第九章 房产税城镇土地使用税和耕地占用税.docx

第九章 房产税城镇土地使用税和耕地占用税.docx

《第九章 房产税城镇土地使用税和耕地占用税.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《第九章 房产税城镇土地使用税和耕地占用税.docx（17页珍藏版）》请在冰点文库上搜索。

第九章房产税城镇土地使用税和耕地占用税

第九章　房产税、城镇土地使用税和耕地占用税法

　　◆本章考情分析

　　本章是一个多税种章节，涉及房屋、土地等不动产拥有、使用、占用中的财产征税或行为征税。

本章包括3部税法，分别是：

房产税法、城镇土地使用税法、耕地占用税法。

　　本章中的房产税法和城镇土地使用税法，在以往的税法考试教材中就涉及，但是作为历年考试的非重点章，题型以客观题为主，每个税种题量2～3小题，分值2～3分；耕地占用税法是今年教材新加入的内容。

　　◆本章内容:

3节

　　第一节房产税法

　　第二节　城镇土地使用税法

　　第三节耕地占用税法

　　第一节　房产税法

　　本节属于非重点章中较为重要的小税种，考试题型除单选题、多选题外，还可涉及计算题。

　　一、房产税基本原理

　　房产税是以房屋为征税对象，按照房屋的计税余值或租金收入，向产权所有人征收的一种财产税。

　　房产税的特点：

1.房产税属于财产税中的个别财产税；2.征税范围限于城镇的经营性房屋；3.区别房屋的经营使用方式规定征税办法。

　　二、纳税义务人与征税对象

（一）纳税义务人

　　1.产权属国家所有的，由经营管理单位纳税；产权属集体和个人所有的，由集体单位和个人纳税。

　　房产税的纳税义务人是征税范围内的房屋的产权所有人，包括国家所有和集体、个人所有房屋的产权所有人、承典人、代管人或使用人三类。

　　2.产权出典的，由承典人纳税。

　　3.产权所有人、承典人不在房屋所在地的，由房产代管人或者使用人纳税。

　　4.产权未确定及租典纠纷未解决的，亦由房产代管人或者使用人纳税。

　　5.无租使用其他房产的，由房产使用人纳税。

　　【重要变化】自2009年1月1日起，外商投资企业、外国企业和组织以及外籍个人，依照《中华人民共和国房产税暂行条例》缴纳房产税。

（二）征税对象——房产

　　它是有屋面和围护结构，能遮风避雨，可供人们生产、学习、工作、生活的场所。

与房屋不可分割的各种附属设施或不单独计价的配套设施，也属于房屋，应一并征收房产税；但独立于房屋之外的建筑物（如水塔、围墙等）不属于房屋，不征房产税。

　　房地产开发企业建造的商品房，在出售前，不征收房产税；但对出售前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。

　　三、征税范围

　　房产税的征税范围为：

城市、县城、建制镇和工矿区。

　　房产税的征税范围不包括农村

　　四、计税依据与税率

（一）计税依据

　　1.从价计征——计税依据是房产原值一次减除10%～30%的扣除比例后的余值。

各地扣除比例由当地省、自治区、直辖市人民政府确定。

　　【解析1】新政策（P245）自2009年1月1日起，对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。

房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。

　　【解析2】纳税人对原有房屋进行改建、扩建的，要相应增加房屋的原值。

　　需要注意的特殊问题：

　　第一：

以房产联营投资的，房产税计税依据应区别对待：

（1）以房产联营投资，共担经营风险的，以房产余值为计税依据计征房产税；

（2）以房产联营投资，收取固定收入，不承担经营风险，只收取固定收入的，实际是以联营名义取得房产租金，因此应由出租方按租金收入计征房产税。

　　【例题·单选题】（2004年）某企业有一处房产原值1000万元，2003年7月l日用于投资联营（收取固定收入，不承担联营风险），投资期为5年。

已知该企业当年取得固定收入50万元，当地政府规定的扣除比例为20%。

该企业2003年应缴纳房产税（　）。

　　A.6.0万元

　　B.9.6万元

　　C.10.8万元

　　D.15.6万元

　　【答案】C

　　【解析】以房产联营投资，不担风险，只收取固定收入，应由出租方按租金收入计缴房产税；应纳房产税＝1000×（1-20%）×1.2%÷2+50×12%＝10.8（万元）

