房地产估价师《理论与方法》试题及答案卷六.docx
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房地产估价师《理论与方法》试题及答案卷六
2019年房地产估价师《理论与方法》试题及答案（卷六）
多选题
1.评估基准地价时，应明确所评估的基准地价的内涵，包括（ ）等。
A.土地生熟程度B.土地使用权年限C.土地使用者D.土地利用条件
答案：
ABD
2.房地产价格形成条件有（ ）。
A.房地产的需要B.房地产的有用性C.房地产的有效需求D.房地产的相对稀缺性
答案：
BCD
3.路线价法用于宗地估价，其结果的可信度主要取决于（ ）的健全与否。
A.路线价B.深度百分率C.宗地形状 D.临街状态
答案：
AB
解析：
简单来说，路线价法就是用路线价乘以深度百分率来得到估价对象的价格。
宗地形状和临街状态是用来对价格做加减修正的。
4.最高最佳使用是指估价对象的使用必须满足（ ）。
A.法律上允许B.程序上合理C.技术上可能D.经济上可行
答案：
ACD
5.假设开发法中预期开发后的楼价可用（ ）求取。
A.市场比较法B.收益法C.成本法 D.购买年法
答案：
ABD
解析：
预期开发后的楼价只能用与求取未来时点价格有关的方法，成本法恰恰不能求取未来时点价格。
6.建筑物的物质折旧包括（ ）。
A.功能衰退B.正常使用的磨损C.环境恶化D.意外的破坏损毁
答案：
BD
解析：
功能衰退属于功能折旧，环境恶化属于经济折旧。
7.运用市场法估价，选取的可比实例应符合下列条件（ ）。
A.使用性质相同B.地点相近C.价格相同D.交易日期与估价时点相近
答案：
ABD
8.有限年期且其他因素不变的收益法公式可用于（ ）。
A.不同收益年限的类似房地产价格的相互转换B.资本化率的求取
C.市场法中交易日期修正D.不同类型房地产不同使用年限价格高低的比较
答案：
AD
9.影响房地产价格的社会因素，主要有（ ）。
A.政治安定状况B.社会治安程度C.房地产投资D.房地产投机E.城市化
答案：
ABDE
10.收益法中的运营费用不同于会计上的成本费用，如前者不包含（ ）。
A.所得税B.土地摊提费C.改扩建费D.房屋火灾保险费
答案：
ABC
解析：
D是收益性房地产正常运营所必须的，所以要包含在运营费用当中。
判断题
1.房地产价格在短期内通常有上下波动，在短期内可以看出其变动规律和发展趋势。
（ ）答案：
错
解析：
房地产价格在长期短期内都会有波动，在短期内很难找出变动规律和发展趋势。
2.临接同一道路的其他土地的价格，是以宗地价格为基准，考虑其临街深度、土地形状、临街状况、临街宽度等，进行适当的修正求得，这些修正实为房地产状况修正。
（ ）
答案：
错
解析：
见教材。
应当是“临接同一道路的其他土地的价格，是以路线价为基准，考虑其临街深度、土地形状、临街状况、临街宽度等，进行适当的修正求得，这些修正实为房地产状况修正。
”
3.在完善的市场经济下，土地取得成本一般是由购置土地的价款和在购置时应由卖方缴纳的税费构成。
（ ）
答案：
错
解析：
正确的说法应当是“在完善的市场经济下，土地取得成本一般是由购置土地的价款和在购置时应由买方缴纳的税费构成。
”
4.在统一币种方面，不同币种的价格之间的换算，应采用该价格所对应的日期时的市场汇价。
在通常情况下，是采用成交日期时的市场汇价。
（ ）
答案：
对
解析：
见教材。
5.城市规划规定了某宗土地的用途、建筑高度、容积率、建筑密度等，那么，对该宗土地进行估价就必须以其使用符合这些规定为前提。
（ ）
答案：
对
解析：
城市规划是估价合法原则中的一部分，房地产估价必须以估价对象合法原则为前提。
6.投资者评估的房地产的投资价值，或者说消费者对房地产的评价，小于或等于该房地产的市场价格，是其投资行为或交易能够实现的基本条件。
（ ）
答案：
错
解析：
当投资价值大于市场价格时，说明值得投资购买，反之说明不值得购买。
