工程管理手册p.docx

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工程管理手册p

万科前言

根据集团设计工程部对一线公司进行"规范、监控、支持、引导"的要求和公司工程管理步入正轨的需要，本着"部门职能专业化"和"业务流程规范化"的组织建设原则，编制出本管理手册，期望工程建设在公司内管理规范化，最大程度地实现资源共享，在业务操作上充分体现出规范化、透明化管理，完善沟通渠道，提高工作效率，提高工程质量，让我们的工程更好的满足业主的要求。

因公司目前只有一个项目，未设立项目部，故《项目经理部设立与撤消程序》、《对供应商的评估管理规范》、《工程技术委员会管理规范》及其它有关项目部的管理制度再作增定。

报批报建、设计变更、现场签证、付款审批等管理规范见项目发展部、设计部、成本部、财务部相关管理规范。

本手册在编制过程中，得到了集团及上海公司领导、工程管理人员的大力支持与帮助，在此深表感谢。

由于时间仓促，《廉政管理制度》、《勘察、施工、监理、材料、设备考察管理制度》、《细部检查管理程序》、《住宅交付使用管理程序》等将在实施过程中予以增定。

因编制人员水平有限，不妥之处在所难免，敬请批评指正，并在将来升级版中修正。

工程部

一、前言

二、公司与集团项目工程业务接口界面

2.1公司与集团项目工程业务对接关系........BBGC01-00.............1页

2.2工程部职责......................................BBGC01-01-001........3页

三、工程管理程序

3.1工程招投标管理程序..........................BBGC01-01............13页

3.2项目施工过程管理流程........................BBGC01-02............19页

3.3工程部工地检查管理程序....................BBGC01-03............29页

3.4施工图审查管理程序..........................BBGC01-04............31页

3.5工程质量检查管理程序.......................BBGC01-05............33页

3.6工程进度检查管理程序.......................BBGC01-06............41页

3.7工程安全、文明施工检查管理程序........BBGC01-07............44页

3.8工程物资采购管理程序.......................BBGC01-08...........46页

3.9工程验收管理程序.............................BBGC01-09............54页

3.10工程档案管理程序.............................BBGC01-10............58页

3.11住宅质量问题处理程序.......................BBGC01-11............65页

四、工程施工过程管理制度

4.1施工总进度计划编制要点....................BBGC01-02-001......67页

4.2施工图会审管理制度..........................BBGC01-02-002......71页

4.3施工组织设计审查要点.......................BBGC01-02-003......75页

4.4工程部例会制度................................BBGC01-02-004......78页

4.5工程文件管理制度.............................BBGC01-02-005......81页

4.6工程技术咨询管理制度.......................BBGC01-02-006......83页

4.7工程监理管理要点.............................BBGC01-02-007......87页

五、施工图审查要点

5.1结构图设计检查要点..........................BBGC01-04-001......92页

5.2给排水图设计检查要点.......................BBGC01-04-002......97页

5.3电气图设计检查要点..........................BBGC01-04-003.....103页

5.4采暖通风图设计检查要点....................BBGC01-04-004.....110页

六、工程质量检查要点

6.1地基基础工程质量检查要点..................BBGC01-05-001....114页

6.2砌体结构工程质量检查要点..................BBGC01-05-002....129页

6.3钢筋砼结构工程质量检查要点.........BBGC01-05-003....138页

6.4建筑装饰工程质量检查要点..................BBGC01-05-004....147页

6.5门窗工程质量检查要点........................BBGC01-05-005....156页

6.6楼地面工程质量检查要点.....................BBGC01-05-006....167页

