面积（自己可实测套内面积）。

 二、不交费、不签字、先验房：

发现问题后更不能交费、签字。

应先修房，同时取证、为日后必要时举证（即通过录音机、摄像机或照相机调好日期记录证据）奠定基础，特别保存好自己留存、交房代表签字的验房问题备案单。

核查房屋总面积：

超出或减少百分之三以内的情况很普遍（多退少补，吃亏的是业主）；套内面积不变、公摊面积增加的情况更多（实得面积减少，吃亏的还是业主）。

 三、房屋完好。

交接钥匙后签业主公约、前期物业管理合同时，看好条款，不能放弃自己的权利。

 四、交合理费用（物业管理费[应有市物价局批文]等）

 验房顺序：

 专人进行同步纪录，最好填写一式四份验房单，业主留好交房代表签字的一份。

 一、先看外部：

外立面、外墙瓷砖和涂料（注意腰线部位的内墙渗漏）、单元门（外观和试用）、楼道（宽度、扶手、踏步、纱窗）。

 二、再查内部：

入户门、门、窗、天棚、墙面、地面、墙阴阳角、墙砖、地砖、上下水、防水存水、暖气、煤气、通风、采光、排烟（厨房）、排气（卫生间）、强弱电配电箱、强电：

插座、开关、照明灯；弱电：

可视对讲、呼叫报警、电话、宽带、有线电视。

 三、后测相邻：

闭存水试验、水表空转等问题必须和楼上楼下邻居配合。

 验房常用工具：

 一、量具：

3m盒尺、25～33cm直角尺、50～60cm丁字尺、1m直尺

 二、电钳工具：

带两头和三头插头的插排（即带指示灯的插座）；各种插头：

电话、电视、宽带；万用表；摇表；多用螺丝刀（“－”字和“＋”字）；5号电池2节、测电笔；手锤；小锤；大灯（200W）、小灯（白炽灯10－15W）

 三、辅助工具：

镜子、手电（2节1号电池）、塑料袋多个、纸+火柴、卫生纸、凳子、纸+笔

 验房专用工具：

（质检站借）JZC-2型垂直检测尺；多功能内外直角检测尺；多功能垂直校正器；游标塞尺；对角检测尺；反光镜；伸缩杆；水电检测锤（50g）；活动响鼓锤（25g）；钢针小锤（10g）等。

 验房注意问题分述：

 1、 厨房烟道：

用纸卷点火后灭火冒烟，放在烟道口下方十公分左右，看烟是否上升到烟道口立即拐弯吸走。

 2、卫生间通风：

应在吊顶下留通风口。

留在吊顶上面时要用手灯查看是否具备可安装性，同时用上法测抽力。

烟道、通风口中用手电查看是否存有建筑垃圾。

 3、管道煤气：

用冒烟的纸卷放到报警装置附近，看报警装置是否灵敏动作，报警声光提示同时关闭进气电磁阀。

如果不能动作，及时修复；入住后维修，因做了整体厨柜而使维修困难甚至拆掉吊橱。

 4、 空鼓：

手锤垫上几层纸（避免留下锤印）敲击墙壁，检查墙面空鼓。

专用钢针小锤（10g）测墙砖、地砖空鼓。

 5、 验电：

 A、检查插座：

五孔插座上分别插上带有指示灯的插排，灯亮，表示有电，此时拉下总开关箱内的插座开关（应有标示），指示灯灭，频繁测试几次证明开关、接线良好，插座安全。

如果开关拉下，插座指示灯仍亮或仍在闪烁，说明开关质量有问题或接线有误，立即修复，否则误触电时无法及时断电危及生命。

插座还应用摇表来测试对地绝缘情况是否良好。

 B、开关箱内的各分路开关应有明显的标示。

如果没有或不明确，立即纠正。

 C、开关箱内开关应安装牢固，每个都要用力左右晃动检查，如果发现松动，应紧固或更换。

否则日后使用中出现接触不良打火现象时，会造成更大危险。

 D、检查有线电视插座、宽带插座，插进去有无松动或插不进现象。

 E、检查弱电插座数目：

宽带插座因户型不同个数不一：

比如二室二厅至少应有2个，三室二厅至少应有3个；有线电视插座还应同步多一个。

 F、检查可视对讲、紧急呼叫按钮是否工作正常。

 G、检查入户门门铃：

带2节（或4节）5号电池测试门铃。

是否不响或响个不停。

6、猫眼：

入户后观察猫眼，是否松动、不清晰、视野不全或因有异物无法看清楚等现象，修复或更换。

 7、测高度：

用盒尺检查房顶，取4－5个点，进行测量，若数值一致，比如房高均为2.7m（或者2.65m）说明房顶或地面没有倾斜。

 8、 测墙壁地面：

用长尺（或者带有水平的专用直尺），*墙壁地面，检查是否平整，同时观察是否有划痕裂纹，墙面是否有爆点（爆点：

生石灰在发成熟石灰时因搅拌不匀未发好，抹在墙上就会形成爆点）。

 9、 测乳胶漆质量：

墙面天花板是否平整，周围光线暗时带大功率灯泡（200瓦）照射，灯一亮，墙壁天花板是否平整立刻通过光线阴影看出，如果不平，要重新补腻子刷漆，不能局部刷漆，会与墙壁原色产生差异。

