东江客都策划.docx

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东江客都策划

东江客都项目总策划书（旧城改造部分）

目  录

前 言   ………………………………………………………………1

第一章  现状概况…………………………………………………1

第二章  规划依据、原则和目标  ……………………………2

一、规划依据    …………………………………………2

         二、规划原则    …………………………………………2

         三、规划目标    …………………………………………2

第三章  规划设计构思及内容……………………………………3

        一、功能定位及规模 ………………………………………3

        二、规划结构及功能布局 …………………………………3

        三、土地利用规划 …………………………………………4

        四、公共服务设施规划 ……………………………………6

        五、道路交通及竖向规划 …………………………………6

        六、绿地系统规划 …………………………………………7

        七、景观系统规划 …………………………………………7

        八、城市空间设计 …………………………………………8

        九、建筑形态设计 …………………………………………9

        十、地块开发强度及控制规划 ……………………………9

        十一、给排水工程规划 ……………………………………10

        十二、电力电讯规划 ………………………………………13

        十三、防灾规划     ………………………………………14

        十四、环境保护及环卫设施规划……………………………15

        附表：

地块控制指标一览表

第一章         现状概况

一、规划区位置和面积

规划区位于汝湖镇西部，广惠高速公路以南、东江以北、规划面积2km2。

（以下称为西区）

二、规划区周边环境

汝湖镇位于东江中游沿岸，南端与惠州市水北区相接，东南面与惠阳县的水口镇隔东江相望，东北面与博罗县的仍图镇接壤，西面、西北面和小金口相连，镇区位于镇域中部，距惠州市中心约12公里。

三、自然条件

1、地形地貌

镇区南靠东江，其于三面均为低山丘陵，地势东北高、西南低，用地呈东西向带状，东西长约6公里，南北宽约1.5公里，辖区总面积约9平方公里。

其中沿东江用地主要为东江中游的冲积层，土质肥沃，易于耕作（镇区紧靠东江，辖区内渠道纵横交错，有不少池塘，镇区西北面距闻名惠博的角洞水库仅1.5公里，角洞水库水面总面积为3000多亩，总库容量为1860万立方米，灌溉汝湖镇的大部分土地。

此外镇内还有洋塱和象坊两座小型水库）。

2、气候条件

汝湖属于南亚热带，具有海洋性气候特征，气候温和夏热多雨，霜雪少见。

全年平均气温21.7℃，一月份平均气温13.1℃，七月份平均气温28.3℃，最高38.9℃,最低-1.9℃，年降雨量1720.2mm，4—10月为风期，旱期多在春季，主导风向为北，东北风，多在冬季，其次为东南偏南风，多在复季，全年平均日照时数为2026.9小时。

平均相对湿度为70%，最小湿度为11%。

四、行政区划

汝湖是惠州的5个郊区镇之一，属惠城区管辖，现镇城面积为98平方公里。

五、人口现状

现状总人口16104人，全镇劳动力8028人，第一产业5160人，第二产业572人，第三产业2296人。

六、土地利用现状

现状土地开发利用程度低，主要是住宅用地及少量公建设施用地，基础设施缺乏、建设用地凌乱、无序、规模小。

但区内可供开发利用的各用地面积较大。

七、土地权属现状

规划区已征为国有土地面积61.94公顷，其余为集体土地。

国有土地已建成用地面积42.76公顷,未建成用地面积19.18公顷。

八、公共配套设施现状

汝湖西区现有医院一所，病床30张，占地面积0.2公顷，建筑面积1000m2。

中学、小学和幼儿园各一所。

一座综合性的集贸市场，位于新湖一路，共设40个摊位，经营生活日杂商品等。

此外镇区内会场和文体广场各一处，是人们日常集会和活动的主要场所，其中会场位于圩镇中心，建筑面积1500m2，内设500个座位，文体广场位于圩镇东南，占地面积1.2公顷，内有两个篮球场及演出广场等设施。

