034重庆市房地产市场分析.docx

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034重庆市房地产市场分析

第一部分2004年重庆市房地产发展综述

一、2004年重庆宏观经济环境

1、前三季度重庆经济持续向好

今年重庆全市国民经济承接去年快速增长的态势，继续保持较快增长。

今年前三季度，重庆市实现地区生产总值1845.33亿元，比去年同期增长12.3%。

全市经济在国家宏观调控的大背景下，保持了持续、快速、协调、健康发展的良好势头。

重庆市综合经济研究院公布２００５年重庆经济蓝皮书时预测2005年全市经济将继续在本轮周期的扩张期高位平台阶段运行，总体上保持平稳快速增长，运行质量进一步提高，产业协调发展，消费增长平稳提升，2005年全市ＧＤＰ可望增长１０．５％。

　　2、经济继续保持较快增长

　　前三季度，三个产业发展呈现新特点。

前三季度，全市第一产业实现增加值280.53亿元，比去年同期增长5.7%，创下直辖以来同期最快增速；第二产业实现增加值822.72亿元，增长16.1%，其中工业实现增加值642.14亿元，增长16.5%；第三产业完成增加值742.08亿元，增长10.3%。

　　从经济增长的动力因素看，前三季度全市经济增长12.3%，第一产业贡献率为6.5%，拉动经济增长0.8个百分点；第二产业贡献率为60%，拉动经济增长7.4个百分点，其中工业贡献率为48.9%，拉动经济增长6个百分点；第三产业贡献率为33.5%，拉动经济增长4.1个百分点。

　　3、工业发展速度与效益同步快速增长

　　今年前三季度，全市规模以上工业发展强劲，主要表现为：

（一）完成工业增加值403.27亿元，占全部工业的62.8%，按可比价格计算，比上年同期增长22.3%；

（二）完成新产品产值345.05亿元，比上年同期增长21.1%，产品销售率为97.7%，比上年同期提高0.7个百分点；（三）实现利润78.7亿元，比上年同期增长42.5%，企业亏损面逐步下降，经济综合指数达到135.7%，创历史新高。

　　4、“三驾马车”对经济拉动力增强

　　受国家宏观调控政策的持续影响，投资增速继续回落。

重庆前三季度全社会固定资产投资总额970.79亿元，比上年同期增长28.6%，增速比一季度回落9.6个百分点，比上半年回落4.5个百分点，从总体上看，全市固定资产投资仍在合理的增长区间。

房地产投资增幅出现明显回落是影响全市投资增幅下降的主要因素。

　　消费和进出口高速增长，弥补了投资增速回落的不足，前三季度全市社会消费品零售总额686.71亿元，比上年同期增长14%。

对外贸易高速增长，前三季度全市进出口总额28.6亿美元，比上年同期增长56.8%。

　　5、金融平稳运行，财政收入快速增长

　　至今年9月末，金融机构人民币存款余额达3860.92亿元，较年初增长12.3%；人民币贷款余额2957.69亿元，比年初增长11.5%，但与上年同期相比，增速回落7.5个百分点。

　　前三季度，全市地方预算内财政收入219.54亿元，比上年同期增长40.3%，占GDP的比重为11.9%。

一般性财政收入141.15亿元，增长27.8%；同期地方预算内支出285.22亿元，增长12.3%，其中一般性财政支出225.46亿元，增长8.9%。

　　6、就业形势有所改善，城乡居民收入加快增长

　　9月末全社会城镇从业人员565.32万，新增就业岗位13.51万个，在岗职工人数207.3万，分别比上年末增长3.9、4.5和1.1个百分点。

据统计，前三季度城镇居民人均可支配收入为6947元，比上年同期增长14.2%；城市居民人均消费支出6003元，用于医疗保健、教育文化娱乐和居住方面的消费增长较快。

