项目运营管控手册之项目设计管理.docx

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项目运营管控手册之项目设计管理

项目设计管理

一、总体规划及建筑设计

1.目的

为规范公司项目方案设计阶段的操作流程，加强对设计阶段各环节的监控，达到确保设计质量、进度和控制成本的目的。

2.适用范围

2.1本流程适用于在政府控规基础上进行的项目规划及方案设计阶段的工作；

2.2本流程适用于政府未进行规划的地块进行方案设计。

3.术语和定义

3.1规划设计方案：

是城市规划管理部门提供的规划设计条件和房地产开发企业对该项目的要求；

3.2施工图设计：

从扩初设计经政府审批通过到施工图交付现场，并完成施工图技术交底阶段的设计工作；施工图设计阶段需要补充施工所必要的有关平面布置、室内立面等图纸，还需包括构造节点详细、细部大样图以及设备管线图，编制施工说明和造价预算。

4.关键控制点

4.1.项目经理在拿地十五天内，组织编写出《设计任务书》初稿，报设计总监审核，城市公司总经理审批；

4.2.项目经理组织相关部门专业人员进行《总体规划及建筑设计方案》的评审，并由集团总裁审批。

4.3.项目经理《详规报建图》出图十天内，组织编写出《设计任务书》终稿，报城市公司总经理及设计总监审核，集团总裁审批；

4.4.项目经理组织相关部门专业人员进行《建筑单体设计方案》的评审，并由设计总监审批；

4.5.产品设计中心组织图纸设计，并报项目经理与设计总监审批；

4.6.产品设计中心组织施工图设计交底；

4.7.项目经理组织施工图会审；

4.8.成本管理部造价人员负责对单体建筑方案进行估算，对初步设计方案进行概算，对正式施工图进行预算。

5.职责

5.1.项目经理

5.1.1负责编写项目《设计任务书》初稿；

5.1.2负责组织公司管理层、相关部门对建筑设计方案的评审；

5.1.3负责编写项目《设计任务书》终稿；

5.1.4负责组织外部专家对建筑方案评审；

5.1.5负责提供项目背景资料及《地质详勘报告》；

5.1.6负责组织施工图会审工作。

5.2.开发部/项目部

5.2.1负责了解当地政府开发操作流程；

5.2.2负责获取当地各类地方性的建筑规范；

5.2.3负责提供当地各政府部门对项目开发的要求；

5.2.4负责了解市政总体规划趋势，对方案设计提出设计要求；

5.2.5负责就市政配套情况向有关政府部门了解、征询，形成设计要求；

5.2.6负责提供项目地块及周边管网情况资料；

5.2.7负责向产品设计中心提交政府部门对项目设计方案的各类批复、批文或证件；

5.2.9负责参与方案评审。

5.3产品设计中心

5.3.1负责根据《设计任务书》初稿、《设计任务书》终稿的要求提供项目设计方案；

5.3.2负责设计过程中的设计方案调整、设计成果的管理；

5.3.3负责提供成本测算所需的各阶段设计图纸；

5.3.4负责收集建筑施工图设计所需资料，扩初设计交底、设计成本限额要求、勘察报告、试桩报告、各专业设计要求等方面的资料；

5.3.5负责组织项目设计方案的内部评审工作；

5.3.6负责向项目部进行施工图设计技术交底；

5.3.7产品设计中心驻项目部建筑师负责对接政府审图中心施工图的审查工作；

5.3.8产品设计中心驻项目部建筑师负责提供给营销部建筑平面图纸，配合完成销售平面图。

5.4成本管理部

5.4.1负责提供项目投资估算、建筑方案设计限额指标；

5.4.2参加规划方案、建筑单体方案、初步设计方案与施工图方案的成本审核；

5.4.3负责对方案设计进行成本测算，审核后提交方案评审会；

5.4.4负责调整方案设计后成本测算修正。

5.5物业公司总经理

5.5.1参与《项目总体规划方案》、《建筑单体设计方案》评审会，对规划设计、单体方案设计、设备材料选型提出建议。

5.6城市公司总经理

5.6.1负责审批《设计任务书》初稿、审核《设计任务书》终稿；

5.6.2负责审核《项目总体规划方案》、《修建性详细规划方案》、《建筑单体设计方案》、《项目初步设计方案》、《施工图设计方案》；

5.6.3负责审核项目设计方案的《成本估算》、《成本概算》与《成本预算》。

5.7设计总监

5.7.1负责审核《设计任务书》初稿、《设计任务书》终稿；

5.7.2负责组织开展项目的图纸设计工作，并审批项目设计阶段的各类图纸方案。

5.8集团总裁

5.8.1负责审批《设计任务书》终稿；

5.8.2负责审批《项目总体规划方案》。

6.规划设计阶段

6.1.设计资料收集

6.1.1《项目可行性研究报告》、《建设用地规划许可证》、规划要点等；

6.1.2《项目建议书》（户型建议、公建配套单体建议）；

6.1.3《设计限额指标》；

6.1.4《项目地块初步勘察报告》。

6.2项目经理根据设计资料编写《设计任务书》初稿，将规划指标落实确定，规划指标应包含以下内容：

土地面积、建筑容积率、建筑密度、绿化率、建筑控制高度、退界条件、设计限额指标、设计成果要求、完成时间等。

6.3项目经理组织相关部门和人员参与评审《设计任务书》初稿，分别为：

营销部、成本管理部、城市公司总经理、产品设计中心，通过后提交产品设计中心总监审核，城市公司总经理审批。

然后由产品设计中心开展下一步项目图纸设计的工作。

6.4规划方案设计

6.4.1产品设计中心安排设计单位人员现场勘察；

6.4.2产品设计中心安排设计中期交流，及时沟解决计过程的问题；

6.4.3设计单位完成规划方案设计提交产品设计中心，产品设计中心组织外部专家进行评审并提出改进意见；

6.4.4外部专家完成评审后，项目经理组织规划方案设计评审会，安排方案设计成果汇报，营销部、成本管理部等参加，听取设计成果汇报，经项目经理整理总结，形成设计成果汇报意见书后，报城市公司总经理、设计总监及总裁审批；