九、道路交通现状

1、外部道路

现状有小金口到仍图的3902县道和汝湖到大良的乡道穿过镇区，其道路的线形路面状况均较差。

2、内部道路

汝湖镇区内主要由滨江路和3902县道承担东西向交通，由一条政府到工业区的道路承担工业区和居民点之间的联系。

现状道路尚未形成系统，线形路况均较差。

第二章        规划依据、原则和目标

一、规划依据

1、《中华人民共和国城市规划法》。

2、建设部《城市规划编制办法》。

3、《惠州市城市建设总体规划》（1989—2005）。

4、《惠州市绿地系统规划》（1999—2010）。

5、《惠州市公路网规划》（1991—2020）。

6、《广东省村镇规划指引》。

7、《汝湖镇镇区总体规划》。

（2000—2020）。

二、规划原则

1、以《汝湖镇镇区总体规划》（2000—2020）为指导，明确规划片区功能定位及发展方向。

2、将汝湖镇区作为一个完整的城市空间，从功能、空间、景观及建筑形态方面进行整体设计、开发控制和引导。

突出规划的综合协调作用，统筹考虑区内经济、社会和环境的均衡发展；一、二、三产业协调发展；实现区内土地和各项资源的优化配置，使汝湖镇在有机、合理、统一的原则下进行有序的发展建设。

3、规划应能满足汝湖镇不断发展壮大所需要的空间构架，远近期相结合，预留远景发展用地，不断完善城市功能，使城市健康有序的发展。

4、规划应充分利用该地区的人文、自然景观、不破坏自然及生态环境，严格控制农民宅基地，保证占用耕地与开发复垦相平衡，创造既具有地方文化特色又与现代功能有机结合的新城镇。

5、规划要与当地经济发展相适应，从用地划分、功能分区和道路结构等方面，为近远期建设提供方便，有利于镇区整体规划，分片实施，项目启动，滚动发展的模式。

三、规划目标

1、建成一个功能完善、分区合理、综合发展潜力巨大的现代城镇。

2、建成一个具有浓郁地方文化特色的现代城镇。

3、建成一个山青水秀、花草遍地、生态环境优美的现代旅游城镇。

4、建成一个建筑管理科学、分期实施完整、远近期良好衔接的现代城镇。

第三章    规划设计构思及内容

一、功能定位及规模

1、功能定位

《汝湖镇镇区总体规划》（2000—2020）确定：

汝湖西区定为镇区的行政、商业、文化娱乐中心，以发展工业、批发商贸和旅游度假为主，规划先科大道东侧为居住生活区，西侧为工业和批发商贸发展区，角洞水库为旅游度假区。

因此，本次规划确定：

汝湖西区为镇区的行政、商业、文化娱乐中心，以发展工业、批发商贸和旅游度假为主。

2、规模

汝湖西区人口规模分常住人口和暂住人口，规划到2020年，汝湖西区的总居住人口为2.88万人，根据珠江三角洲发达地区的统计，外来人口与本地户籍人口之比为1：

0.7—1.1之间。

考虑到为今后发展留有余地，外来人口与本地户籍人口之比为1：

0.8。

计算公式如下：

Pn=Po（1+a+b）n（Pn—规划年限未期、Po—现状常驻人口数、a—年人口自然增长率、b—年人口机械增长率、n—规划年限）。

二、规划结构及功能布局

1、规划结构

汝湖西区由一轴、两带、两心、四区构成。

（1）一轴：

沿西区东西向的主要景观干道。

（2）两带：

两条绿化带。

由先科大道两侧规划的绿化带及沿江绿化带

共同组成，加上次干道两侧绿化带的纵向联系，形成贯穿整个西区的井字形绿化结构。

（3）两心：

西区的行政文化中心（后期）、商业娱乐中心（前期）由区内主干道直接相连。

行政文化中心位于汝湖镇通向惠州城区与角洞水库旅游开发区的交汇处，在镇区对外联系上扮演着重要角色，它不仅满足自身功能的要求，而且是整个镇区的形象代表，此外靠近规划的广惠高速公路汝湖出入口，布置了商业娱乐中心，一则可以发展对外经济，二则可以起到良好的宣传作用。