农村居民人均现金收入1694元，比上年同期增长240元，是直辖以来农民收入增长最快的时期，其中因粮价上涨带动家庭经营收入大幅增加，比上年同期增加125元。

二、2004年重庆房地产市场运行情况

（一）2004年前三季度房地产市场环境

今年1～9月份，重庆房地产业保持高速增长态势。

完成房地产开发投资107.26亿元，同比增长43.2%，施工面积2619万平方米，同比增长28%，商品房销售面积、销售金额大幅增加，商品房空置率下降，全市房地产开发呈现产销两旺形势，今年第三季度重庆主城区房价同比上涨15.6%，居全国35个大中城市房屋销售价格涨幅的第三，涨幅甚至超过北京、上海、杭州等地，体现了重庆强有力的发展势头。

1、投资总量速增、投资结构优化、资金来源多元化

今年以来，重庆房地产开发投资增速持续保持在36.5%～46.0%之间，增长速度超过40%的月份多达6个月。

前三季度，全市房地产开发投资高于同期全社会固定资产投资增速19.7%，在全市各类固定资产投资中增长速度最快，占固定资产投资的比重已由去年同期的20%上升到23.2%。

房地产业增加值达40.73亿元、同比增长13.2%，开发投资结构继续优化，住宅投资增速尤为突出，达65.28亿元，同比增长57.2%，占全部开发投资的六成，比重上升5.5个百分点。

前三季度，全市到位的可用于房地产开发的资金达136.78亿元，同比增长40.4%、资金到位率达127.5%，有力地保证了房地产业的快速增长。

资金构成发生较大的变化，房地产开发的国内贷款占资金来源总量的比重呈下降趋势，由2000年的24.4%降至20.8%；自有资金、预售房款呈上升趋势，分别上升2.1%和3.3%，成为开发资金快速增长的主要源头，这主要归功于今年国家制定的一系列政策，例如“加息”和严格控制对房地产开发贷款等。

2、施工面积增加、土地交易量回升

与投资规模相适应的是全市房地产开发施工面积呈现稳步增长态势。

前三季度，全市房地产开发施工面积达2619.59万平方米，同比增长28.3%。

其中，新开工面积达871.73万平方米，同比增长46%；住宅施工面积增长39.7%，高出施工总量增幅11.4个百分点；而需求量相对较小的写字楼、商业营业用房分别下降或小幅增长。

在投资增长、施工面积扩大的同时。

土地交易活动渐趋活跃，土地开发投资增大。

全市前三季度，在经历1999年、2000年连续两年土地交易面积增速大幅回落后，购置土地的面积开始出现强劲反弹，全市购置土地面积206.93万平方米，同比增长41.1%，比去年同期增速上升49.4%。

完成开发土地面积148.16万平方米，增长45.8%。

土地开发投资额达7.4亿元，增长10%。

　　商品房销售好，空置房减少。

今年前三季度，一方面是开发企业越来越注重市场需求，开发产品适销对路，全市商品房空置总量呈现下降趋势。

至三季度末，全市商品房空置总量已降至380.02万平方米，较去年末下降10%。

其中，空置一年以上的商品房面积占空置总量的49.3%。

住宅空置量较去年末下降19%，占整个空置总量的49.3%。

住宅空置量较去年末下降19%，占整个空置总量约47.6%。

写字楼、商业营业用房、其他类房屋与去年末相比均出现小幅上升。

另一方面，全市商品房销售面积与销售金额大幅度增长，仅主城区商品房销售面积就达505.13万平方米，同比增长36.5%，金额112.54亿元，同比增长40.4%。

商品房销售总量大于竣工总量，多212.6万平方米。

3、房价涨势迅猛

在今年一季度时，重庆市主城区商品住宅均价1952元/平方米，每平方米同比去年上升了196元，达到了历史最高水平，而当时涨幅仅10％左右，而到今年9月末，重庆住宅均价已超过了2500元，比第一季度增加了548元。

　　是什么原因使重庆房价上涨，究其原因，主要是因为现土地交易价格上涨、钢材、水泥、玻璃等建筑材料涨价、主城区旧城改造力度加大后拆迁户形成巨大需求、房地产项目品质不断提升等。