正确的说法应当是“投资者评估的房地产的投资价值，或者说消费者对房地产的评价，大于或等于该房地产的市场价格，是其投资行为或交易能够实现的基本条件。
”
7.同一估价机构、在同一城市、同一估价目的、同一时期，对不同位置、档次的房地产的估价结果应有一个合理的价格差。
（ ）
答案：
对
解析：
房地产的客观价值或价格会因房地产位置、档次的不同而存在差异。
8.在可比实例的成交日期至估价时点期间，无论房地产价格为上涨、下跌或平稳发展，都必须进行交易日期调整。
（ ）
答案：
错
解析：
房地产价格为平稳发展时没必要进行交易日期调整。
9.实际观察法不是直接以建筑物的有关年限（特别是实际经过年数）来求取建筑物的折旧，而是注重建筑物的实际损耗程度。
（ ）
答案：
对
解析：
见教材。
10.出租型房地产是收益法估价的典型对象，包括出租的住宅、公寓、写字楼、商场、停车场、标准工业厂房、仓库和土地等，其净收益是根据销售资料来求取，通常为销售收入扣除维修费、管理费、保险费、房地产税和租赁代理费等后的余额。
（ ）
答案：
错
解析：
前半部分是对的，后半部分正确的应当是“其净收益通常为租赁收入扣除由出租人负担的费用后的余额”。
单项选择题
1.根据《物业管理条例》的规定，业丰是指（）。
A.房屋的所有权人
B.房屋的使用权人
C.房犀的所有权人或使用权人
D.房屋的所有权人和使用权人
2.物业管理最主要的特性是（）。
A.社会化
B.专业化
C.市场化
D.制度化
3.由物业服务企业通过合同的签订，按照产权人和使用人的要求去实施专业化管理，是捐物业管理的（）。
A.规范化
B.市场化
C.社会化
D.专业化
4.（）是物业管理社会化的必要前提。
A.物业的所有权、使用权与物业的经营管理权相一致
B.物业的所有权、使用权与物业的经营管理权相分离
C.物业的所有权、使用权与物业的经营管理权相融合
D.现代化大生产的社会专业分工
5.实现物业管理社会化的必要条件是（）。
A.物业的所有权、使崩权与物业的经营管理权相分离
B.物业的所有权、使用权与物业的经营管理权相一致
C.物业的所有权、使用权与物业的经营管理权相融合
D.现代化大生产的社会专业分工
6.不属于物业管理服务基本内容的是（）。
A.物业共用设备设施的运行、维护和管理
B.环境卫生、绿化管理服务
C.业主自用部位的维护与管理
D.物业档案资荆的管理
7.根据《物权法》，住宅小区内的业主将件宅改为经营性用房，除遵守法律、法规和管理规约之外，还应当经（）同意。
A.业主委员会
B.物业服务企业
C.有利害关系的业上
D.全体业主
8.业主委员会是（）的执行机构。
A.物业服务企业
B.社区居委会
C.业主大会
D.业主或物业住用人
9.一般情况下，建筑区划内的道路，属于（）。
A.原房地产开发企业所自
B.物业服务企业所有
C.业主与原房地产开发企业共有
D.业主共有
10.建筑区划内，规划用十停放汽车的车位、车库，其产权（）。
A.属于房地产开发企业
B.属于业主共有
C.归属由当事人通过出售、附赠或出租等方式约定
D.属于物业服务企业
答案：
1.A2.C3.D4.B5.D6.C7.C8.C9.D10.C
单项选择题
1.某宗房地产的收益期限为30年，判定其未来每年的净收益基本上固定不变，通过预测得知其未来3年的净收益分别为22万元、25万元、26万元，报酬率为10%。
则该房地产的收益价格为（ ）万元。
A.228.23B.229.36C.224.74D.223.63
2.某宗房地产的土地使用年限为50年，不可续期。
包括土地开发和房屋建造过程，至今已有18年，预计该宗房地产正常情况下的年有效毛收入为100万元，运营费用率为40万元，该类房地产的资本化率为8%，该宗房地产的收益价格为（ ）万元。
A.457.40 B.476.98 C.686.10D.715.48
3.某宗房地产的收益期限为35年，通过预测得到其未来3年的净收益分别为18万元、19万元、23万元，从未来第4年起，每年净收益为25万元直到收益期限结束，该类房地产的报酬率为8%，则该房地产的收益价格最接近（ ）万元。