（4）四区：

汝湖西区分成行政文化区，生活居住区、商业娱乐区，工业生产区四大功能片区。

2、功能分区

（1）行政文化区：

以原镇政府为依托，扩大办公用地范围，并在其周围规划镇区发展所需的公建设施，加上进一步发展原有的教育建筑，包括小学、中学、幼儿园以期使其成为镇区的行政文化中心。

（2）商业娱乐区：

靠近广惠高速公路汝湖镇出入口，位于西区的东部。

分成南北两个组团。

靠近广惠高速的北部组团，主要布置为商业设施，紧临东江的南部组团，主要布置为休闲娱乐设施。

其间通过休闲商业、广场相联接，浑然一体。

（3）生活居住区，主要位于西区的中部，依山伴水，环境优美，处于行政文化区与商业娱乐区之间，交通便利，为市民提供良好的居住空间。

（4）工业生产区：

位于先科大道以西，可充分利用惠城区雄厚的工业基础，发展自身工业和批发商贸业，改善汝湖的产业结构，加快经济发展步伐，为汝湖迅速成为繁荣、富裕的城镇打下坚实基础。

三、土地利用规划

规划区用地主要分为公共设施用地，（其中公共设施用地主要为行政办公用地，商业金融用地、文化娱乐用地、体育用地、医疗卫生用地、文化建筑用地等）。

居住用地、工业用地、道路广场用地，市政设施用地、绿化用地、发展备用地及特殊用地等八大类。

1、公共设施用地

（1）行政办公用地

行政办公用地在本规划区内有两块，一块是位于二号街与三号街之间的3号路北侧，另一块则在4号路与5号路之间的二号街西侧。

行政办公用地占地3.43公顷，占规划总用地的1.60%。

（2）商业金融用地

商业金融用地27.10公顷，占总用地的12.63%。

为了招商引资，本次规划商业金融用地主要集中在二号街和三号街两侧，以商业街的形式存在，规划每个组团中比较独立的商业金融用地，则主要以步行街的方式存在。

本规划从长远的眼光考虑，规划在该区的主要对外路线—3号路西侧安排了一个大型的批发市场。

为将来进一步发展提供一定物质保障。

（3）文化娱乐用地

该区的文化娱乐用地围绕人而布置，分布在各个组团中。

总用地面积4.6公顷，占总用地的2.14%。

（4）体育用地

该区对现处于二号街与5号路交汇的体育场进行改造外，另增加了一处高尔夫球场，高尔夫球场位于五号街与4号路交汇处，该处靠近商业区与居住区，交通便利，又临近东江，环境幽美，是一处很好的休闲场所。

体育总用地为2.75公顷，占总用地的1.28%。

（5）医疗卫生用地

医疗卫生用地处于该区的主要轴线4号路与二号街交汇处，靠近居住区，交通便利，医疗卫生用地0.76公顷，占总用地的0.36%。

（6）文化建筑用地

规划该区将成为惠城近郊旅游、度假基地，特保留了一些具有地方特色的文化建筑：

古庙、客家文化村、仙人脚印等。

新规划的文化建筑则围绕该区中心公园而布置，交通方便、环境清静，该区的文化建筑规划是本次规划中重要特色之一。

文化建筑占地5.1公顷，占总规划用地2.38%。

2、居住用地

该区居住总用地38.42公顷，占总用地的17.91%。

居住区内有四类住宅：

一类是新建的一批商住楼，第二类是满足各种不同旅客需求的别墅区，第三类则为遗留下来的旧住宅，也是该次规划主要保护对象，第四类则为农民自建的民宅。

为了汝湖镇将来发展的需要，该区对旧住宅进行了一定的修复，而规划的一批新商住楼则主要分布在4号路与5号路之间的居住区内。

3、工业用地

由于该区的工业以电子、机械、建材、服装等一类工业为主，规划工业区主要分布在3号路的西侧，还有一处处于5号路西侧的已建工业区，工业区总用地面积为32.80公顷，占总用地15.29%。