　　第二，融资租赁房屋的，以房产余值为计税依据计征房产税，租赁期内该税的纳税人，由当地税务机关根据实际情况确定。

　　对融资租赁房屋的情况，由于租赁费包括购进房屋的价款、手续费、借款利息等，与一般房屋出租的“租金”内涵不同，且租赁期满后，当承租方偿还最后一笔租赁费时，房屋产权要转移到承租方。

这实际是一种变相的分期付款购买固定资产的形式，所以在计征房产税时应以房产余值计算征收，至于租赁内房产的纳税人，由当地税务机关根据实际情况确定。

　　第三，房屋附属设备和配套设施的计税规定

（1）凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。

（2）对于更换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设备和设施的价值；对附属设备和配套设施中易损坏、需要经常更换的零配件，更新后不再计入房产原值。

　　第四，居民住宅区内业主共有经营性房产缴纳房产税。

　　由实际经营的代管人或使用人缴纳房产税。

其中自营的，依照房产原值减除10%至30%后的余值计征，没有房产原值或不能将业主共有房产与其他房产的原值准确划分开的，由房产所在地地方税务机关参照同类房产核定房产原值；出租的，依照租金收入计征。

　　2.从租计征——计税依据为房产租金收入。

　　如果是以劳务或者其他形式为报酬抵付房租收入的，应根据当地同类房产的租金水平，确定一个标准租金额从租计征。

（二）税率——记忆

　　1.从价计征：

税率为1.2%；

　　2.从租计征：

税率为12%，对个人按市场价格出租的居民住房，暂按4%税率征收房产税。

　　五、应纳税额的计算

计税方法

计税依据

税　率

税额计算公式

从价计征

房产计税余值

1.2%

全年应纳税额＝应税房产原值×（1-扣除比例）×1.2%

从租计征

房屋租金

12%（个人为4%）

全年应纳税额＝租金收入×12%（个人为4%）

　　【例题·单选题】某企业2008年1月1日的房产原值为3000万元，4月1日将其中原值为1000万元的临街房出租给某连锁商店，月租金5万元。

当地政府规定允许按房产原值减除20%后的余值计税。

该企业当年应缴纳房产税（　）。

　　A.4.8万元

　　B.24万元

　　C.27万元

　　D.28.8万元

　　【答案】C

　　【解析】自身经营用房的房产税按房产余值从价计征，临街房4月1日才出租，1至3月仍从价计征，自身经营用房应纳房产税＝（3000-1000）×（1-20%）×1.2%+1000×（1-20%）×1.2%÷12×3＝19.2+2.4＝21.6（万元）；出租的房产按本年租金从租计征＝5×9（月）×12%＝5.4（万元），企业当年应纳房产税＝21.6+5.4＝27（万元）。

　　【例题·单选题】赵某拥有两处房产，一处原值60万元的房产供自己和家人居住，另一处原值20万元的房产于2008年7月1日出租给王某居住，按市场价每月取得租金收入1200元。

赵某当年应缴纳的房产税为（　）。

　　A.288元

　　B.576元

　　C.840元

　　D.864元

　　【答案】A

　　【解析】应纳房产税＝1200×6×4%＝288（元）

　　六、税收优惠

（一）国家机关、人民团体、军队自用的房产免征房产税。

但上述免税单位的出租房产以及非自身业务使用的生产、营业用房，不属于免税范围。

（二）由国家财政部门拨付事业经费的单位，如学校、医疗卫生单位、托儿所、幼儿园、敬老院、文化、体育、艺术这些实行全额或差额预算管理的事业单位所有的，本身业务范围内使用的房产免征房产税。