6.7屋面和防水工程质量检查要点...............BBGC01-05-007....177页

6.8幕墙工程质量检查要点........................BBGC01-05-008....189页

6.9给排水工程质量检查要点.....................BBGC01-05-009....193页

6.10电气工程质量检查要点........................BBGC01-05-010....198页

6.11通风与空调工程质量检查要点...............BBGC01-05-011....204页

6.12电梯工程质量检查要点........................BBGC01-05-012....208页

七、工程安全、文明施工检查要点.....................BBGC01-07-001.....212页

八、住宅交付使用标准....................................BBGC01-13..........230页

九、住宅装修控制要点....................................BBGC01-14..........235页

十、工程管理表单

10.1工程部项目管理工作考核分项表............BBGC-A1............236页

10.2工程部项目管理工作考核汇总表............BBGC-A2

10.3项目施工日记....................................BBGC-A3

10.4工程竣工结算前需具备完善手续清单......BBGC-A4

10.5通知单.............................................BBGC-A5

10.6监理人员登记表.................................BBGC-B1

10.7监理工作考核表.................................BBGC-B2

10.8施工组织设计内部审批表.....................BBGC-B3

10.9设计变更单.......................................BBGC-B4

10.10现场签证单......................................BBGC-B5

10.11安全管理检查评分表..........................BBGC-B6

10.12文明施工检查评分表..........................BBGC-B7

10.13合格材料设备供应商评审表..................BBGC-C1

10.14甲供材料设备进场计划表.....................BBGC-C2

10.15甲供材料设备进场计划表.....................BBGC-C3

10.16甲供材料设备设计变更工作流程表.........BBGC-C4

10.17甲供材料计划外增补审批表..................BBGC-C5

10.18甲供材料设备采购月完成情况报表.........BBGC-C6

10.19选用新材料设备评估意见表.................BBGC-C7

10.20材料设备考察分析报告........................BBGC-C8

10.21.甲供材料设备采购计划月报表..............BBGC-C9

10.22考察承包商结果审批表........................BBGC-C10

10.23工程开标记录....................................BBGC-C11

10.24工程评标、定标评审表........................BBGC-C12

十一、施工技术操作细则..................................BBGC01-16......266页

2.1公司与集团业务对接关系

1.目的

明确公司工程部、设计部、成本管理部与集团总部设计工程部、财务管理部成本管理组之间的业务对接关系；明确部门工作内容与方向，完善责任制度。

2.职责

根据集团设计工程部制定的《集团及地区公司项目工程业务对接关系》一文，公司负责管理此指引，公司工程部、成本管理部、设计部负责实施。

3.内容

根据总部职能部门对一线公司职能部门进行"规范、监控、支持、引导"的职能目标，界定了公司职能部门与总部的业务对接关系；同时根据项目工程管理流程透明化和规范化，职能专业化的要求，界定了公司职能部门与工程部就项目业务的对接关系；成本管理部作为项目的成本控制中心，工程部为项目的技术支持、制造中心和协调中心。

（见下图）

4.支持文件

4.1BBGC01-01-001《工程部职责》；

2.2工程部职责

1.目的

界定工程部工作内容，明确工作方向，完善责任制度。

2.工程管理职责

2.1.工程技术管理

2.1.1根据《项目经营指导书》和项目发展计划，编制《工程管理指导书》，报公司审批。

2.1.2协助设计部处理设计中的相关专业技术问题，参与图纸会审及施工图交底。

2.1.3组织重大施工方案的审定，协助处理现场技术问题。

2.1.4统一公司内构造做法，并对不符合统一做法的项特殊情况下的做法进行确认。

2.1.5协助设计部编制有关专业方面的设计任务书，协助设计部与设计院就专业设计问题进行跟踪协调；负责外围专家团的组建和管理，对图纸的结构体系与专业配套设备选型的性价比。