4、道路广场用地

该区的道路用地、广场用地及停车用地总计43.54公顷，占总用地的20.29%。

（1）该区由3号路、5号路承担连接外界的交通枢纽，其中3号路也是连接高速路出入口和城区的主要干道，一号街和二号街主要承担联系该区居住区和工业区。

（2）该区的主要广场与停车场处于二号街与5号路交汇处。

其中规划五处停车场，工业区东北二处，组团生活区三处。

广场与停车场占地9.03公顷，占总用地的4.21%。

5、市政设施用地

市政设施用地1.19公顷，占总用地0.56%。

市政设施主要集中在二号街的端部，5号路的北侧。

6、绿化用地

规划公共绿地面积为38.95公顷，人均公共绿地面积为13.52平方米，规划绿地率为35%，绿化覆盖率为40%。

（1）文化公园

一处位于三号街的步行街东侧出入口，规划用地2.1公顷，另一处位于3号路南侧，占地5.06公顷的综合性公园。

公园内水与绿交相互映，环境非常幽美，并设置了相应的活动设施，绝对是良好的观赏、游憩场所。

（2）规划沿3号路设置35米宽的绿带，沿主要街道两侧设置各10米宽的绿带。

（3）规划在两条高压走廊分别设置45米和30米的防护绿带。

7、发展备用地

从远期考虑，与近期相结合，规划预留了一些远景发展用地，用来不断完善该区的城市功能，使该区健康的有序发展。

发展备用地占地6.85公顷，占总用地的3.19%，主要分布在3号路的东侧，由于3号路是对外交通的最佳路线，这为后期发展提供了很好的条件。

8、特殊用地

为了该区发展的需要，预留了一块特殊的用地。

其处于5号路北侧，靠近主要广场与停车场，特殊用地占地0.19公顷，占总用地的0.09%。

四、公共服务设施规划

西区公共服务设施的规划，充分利用和结合现状进行规划建设，形成设施配套，分布均匀的服务网络，公共服务配套设施分两级：

为区级、街坊或居住组团级。

1、区级公共配套设施：

是西区功能重要组成部分，布置在主干道上，以步行街区的方式来组织，包括艺术中心（展览馆、俱乐部），体育中心（足球场、蓝球场、羽毛球场、高尔夫练习场），购物中心（商铺、商业步行街），餐饮中心（餐厅、风味小吃）、书店、旅馆、银行、邮政局、电信局、医疗中心，派出所、小学、中学、幼儿园。

2、街坊或居住组团级：

分散于居住区内的小型商业设施，如日杂用品店铺、文具用品商店，方便市民工作、生活。

五、道路交通及竖向规划

1、对外交通

汝湖镇境内对外交通主要依靠东西向的小金口至仍图的3902县道

以及已经规划的广惠高速公路。

2、内部道路

镇区道路自成体系，共分三级：

主干路、次干路和支路。

其中3号（先

科大道）、7号路（广仍公路）和5号路（滨江路），主要承担连接镇区三个级团的交通联系，其中3号路（先科大道）也是连接高速路出入口和城区的主要干道，一号街和二号街主要承担西部组团内居住区和工业区的联系。