　　（三）宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产免征房产税。

　　（四）个人所有非营业用的房产免征房产税。

　　个人所有的非营业用房，主要是指居民住房，不分面积多少，一律免征房产税。

　　对个人拥有的营业用房或者出租的房产，不属于免税房产，应照章纳税。

　　（五）对行使国家行政管理职能的中国人民银行总行（含国家外汇管理局）所属分支机构自用的房产，免征房产税。

　　（六）经财政部批准免税的其他房产。

　　1.损坏不堪使用的房屋和危险房屋，经有关部门鉴定，在停止使用后，可免征房产税。

　　2.纳税人因房屋大修导致连续停用半年以上的，在房屋大修期间免征房产税。

　　3.在基建工地为基建工程服务的各种工棚、材料棚等临时性房屋，在施工期间一律免征房产税；当施工结束后，施工企业将这种临时性房屋交还或估价转让给基建单位的，应从基建单位接受的次月起照章纳税。

　　【例题·单选题】（2007年）某企业2006年2月委托一施工单位新建厂房，9月对建成的厂房办理验收手续，同时接管基建工地上价值100万元的材料棚，一并转入固定资产，原值合计1100万元。

该企业所在省规定的房产余值扣除比例为30%。

2006年企业该项固定资产应缴纳房产税（　）。

　　A.2.1万元

　　B.2.31万元

　　C.2.8万元

　　D.3.08万元

　　【答案】B

　　【解析】本题中9月厂房办理验收手续，10月计算房产税，当年为3个月。

　　2006年应纳房产税＝1100×（1-30%）×1.2%×3/12＝2.31（万元）

　　5.对房管部门经租的居民住房。

　　6.对高校后勤实体免征房产税。

　　7.对非营利性医疗机构、疾病控制机构和妇幼保健机构等卫生机构自用的房产，免征房产税。

　　8.老年服务机构自用的房产。

　　9.对按政府规定价格出租的公有住房和廉租住房。

　　10.对邮政部门坐落在征税范围内的房产需交房产税，反之，则不交房产税。

　　11.向居民供热并向居民收取采暖费的供热企业暂免征收房产税。

　　不包括从事热力生产但不直接向居民供热的企业。

　　12.自2006年1月1日起至2008年12月31日，对为高校学生提供住宿服务并按高教系统收费标准收取租金的学生公寓，免征房产税。

　　【例题·单选题】（2008年）某供热企业2007年拥有的生产用房原值5000万元，全年取得供热总收入2500万元，其中直接向居民供热的收入800万元。

企业所在省规定计算房产余值的扣除比例为30%，该企业2007年应缴纳房产税（　）

　　A.13.44万元

　　B.28.56万元

　　C.42万元

　　D.60万元

　　【答案】B

　　【解析】对于兼营供热的企业，可按向居民供热收取的收入占其生产经营总收入的比例划分征免税界限。

　房产税＝5000×（1－30%）×1.2%×1700÷2500＝28.56（万元）

　　【例题·多选题】（2005年）下列各项中，关于房产税的免税规定表述正确的有（　）。

　　A.对高校后勤实体免征房产税

　　B.对非营利性医疗机构的房产免征房产税

　　C.房管部门向居民出租的公有住房免征房产税

　　D.应税房产大修停用三个月以上的，在大修期间可免征房产税

　　【答案】AC

　　七、征收管理

（一）纳税义务发生时间

　　重点是：

纳税义务发生时间——当月与次月区分

房产用途

纳税义务发生时间：

纳税人将原有房产用于生产经营

从生产经营之月起

纳税人自行新建房屋用于生产经营

从建成之次月起

委托施工企业建设的房屋

从办理验收手续之次月起（此前已使用或出租、出借的新建房屋，应从使用或出租、出借的当月起）

纳税人购置新建商品房

自房屋交付使用之次月起

购置存量房

自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起

纳税人出租、出借房产

自交付出租、出借房产之次月起

房地产开发企业自用、出租、出借自建商品房

自房屋使用或交付之次月起

　　【新增内容】自2009年1月1日起，纳税人因房产的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税纳税义务的，其应纳税款的计算应截止到房产的实物或权利状态发生变化的当月末。