6.4.5产品设计中心将评审意见提交设计单位，设计单位根据评审意见对规划方案进行调整；

6.4.6成本管理部负责对设计方案进行成本测算，并对设计概算提出修改建议报城市公司总经理。

6.5规划设计报批报建

6.5.1产品设计中心将总裁审批后的规划方案设计资料提交项目部（或开发部）；

6.5.2项目经理按时向产品设计中心提交规划方案的政府批文，产品设计中心根据批复情况进行建筑单体方案设计工作；

7.建筑单体方案设计

7.1建筑单体设计资料收集

7.1.1规划方案和公司内部评审意见；

7.1.2政府部门规划审批通过批文；

7.1.3营销经理编写《产品设计建议》（户型建议、公建配套单体建议）；

7.1.4建设标准水平的确定（建设地点、建设规模、占地面积、建筑标准、主要设备、配套设施等）；

7.1.5项目内容和要求（包括规划、建筑、结构、水、电、暖通、环保等专业的基本要求）；

7.1.6成本管理部设计限额指标。

7.2项目设计任务书终稿

项目经理根据详规报建图，在《设计任务书》初稿的基础上，调整完善设计规划指标，

编写《设计任务书》终稿。

7.3建筑单体方案设计

7.3.1产品设计中心将设计资料提交设计单位；

7.3.2设计单位按要求完成建筑方案设计，提交产品设计中心；

7.4建筑单体方案评审

7.4.1外部专家评审

7.4.1.1根据《公司单体确认成果要求》准备资料：

经济指标文件、图纸文件和单体工作模型；

7.4.1.2产品设计中心组织召开建筑单体设计方案专家评审会，形成方案意见。

7.4.2公司内部评审

7.4.2.1项目经理组织营销部、成本管理部等部门及公司管理层对建筑单体方案进行评审，并根据评审结果填写《设计评审记录》；

7.4.2.2产品设计中心根据《设计评审记录》提交设计单位修改；

7.4.2.3户型确认后，各相关人员在《实施户型确认表》上签字；

7.4.2.4单体方案确认后，各相关人员在《设计评审表》上签字。

7.4.3设计单位根据《设计评审表》对单体方案进行调整，并提交《建筑单体设计方案》。

7.4.4建筑单体方案设计经内部评审和外部专家评审后，产品设计中心将《建筑单体设计方案》提交给项目经理及城市公司总经理审核，产品设计中心总监审批。

8.施工图设计

8.1设计资料收集

8.1.1项目经理整理规划局、消防局、环保局、人防办等关于规划、扩初设计报批批文提交产品设计中心；

8.1.2项目经理整理《地质详勘报告》、《试桩报告》提交产品设计中心；

8.1.3成本管理部提供施工图设计限额指标；

8.1.4营销部提供项目补充建议；

8.1.5成本管理部提供材料指标。

8.2施工图设计

8.2.1设计单位按合同要求及相关资料完成施工图设计工作并提交整套设计图纸和文件；

8.2.2产品设计中心在设计阶段充分与设计单位专业人员进行沟通，使设计单位按期完成施工图设计任务。

8.3施工图审核

8.3.1设计单位提交施工图设计文件后产品设计中心对施工图进行图纸审核工作；

8.3.2产品设计中心将审核发现的问题提交设计单位进行修改和补充；

8.3.3产品设计中心将修改完成后的施工报建图、施工审查图报开发部，送审图中心进行审查和报批报建，办理《建筑工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》。