另外，工人工资水平上涨也是房价上涨的一个重要因素，今年1－9月，主城核心区的商品房建面均价为2610元/平方米，这一期间，主城区房价上涨14.9％，但城市居民人均可支配收入的增长也达14.2％，这两项是协调并进的。

而据重庆市国土房管局负责人判断：

今后两年，重庆房地产投资将以30%的幅度增长，房价将会稳中有升。

房地产业在全市国民经济中的地位和作用已日益突出，其增加值在地区生产总值中的份额由1997年时的1.99%，上升到了去年的3.89%，预计今年可达4.5%。

去年重庆市商品房平均单价为1596元/平方米，主城区则为2103元/平方米，呈适度上涨之势。

4、商品房销售已经出现降温、商业空置率达全国首位

今年第三季度，重庆市商品房销售景气指数下跌至86.29点的不景气状态，分别较上季度和去年同期大幅下滑23.83点和43.47点，已跌至历史最低谷。

第三季度，我市商品房销售和售价的快速增长势头有较大的回落，商品房空置率也首次出现今年以来的回增现象，商品房空置率在7.3%左右。

市统计局统计表明，今年1至9月，重庆商业营业用房投资同比增长23.8%，投资量占全市房产投资总额的14.6%。

新开工面积同比增长17.7%。

而整个商品房新开工面积同比增长只有1.2%。

商业营业用房的竣工面积同比增长4.9%，而销售面积（现房）却同比下降了7.9%。

 截至9月末，全市商业营业用房空置总面积超过230万平方米，居全国首位，同比增长9.6%，占整个商品房空置面积的44%。

其中，空置一年以上的商业营业用房面积为150万平方米，同比增长30.9%。

（二）2004年房地产市场现状

1、房地产开发投资

分析项目

2001年

2002年

2003年

2004年1——10月

开发投资额（亿元）

196.67

245.91

327.89

266.24

增长率（%）

40.9%

25.0%

33.3%

-------

分析：

今年1到10月，我市房地产投资总额为266亿余元，同比虽增长19％，但增幅已下滑，10月份增幅较上月下滑了2.5％，主要是办公用房的投资大大减少。

在国家宏观调控背景下，重庆市土地供应减少，银行又提高开发贷款门槛，因此许多开发商都不敢大规模投资。

2、房地产新开工面积

分析项目

2001年

2002年

2003年

2004年1——10月

新开工面积（万方）

1661

1709.47

2098.23

1525.74

增长率（%）

28.8%

2.9%

22.7%

------

分析：

2004年1——10月，全市房地产新开工面积1525.74平方米，比去年同时期下降1.4%。

这主要是由于今年政府制定了一系列政策，例如“加息”政策，大大加了房地产开发资本；而严格控制房地产开发的贷款限制也使今年新开工面积呈现缩水。

3、房地产竣工面积

分析项目

2001年

2002年

2003年

2004年1——10月

竣工面积（万方）

1021

1390.73

1676.96

679.84

增长率（%）

20.3%

36.2%

20.6%

-----

分析：

1——10月全市竣工面积达到679.84万方，同比增长10.3%，房管所对销售预售许可证发放的严格把关及银行利率调整都促使开发商加快施工工程进度，为尽早回笼资金。