　　【例题·多选题】（2008年）下列各项中，符合房产税纳税义务发生时间规定的有（　）

　　A.纳税人购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起缴纳房产税

　　B.纳税人委托施工企业建设的房屋，自建成之次月起缴纳房产税

　　C.纳税人将原有房产用于生产经营，自生产经营之次月起缴纳房产税

　　D.纳税人购置存量房，自房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起缴纳房产税

　　【答案】AD

　　【解析】纳税人委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续之次月起缴纳房产税。

纳税人将原有房产用于生产经营，从生产经营之月起缴纳房产税。

　　8.自2009年1月1日起，纳税人因房产的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税纳税义务的，其应纳税款的计算应截止到房产的实物或权利状态发生变化的当月末。

（二）纳税地点：

房产税在房产所在地缴纳。

房产不在同一地方的纳税人，应按房产的坐落地点分别向房产所在地的税务机关纳税。

　本节内容总结：

　　1.计税依据、税率（记忆）

　　2.优惠政策

　　3.纳税义务发生时间

第二节　城镇土地使用税法

　　本节属于非重点章中较为简单的小税种，考试题型除单选题、多选题外，还可涉及计算题。

　　一、城镇土地使用税基本原理

（一）概念：

城镇土地使用税是以国有土地为征税对象，对拥有土地使用权的单位和个人征收的一种税。

（二）特点：

1.征税对象是国有土地；2.征税范围广；3.实行差别幅度税额。

　　二、纳税义务人

　　城镇土地使用税的纳税义务人，是使用城市、县城、建制镇和工矿区土地的单位和个人，包括：

内资企业、外商投资企业和外国企业在华机构、事业单位、社会团体、国家机关、军队及其他单位，个体工商户及个人也是纳税人。

　　纳税人通常包括以下几类：

（一）拥有土地使用权的单位和个人；

（二）拥有土地使用权的单位和个人不在土地所在地的，其土地的实际使用人和代管人为纳税人；

　　（三）土地使用权未确定或权属纠纷未解决的，其实际使用人为纳税人；

　　（四）土地使用权共有的，共有各方都是纳税人，由共有各方分别纳税。

　　【例题·多选题】下列可以成为城镇土地使用税的纳税人有（　）。

　　A.土地使用权人　　B.土地实际使用人

　　C.土地代管人　　　D.共有土地使用权的各方

　　【答案】ABCD

　　【解析】城镇土地使用税纳税人一般为A，在特定的特殊情况下，B、C、D也可以成为城镇土地使用税纳税人。

　　三、征税范围

　　城镇土地使用税的征税范围是：

城市、县城、建制镇和工矿区内属于国家所有和集体所有的土地，不包括农村集体所有的土地。

　　【新增内容】自2009年1月1日起，公园、名胜古迹内的索道公司经营用地，应按规定缴纳城镇土地使用税。

　　四、应纳税额的计算

　　（全年）应纳税额＝实际占用应税土地面积（平方米）×适用税额

（一）计税依据——土地面积

　　1.以测定面积为计税依据，适用于由省、自治区、直辖市人民政府确定的单位组织测定土地面积的纳税人。

　　2.以证书确认的土地面积为计税依据，适用尚未组织测量土地面积，但持有政府部门核发的土地使用证书的纳税人。

　　3.以申报的土地面积为计税依据，适用于尚未核发土地使用证书的纳税人。

　　【例题·单选题】某城市的一家公司，实际占地23000平方米。

由于经营规模扩大，年初该公司又受让了一块尚未办理土地使用证的土地3000平方米，公司按其当年开发使用的2000平方米土地面积进行申报纳税，以上土地均适用每平方米2元的城镇土地使用税税额。

