武汉光谷项目写字楼调研报告.docx
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武汉光谷项目写字楼调研报告
武汉光谷项目
写字楼调研报告
二00五年六月
武汉商务楼市场的发展沿革
1997年是武汉市商务楼产品的分水岭。
1998年中旬，佳丽广场租价高台跳水，从80美元租价直指30元人民币，由此拉开了武汉市商务楼市场全面下滑的序幕！
1997年以前成现或交付使用的商务楼项目，后期的租售率均达到了75%以上，大客户大面积购买的情形频频出现，此间项目大获成功。
如武昌亚贸广场商务楼项目，B座1995年进入市场，后两年间入住率早已达100%，而同一裙楼上的A座，1998年入市，销售至今年仍未全面售罄。
而招银大厦、金穗大厦则是1997年以前商务楼产品的成功典范。
与招银大厦同一地段，同期动工的新世界国贸大厦，自1993-1994年动工后因种种原因停工待建，自错过最佳销售时期后，营销周期无限延长。
除市场的“卖方”与“买方”变化外，1997年后的武汉市商务楼市场开始由销售市场转为租赁市场，由大单销售转为小额销售，散户开始演变为市场的主角，延续至今。
此后，武汉市商务楼市场逐步演变出如武昌地区的高新主题商务楼区，汉口建设大道的金融主题商务楼区，汉口解放大道商业型寄居商务楼区等，但总体租售环境已不如前。
自1998年后，武汉市商务楼市场另一项重大的特征是区域结构表现出一定的差异性，特定区域的甲级写字楼需求旺盛，而乙级写字楼成为近年最大的存量。
如金融主题的建银大厦、瑞通广场、信合大厦等，位处高端，积聚了大量外资及大型内资企业集团。
凡此种种，无论是各种主题的倡导，还是如5A等概念行销，还是特定区域的强势竞争，都是遭遇低靡市场环境所做出的一一应对。
而自2003年起，武汉市的商务楼产品市场开始进入崭新的发展阶段。
武汉商务楼市场特征
1、中小散户的武昌与金融商业的汉口
由于区域的功能定位和历史原因，商务楼投资随之表现出不同的特色，成就了不同的商务楼市场类型。
武昌商务楼需求市场主要由个人及中小企业驱动，汉口商务楼消费市场主要由金融、商业等大机构驱动，聚集了不同类型的客户群。
两大城区的目标客户群不同，市场容量的大小亦表现不一。
武昌，以“光谷”概念为旗帜，其商务楼市场多为创业型、投资型客户；汉口地区为CBD（中央商务区）与金融区的聚集地，商务楼的客户多为集团客户，银行和大商场甚至成为最大的开发商。
2、一个光谷和众多的创业企业，使武昌的需求得以放量激增
大户对办公区域的一次性需求量大，但企业总量有限；中小型企业的一次性购买力有限，但面广、总量大。
目前武汉市创业型公司、发展型公司较多，从潜在需求量看，面向中小型企业的商务楼在未来的需求潜力巨大。
武昌众多为此类中小型企业“度身定做”的商务楼，如洪山创业中心的满租等，供不应求的现象预示着，随着武昌及科技园区的建设，光谷的基础设施和商务配套得到根本改善，将会吸引全国乃至世界知名企业前来投资，对商务楼的需求具有潜在的增长空间。
在现阶段和未来相当长一段时间内，武昌城区对小型办公区间的需求将逐步释放。
近期武昌地区商务楼产品放量激增，满足中小企业需求也从事实上适应着这种需求。
3、由“租”向“售”的转变，是市场发出的发展信号
武汉商务楼市场发展进程中，前期由金融机构、企业集团等开发的产品数量不少，加之乙级市场的存量甚巨，消费市场的疲软，商务楼项目一般采用租多于售的方式推广。
现阶段商务楼需求放量，今后的商务楼在推向市场中，将多采取以售为主的销售策略，尽快回笼资金，促进资本的再运行。
这种销售方式的改变，是市场发出的发展信号。