4、房地产销售面积

分析项目

2001年

2002年

2003年

2004年1——10月

销售面积（万方）

746

1016.58

1316.82

642.56

增长率（%）

28.6%

36.3%

29.5%

-------

分析：

1－9月，全市商品房销售量还不到573万平方米，特别是第三季度销量大幅下滑。

这种颓势在10月份暂时终结，截止10月底，我市已售商品房超过642万平方米，同比增长了11.1%，今年10月比今年9月份的商品房销售也增长了1.4个百分点。

5、房地产销售金额

分析项目

2001年

2002年

2003年

2004年1——10月

销售金额（亿元）

107.65

158.15

210.16

109.71

增长率（%）

37.4%

46.9%

32.9%

-----------

分析：

1——10月，全市商品房销售金额已达109.71亿元，同比增长12.3%。

今年国家制定了一系列宏观调控政策，对房地产开发有较大影响，例如“加息”和严格控制对房地产开发贷款等，都对开发资金构成产生较大的变化，房地产开发的国内贷款占资金来源总量的比重呈下降趋势，而自有资金、预售房款呈上升趋势，特别是销售房款已成为开发资金快速增长的主要源头，而各开发商也开始关注销售速度因素，为使项目能早日回收资金，降低项目开发资金压力和市场风险。

三、2004年重庆房地产物业开发情况分析

1、房地产开发投资额情况

指标名称

1—11月

同比增长（%）

比重（%）

房地产开发投资完成投资（亿元）

315.45

22.5

100

住宅

175.19

22.3

55.5

商务

8.42

-1.0

2.7

商业

47.56

28.2

15.1

其他

84.28

22.8

26.7

分析：

今年1——11月，房地产开发投资为315.45亿元，住宅的投资依然是最多的，占了55.5%，超过了一半，同比增长为22.3%。

而商业物业的增长却是最快的，今年1——11月，商业物业投资增长22.8%。

商务物业投资今年的投资较少，而且还出现了负增长。

2、房地产开发施工面积情况

指标名称

1—11月

同比增长（%）

比重（%）

房屋施工面积（万平方米）

5568.77

20.3

100

住宅

4069.74

23.8

73.1

商务

183.01

-0.2

3.3

商业

938.18

19.0

16.8

其他

377.83

2.5

6.8

分析：

住宅依然是房地产市场的主流，今年1——11月份，住宅施工面积达到4069.74万方，同比增长23.8%，也占了今年施工总面积的73%。

商务物业施工也在减少。

同比减少了0.2个百分点。

3、房地产开发新开工面积情况

指标名称

1—11月

同比增长（%）

比重（%）

新开工面积（万平方米）

1740.41

3.1

100

住宅

1378.50

9.0

79.2

商务

34.85

-15.8

2.0

商业

233.63

-1.0

13.4

其他

93.43

-36.3

5.4

分析：

从今年新开工情况来看，今年1——11月份，重庆新开工的住宅占到了79.2%，这表明未来1——2年内，住宅依旧会是重庆房地产市场上的主流产品。

商务物业市场份额还将进一步减少。

而因为今年重庆的商业物业的高空置率情况，政府和开发商均减少了对商业物业的开发。

4、房地产开发竣工面积情况

指标名称

1—11月

同比增长（%）

比重（%）

竣工房屋面积（万平方米）

816.07

20.2

100

住宅

633.82

23.6

77.7

商务

25.93

40.6

3.2

商业

112.87

0.3

13.8

其他

43.45

23.1

5.3

分析：

住宅竣工面积达到633.82，同比增长23.6%，占总体竣工面积的77.7%。

相比商务物业今年施工面积的减少，竣工面积却增长较快，同比增长了40.6%，其中解放碑三大商务楼占了相当大的比重。

商业物业竣工面积增长不大，今年1——11月仅同比增长0.3个百分点。

5、商品房销售情况

指标名称

1—11月

同比增长（%）

比重（%）

销售商品房屋面积（万平方米）

777.07

19.3

100

住宅

685.66

23.2

88.2

商务

22.24

40.7

2.9

商业

62.97

-9.7

8.1

其他

6.20

-33.9

0.8

商品房销售额（亿元）

132.16

22.0

100

住宅

102.09

31.6

77.2

商务

5.79

64.2

4.4

商业

23.11

-10.3

17.5

其他

1.18

-17.5

0.9

分析：

今年房地产销售中，住宅销售占的比重相当大，销售面积和金额分别占了88.2%、77.2%；商务物业销售增长幅度较大，销售面积和金额同比增长为40.7%、64.2%。