该公司当年应缴纳城镇土地使用税为（　）。

　　A.46000元

　　B.48000元

　　C.50000元

　　D.52000元

　　【答案】C

　　【解析】应纳税额＝（23000＋2000）×2＝50000（元）

（二）税率——有幅度的定额税率，是该土地所在地段的税率。

　　1.城镇土地使用税单位税额有较大提高。

最高与最低税额之间相差50倍，同一地区最高与最低税额之间相差20倍。

　　2.经济落后地区，税额可适当降低，但降低额不得超过税率表中规定的最低税额30%。

经济发达地区的适用税额可适当提高，但需报财政部批准。

　　五、税收优惠

（一）《暂行条例》或其他法规中规定的统一免税项目

　　1.国家机关、人民团体、军队自用的土地。

　　2.由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地。

　　3.宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的土地。

　　4.市政街道、广场、绿化地带等公共用地。

　　5.直接用于农、林、牧、渔业的生产用地。

　　6.经批准开山填海整治的土地和改造的废弃土地，从使用的月份起免缴土地使用税5年至10年。

　　7.对非营利性医疗机构、疾病控制机构和妇幼保健机构等卫生机构自用的土地，免征城镇土地使用税。

　　8.企业办的学校、医院、托儿所、幼儿园，其用地能与企业其他用地明确区分的，免征城镇土地使用税。

　　9.免税单位无偿使用纳税单位的土地（如公安、海关等单位使用铁路、民航等单位的土地），免征城镇土地使用税。

纳税单位无偿使用免税单位的土地，纳税单位应照章缴纳城镇土地使用税。

纳税单位与免税单位共同使用、共有使用权土地上的多层建筑，对纳税单位可按其占用的建筑面积占建筑总面积的比例计征城镇土地使用税。

　　【例题·单选题】某公司与政府机关共同使用一栋共有土地使用权的建筑物。

该建筑物占用土地面积2000平方米，建筑物面积10000平方米（公司与机关的占用比例为4：

1），该公司所在市城镇土地使用税单位税额每平方米5元。

该公司应纳城镇土地使用税（　）。

　　A.0元

　　B.2000元

　　C.8000元

　　D.10000元

　　【答案】C

　　【解析】应纳税额＝2000×4÷5×5＝8000（元）

　　10.对行使国家行政管理职能的中国人民银行总行（含国家外汇管理局）所属分支机构自用的土地，免征城镇土地使用税。

　　11.为了体现国家的产业政策，支持重点产业的发展，对石油、电力、煤炭等能源用地，民用港口、铁路等交通用地和水利设施用地，三线调整企业、盐业、采石场、邮电等一些特殊用地划分了征免税界限和给予政策性减免税照顾。

（2）对企业厂区以外的公共绿化用地和向社会开放的公园用地，暂免征收城镇土地使用税。

　　（15）自2007年1月1日起,在城镇土地使用税征收范围内经营采摘、观光农业的单位和个人，其直接用于采摘、观光的种植、养殖、饲养的土地，根据《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》第六条中“直接用于农、林、牧、渔业的生产用地”规定，免征城镇土地使用税。

　　【例题·计算题】（2008年）位于建制镇的某公司主要经营农产品采摘、销售、观光业务，公司占地3万平方米，其中采摘、观光的种植用地2.5万平方米，职工宿舍和办公用地0.5万平方米；

　　要求：

计算公司2007年应缴纳的城镇土地使用税.