4、众多新增项目销售平稳
资料统计显示，目前武汉市商务楼市场各楼盘虽消化状况不一，但总体消化情况表现良好，众多新增项目销售平稳。
光谷创业街将“孵化器”的优势与价格优势相结合，取得了良好的销售业绩；财富大厦采用了租售并举的销售方式，部分楼层被人寿保险公司团购；楚天都市花园1栋商务楼被湖北经视团购；新近推出的商务楼表现良好，嘉鑫假日广场、元辰国际、财富大厦、嘉颐新都等销售接近尾声等，这也反映出武汉商务楼市场需求量正逐渐上涨。
5、价格表现差异，适合度、消费群类型成决定因素
从价格来看，金融区商务楼产品价位最高、武汉广场商圈次之、中南商圈再次，江汉路商圈、鲁巷广场商圈商务楼产品平均价位较低。
从宏观来讲，这是由各区域的发展状况，是否适宜商务楼产品发展，聚集程度及客户群的承受能力不同而决定的。
金融区商务楼产品总体供应基本处于断档期，客户多为金融、证券、外资机构、保险等行业的重量级客户及中资机构，经济承受力强且更注重办公区域的品质。
武汉广场商圈起步早，发展快，至今已是商务氛围浓厚的成熟区域，其客户以外地驻汉机构、知名品牌代理公司及合资企业为主。
江汉路商圈受规划及停车位不足等因素制约，虽商业氛围浓厚，但商务楼发展活力不足。
鲁巷广场商圈的发展近年始兴起，虽然势头很猛，但大环境不成熟，客户多为成长型中小公司，因而价格仍需逐步成长。
6、边缘性商务楼宇兴起
近年活跃在武汉商务楼市场的另一产品形态是边缘性的商务楼宇产品。
其主要存在三种形态，一是经过住宅改造的新型商务楼，目标客户主要针对小型创业企业、外地驻汉企业，推出后业绩不俗；二是商住公寓开始放量上市，如东谷银座，由于位置较好，配置齐全，功能完善，价位居中，因此受到投资买家的青睐；三是酒店式公寓物业的崛起，注重客户的特殊通讯以及人性化方面的需求，诸如清洁、洗衣等，并在功能分配和居住空间上都更胜一筹。
其中最引人注目的是以“3S”概念面市的兆富国际大厦。
这类边缘产品-商务公寓、酒店式服务公寓的出现，标志着房地产产品类型结构的进一步丰富和市场的多样化。
商务公寓与写字楼相比，改变了纯写字楼的市场形象和办公功能，更趋于人性化、更低的进入的门槛；与商住两用公寓相比，更强调商务用途、商务设施、商务氛围。
目前，某些中档价位的住宅群中也分布着如广告、IT等小型企业，较低的价格与支付方式的灵活是这些处于起步阶段企业看好商务公寓的主要原因。
武汉光谷的建设，极大提高了武昌区的整体经济实力。
武昌商业以中南路和武珞路、珞瑜路沿线为中心，依托四通八达的交通优势，繁华的商业区位优势，两大商务中心逐步形成。
一是中商广场、亚贸广场为中心的中南商务中心；二是以鲁巷广场为圆心的光谷商务中心。
从武昌的交通规划分析，上述两大商务中心地位有望进一步加强。
随着光谷商务地位的上升，该区域商务楼市场亦会同步发展。
武昌商务楼市场的租售群体，主要以经营高新技术产品的企业为主，专业色彩浓郁，逐渐形成了以电脑、通讯、信息和生物工程产业为主的租售市场格局。
一、武汉市5A写字楼（建设大道金融一条街）现状调研分析
武汉市5A写字楼分布于“金融一条街”，位于建设大道的中段，主要是指青年路—香港路2460米的这一路段。
建设大道是汉口地区东西走向的一条主干道，西起宗关水厂、东至二七路，全长约10.6公里，路宽50米。
建设大道兴建于1983年，建成后不仅明显改善了汉口中心城区的交通状况，而且带动了沿线新城区的开发建设。
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随着建设大道的建成，上世纪八十年代后快速发展起来的金融机构及其经营网点纷纷在此扎堆，呈密集分布趋势。