而商务的销售却相对不理想，出现了负增长，而到今年9月末，重庆的商业空置面积居全国之首。

6、商品房预售情况

指标名称

1—11月

同比增长（%）

比重（%）

预售房屋面积（万平方米）

938.19

40.4

100

住宅

855.71

40.2

91.2

商务

7.90

-19.3

0.8

商业

66.07

53.4

7.0

其他

8.52

65.9

0.9

分析：

在商品房预售中，住宅销售占了91.2%，占了主要地位；而商业预售同比增长为53.4%，增长幅度较大，今年商务物业投资开发较少，这也表现在商务物业预售上，今年1——11月份商务物业预售仅有7.9万方。

同比负增长19.3%。

四、相关政策及其影响

1、《住房公积金行政监督办法》（该办法于2004年5月1日起实施）

分析：

城市住房公积金是市（县）政府用于解决行政事业单位职工及中低收入居民住房问题的专项基金。

在人均收入普遍较低的现状下，购买一套房子几乎要动用普通居民一生的积蓄，对于许多年轻人来说购房几乎成为不可能。

因此，贷款购房的出现在极大程度上缓解了这一矛盾，作为贷款购房的重要途径之一的公积金贷款为很多居民实现了住房梦。

在以前政策不明晰的情况下，居民对自己能否使用公积金、能使用多大比例的公积金以及还款方式等都不清楚，即便有政策出台，但普通消费者对其的了解甚少，主要还是通过公积金管理机构的工作人员传达，因此对于公积金的监管就尤为重要。

该政策的出台使公积金贷款机构的行为得到行政监督，比消费者的监管更有效，对于房地产市场的规范运作也起到了重要作用。

2、《商业银行房地产贷款风险管理指引》

分析：

日前，中国银监会公布并开始实施的《商业银行房地产贷款风险管理指引》中明确规定：

借款人住房贷款的月房产支出与收入比应控制在50％以下，月所有债务支出与收入比应控制在55％以下。

同时，《指引》还要求各商业银行统一“个人住房贷款申请表”，并将风险审核信息以“风险评估书”的形式记录在案。

据业界人士称，银监会的这一《指引》提醒银行要注意借款人的长期还款能力，银行将严格按《指引》要求执行，并据此加紧制定相应的实施细则，今后在房贷操作上将更加谨慎。

房地产市场近两年的飞速发展与金融机构投融资和按揭贷款业务飞速发展有着非常密切的联系。

一方面促进了更多消费者投资或消费房地产，但另一方面也加大了金融机构的风险，因为客户无法还贷而导致的不良贷款数量在成倍增长。

因此整个银行体系强调在放贷时必须加强对贷款者还款能力的评估，该政策的出台能够清醒一部分购房者的头脑，同时减小银行的金融风险。

3、《建设部关于修改〈城市商品房预售管理办法〉的决定》

分析：

建设部下发新的文件强调，开发企业在交房后90天内必须为购房者办理好权属证件。

这份名为《建设部关于修改〈城市商品房预售管理办法〉的决定》的文件指出，“由于开发企业的原因，承购人未能在房屋交付使用之日起90日内取得房屋权属证书的，除开发企业和承购人有特殊约定外，开发企业应当承担违约责任。

”

房产证的发放时间是消费者在购房后最关注的问题，但除了部分实力房商能够按照合同规定的时间发放房产证外，大部分开发商都不能在约定时间内拿出房产证，除了在楼盘前期资料、消防验收、规划实施、环境施工等方面出现的问题，也有很多外界不可预见的因素，由此带来很多弊端。