2.1.6负责与集团设计工程部的对接工作。

将各项目的《工程管理指导书》、总进度计划以及工程月报抄送设计工程部备案，配合设计工程部对各项目工程质量、进度、资料等进行定期或不定期检查。

在集团设计工程部的指导下，跟踪项目的三新应用情况，做到事前有论证，事后有总结。

配合集团设计工程部对工程人员的培训及考核。

2.1.7与公司人力资源部协作对工程技术人员进行专业培训及考核。

2.1.8对主要的建筑部品进行样板示范。

2.2.工程现场检查管理

2.2.1定期（如每月一次）检查各项目现场质量、安全、文明，进度、文件资料管理等工作，提出整改意见和建议。

2.2.2组织召开月度工程例会，必要时组织现场会议。

2.2.3组织工程质量事故及安全事故的调查、处理。

2.2.4检查程序见《工程部工地检查管理程序》。

2.3.招投标及合同管理

2.3.1组织相关部门对承建商、供应商的考察，合格和不合格供应商、承建商名录的建立和管理。

2.3.2成立招投标小组，与成本管理部组织合同额在5万元以上的工程招投标与甲供物资采购（包括网上集中采购），进行招标文件、合同部分条款的拟稿，进行相关技术标的评审；参与合同谈判、合同交底及合同纠纷的处理；参与承建商和供应商的履约评定。

2.3.3有关招投标的具体规定详见《工程招投标管理程序》。

3.项目管理职责

3.1．进度控制

3.1.1根据公司审定的《工程管理指导书》和扩初设计图纸编制项目施工总进度控制计划（详见《施工总进度计划编制要点》）。

3.1.2根据施工总进度控制计划编制样板确认计划、施工图交付计划、分包进场计划、甲供材料进场计划、资金使用计划以及相关的工程报批报建计划。

敦促相关部门按计划和工地实际情况及时完成有关工作。

3.1.3审查施工单位编制并经监理审核通过的施工组织设计和施工进度计划，监督进度计划的完成情况，做好进度计划的动态管理。

3.2．质量控制

3.2.1在《工程管理指导书》中编制重要工序的质量控制要点，严格审查监理审查过的施工方案，并监督施工、监理单位落实实施。

3.2.2监督与质量相关的合约条款的落实情况，做好质量目标的事前、事中动态控制。

3.2.3制定《材料设备供货计划》，负责甲供材料样板的保存、进场材料的验收与发放对不合格材料的退换、跟踪等。

3.2.4向设计管理部反馈设计中存在的问题，组织设计变更的交底及实施。

3.2.5对关键部位的质量抽查，参加防水等关键隐蔽工程验收。

3.2.6对质检部门及公司提出的整改意见跟踪监理和施工单位落实。

3.2.7处理现场工程技术问题。

3.2.8协助设计部及时解决图纸设计问题，尽可能减少设计导致的工程质量问题。

3.3．成本控制及合同管理

3.3.1制定勘察、监理、施工、设备、材料招投标考察计划，组织考察并编写考察总结。

3.3.2组织工程款在5万元以下的工程及物资的招投标和委托，合同在公司和成本管理部备案。

3.3.3初审、支付进度款，确认现场签证，初审补充预算，对工程结算的初审。

3.3.4汇总当月工程资金使用情况，提交下月工程资金使用计划，并监督承建商及供应商的资金使用情况。

3.3.5根据合同条款，收集一手资料，与成本管理部一起办理工程保险索赔及对承建商和供应商的索赔、反索赔工程。

3.3.6助成本管理部对项目分项工程进行性能价格比分析，加强成本监督。

3.3.7参与对工程管理部和成本管理部组织的工程、物资招标文件和合同条款的审核。

3.3.8详细条款见总部财务部成本管理组有关规定。

3.4.协调管理

3.4.1开工准备：

现场确定红线点、场地拆迁清理、地形图测量、场地树木处理、申请施工用水用电、申请施工用水排放许可、临时施工路口报批、临建施工报批、围墙、道路及临时设施施工、市政配套管线到位情况的进一步落实、现场"三通一平"、办理《工程建设施工许可证》。

