房地产项目商业计划书.docx
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房地产项目商业计划书
北京××佳苑多户住宅项目
商业计划书
摘要
××佳苑是一个占地13,000平米的多幢式高层住宅群。
根据北京市城市规划管理局給出的项目规划条件，该项目将由三栋高层住宅楼和配套商业用房组成，其中公寓建筑面积为53,000平米，商业用房建筑面积为10,000平米。
该项目原属于另一家房地产公司，由于运作困难，有意转让。
北京××苑房地产有限公司公司有意投资开发，希望投资回报在30%以上。
我们在接手此项目（1998年7月）时，此项目已通过政府的规划审批，进入建筑设计阶段，项目的改动余地较小；场地现状为旧的工厂厂房和几栋六层职工住宅，拆迁费用需要4,400万元，项目转让费为2,680万元，前期投入较大。
基于市场的不确定性，在公司看来投资风险很高。
因中国没有“国家地理信息系统GIS”，我们只能根据国家统计局和一些市场研究机构提供的数据信息进行进行市场研究。
运用经济基础分析和缺口分析，我们首先对北京市总体市场进行了供需分析及预测，结果表明北京市居住物业市场在未来三年有82万个单元的超额需求量未得到满足，而且空置率仅为1.95%，尚未达到5%的正常值。
所以从总体市场来看，北京居住物业市场潜力很大，具有良好的投资环境。
再缩小研究范围至项目所在的海淀区子市场，我们通过对北京7个主要城区的比较研究发现，海淀区具有较高的人口数、家庭数、就业人口、人均收入，且人口增长率高达8.67%，因此，海淀区是北京最具潜力的子市场之一；在对子市场的需求和供给进行分解时，考虑到中国居住物业市场的特殊性：
1、中国居住物业的供给由两部分构成：
绝大部分住房是由政府企业以无偿的形式分配给员工，以此作为福利措施。
其余部分的供给来自商品住宅。
2、福利形式分配住宅，单元面积较小，主要为解决中低收入家庭基本的住房需求，空置几乎为零；商品住宅在中国主要是为了满足高收入阶层改善居住条件的需求，单元面积较大，其销售方式为期房预售（在物业开工时作权属销售）。
它们是两个截然不同的市场。
3、中国信用贷款体系和收入水平，1998年在北京只有中等收入（7,500美元/年）以上的家庭才有经济能力购买北京城区的商品住宅。
4、1999年起政府将取消福利分房政策，居住物业的供给将主要来自市场上的商品住宅。
我们认为海淀区子市场对于商品住宅的有效需求是我研究的重点，并要依据家庭收入进行需求分解。
只有中等收入以上的家庭需求的住宅单元数才是对应商品住宅的有效需求。
在缺乏GIS系统条件下，我只好采取了替代的方法，参照中国国情，根据家庭购买空调和家用电脑的购买比例，分解出中等收入以上的家庭比例，从而预测出海淀区商品住宅的总需求量为75,762个单元。
并根据就业人数的比例，将海淀区商品住宅的需求分解到本项目影响范围内的中关村次级子市场，缺口分析表明，中关村商品房住宅市场在未来三年存在1,824个单元的超额需求量；从供给分解可看出，项目所处地段的商品住宅价格较高，供应量匮乏，市场销售情况良好，项目的市场前景看好。
基于市场的信息和数据，对本项目销售前景进行预测，售价将在7,000—8,000元/平米的之间。
平均销售速度不低于30个单元/月，销售期在12—18个月之间，比较可能的情况是15个月。
运用CCIM101和CCIM104的知识，使用HP—10B计算器和MicrosoftExcel软件,根据当时房地产惯有的运作模式和公司财务的实际情况，对本项目的开发计划进行了较为现实的模拟。
通过项目开发的现金流量表，对公司的内部收益率IRR和财务收益净现值NPV进行了评估和分析。
我向公司董事会告知：
据保守测算，在全额投资（即全部投资由公司自有资金支付）的方式下，公司将获得36%的IRR和5,876.9万元的NPV；在部分融资投资（贷款3,000万元，年利率5.94%）的方式下，公司将获得50%的IRR和6,888.9万元的NPV。
因此，项目具有良好的财务可行性。
同时，我通过IRR对不同风险因素进行敏感性分析，提出了该项目的后期开发财务风险控制的关键点：
销售周期、开发成本、取得银行贷款的时机，建议公司在以后的项目开发中，加强对这三个因素的控制，以获取利润的最大化。
公司的董事会在1998年8月得到我们的报告后，认同了我们的观点，对该项目进行了投资，在随后两年的开发过程中，获得了良好的投资回报。