8.4产品设计中心将施工图设计成果资料定稿，提交产品设计中心总监审批；

8.5产品设计中心将审批后的施工图设计文件发送至项目经理、成本管理部、营销部（总平面部分）。

成本管理部对工程预算指标进行修正后报集团高层审批；

8.6施工图技术交底

8.6.1产品设计中心组织相关部门由设计单位向项目经理、成本管理部对施工图进行技术交底，说明设计思路和要点并形成技术交底纪要。

8.7施工图会审

8.7.1项目经理负责组织设计单位、施工单位、监理单位对施工图进行会审明确施工组织要求和解答相关问题。

8.8施工图电子文件由产品设计中心备案。

二、园林设计管理

1. 目的

规范园林景观设计阶段工作的操作程序，加强对园林景观设计各环节的监控，达到确保设计质量、进度，控制成本的目的。

2. 适用范围

适用于项目景观设计各阶段的工作管理。

3. 术语和定义

3.1景观设计：

对建筑外部环境进行绿化、铺装、小品、户外部品摆设等的设计。

4. 关键控制点

4.1.设计总监审批景观方案设计、施工图设计；

4.2.产品设计中心组织施工图设计交底；

4.3.项目经理组织景观施工图会审。

5. 岗位职责

5.1产品设计中心

5.1.1负责在景观设计前期阶段收集环境资源和景观设计设想；

5.1.2负责组织景观方案设计评审；

5.1.3负责整理《景观设计方案》；

5.1.4负责提供景观方案设计图纸给营销部做营销参考资料；

5.1.5负责提供景观方案设计图纸和景观施工图纸给成本管理部做成本概预算；

5.1.6负责提供《室外部品采购清单》给项目部。

5.2项目经理

5.2.1负责编制《景观设计任务书》；

5.2.2负责组织施工、监理单位对景观施工图纸进行会审。

5.3成本管理部

5.3.1.负责向产品设计中心提供景观设计各阶段的设计限额指标；

5.3.2.负责编制景观概念设计阶段成本估算、景观方案设计阶段成本概算、景观施工图阶段成本预算。

5.4营销部

5.4.1负责提供《项目建议书》；

5.4.2负责提供与社区环境相关的景观卖点的建议。

6. 工作流程

6.1景观设计资料的收集

6.1.1产品设计中心至现场收集或要求项目经理提供项目景观设计可利用的自然条件资料及材料信息；

6.1.2产品设计中心收集营销部、项目经理和城市公司总经理在景观设计方面的设计构想和建议；

6.1.3产品设计中心整理成本管理部提供的景观设计各阶段设计限额指标；

6.2项目景观设计建议

6.2.1项目经理拟订《项目景观设计建议》，包括设计定位、资金投入、设计周期、规模大小等。

6.3项目经理编写《景观设计任务书》

6.3.1设计总要求、总原则；

6.3.2总体布局及定位；

6.3.3总体环境要求；

6.3.4绿化指标；

6.3.5设计原则；

6.3.6设计成果要求；

6.3.7景观设计限额。

6.4项目经理将《景观设计任务书》报城市公司总经理审核，设计总监审批。

6.5景观方案设计阶段

6.5.1产品设计中心将审批的《景观设计任务书》提交设计单位进行景观方案设计；

6.5.2设计单位按照《景观设计任务书》及相关资料完成景观方案设计提交成果；

6.5.3项目经理组织相关部门：

项目部、营销部、成本管理部、城市公司总经理、产品设计中心等对景观设计方案评审，并填写《设计评审意见书》；

6.5.4产品设计中心将审批后的评审意见提交设计单位对景观方案进行修改形成最终版本；

6.5.5产品设计中心将最终景观方案设计提交成本管理部进行初步成本概算，如果概算超出项目成本估算则调整方案设计。

6.5.6产品设计中心将方案设计整理文件提交产品设计中心总监审批。