　　【答案】

　　应缴纳的城镇土地使用税＝（3－2.5）×5×10000＝25000（元）

　　（16）自2007年9月10日起，对核电站的核岛、常规岛、辅助厂房和通讯设施用地（不包括地下线路用地），生活、办公用地按规定征收城镇土地使用税，其他用地免征城镇土地使用税。

对核电站应税土地在基建期内减半征收城镇土地使用税。

（二）由省、自治区、直辖市地方税务局确定的减免税项目

　　1.个人所有的居住房屋及院落用地。

　　2.房产管理部门在房租调整改革前经租的居民住房用地。

　　3.免税单位职工家属的宿舍用地。

　　4.民政部门举办的安置残疾人占一定比例的福利工厂用地。

　　5.集体和个人办的各类学校、医院、托儿所、幼儿园用地。

　　8.房地产开发公司建造商品房的用地，原则上应按规定计征城镇土地使用税。

但在商品房出售之前纳税确有困难的，其用地是否给予缓征或减征、免征照顾，可由各省、自治区、直辖市地方税务局根据从严的原则结合具体情况确定。

　　15.向居民供热并向居民收取采暖费的供热企业暂免征收土地使用税。

对既向居民供热，又向非居民供热的企业，可按向居民供热收取的收入占其总供热收入的比例划分征免税界限；对于兼营供热的企业，可按向居民供热收取的收入占其生产经营总收入的比例划分征免税界限。

　　【例题1·单选题】某供热企业占地面积80000平方米，其中厂房63000平方米（有一间3000平方米的车间无偿提供给公安消防队使用），行政办公楼5000平方米，厂办子弟学校5000平方米，厂办招待所2000平方米，厂办医院和幼儿园各1000平方米，厂区内绿化用地3000平方米；2005年度该企业取得供热总收入5000万元，其中2000万元为向居民供热取得的收取。

城镇土地使用税单位税额每平方米3元，该企业2005年度应缴纳城镇土地使用税（　）。

（2006年）

　　A.8.4万元　　B.12.6万元　　C.14.4万元　　D.24万元

　　【答案】B

　　【解析】应纳的城镇土地使用税＝（80000-3000-5000-1000-1000）×3×（5000-2000）÷5000＝126000（元）＝12.6（万元）

　　【例题2·多选题】（2008年）下列各项中，属于法定免征城镇土地使用税的有（　）。

　　A.盐矿的矿井用地

　　B.工业企业仓库用地

　　C.危险品仓库用地

　　D.机场场内道路用地

　　【答案】AD

　　【解析】工业企业仓库用地应当正常纳税。

对于各类危险品仓库、厂房所需的防火、防爆、防毒等安全防范用地，可由各省、自治区、直辖市地方税务局确定，暂免征收城镇土地使用税。

　　六、征收管理

（一）纳税义务发生时间

　　1.纳税人购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起，缴纳城镇土地使用税。

　　4.以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。

　　5.纳税人新征用的耕地，自批准征用之日起满1年时开始缴纳土地使用税（2005考单选）。

　　7.【新增内容】自2009年1月1日起，纳税人因土地的权利发生变化而依法终止城镇土地使用税纳税义务的，其应纳税款的计算应截止到土地权利发生变化的当月末。

　　【例题·单选题】（2008年）某人民团体A、B两栋办公楼，A栋地3000平方米，B占地1000平方米。

2007年3月30日至12月31日该团体将B栋出租。

当地城镇土地使用税的税率为每平方米15元，该团体2007年应缴纳城镇土地使用税（　）

　　A.3750元　　B.11250元　　C.12500元　　　D.15000元

　　【答案】B

　　【解析】人民团体自用的A楼免征城镇土地使用税,但出租的B楼属于经营使用，不享受免税政策，应从交付出租、出借房产之次月起，缴纳城镇土地使用税。

B楼城镇土地使用税＝1000×15÷12×9＝11250（元）

　　本节重点内容：

　　1.计税依据的确定，应纳税额的计算。

　　2.税收优惠政策。

　　3.纳税义务发生时间。

　　第三节　耕地占用税法

　　本节是2009年《税法》课程中新增的一个税种，属于非重点章中非重点税种，考试题型只会涉及单选题、多选题。

　　一、耕地占用税基本原理

（一）概念：

耕地占用税是对占用耕地建房或从事其他非农业建设的单位和个人，就其实际占用的耕地面积征收的一种税，它属于对特定土地资源占用课税。

（二）特点：

1.兼具资源税与特定行为税的性质；2.采用地区差别税率；3.在占用耕