A.276 B.283 C.284D.291
4.下列各类房地产中，特别适用于成本法估价的是（ ）。
A.某酒店B.某市图书馆C.某住宅D.某写字楼
5.现实中的房地产价格、特别是具体一宗房地产价格，直接取决于其（ ），成本的增加一定要对（ ）增大有所作用才能构成价格。
A.效用B.花费的成本C.市场价值D.投资价值
6.某市A房地产开发公司征收B村的100亩农田。
该项目涉及B村农业人口50户，180人。
据查征收前，B村人均耕地面积为1亩。
另外，已知B村耕地被征收前3年平均年产值约为1000元/亩。
根据规定，如按最低标准，A房地产开发公司应向每个农民支付（ ）元的安置补助费。
A.1000B.2000C.4000D.6000
7.某宗土地取得成本为1000万元，开发成本为1500万元，管理费用为75万元，销售费用为35万元，投资利润率为12%，则开发利润为（ ）万元。
（2002年试题）
A.180.0B.300.0C.309.0D.313.2
8.某市区有一工业库房，现根据城市规划和市场需求，拟改为百货商店。
需评估该仓库的公开市场价值，最适宜采用（）进行估价。
A.比较法B.成本法C.假设开发法D.长期趋势法
9.开发完成后的房地产适宜出租或营业的，其价值适用（）评估。
A.市场法B.收益法C.成本法D.推测法
10.运用假设开发法估价，对于资金的时间价值（）。
A.不必考虑B.根据实际情况而定C.必须考虑D.无法确定
答案
1.A
2.C
3.A【解析】：
参见教材P220，该房地产的收益价格：
V=18/（1+8%）+19/（1+8%）2+23/（1+8%）3+25/8%[1-1/（1+8%）35-3]×1/（1+8%）3=278.15（万元），选项中最接近的一个为A，276万元。
4.B【解析】：
参见教材P27125.A【解析】：
参见教材P271
6.C【解析】：
按最低标准，A房地产开发公司应支付每个安置农民的安置补助费=1000元/亩×1亩×4=4000元。
参见教材P275
7.D【解析】：
投资利润率=开发利润/（土地取得成本+开发成本+管理费+销售费用）
开发利润=12%×（1000+1500+75+35）=313.2（万元）。
参见教材P283
8.C【解析】：
参见教材P323-32429.B【解析】：
参见教材P330
10.C【解析】：
参见教材P330
单选题
1.房地产需要专业估价的基本条件是房地产具有（ ）的特性。
A.独一无二和供给有限
B.独一无二和价值量大
C.流动性差和价值量大
D.不可移动和用途多样
2.对房地产买卖为目的的房地产估价时，当租约租金与市场租金有差异且租期较长时，租约租金与市场租金差异的影响（ ）。
A.应考虑
B.不考虑
C.无所谓
D.不大
3.关于房地产抵押，下列说法不正确的是（ ）。
A.房地产抵押除了初次抵押估价，还有再次抵押估价，增加抵押贷款估价等
B.处置抵押房地产估价，即债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，需要将抵押房地产折价或者拍卖、变卖的，为其提供相关价值参考依据
C.房地产抵押后，该房地产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押
D.抵押权不可以转让
4.某市于2007年对市中心一平房区进行拆迁改造，该市2000年出台的城市房屋拆迁补偿指导价在该区为4000元/m2，并且一直没有变动;2007年该区同类建筑物的重置成本达到2000元/m2，房地产市场交易价格为6000元/m2;重新规划后，开发商开发的该区商品房售价预计为9000元/m2;则最合理的拆迁补偿价格应以（ ）元/m2为基础进行修正。
A.2000年的城市房屋拆迁补偿指导价
B.2007年该区同类建筑物的重置成本价
C.2007年该区同类建筑物的市场交易价格
D.2007年重新规划后该区商品房售价