目前，建设大道沿线已经聚集了人民银行、交通银行、建设银行、招商银行、商业银行、农业银行、招商银行、中信银行以及一大批保险公司、信托投资公司等为主体的商业银行和非银行金融机构，其密集度居全市前列，初步形成了武汉市城市人文景观风景线，在武汉市经济建设中发挥着举足轻重的作用，因此被誉为武汉市“金融一条街”。
（1）.金融一条街写字楼供应现状（附表）。
1.项目规模。
目前金融一条街写字楼主要集中在青年路和澳门路之间路段沿线，共13个，除2个为17层数层外，其余写字楼都是20层以上的高层。
众多高楼大厦林立两旁，使建设大道形成了独有的城市景观。
各写字楼层数如下图：
2.租售情况，金融一条街沿线写字楼的租售比例情况及空置、自用情况如下图：
其中建银大厦、信合大厦、登月、环亚大厦的出租率相对最高，其主要原因是它们位置较好，且形成了价格档次的区分，登月与环亚可满足中小企业的办公需求，建银大厦已经成为武汉市高档写字楼的象征。
因此尽管价格较高也有着保持了80%的出租率。
尽管登月大厦、环亚大厦及信合大厦不是5A写字楼的建设标准，但它的地理位置与建银大厦、新世界国贸是处于同等地位的，且是融入同一经济环境的，所以应一起对它们进行分析。
写字楼方位介绍：
沿建设大道由北至南分布：
商业银行大厦、房地产交易大厦、瑞通广场、信合大厦、建设银行大厦、新世界国贸大厦、招银大厦。
由取水楼至解放达到沿线：
民生银行大厦、福星科技大厦、登月大厦、良友大厦。
珞瑜路沿线：
华乐商务中心、湖北信息产业科技大厦、东湖高科大厦、光谷国际、惠谷时空。
关山一路沿线：
SBI创业街、国际企业中心、蓝域国际商界·2号。
（2）金融一条街写字楼主要租售对象分析。
目前，由于金融一条街沿线多为武汉市的高档写字楼，因此在客源上也多以实力较强的企业、机构为主。
1.购买客户。
在金融一条街上的写字楼项目，商业银行大厦、房地产交易大厦、建设银行大厦只租不售。
瑞通广场、新世界国贸和招银大厦是可以卖的，购买群体以事业单位为主。
一些事业单位选择直接购买产权，从而用于长期使用，如中国银行购买了登月大厦的1—4楼产权。
个人购买则是用于投资，购得产权后委托其物业管理公司为其出租，或自行出租。
2.租赁客户。
租赁是金融一条街写字楼消费的主要形式，其客源主要有事业单位、国有企业、民营企业、三资企业和外商独资企业。
金融和保险、证券业占了不小的份额，沿建设大道从西向东分别有招商银行、建设银行、中国信合、农业银行、人民银行、中信实业银行、交通银行和商业银行等多个金融机构，是金融一条街写字楼客源的重要组成部分。
值得一提的是，这些金融机构不仅是这些写字楼的产权人，同时也是使用者，这些金融机构分别拥有招银大厦、建银大厦、信合大厦、农行大厦、人行大厦、中信大厦、瑞通大厦和商业银行大厦。
汉口的经济发展是典型的现实型经济，它不同于光谷的投资型经济。
汉口的5A写字楼是依现实的需求而发展起来的，因此显得生命力旺盛，它的地位难以被新生力量所撼动。
这是因为汉口中心城区的经济环境是相对成熟的，在城市规划的空间发展上难以有较大规模的地块可供，这决定了该地段的不可扩张性及其核心地位的不可复制性，这本身就是其价值所在。
在光谷落户的企业有很强的局限性，那就是他们的行业特征是十分单一的，没能构成一个综合性的行业群，光通讯与激光产业是该区域的主导产业。
再加上光谷是典型的投资型、规划型经济，它处于一个经济成长期，因此，该区域的写字楼开发也属于典型的投资行为，而事实也证明该区域目前的写字楼平均空置率是很高的。
这也是为什么武汉的5A写字楼只可能出现在汉口的金融一条街而不是别的任何地方的原因。