我在此项目投资开发中所扮演的角色为开发商投资顾问。
2001年底，我通过CCIM资格课程的学习，对这个案例进行回顾研究。
研究目的
本案例将应用CCIM资格课程中所教授的理论概念、原理对住宅（多户住宅）市场进行分析，并提交该项业务的市场研究报告和投资分析，为开发商的投资决策提供依据。
项目概要
项目：
××佳苑是一个占地13,000平米的多幢式高层住宅群，拟建于中国北京市海淀区中关村核心地段。
根据北京市城市规划管理局給出的项目规划条件，该项目将由三栋高层住宅楼和配套商业用房组成，其中公寓建筑面积为53,000平米，商业用房建筑面积为10,000平米。
场地现状为工厂厂房和几栋六层职工住宅。
业主：
项目原属于北京建机房地产有限公司所有，由于该公司运作困难，计划将该项目转让，售价为2,680万元人民币，并由购买方承担现状用地上110户居民的拆迁费用，按户均40万元估算，拆迁费用为4,400万元。
市政条件：
该项目周边有容量充足的上水、雨水、污水、燃气、供电、供热、电话、电视等各种管线，连接方便，市政施工费用较小。
目标物业地点
目标物业地点位于中关村繁华地段，处在两条环城快速路（三环路、四环路）之间，车程不超过5分钟，北邻中关村次主要干道的知春路，隔路相望理想大厦和海淀剧场；南邻中国科学院住宅区和一所知名小学，西侧有两幢写字楼“泛亚大厦”和“知春大厦”，距中关村主要干道中关村大街200米，东面为拟建中的“中宜大厦”写字楼。
图1：
目标物业的地点和周边地图
目标物业周围2,000米范围内，有2个大型购物中心：
双安商场和当代商城；3个中大型超级市场；2家四星级酒店：
翠宫饭店和友谊宾馆；3家中型医院。
西北5公里范围内有举世闻名的颐和园公园、圆明园公园。
生活条件便利。
中关村地处海淀区核心地带，是全国名牌大学和科研机构分布最密集的区域，也是中国科学院附属研究机构的所在地。
因此，科技产业和教育非常发达，被誉为中国的“硅谷”。
微软中国研究院、北大方正、联想控股公司、四通集团、清华紫光等知名企业均设此。
在过去10年里，中关村科技产业始终保持30%的年增长，不仅成为海淀区的支柱产业，更成为北京市经济发展的重要增长源。
根据中国社科院的预测，1998年底，对北京市经济增长的贡献率超过50%。
1988年5月，北京市政府以中关村地区为中心，划定100平方公里范围建立中国第一个国家级高新技术产业开发区——北京市新技术产业开发试验区，并出台了一系列有关“鼓励投资创业、保护知识产权、税收优惠、工商管理”等方面的优惠政策，将使高新技术产业在中关村地区得到迅猛发展，并造成外部投资和人员的大量涌入，导致公司数量的显著增加，会引发就业和对居住物业需求的增长。
联接
北京市政府正在改建拓宽纵穿中关村核心地区的中关村大街，道路宽60米，计划1999年秋天开通。
它不仅将连接南北两条过境的环城快速路，而且将把中关村北部的高科技园区、大学区、电子类产品的商业零售中心与南部的商业中心联接起来。
从目标物业通过知春路与中关村大街相连，开车10分钟可达到这一区域的主要商业零售中心和办公中心。
沿知春路向西可方便到达万柳、颐和园旅游风景区。
我们进行市场研究首先是从北京市总体市场的投资环境着手，再缩小研究范围至海淀区子市场，再到本项目影响范围的中关村子市场。
北京城市特征
自然特征：
●位于中国华北平原上，属于内陆城市。
●四季气候变化明显，冬季寒冷干燥，夏季炎热。
●城市道路发达，街道呈方格状，4条城市快速路由市中心往外呈环状布局，由于城市规模大，交通比较拥堵，横穿城市开车需要40分钟。
社会特征：
●本市是全国的政治和文化中心,经济也很发达。
●本市是全国人口最多的城市之一。
●本市没有明显的分区，商业、居住、办公区交织在一起。
●本市是拥有众多高等院校，是大学最集中的城市。
●本市是历朝古都，历史悠久，“各种联系”意义重大。
●本市文化艺术交流活动频繁。
政治特征：
●本市是中国的首都，中央政府和国家各大职能机构均在本市。
●本市城区由7个城区组成，其中4个为老城区：
东城、西城、崇文、宣武；3个为新城区：
朝阳、海淀、丰台。
其中朝阳和海淀面积最大，发展最快。
●本市在经济、科学、政治、文化艺术方面有影响力的人物众多。
●因为特殊的政治地位，本市有较多的中央政府直辖机构。
经济特征：
●本市有大量的政府就业和大学就业，经济受衰退的影响较小。
●在过去5年里，北京经济以超过全国平均水平的速度高速增长。
●本市的人口迁入受到严格的政府限制。