3号街、4号街、5号街则是加强西区南北向的联系。

（1）主干路：

①3号路（先科大道）红线宽60米，路中留有11米的绿化带，道路断面为：

人行道（4.5m）~绿化带（5.5m）~机动车道（14.5m）~中央分隔带（11m）~机动车道（14.5m）~绿化带（5.5m）~人行道（4.5m）。

②5号路（滨江路）红线宽24米，道路断面为：

人行道（3m）~绿化带（1.5m）~机动车道（15m）~绿化带（1.5m）~人行道（3m）。

③一号街：

红线宽32米，路中留有2米的绿化带，道路断面为：

人行道（3m）~绿化带（1m）~机动车道（11m）~中央分隔带（2m）~机动车道（11m）~绿化带（1m）~人行道（3m）。

④4号街：

红线宽40米，路中留有6米的绿化带，道路断面为：

人行道（3m）~绿化带（3m）~机动车道（11m）~中央分隔带（6m）~机动车道（11m）~绿化带（3m）~人行道（3m）。

⑤3~5号街：

红线宽34米，路中留有3米的绿化带，道路断面为：

人行道（3m）~绿化带（1.5m）~机动车道（11m）~中央分隔带（3m）~机动车道（11m）~绿化带（1.5m）~人行道（3m）。

（2） 次干路：

①2号路：

红线宽32米，路中留有6米的绿化带，道路断面为：

人行道（3m）~绿化带（1m）~机动车道（11m）~中央分隔带（2m）~机动车道（11m）~绿化带（1m）~人行道（3m）。

②4号路（六号街）：

红线宽20米，道路断面为：

人行道（3m）~绿化带（1.5m）~机动车道（11m）~绿化带（1.5m）~人行道（3m）。

③2号街：

红线宽22米，道路断面为：

人行道（3m）~绿化带（2.5m）~机动车道（11m）~绿化带（2.5m）~人行道（3m）。

（3）支 路：

红线宽11米，道路断面为：

人行道（1.5m）~机动车道（8m）~人行道（1.5m）。

3、静态交通

区内机动停车采用集中与分散结合方式，各组团解决自身的停车问

题。

区内共规划集中停车场三处，分别位于西区的工业区、行政中心、及滨江地带。

（面积：

2.49公顷）。

公共建筑或文化娱乐设施用地自行配备，以分散为主。

六、绿地系统规划

1、绿地指标

规划绿化总用地59.78公顷，人均绿化面积为20.76平方米，其中公共绿地面积为38.95公顷，人均公共绿地面积为13.52平方米，规划绿地率为35%，绿化覆盖率为40%。

2、规划以汝湖周围的山林、农田作为规划的绿色环境背景，通过沿水渠和道路的绿化，将大环境背景与湖泊公园、街头绿地、单位附属绿地联系起来，形成了点、线、面相结合的绿地系统。

3、该区背山面江，江轮廓线是构成该区特色的积极因素，又要保护好北面连续起伏的山体轮廓。

避免破坏山体轮廓，于是规划该区建筑中低层搭配。

建筑与高大的乔木、矮小的灌木有机的配置，造就了多层次具有人情味的城市景观。

（1）乔木

•行道树：

在工业区组团中，选择树冠较大、遮阴效果好、树形优美的扁桃、麻楝，在居住区选择白玉兰、鸡蛋花等开花树种作为行道树。

•庭园树：

在主入口和重要开放空间，选择酒瓶椰、大王椰、凤凰木、散尾葵等具有南国热带特点，又富有观赏性的树种进行重点布置，一段工业和居住组团则选用重阳木、垂榕柱、白玉兰等树。

（2）灌木

选择观赏性和耐剪性较强的黄金叶、福建茶、杜鹃。

七、景观系统规划

1、景观走廊

城市景观走廊由城市中心人流主要通道，及通道两侧和两端的建筑等，和各类地面设施构成。

它是城市居民生活中感知最多、关系最密切的城市景观，也称城市道路景观。

本次规划了四条景观走廊：

3号路、5号路、二号街和三号街。

规划中的建筑空间富有变化，具有较好的空间序列，两侧的沿街绿化具有特色，还规划了一定的街景布置。

2、自然风光带

规划了沿东江的自然风光带。

以大面积的林地为景观特色，配置了相协调的江边小品。

3、在该区的城市主要出入口设置了一些标志、绿化配置，给人良好的第一印象。

4、景观节点

为了创造富有层次与变化的空间序列，规划设计了若干空间景观节点及绿化节点。

为了指示方向、预告目的、创造节奏感、塑造城市主要景观，本区规划了十七个主要景观节点。

（1）广场、步行街、公园绿地是该区的主要景观节点。

广场、步行街、公园绿地是创造收放有序的空间秩序的重要元素，也是该区居民进行社会交往和公共活动的重要场所。

规划广场、步行街各一处，公园绿地二处，广场位于5号路南，靠近东江，环境优美。

步行街则位于五号街与3号路交汇处，弯曲富有变化的街道空间和繁荣的商业气氛，创造出了良好的步行环境。

规划的二处公园，为人们提供了良好的休憩场所。

（2）对城市街头雕塑、水池、喷泉、座椅、护栏、街灯、地面铺砌均根据景观特色和宜人要求进行了精心设计。

对防洪堤也进行了规划，避免钢筋混凝土单调构造。

（3）本区还规划了一定的夜景设计，结合该区夜景的塑造，进行了一定照明设计，不同空间及建筑物都安排了与之相适应的照明方式以及灯具、灯柱的造型。

（4）绿化节点设计则采用了现代园林的造园手法，并吸收了岭南园林、日本园林的一些手法，通过叠山、理水、植物配置、雕塑小品的设置等创造出了音乐意境，为该区营造出了清新、典雅的氛围。