 10、镜子：

用镜子放到门顶部和门底部，检查这些平时看不到的地方是否刷过油漆。

如果是卫生间的门，顶部和底部的油漆没有刷全，时间一长，因环境潮湿，卫生间的使用率又高，会使门底部过早沤烂损坏

 11、外立面的腰线在一般在1～2楼，4～5楼之间，大雨天一定要来看一看是否会渗漏。

下雨时要检查家里窗户密封是否严密，有否有漏雨现象。

若有，及时提出修理。

 12、楼道窗户是否有纱窗，不要因为不属于自己家就不去关心，如果没有，应及时提出配齐。

同时注意楼梯踏步和扶手是否合乎要求（“住宅设计规范”明确规定有）。

 13、检查防盗门：

有无划痕，门边是否变形，门与框的密封是否严密，门和锁开关应灵活。

 14、室内门检查平整变形：

把门打开，眼睛凑到门边，看前后门线是否重合，若门线不重和，比如有一角翘起，必须更换，将来变形更严重；关门后查看四周缝隙均匀适宜；门和锁开关应该开启灵活；还要用专用水平仪测门安装垂直度。

 15、窗户：

推拉窗和平开窗上的纱窗和窗扇，应推动开关灵活，相互无碰撞。

窗户外窗框上应有防堵帽，防止异物堵塞影响排水，导致下雨时窗户进水。

中空双层玻璃里外都擦不干净时，是因为双层玻璃的里层脏了，原因玻璃在安装时候就污染了，这时应拆换新玻璃，否则以后不易解决。

还要用专用水平仪测窗户安装垂直度。

所有外门窗均应有纱门、纱窗。

朝向通道和底层室外的窗户应有防盗网。

 16、检查管道安装、通畅和密封：

用手使劲晃动暖气管和上水管，应固定牢固。

如果松动，应重新固定。

大开水阀看排水是否流畅（否则下水管被建筑垃圾堵塞），放水同时用卫生纸擦拭上下管道底部有无渗漏。

 17、卧室、客厅通风窗户面积为使用面积的二十分之一，比如室内面积30m2,那么开启的窗户面积应有1.5m2；

 18、厨房通风窗户面积为使用面积的十分之一，比如厨房室内面积10m2,那么开启窗户面积应有1m2。

达不到者不合格（国家标准“住宅设计规范”）。

厨房排烟孔直径15cm，达不到时无法安装油烟机。

 19、厨房和卫生间是瓷砖到顶的，要检查阴角阳角达90度（房顶四角和地面四角），墙角无碰损，四角无磕碰，地砖墙砖无变形开裂和空鼓。

用小锤划击地砖和墙砖，有空洞声音，说明没有铺设好，这样时间久了可能会出现瓷砖开裂和脱落，应重新铺设。

 20、闭存水试验、水表空转试验：

（重要检验项目）

 ①楼上卫生间有人在洗澡，楼下卫生间就有可能下小脏雨，这是因为楼上的防水没有做好，所以在验房时需要和楼上进行协调，做好各家的闭存水试验。

 具体做法是，在楼上和自家的卫生间用塑料袋装好沙子，将所有地漏全部堵塞好，然后放满水，保持24～48小时，楼下卫生间没有渗漏现象，说明防水合格。

 ②打开楼上自来水阀门放水时应将水量放到最大，赶紧去看自家水表，水表不跑，说明水表合格，因为出现过别人家用水，自家水表帮着跑的现象，说明水表不合格，必须更换。

 ③闭水试验结束了，提起地漏上的沙袋，将水放掉，这时观察，水全部放掉后地板上还有存水，说明地面不平，要把存水部位的地砖全部砸掉，重新做防水后铺设地砖，直至不存水为止。

 有上下水的阳台也要作闭存水试验。

不要怕麻烦，否则入户不久，出现渗水问题，那时解决就麻烦了。

 21、卫生间：

 ①卫生间在楼道内有窗户的应该安装防盗网。

 ②卫生间没有窗户，则应有通风孔。

通风孔直径10cm，设在吊顶下面。

离通风孔最近的插座距离应1.5m，并且是防水插座。

 ③卫生间门上没留0.02m2通风百叶窗时，门下应留3cm的间隙（国家标准“住宅设计规范”）

 22、暖气片：

 ①暖气片上方应有放气阀，使用前应拧动将气体放掉。

如果拧不动就需要修理解决，否则气放不出来，暖气片不热。

 ②还要注意暖气片安装牢固，不能有松动现象；进水管和回水管的坡度应符合要求，否则影响采暖效果。

 23、地下室：

 室内净高2M，国家标准“住宅设计规范”上有规定。

室内结构梁或管道影响使用空间的应给予价格上的补偿.