本市的经济增长主要归因于商业的发展，而不是人口迁入。
●北京房地产市场是全国最大的，并保持持续稳定地增长；就所有权和经纪人业务来说，房地产市场由当地参与者控制。
生活质量：
●由于公立学校系统的质量参差不齐，这使得某一些地区更适合居
住，例如海淀区教育质量明显高于其他城区。
●市中心有许多文化娱乐场所。
●娱乐活动包括登山、历史、自然风景区游玩、动物园、高尔夫等。
总体市场评价
北京居住物业的需求分析
北京居住物业的需求（或变化）主要受到人口、收入，以及就业机会的因素影响。
北京市人口统计信息如下：
北京
1996年
1997年
总人口（万人）
1,184
1,216
城市人口（万人）
816.0
853.9
人口增长率
4.64%
城市家庭数量（万个）
245.6
250.9
家庭平均人口数（人）
3.32
3.40
就业人数（万人）
495.74
498.75
人均收入（元/年.人）
9,579
10,019
人均住宅面积（m2）
13.67
14.20
商品房平均售价（元/m2）
4,057
5,357
表一1997年北京市人口统计（以上数据来自北京统计局）
为了预测未来三年内的人口变化,应用经济基础分析，预测就业情况和人口数量。
我们运用CCIM的CI102中“最小需求法”，来判断北京市的经济基础。
.从全国选出了两个规模与北京类似的城市（人口从1,000万到1,500万）作分析比较。
数据资料如下表示：
单位：
万人
北京
e
上海
e
天津
e
建筑业
73.9
0.1127
32.0
0.0475
24.2
0.0595
制造业
174.7
0.2664
250.6
0.3723
130.6
0.3211
交通、通讯和公共事业
37.2
0.0567
37.5
0.0557
29.6
0.0728
金融、保险、房地产
15.3
0.0233
17.8
0.0264
6.3
0.0155
服务业
56.4
0.0860
43.0
0.0639
14.9
0.0366
贸易：
批发、零售
92.9
0.1417
87.9
0.1306
46.7
0.1148
文教、体育和福利
57.0
0.0869
47.0
0.0698
26.3
0.0647
政府
33.1
0.0505
15.1
0.224
12.1
0.0298
高科技产业
30.3
0.0462
9.1
0.0135
5.0
0.0123
其他
85.0
0.1296
133.0
0.1977
111.0
0.2729
总就业
655.8
673.1
406.7
总人口
1,216
1,507
1,000
表二几个城市经济基础比较（以上数据来自中国统计局）
由此可以得出，北京市主要的经济基础为以下六个行业：
●建筑业，
●金融、保险、房地产业，
●服务业
●高科技产业
●文教、体育和福利
●政府部门
北京市各部门的基础就业：
就业人数以万人计
部门
本部门就业
-
（最小需求
x
总就业）
=
基础就业估算
建筑业
73..9
-
（0.0475
x
655.8）
=
42.7
制造业
174.7
-
（0.2091
x
655.8）
=
37.6
交通、通讯和公共事业
37.2
-
（0.0557
x
655.8）
=
0.7
金融、保险、房地产
15.3
-
（0.0135
x
655.8）
=
6.4
服务业
56.4
-
（0.0366
x
655.8）
=
32.4
贸易：
批发、零售
92.9
-
（0.1148
x
655.8）
=
17.6
文教、体育和福利
57
-
（0.0647
x
655.8）
=
14.6
政府
33.1
-
（0.0224
x
655.8）
=
18.4
科技产业
30.3
-
（0.0123
x
655.8）
=
22.2
其他
85
-
（0.1296
x
655.8）
=
0.0
总计
655.8
192.7
表三北京市各部门基础就业（以上数据来自中国统计局）
因此，总基础就业为：
BE=192.7
经济基础乘数（EBM）为：
EBM=总就业/基础就业=655.8/192.7=3.405
人口就业比为1,216/655.8=1.854。
在预测总就业之前，运用经济基础分析理论对此做出的前提假设：
●基础就业的增加经过一段时间会导致总就业的增加。
●总就业的增加总是比基础就业增加的要多。
因为基础就业的增加会加大对非基本部门产品的需求。
为了支持扩大的基本部门，非基本部门要相应的扩张。