3.4.2协助项目发展部办理开工前的部分报批报建手续。

3.4.3协调质监站、安监站等周边关系，协调监理单位、承建商、供应商之间的关系，监督监理安排好各种工序的穿插施工。

3.4.4每月审核监理提交的《监理月报》，编制《工程月报》抄送公司有关职能部门及集团设计工程部，工程月报必须包括项目的进度、质量、投资及需公司协调解决的问题。

3.4.3组织分项工程中重要部位、分部、工程竣工、物业接管验收。

（详见《工程验收管理程序》）

3.4.4组织由开发商申报的项目评奖申报工作，如国家康居示范工程等。

3.5.工程资料及工程档案管理

3.5.1整理工程文件，完成有关开发商竣工资料的收集。

3.5.2竣工资料验收通过后其中一份保留在公司档案室。

3.5.3项目完成时，有关竣工资料外的工程文件档案（如未存入竣工资料的甲

方设计变更或洽商，所有与监理施工单位的往来文件，公司就该项目的有关部门间文件、报告、批示，不需政府参加的部分工程的验收报告，所有合同，履约评定，结算协议书，维修记录等）移交公司档案室。

3.5.4详细条款见《工程文件管理制度》、《工程档案管理程序》。

4.工程部岗位划分及人员配备

4.1工程部部下设十个岗位，即部门经理、经理助理、工程主管、土建工程师、材料工程师（兼安全管理）、给排水工程师、电气工程师、园林工程师、项目秘书。

部门经理人选的确定采用公司直接任命或竞争上岗的办法，其它岗位的人选由部门经理拟定后报公司及人力资源部批准同意后备案。

4.2.人员标准配备为10人（以10万平方米左右），配备情况如下：

4.2.1经理、经理助理、园林工程师、土建主管、配套主管、材料工程师、给排水工程师、电气工程师各1人。

4.2.2土建工程师2名，每人负责两个标段的专业管理工作。

4.2.3部门架构图

4.2.4考虑到公司的可持续发展，各专业工程师必须要求本科以上学历，可塑性好，责任心强，以便在最短时间内可培养成复合型项目管理者。

项目经理部在人员配备时，实行一职多岗，全面管理。

全部岗位职责必须覆盖项目建设的全过程，不留死角，同时要避免职责交叉重叠。

每个标段设一名地盘主任，由专业工程师担任，全面负责各专业施工的管理协调工作。

4.2.5随公司的发展和其它项目的展开，将视需要增加工程管理和项目管理岗位。

5.工程部经理岗位职责

经理作为公司工程代表，对施工过程中的所有问题向公司负最终责任。

5.1根据公司项目组织机构编制要求，确定项目组织机构和人员安排，落实管理人员职责，组织项目经理部开展工作。

5.2建立项目的合同管理体系，严格履行合同管理任务，处理好与乙方的合同的争议和纠纷。

5.3主持选择勘察单位、施工总包单位、施工监理单位、工程设备、工程材料的招投标工作；建立合格承包商数据库。

5.4全面控制施工质量、进度、成本，完成公司下达的建设任务。

5.5组织部门周工作例会，检查指定业务工作完成情况，贯彻实施公司及本部门的规章制度，起草工作报告。

5.6在建筑新材料、新技术、新工艺方面与外界进行交流，建立专业顾问人才信息库。

5.7严格执行公司制定的动态成本管理制度，并负有领导和实施职责。

5.8执行公司发布的各项指令，接受公司各业务部门的指导、检查、监督。

5.9负责组织工程实施中政府有关部门、市政部门、公用事业、设计单位、施工单位、监理单位等各方面之间的综合协调工作。

5.10定期向公司领导和有关部门提交项目实施的情况报告。

6.部门经理工作权限

6.1有对总价在10万元以下零星工程合同的签署或否定权；

6.2在与人力资源部协商的基础上，有选择专业工程师聘用权、员工辞退权；

6.3有奖金分配权，以及按部门管理制度对员工的奖惩权；

6.4员工升职、加薪建议权。

7.土建工程师岗位职责

7.1负责编制和完善土建工程管理程序文件、质量管理作业指导书。

7.2负责编制施工招标标准文件，参与和确定工程招投标文件。

7.3审查施工组织设计，参与组织施工图纸技术交底会，提出建设性意见。