6.6施工图设计阶段

6.6.1景观设计单位进行景观施工图设计，完成设计成果，提交产品设计中心；

6.6.2项目经理组织相关部门和人员：

包括营销部、成本管理部、城市公司总经理和产品设计中心对《景观施工图设计》进行评审，并填写《设计评审意见书》；

6.6.3．产品设计中心将《设计评审意见书》提交设计单位进行修改，产品设计中心对修改后的设计图纸进行确认；

6.6.4产品设计中心将定稿的景观施工图设计提交产品设计中心总监审批；

6.6.5产品设计中心将审批后的景观施工图设计成果提交成本管理部进行工程预算，工程预算超出设计概算则产品设计中心进行设计调整；

6.6.6产品设计中心将景观施工图向项目部进行技术交底，解答有关设计问题；

6.6.7产品设计中心协助项目部组织施工单位、监理公司进行施工图会审，并协助项目部填写《施工图会审意见表》；

6.7产品设计中心将材料品种清单提交给招投标管理部进行采购。

三、室内设计管理

1. 目的

规范样板房设计装修工作流程，加强外部监控和内部沟通，达到确保施工阶段质量、进度、成本三重目的。

2. 适用范围

本流程适用于样板房装修工程的设计工作。

3. 术语和定义

样板房装修工程：

指项目销售示范单位、销售中心、入户大堂、梯间大堂、标准层通道、交楼标准样板房（带装修）、创意样板房等装修工程。

4. 关键控制点

4.1.产品设计中心组织评审室内设计任务书并报城市公司总经理审核，产品设计中心总监审批；

4.2.产品设计中心总监审批室内施工图设计；

4.3.产品设计中心组织室内施工图设计交底；

4.4.项目经理组织室内施工图会审；

4.5.成本管理部控制装修成本。

5. 岗位职责

5.1产品设计中心

5.1.1负责装修设计资料收集——建筑图纸；

5.1.2负责提供完整有效的装修施工图纸给项目部、成本管理部；

5.1.3配合项目部进行家具、饰品等采购；

5.1.4负责组织内部评审装修方案设计、施工图设计等；

5.1.5反映因建筑调整而影响装修施工的现场情况，负责完成和室内设计有关的结构、设备、电气等专业的协调工作。

5.2项目经理

5.2.1负责编制《室内设计任务书》

5.2.2负责组织施工、监理单位对室内施工图纸进行会审。

5.3.成本管理部

5.3.1.负责提供装修设计限额指标；

5.3.2.负责提供《工程量清单》；

5.3.3.负责审核装修设计概算、工程预算等。

5.4.营销部

5.4.1.负责对《装修设计任务书》提出建议；

5.4.2.负责提交对样板房设计方案的反馈意见；

5.4.3.负责组织饰品、家具的摆放；

5.4.4.负责参与样板房竣工验收；

5.4.5.负责标识系统的设计和安装。

5.5产品设计中心总监

5.5.1负责审批《样板房设计任务书》和方案设计。

6. 工作流程

6.1．收集装修设计要求

6.1.1.产品设计中心提供装修所需部位建筑施工全套图纸；

6.1.2.营销部提供《室内装修建议书》，提出选址、数量、装修风格、项目定位、客户需求、功能要求、风格取向、启用时间、装修成本等建议；

6.1.3.成本管理部参考营销部的成本建议提出样板房设计限额。

6.2．编制《室内装修设计任务书》

6.2.1项目部根据收集资料和样板房设计要求编制《室内装修设计任务书》；

6.2.2项目部组织营销部、产品设计中心对《室内装修设计任务书》进行评审通过后报城市公司总经理审核，产品设计中心总监审批。

6.3设计装修方案和施工图

6.3.1产品设计中心将审批后的《室内装修设计任务书》提交设计单位；

6.3.2设计单位根据《室内装修设计任务书》要求完成方案设计和施工图设计；