●对非基本部门产品需求的增加会导致非基本部门就业的增加。
●基础就业是经济增长的“驱动器”。
因为全球市场中其他地区对本地区产品和服务的需求增加时基础就业也会增长。
明确了上述前提，我们认为基础就业驱动着地区的发展。
假定人口和就业人数的比例保持不变。
根据来自北京社会科学研究院的《北京发展报告蓝皮书》对北京市主要经济部门的就业预测：
未来三年（1998—2000年）六个基础行业的就业将增加2.1万人，基础就业达到194.8万人。
●建筑业：
技术进步，就业人数在萎缩，预计减少70,000人；
●金融、保险和房地产业：
一直增长，预计增加41,000人的就业；
●服务业：
稳步增长，增加就业人数104,000人；
●文教、体育和福利事业：
增加6,000人就业；`
●政府部门精简机构：
就业人数减少84,000人；
●高科技产业：
政府鼓励，投资增长，增加就业人数24,000人。
因此我们可以预测，北京在未来三年
总就业人口=BEXEBM=194.8X3.405=663.3万人
在其他条件不变的情况下，
总人口=总就业人口X人口就业比=663.3X1.854=1,227.1万人。
预测未来3年内北京市基本的住房需求：
利用我们预测的人口数量和收集到的家庭数据资料：
在过去5年里北京家庭平均人口一直在3.3—3.4之间，假设2000年家庭平均人口数保持为3.4。
占用房屋数量=总人口/家庭平均人口=1227.1/3.4
=361万个单元
总住房需求数=占用房屋数/（1-允许空置率）=361/（1-5%）
=380万个单元
总供给预测
1994年
1995年
1996年
1997年
总存量（万平米）
11,149.1
11,741.4
12,450.8
新增存量（万平米）
404.72
588.99
289.82
522.99
空置量（万平米）
16.32
92.97
150.24
242.30
空置率
0.83%
1.28%
1.95%
表四北京居住物业存量表（以上数据来自《北京房地产统计局》）
根据国家建设部信息中心的预测：
未来3年内居住物业新增存量2,900万平米，旧房拆迁改造面积为330万平米。
1998年
1999年
2000年
新增存量（万平米）
900
800
1,200
表五北京新增存量预测（以上数据来自建设部信息中心）
预测未来3年内的北京居住物业总供给量：
总存量12,450.8万平米
+在预测期间计划新增存量2,900万平米
-计划减少的存量330万平米
预计的总供给量15,021万平米
鉴于中国居住物业的供给是以面积为单位进行统计的，供需统计单位不同无法进行缺口分析。
因此必须考虑了一种方法，进行单位转换，我们假设北京居住物业每个单元平均面积近似等于北京家庭平均居住面积，根据来自建设部信息中心的数据，1997年北京家庭平均居住面积为50.42平米，那么
预测未来3年内住宅总供给量为：
住宅总供给量=预测的住宅总供给面积÷每个单元平均面积
=15,021万平米÷50.42平米/单元
=298万个单元
缺口分析
未来3年内的北京居住物业缺口预测：
预计住宅总需求量380万个单元
-预计住宅总供给量298万个单元
超额需求量82万个单元
这意味着北京市居住物业市场在未来三年有82万个单元的超额需求量，而且空置率仅为1.95%，尚未达到5%的正常值。
所以从总体市场来看，北京居住物业市场潜力很大，具有良好的投资机会。
海淀区子市场研究
海淀区特征
●项目所在地海淀区是北京市面积最大、发展最快的新城区之一，该区是北京著名的科研、文教、旅游区，教育产业与科技产业发达。
●海淀区有35所大学，占到北京市大学总量的56%，公立中小学的教学质量位居全市之首。
●该区位于北京西北部，属于上风上水之地，这里有清朝时修建的世界著名的颐和园和圆明园遗址公园，还有香山、百望山和京密饮水渠等自然景观，自然条件优越，非常适合居住。
1997年度北京7个主要城区有关人口与就业的统计信息如下：
北京
朝阳区
海淀区
东城区
西城区
崇文区
宣武区
丰台区
人口（万人）
1216
150.4
160.4
71.7
87.8
47.0
62.6
83.4
人口增长率
2.7%
4.66%
8.67%
-0.42%
2.81%
-0.21%
9.68%
4.91%
城市家庭数量（万个）
250.9
42.3
46.5
23.6
28.3
15.9
20.0
21.3
就业人数（万人）
655.8
79.1
76.6