7.4掌握图纸内容工艺要求、材料的选用要求，负责本专业范围工程图纸的全面审核。

掌握建筑工程的规范要求，并能够合理的运用。

7.5掌握建筑结构专业工程与相关水、电气、暖工程之间的关系。

能够合理运用专业知识技巧，使建筑工程的施工达到设计要求、装饰美观、使用方便。

7.6能够掌握建筑结构相关的专业知识，并熟悉相关工程的专业知识，能够指导设计工作、工程安装工作、工程材料的选用，达到建筑结构系统的功能和品质要求。

7.7严格控制工程投资成本在预算范围内，对成本控制结果负责。

7.8按照《监理工作考核表》，定期或不定期考核监理公司的土建工程质量、进度、成本控制和现场安全文明施工管理业绩，并提供书面报告。

7.9协调组织工程建设中的基础、主体、竣工等验收，从工程方面负责与物业公司的交接工作。

7.10收集和整理土建工程管理的新思路、新方法、新技术和新工艺，为工程提供技术服务支持；

7.11跟踪熟悉有关设计、施工规范，确保工程执行的是最有效的工程规范；组织新型节能材料、新工艺、新技术研讨活动并推广应用，确保科学、节能、节支、环保要求。

力求：

材料＼设计＼施工＼管理一体化创优。

7.12负责范围：

土建的全部工程

8.给排水工程师岗位职责

8.1负责编制和完善给排水工程管理程序文件、质量管理作业指导书，参与和确定工程招投标文件。

8.2掌握本专业的工程图纸内容工艺要求，材料的选用要求，负责本专业范围工程图纸的全部审核。

8.3能够掌握水系统及采暖系统相关的专业知识，并熟悉相关工程知识，能够指导设计工作、工程安装工作、工程材料的选用，达到水、暖系统的功能品质要求协调工程建设后期的竣工验收，从专业工程方面负责与物业公司的交接工作。

8.4掌握水、暖专业工程与相关土建、电气、建筑工程之间的关系，能够合理的运用水、暖专业知识技巧，使水系统及采暖系统的安装合理美观、使用方便。

8.5具有组织本专业施工的能力，能够在现场指导监理公司、工程队的安装，确保工程进度工程质量达到整体工程进度要求。

8.6按照《监理工作考核表》，定期或不定期考核监理公司的给排水工程质量、进度、成本控制和现场安全文明施工管理业绩，并提供书面报告。

8.7掌握水、暖系统相关的配套知识，熟悉政府相关部门对水、煤、消防系统的管理办法及相关的法规规定。

8.8负责完成本专业从确定方案、委托设计、办理各种施工审批手续，到组织配套施工单位进场、施工管理及协调等一切事宜；与相关部门密切联系，申请减免费用、缴费。

8.9严格控制专业工程投资成本在预算范围内，对成本控制结果负责。

8.10收集和整理给排水工程管理的新思路、新方法、新技术和新工艺，为工程提供技术服务支持。

8.11负责范围：

上水工程、排水工程、消防工程、煤气工程。

9.电气工程师岗位职责

9.1负责编制和完善电气工程管理程序文件、质量管理作业指导书，参与和确定工程招投标文件。

9.2掌握本专业的工程图纸内容工艺要求，材料的选用要求，负责本专业范围工程图纸的全部审核。

9.3能够掌握供电、通讯、电梯、有线电视、安保系统、网络技术相关的专业知识和规范，能够指导设计工作、工程安装工作、工程材料的选用，达到各系统的功能品质要求。

协调工程建设后期的竣工验收，从专业工程方面负责与物业公司的交接工作。

9.4掌握电气专业工程与相关土建、给排水、建筑工程之间的关系，能够合理的运用电气专业知识技巧，使各系统的安装合理美观、使用方便。

9.5具有组织本专业施工的能力，能够在现场指导监理公司、工程队的安装，确保工程进度工程质量达到整体工程进度要求。

9.6按照《监理工作考核表》，定期或不定期考核监理公司的电气工程质量、进度、成本控制和现场安全文明施工管理业绩，并提供书面报告。

9.7掌握电气系统相关的配套知识，熟悉政府相关部门对各系统的管理办法及相关的法规规定。

9.8负责完成本专业从确定方案、委托设计、办理各种施工审批手续，到组织配套施工单