当然，目前的空置并不能说它就一定是一种资源浪费，毕竟，发展是需要一个过程的。
按光谷的发展规划，2020年左右，该区域将会有100万的常住人口，这相当于再造一个市区！
在一定程度上，光谷的成功与否取决于政府的招商引资的成效如何！
据光谷某业内人士透露，目前已有韩国最大的一家光电企业在光谷设立了分公司，这不能不说是一个好信息。
5A写字楼不同于一般写字楼的除了它们的配套标准不一样之外，最大的不同就是各自的入住客户的档次区分。
能选择一个城市最顶级的写字楼的机构都是放眼于这个城市或是这个城市所辐射的区域之上的，他们的业务量大而广，舒适的办公环境及外在的品牌形象的树立是被十分重视的。
如建银的租赁客户有摩托罗拉、西门子等世界级的跨国企业，也有像万科这样的地产巨擘。
这些实力强劲的企业同时也支撑了5A写字楼的高额建设及维护费用，这些都是相辅相成的。
在光谷的很多企业都是中小型发展企业，它们的历史有的还不如光谷的开发时间长，根本就没有实力支付5A写字楼的昂贵租赁费用。
所以说光谷目前所处的发展阶段还不足以开发5A写字楼，而应以前瞻的眼光顺应目前这个市场的发展趋势可以适当开发小量的适宜中小光电企业发展的写字楼物业。
这样不会有太大风险。
二、武昌区写字楼分布及租售分析
1.武昌金融中心——中南路写字楼现状分析
武昌最繁华的商贸业在中南路一带，这里是从洪山至青山的交通要道，是承启珞榆路——中南路——中北路——和平大道交通链的重要一环。
正是中南路的特殊地理位置及政府规划造就了它的经济环境，这里有各大银行的分支机构，有扎堆的商业大楼，餐饮、娱乐、休闲等配套设施比较完善。
形成了一个多业态的商格局。
中南商业大楼、中南商业广场、世纪中商、亚贸广场够成了武昌的中南商圈，与汉口的武广商圈谣相呼应。
目前的中南商业广场由中商集团在经营，产品定位以中低档为主，据业内人士消息，武汉四大商业集团将进行产业重组，中南商业广场将由善于经营高档百货业的武商集团来经营。
这势必对提升中南商圈的整体档次大有裨益。
目前入住在中南商业广场的客户有很大一部分是小型装饰公司，大约占租客的30%左右，还有一些是科技公司、办事处及广告设计、行业咨询公司，他们的面积需求都在100-200平方米之间。
亚贸广场的A座入住率很高，基本在90%以上，但B座写字楼由于种种原因并没能很好的推广出去。
基本完全空置。
入住亚贸的企业多为It企业。
有少量广告公司及办事处。
江天大厦、东星大厦都是属于中南商圈里的写字楼物业，租售情况不错，空置率均不超过20%。
入住其间的客户类型没有十分明显的同一性，有点大杂烩的味道。
这种零散的小企业扎堆分布于江天大厦与东星大厦也是市场分流的结果。
写字楼市场的多元化发展是必然的，中南商圈商务楼的客户走向会以从事服装贸易、金融办公、咨询服务等为主，光谷商务楼的客户走向一定是以从事光通讯和激光产业的科研机构、光产品的贸易服务公司为主。
光谷商务楼将会成为具有鲜明的行业共性的光电企业的安乐窝。
由亚贸走到鲁巷光谷一带，写字楼的租赁客户带有很明显的行业同一性特征。
有一部分光电企业原本是在中南一带办公的，随着光谷的建设发展，他们也将自己的办公地方迁移到了光谷的核心地段，这样更便于商务开发。
同时也给光谷的写字楼开发带来了一定的市场机遇。
2.光谷片区写字楼现状专题调研分析
光谷商务楼的发展速度在一定程度上已经超越了中南商圈，并且以其鲜明的专业市场的扎堆效应吸引了原本在中南办公的光电企业。
这种分流是残酷的，也是武昌商务楼格局重新洗牌的导火索，这些“动乱”源于光谷的迅猛发展。
华乐商务中心与鲁巷广场办公楼算得上是光谷第一代专业写字楼，但他们的租售业务并不理想，甚至有点糟糕！