5.房地产权利的种类中，属于自物权的是（ ）。
A.所有权
B.典权
C.抵押权
D.地役权
6.房地产的开发、利用、消费，要受制于其所在的空间环境，如邻里关系、当地的社会经济发展状况、制度政策等，这是由于房地产的（ ）特性。
A.不可移动性
B.独一无二性
C.相互影响性
D.易受限制性
7.（ ）年10月13日，中国房地产估价师与房地产经纪人学会加入了国际测量师联合会，成为其全权团体会员。
A.2003
B.2004
C.2005
D.2006
8.有甲、乙两宗面积形状都相同的相邻地块，价值各为50万元，若将两宗土地合并为一宗，合并后的价值为110万元，如果甲地块的使用权人欲购买乙地块的使用权，乙地块的使用权人所要的交易双方都是公平合理的正常价格应为（ ）万元。
A.50
B.55
C.50～60
D.60万元以上
9.某期房尚有一年时间才可投入使用，与其类似的现房价格为3500元/m2，出租的年末收益为330元/m2。
假设折现率为8%，风险补偿估计为现房价格的2%，贷款年利率为5%，则该房地产期房价格为（ ）元/m2。
A.2949.44
B.3124.44
C.3194.44
D.3500
10.对于商业用房来说，朝向和楼层相比较，通常情况下，（ ）。
A.楼层对价格的影响更大
B.朝向对价格的影响更大
C.两者同样重要
D.因人而异
答案：
1.B2.A3.D4.C5.A 6.A 7.D 8.C 9.B 10.A
选择题
1.成本法概念中的“成本“，并不是通常意义上的成本，而是（D）。
A、价格
C、劳动价值
B、生产费用
D、成本加利润
2.运用成本法估价，需要懂得（D）。
A、房地产成本构成
C、房地产价格构成
B、房地产供求关系
D、房地产重置价格构成
3.对价格的定义，第一种“是为获得一种商品或劳务所必须付出的东西”讲的是现象，第二种“是商品价值的货币表现”讲的是本质。
对于房地产估价来说，主要是从（B）上把握房地产价格的“数量”。
A、货币支付
C、现象
B、价值
D、本质
4.某房地产现房价格为4000元/平方米，开发商利用预售收入投资使利润增加200元/平方米，预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值为300元/平方米，风险补偿200元/平方米，该房地产期房价格为（B）元。
A、3800
C、3300
B、3500
D、3100
5.重建价格，是采用与估价对象建筑物相同的建筑材料、建筑构配件、设备和建筑技术等，按照估价时点的价格水平，重新建造与估价对象建筑物（B）的新建筑物的正常价格。
A、具有同等效用
C、具有同等功能
B、完全相同
D、类似
6.房地产估价程序是指房地产估价全过程中的各项具体工作，按照其（A）所排列出的先后进行次序。
A、时间顺序
C、程序
B、逻辑顺序
D、内在联系性
7.房地产估价的核心是为（C），对特定房地产在特点时点的价值作出估计。
A、特定对象
C、特定目的
B、特定委托人
D、特定要求
8.具有投资开发或开发潜力的房地产的估价，应选用（B）作为其中的一种估价方法。
A、比较法
C、收益法
B、假设开发法
D、成本法
9.假设开发法在形式上是（B）。
A、评估新建房地产价格的收益法的倒算法
B、评估新建房地产价格的成本法的倒算法
C、评估房地产价格的收益法的倒算法
D、评估房地产价格的成本法的倒算法
10.在传统方法中，投资利息和（B）都单独显现出来，在现金流量折现法中这两项都不单独显现出来，而是隐含在折现过程中。
A、投资利润
C、投资收益
B、开发利润
D、销售税
单项选择题
1.（ ），建设部制定了《城市房屋拆迁估价指导意见》，使得拆迁估价问题有了参考依据。
A.2003年1月1日 B.2004年1月1日 C.2004年12月1日
D.2003年12月1日
答案D
2.某房地产的报酬率为8%，受益期限为30年的价格为4000元/㎡.若报酬率为6%，受益期限为50年，则该房地产价格为（ ）元/㎡.