42.2
54.2
14.9
20.0
33.6
平均工资（元/年.人）
11,019
11,732
11,713
11,885
12,656
9,884
11,479
9,191
公司数量（个）
99,397
15,586
16,955
7,182
9,270
3,604
6,018
9,219
税收（万元）
265,850
215,640
131,832
118,739
29,521
67,412
46,529
表六北京各城区人口与就业信息（以上数据来自《北京统计局》）
从上表可以看出，海淀区比其他城区具有较高的人口数、家庭数、就业人口、人均收入，且人口增长率高达8.67%，因此，海淀区是北京最具潜力的子市场之一。
海淀区居住物业需求预测
为了预测未来三年内的人口变化,需应用经济基础分析，预测就业情况和人口数量。
因中国的统计规则与美国不同，得不到关于海淀区各基础行业就业的统计数据，无法进行经济基础的分析。
我们只能直接引用来自“中国社会科学研究院”对海淀区在未来3年内人口增长预测数据（未来三年海淀区人口将增至203.3万人）和1997年海淀区家庭人口数，并假设其保持不变，来预测未来3年内海淀区基本的住房总需求：
海淀区占用房屋数量=海淀区总人口/家庭平均人口
=203.3/3.45
=59万个单元
海淀区住房总需求数=海淀区占用房屋数/（1-允许空置率）
=59/（1-5%）
=62.1万个单元
在对海淀区居住物业子市场的需求进行分解时，必须考虑到中国居住物业市场的特殊性：
●国居住物业的供给由两部分构成：
绝大部分住房是由政府企业以无偿的形式分配给员工，以此作为福利措施。
其余部分的供给为商品住宅。
●以福利形式分配住宅，单元面积较小，主要为解决中低收入家庭基本的住房需求，空置几乎为零；商品住宅在中国主要是为了满足高收入阶层改善居住条件的需求，单元面积较大，其销售方式为期房预售（在物业开工时作权属销售）。
它们是两个截然不同的市场。
●基于中国信用贷款体系和收入水平，1998年在北京只有中等收入（7,500美元/年）以上的家庭才有经济能力购买北京城区的商品住宅。
●1999年起政府将取消福利分房政策，居住物业的供给将主要来自市场上的商品住宅。
因此我们认为海淀区子市场对于商品住宅的有效需求是研究的重点，并要依据家庭收入进行需求分解，只有中等收入（7,500美元/年）以上的家庭需求的住宅单元数才是对应商品住宅的有效需求。
需求分解
中国没有GIS地理信息系统，海淀区子市场统计数据也不齐全，无法直接得到海淀区中等收入以上的家庭数。
通过分析和抽样调查，在1998年的北京，同时拥有空调和家用电脑，在中等收入（7,500美元/年）以上的家庭中具有普遍的代表性，因此，可以认为当时拥有空调和家用电脑的家庭比例，大约等于中等收入以上的家庭数占社会家庭总数的比例。
1997年，北京购买空调的家庭比例为12%，购买家用电脑的比例为13.1%，这两个数字很接近（引自《北京经济发展报告》），基于保守的原则，推导出中等收入及以上的家庭数占全部家庭数的12.2%，同时假定在随后的三年（1998—2000）年内，中等收入以上家庭数的比例不随经济的发展而提高。
因此：
海淀区商品住宅的需求量=海淀区住房需求数x12.2%
=62.1万个单元x12.2%
=75,762个单元
次级子市场—中关村区域研究
中关村子市场——目标物业影响区域的范围界定
项目影响区域的范围界定原则：
●根据项目周边的交通状况；
●目标客户的交通工具；
●可接受的出行时间来确定的。
我们根据本项目的目标客户以公共交通为主要出行方式，可接受的出行时间为30-40分钟的特征。
所以，本项目的影响区域为南至西直门外大街、北至上地经济技术开发区、东至马甸地区、西到京密引水渠沿线。
图2：
中关村子市场范围
中关村子市场商品住宅总需求预测
在研究中关村次级子市场时，遇到的问题与前面一样,没有GIS地理信息系统，中关村子市场统计数据也不齐全，无法直接得到中关村中等收入以上的家庭数。
由于家庭收入与就业密切相关，中关村是海淀区经济和教育最发达地区，该地区的就业人口受教育程度和收入高于海淀区的平均水平，因此可以用中关村的就业人口占海淀区的就业人口的比例，来估算中关村中等收入以上的家庭数占海淀区中等收入以上的家庭数的比例。
根据北京市科学技术委员会的预测，2000年
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