6.3.3项目部组织营销部、成本管理部和产品设计中心对《室内装修方案设计》进行评审并填写《设计评审表》，提交设计单位进行修改；

6.3.4设计单位根据《设计评审表》评审结果，修改方案设计。

6.4.施工图设计审批

6.4.1产品设计中心将定稿后的施工图设计方案、提交产品设计中心审批。

6.5.施工图设计交底

6.5.1.产品设计中心组织项目部进行样板房装修设计交底；

6.5.2.确定材料及家具样品。

6.6.施工图会审

6.6.1项目部组织设计单位、施工单位、监理公司等进行施工图会审。

四、设计变更管理

1. 目的

对设计的变更的内容、方案进行审查，使设计变更按规范程序进行。

2. 适用范围

施工图完成后设计方面的变更控制，包括由设计部门发起的变更申请和由项目部发起的变更申请。

3. 术语和定义

设计变更：

是指发布正式施工图以后，产品设计中心对原设计图纸的错漏及欠合理地方进行修改，该情况由产品设计中心发起设计变更申请；或者是项目部、成本管理部、营销部等部门对原设计提出的变更要求，该情况下统一由项目部发起设计变更申请。

4.关键控制点

4.1图纸会审

在设计变更的施工图纸发布以后，为有效的让项目部、监理公司、造价咨询公司、施工单位理解设计意图并解决上述部门、单位对设计的疑问，项目部可以组织设计部门、单位进行图纸会审，一般在7天之内。

4.2产品设计中心发起变更请求

针对图纸上的缺漏或者设计对图纸的继续优化，产品设计中心必须以设计变更的方式将相应变更内容明示项目相关部门。

针对这种情况，产品设计中心必须在ERP上发起设计变更审批，审批通过后方可实施变更。

4.3项目部发起变更请求

除设计外，工程、营销、成本发起的设计变更请求，统一由项目部发起。

项目部根据变更请求，统一由项目部中发起申请，经产品设计中心设计师提出方案，并审批同意后，项目上执行变更，如果在有必要的情况下，产品设计中心必须协助项目上解决相关问题。

4.4图纸签发

当设计变更经过设计院盖章和产品设计中心确认后，由产品设计中心助理将图纸分发给相关部门（成本、项目、行政），并做好签收记录。

4.5执行设计变更

当设计变更发到项目部时，项目部针对设计变更的内容制定执行方案，落实设计变更。

5．岗位职责

5.2.1项目设计负责人：

归集各专业需要提请的设计变更事项及方案，提起申请；

5.2.2产品设计中心经理：

审核设计变更方案，对审核通过后的图纸及文件进行签发；

5.2.3成本管理部专业造价师：

预算变更金额；

5.2.4项目经理：

对变更方案及预算金额进行审核；

5.2.5城市公司副总经理：

对预算金额小于等于1万元的变更进行审批，对预算金额大于1万元的变更审核；

5.2.6设计总监：

对预算金额大于1万元的变更进行审核；

5.2.7城市公司总经理：

对预算金额大于1万元且小于等于5万元的变更进行审批，对预算金额大于5万元的变更进行审核；

5.2.8总裁：

对预算金额大于5万元的变更进行审批。

5.2.9产品设计中心助理：

对变更图纸及资料归档，并打印出相关纸质文档及分发。

5.2.10项目部：

根据需要提出设计变更申请，同时收到新的图纸后及时执行变更后的设计方案。

6．流程说明

6.3.1该流程适用于各种原因产生的设计变更，包括由产品设计中心发起和由项目部发起的设计变更。

6.3.2该变更流程申请发起前，各部门，如：

项目部、成本部、营销部及产品设计中心各专业人员应向项目设计负责人充分反馈情况，原则上统一由项目设计负责人发起设计变更。

6.3.3设计负责人提出变更方案时，应有确切的变更方案及图