这是什么原因呢？
光谷经济是典型的投资型经济，它与汉口的自发型经济有很大的差异。
光谷不可能在没有政府的规划和支持下自发成长起来，而且需要很强的政府干预。
它需要大量的前期资金的投入，需要足够的有实力的大型光电企业的基础支撑。
目前看来，光谷还缺乏像华为这样的大企业。
光谷需要诸多大型的融生产、研发、销售为一体的光电企业，需要有足够购买力的人群来满足目前的商业储备。
这种设施先于需求的特征是投资型经济的主要表象。
华乐商务中心与鲁巷广场办公楼就是在这样的经济环境下开发的商务楼。
华乐商务中心由于其在产品定位时完全以世贸为参照，它的物业管理费曾经定为13元/平方米/月，租赁价格为40元/平方米/月，销售价格达4200元/平方米/月，这样的价位显然是高估了光谷的购买力现状，这直接导致其失去了最好的推出时间，市场认可度很低，开发商非常被动。
直到现在，它的租售情况依然不理想，租售比例还不到40%。
鲁巷广场办公楼与华乐商务中心犯了同样的错误，它的办公楼的入住率不到50%。
与华乐商务中心同期开发的高科大厦算是另类，只租不售，目前入住率达到了85%。
究其原因，这与其深入光谷腹地的地段和开发商的政府背景有关系，其租金也很便宜，有一个很有特色的留学生创业园。
光谷的第二代商务楼有SBI创业街、慧谷时空、湖北信息产业科技大厦等。
SBI创业街因为引进企业孵化器，吸引了不少IT企业入驻，他们的销售对象只是外资（或含外资）的企业，第一期已全部售完，入住率80%。
湖北信息产业科技大厦的地理位置十分理想，楼盘位置距马路有近20米的距离，显得十分安静。
销售及租赁情况良好。
其租金和售价分别是30-50/4880，是光谷价位最高且营销最成功的案例。
随着中环线的疏通，光谷的交通环境还将变的更加便利。
光谷也面临着更大的发展机遇。
光谷写字楼基本指标比较图：
1.1.建筑面积一览
可以看出，光谷的写字楼建筑面积一般都在10万方以下，体量最大的是国际企业中心。
1.2.租价一览
1.3.销售价格一览
目前，光谷区域的写字楼销售价格在4000元/平方米左右，这个价格与周边的住宅价格相差在1000元左右，这个价格也表明了光谷的商务发展还有很大的提升空间。
由于目前光谷商务区还处于发展完善的阶段，谈空置率显得为时过早，故不做空置率的特别分析，我们可以从销售周期上侧面了解光谷商务区的发展潜力及被外界看好的程度。
据我们调查了解，SBI创业街的商务区（一期）销售率已达到90%，惠谷时空已基本售磬，最不理想的是华乐商务中心，由于该楼盘的参照的是武广的价位，致使它比周边的竞争项目的物管费高出许多，显得过于脱离周边的经济环境。
目前，仅有20%左右的楼层被租赁出去。
写字楼分布格局中，另一特点则是，商业区和商务区在分流，商务区成为写字楼市场的黄金地带。
武汉广场销售单价从1996年的1万元上下降到如今4000元左右，每平方米月租价从50多元降到了现在的30多元；位于建设大道的建银大厦租金则从最初的50多元／平方米上涨到现在的80元／平方米左右。
商业区是人流、物流集中的地方，而写字楼则适宜处于人流、物流、信息流、资金流的汇集地，从功能上看，商务区写字楼优势明显强于商业区。
综上所述，我们得到的一个基本结论是，光谷属于投资型经济。
它的投资行为一定是先于市场的现实需求，在开发商务项目的时候要充分考虑到操盘难度及资金回笼慢的压力。
要结合光谷的行业特征，开发中小户型的办公面积，最好是能同时具备商住两用的功能，这样在销售的时候让客户多一个选择，减少投资的风险！
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