该文件的出台，至少是从行业主管部门的角度，对交房问题进行了强力关注。

无论哪个规定，其实都要求楼盘在建筑施工、工程监理、建筑分步验收、资料管理等方面进一步提高管理水平。

其中包括楼盘资料的管理。

同时，在决定交房期限时，应预留更加充裕的时间。

4、加强对于第二套房的按揭审理

受全国性紧缩银根政策及国家有关防止炒作商品房的政策影响，重庆市部分银行将对消费者办理第二套商品房的按揭予以严格控制。

目前重庆市各家银行要求第二套房按揭的首付比例多在3成以上，并采取普通商业贷款利率，即5年以上5.76％，远高于5.04％的优惠住房按揭贷款利率。

并且部分银行对于商业物业的贷款采取非常谨慎的态度，一般不对第3套物业贷款。

分析：

我国贫富分化严重的程度已经超过国际公认的承受线，有条件的部分群体买一套房还不能满足其追求高品质生活的目的，还继续两套、三套地购买，条件略差的即使按揭也可以拥有多套房屋，正是这一部分购买力使房价不断攀升。

因为有充足的购买力，所以开发商不会注意到购买力相对较弱、但需求市场庞大的中低消费群体，从而造成我国人均居住水平低下。

该政策的出台限制了很大一部分购买力，使住房市场的供需状况得到真实的反映，使社会正视绝大部分市民的居住愿望，从另一层面也警示开发商在策划时真正应该抓住的购买力是哪一部分。

5、《重庆市经营性国有土地使用权公开交易办法》

2004年10月1日起，《重庆市经营性国有土地使用权公开交易办法》正式实施。

届时以划拨方式取得的土地使用权转让等三种情况必须到土地交易市场公开交易。

大体划分是：

渝中区、大渡口区、江北区、南岸区、沙坪坝区、九龙坡区、北碚区、渝北区、巴南这9个区的土地使用权交易，要在市土地交易市场公开进行。

其它区县（自治县、市）的土地使用权交易，在本区县（自治县、市）土地交易市场公开进行，也可在市土地交易市场公开进行。

分析：

土地作为房屋的唯一载体，其稀缺性不言而喻。

在大城市中，地价在房价中的比重大约占到20%--40%的份额，从2003年北京、上海、广州等地的地价与房价的变化关系可以看出，地价上涨1%，房价相应上涨幅度达5%，成5倍的增长。

所以土地的出让者在出让土地时的规范状况直接影响当地人民的居住水平。

以往我国土地转让方式分为行政划拨、协议出让和招投标，而前两种方式都不能达到对土地的有效监管，重庆市这一政策的出台使我市的土地交易更加透明，以往房价的构成只有开发商知道，而作为业主的消费者却不甚明了，而现在经营性土地公开交易，使消费者心中也有帐可算，使其能够更好的维护自身的权益，规范房地产市场。

6、《重庆市土地房屋权属登记条例》

该条例对于土地房屋所有权的问题作了详细规定。

将于2004年12月１日起实施。

分析：

很多市民对自身房屋的权属没有正确的认识，与房地产有关的一些法律问题便由此而生。

在相关法规未出台的情况下，消费者要保护自身的权益是很困难的。

该条例的核心是土地房屋必须进行权属登记，同时对于变更登记、临时建筑能否作为权属、申请条件、公用房权等进行了规范，使相关单位及个人在维护自身权益时有法可依。

四、政府的重点工程

（一）交通等各项市政工程

1、观音桥商圈环道实现初通

2003年1月18日，观音桥商圈环道实现初通。

观音桥商圈环道全长2.1公里，单向4车道，设置6个停车站、7个地下人行通道。

环道由东半环和西半环组成。

东半环为：

观音桥转盘—建新东路—中医院支路—观音桥农贸市场支路—龙湖北城天街支路；西半环为：

建北二支路—嘉陵公园西侧—建新西路。

东西两个半环围合面积达30公顷。

据了解，按照观音桥商圈交通“地面环道+地下直通”的规划，2004年3月开始实施地下直通工程。

江北建新北路下穿道于10月底完成地下主体工程。

据悉，2004年１２月底观音桥商圈道路将全部竣工并全线通车。

总投资为6.4亿元的观音桥商圈道路工程包括全长2.1公里的环道和800米的建新北路下穿道。

据悉，环道采用单向逆时针５车道，已