八、城市空间设计

1、生产空间：

工业区以院落式布置，以一个基本形式为母体不断演变、联结，每个地块形成的院落均留有集中的绿地，形成有别于传统工业区的良好生产环境。

2、商业空间：

商业空间是该区的重要功能空间之一，也是该区最具活力的地区，整个商业街区大多以步行街的形式存在，给予人在该空间中以最大的自由和安全，建筑空间突出了鲜明的开放性、公众性和时代性的特点，以广场、组团绿地作为建筑群体的中介空间，强调室内外空间的过度和交融。

3、居住空间：

该区分为一般商住楼、别墅区、旧住宅区、民宅区。

住

宅小区采用院落式布置方式，分别形成各自的组团中心绿地。

别墅区临近3号路，交通便利、环境优美、宁静。

别墅区采用智能化设计，为来此旅游观光的人提供先进、舒适的居住空间，而旧民居则以小巷的形式而存在，富有情趣，也是该区最具特色景观之一。

4、交流空间

（1）非正式交流空间：

围绕商业步行街，将各类主题餐厅、影视娱乐、各类风味饮食、酒吧、书吧、咖啡屋及特色购物等融于一体，形成一个高品位、低价位、知识型的非正式交流空间。

（2）正式交流空间：

包括展览厅等一类文化建筑，依湖而建，富有韵味和标志性。

九、建筑形态设计

1、建筑形态设计

（1）区中的建筑造型设计简洁、格调平和、宁静、富于想象并与生态景观良好地结合在一起。

建筑形态强调一种生活的态势，由生动、简练的几何形体和线条构成。

（2）区中标志性建筑力求洗练，追求现代感，其它公建采用加法，体形丰富、活泼。

（3）建筑高度与尺度

标准厂房控制在5~6层，部分专业厂房2~3层，体量较大，多层住宅5~6层，别墅2~3层，商业建筑3~5层，局部可达10~12层，以丰富空间轮廓线。

2、建筑材料与色彩

（1）建筑材料：

使用已经成熟的新型材料，体现了节约能源、美观耐用的原则，外观材料一般采用以不反光的砖石面材、不反光的玻璃、塑板。

（2）建筑色彩：

区内建筑以白色、乳白色、浅灰色、米黄色等浅色调颜色为基调色，建筑的屋顶阳台、檐口等重点部位，均采用红、黄、蓝等色彩作点缀，使整个区内建筑色彩统一中有变化，清新淡雅中焕发出勃勃生机。

十、地块开发强度及控制规划

1、开发强度

区内建筑总面积137.29公顷，容积率为0.64，建筑密度小于16%，绿地率大于45%，区内可容纳2.88万人居住。

2、地块控制规划

（1）区内分为九个街坊，87个地块。

（2）街坊的划分主要以3、4、5号路及二、三、四号街交叉划分，分区比较明确，主要是四大区：

居住区、商业区、工业区、行政文化区。

（3）规划地块控制要素包括两部分：

功能控制要素和形体环境控制要素，功能控制主要分为土地利用和开发强度、道路交通及竖向交通，涉及的要素主要有：

用地性质、用地面积、容积率、建筑覆盖率、绿化率、建筑限高、居住人口、配建停车位及公共配套设施，其中前5项为规定性指标，后4项为指导性指标。

环境控制主要从城市空间组织、建筑形态控制、景观环境设计等方面进行，涉及的要素有：

重要景观朝向、开放空间朝向、建筑造型、建筑立面、建筑材料、建筑色彩、绿化配置、主要人流入口、主要货流入口等。

（4）为了便于规划管理和对下层次修建性，本次规划编制了分图图则，将总体控制要求分解落实到每个街坊。

每个街坊的控制图则有“地块祥细蓝图”。

十一、给排水规划

1、规划的依据及原则

（1）规划依据

《惠州市市区给水专项规划》（1991~2005）

《惠州市汝湖镇区总体规划》（中国城市规划设计研究院）

《城市给水工程规划规范》

《城市排水工程规划规范》

（2）规划原则

①按照国家现行规范、规定和技术标准，借鉴国内外基础设