A.3000 B.4500 C.5200 D.5600
答案D
3.某大厦总建筑面积10000㎡，房地总价值6000万元，其中，土地总价值2500万元。
某人拥有该大厦的某一部分，该部分的房地价值为180万元，建筑面积为240㎡.如果按照土地价值进行分摊，则该人占有的土地分额为（ ）。
A.2.4% B.3.0% C.3.8% D.7.2%
答案C
4.某建筑物实际经过年数为lO年，估价人员现场查勘后认为该建筑物建筑设计过时和维修保养差造成功能折旧和物质折旧高于正常建筑物，判断其有效经过年数为18年，剩余经济寿命为22年，残值率为4%，用直线法计算该建筑物的成新率为（ ）。
A.43.2% B.50% C.56.8% D.70%
答案C
5.可比实例所处的地区应与估价对象所处的地区相同，或是（ ）。
A.同处于一个领域 B.同处在同一供求范围内的类似地区
C.同处于一个相对稳定的环境 D.同处于公平竞争的地区
答案B
6.同一块土地，在估价时考虑（或假设）的“生熟”程度不同，会有不同的价格。
土地的“生熟”程度主要有下列几种：
①未征用补偿的农地，取得该土地后还需要支付征地补偿费;②已征用补偿但未作“三通一平或以上开发的土地：
③已作”三通一平或以上开发的土地;④取得该土地后需要进行拆迁，支付拆迁安置补偿费;⑤已作拆迁安置的城市空地。
其中正确的是（ ）。
A.①③④⑤ B.①②④⑤ C.①②③⑤ D.①②③④⑤
答案D
7.在其他条件不变的前提下，建设一条铁路对居民区的房地产价格和对仓储或者工业用地房地产价格可能产生的变动方向，下面描述正确的为（ ）。
A.居民区的房地产增值，工业用地房地产贬值 B.居民区的房地产增值，工业用地房地产增值 C.居民区的房地产贬值，工业用地房地产增值
D.居民区的房地产贬值，工业用地房地产增值
答案C
8.房地产的市场供给量与市场需求量相等时的价格，也就是房地产的市场供给曲线与市场需求曲线相交时的价格，一般叫做（ ）。
A.房地产的供给价格 B.房地产的需求价格
C.房地产的市场价格 D.房地产的均衡价格
答案D
9.某宗2000年末取得土地使用权的工业厂房，正常情况下通过出租每年可获净收益160万元，该房地产的报酬率为7%.估价时点为2005年末，该宗房地产的收益价格为（ ）。
A.1830.4 B.2176.88 C.2169.27 D.2285.71
答案B
10.商业用地房地产位置的优劣主要取决于（ ）。
A.周围环境状况安宁程度 B.位置有利于原料和产品的运输
C.交通是否便捷及离市中心的远近 D.繁华程度临街状况
答案D
1.产权是指民事权利主体所享有的具有经济利益的权利，包括以所有权为主的物权、债权、继承权和知识产权等，是一定社会的物质资料占有、支配、流通和分配关系的法律表现，而房地产产权是指房屋的（）及其所占用土地的（）。
A.所有权，所有权B.所有权，使用权
c.使用权，使用权D.使用权，所有权
2.下列不属于土地所有权基本特征的是（）。
A.土地所有权行使的绝对性B.权利的主体十分广泛
C.土地所有权具有追及力D.土地所有权能组成部分的可分离性和可复归性
3.具有兼容性或易改变用途的房地产，相对于特殊用途的房地产，其供给的价格弹性（）。
A.较大B.较小
C.相等D.难以判断
4.现代产权经济学者科斯在（）一书中，提出了关于产权的概念，并把产权定义为是一个社会所强制实施的选择一种经济品的使用的权利。
A.《经济简史》B.《经济制度变迁史》
c.《社会产权问题》D.《财产权利与制度变迁》
5.在我国，土地所有权是指土地所有者在法律规定的范围内享有的各项土地权能，而（）是土地所有者的所有权在经济上的实现形式。
A.土地出让金B.土地收益金
C.地价D.地租
6.在不同土地或同一土地上由于土地肥力相对位置及开发程度不同而形成的差别地租是（）。
A.绝对地租B.平均地租
C.级差地租D.超额地租
7.在我国土地市场中，（）可以依照法律的规定发生转移。
A.土地所有权B.土地附属品
c.土地的实物形态D.土地使用权
8.企业产权是指以（）为权利主体的产权形式，除了某些企业以外，绝大部分企业都是以法人形式向工商行政管理部门登记注册的。
A.法人B.企业
c.董事会D.股东大会
9.马克思以科学的劳动价值论和平均利润理论为基础，将土地所有权划分为（）种方式。
A.两B.三
C.四D.五
10.（）在产权理论中处于核心地位。
A.使用权B.占有权
C.处置权D.所有权
1.B2.B3.A4.D5.D6.C7.D8.B9.A10.D
多项选择题
1、最高最佳利用原则必须同时满足的条件包括（ ）。
A、法律上允许
B、技术上先进
C、经济上可行
D、价值最大化
E、成本上最低
【正确答案】ACD
【答案解析】本题考查最高最佳利用原则。
最高最佳利用原则必须同时满足的条件包括：
（1）法律上允许;
（2）技术上可能;（3）经济上可行;（4）价值最大化。
参见教材P166。
2、在搜集交易实例时应尽量搜集较多的信息，一般包括下列（ ）。
A、付款方式
B、融资条件
C、交易税费负担
D、交易目的
E、业主资质
【正确答案】ABCD
【答案解析】本题考查的是搜集交易实例的要求。
在搜集交易实例时应尽量搜集较多的信息，一般包括：
交易对象基本状况、交易双方基本情况、交易方式、成交日期、成交价
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