浙江省年房地产估价师《相关知识》拍卖标的考试试题.docx

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浙江省年房地产估价师《相关知识》拍卖标的考试试题

浙江省2016年房地产估价师《相关知识》：

拍卖标的考试试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、关于城市规划审批的下列说法中，不正确的是。

A：

城市人民政府和县级人民政府在向上级人民政府报请审批城市总体规划前，需经同级人民代表大会或其常委会审查同意

B：

城市分区规划经当地城市规划主管部门审核后，报城市人民政府审批

C：

城市详细规划由城市人民政府审批

D：

县级人民政府所在地城镇总体规划，报所在地市人民政府审批

E：

执行层的组织协调

2、不考虑其他因素变化，利率降低，则房地产价值__。

A．下降

B．上升

C．不变

D．不能确定

3、估价报告书中说明的限定了其用途。

A：

估价原則

B：

估价方法

C：

估价目的

D：

估价对象状况

E：

工业用地的监测点评估价格

4、选取的三个可比实例及其相关资料分别计算得到其报酬率为13.10%、12.50%和13.60%，则可以确定估价对象的报酬率为__。

A．12.50%

B．13.10%

C．13.07%

D．13.60%

5、运用假设开发法估价必须考虑资金的。

A：

实用价值

B：

有效价值

C：

折算价值

D：

时间价值

E：

工业用地的监测点评估价格

6、估价报告书中说明的__限定了其用途。

A．估价原则

B．估价方法

C．估价目的

D．估价对象状况

7、路线价法特别适用于__需要对大量土地进行估价的场合。

A．土地经济评价

B．土地课税

C．土地收益测算

D．土地定级

8、物业管理的基本特征不包括。

A：

社会化

B：

专业化

C：

市场化

D：

职能化

E：

执行层的组织协调

9、某宗房地产的报酬率为7％，收益年限为40年条件下的市场价值为5500元／㎡；若报酬率为8％，收益年限为30年，则该房地产的市场价值为元／㎡。

A：

4644

B：

5192

C：

5308

D：

5500

E：

工业用地的监测点评估价格

10、投资者在投资过程中使用财务杠杆的主要目的是为了。

A：

抵御通货膨胀的影响

B：

提高资本金的投资收益率

C：

提高全部投资的平均收益率

D：

降低借贷资金的资金成本

E：

借款合同

11、在房地产市场周期循环中，供给增长速度高于需求增长速度，空置率上升并逐渐接近合理水平，这一阶段处于房地产市场自然周期的（）。

A．第一阶段

B．第二阶段

C．第三阶段

D．第四阶段

12、依据《城市房屋拆迁估价指导意见》，城市房屋拆迁估价的估价时点般为之日。

A：

房地产估价师实地查勘

B：

国有土地出让合同签订

C：

拆迁公司现场动员搬迁

D：

房屋拆迁许可证颁发

E：

执行层的组织协调

13、成本理论中，当商品的销售收入正好能补偿经济成本时，厂商获得了。

A：

正常报酬

B：

正常回报

C：

正常利润

D：

超额利润

E：

执行层的组织协调

14、产生房地产价格泡沫的主要诱因是。

A：

土地稀缺

B：

城市化进程快

C：

竞争充分性

D：

交易复杂性

E：

借款合同

15、2006年w国本国所有单位、个人国內生产的全部最终产品和劳务的市场价值为1000亿元，w国所有单位、个人在外国生产的全部最终产品和劳务的市场价值为200亿元，外国所有单位、个人在w国生产的全部最终产品和劳务的市场价值为100亿元。

试计算2006年w国的国内生产总值GDP为亿元。

A：

1000

B：

1100

C：

1200

D：

2000

E：

执行层的组织协调

16、为了降低建筑安装工程费用的风险，开发商可以采用（）的合同形式。

A．固定总价合同

B．固定单价合同

C．成本加酬金合同

D．分包合同

17、委托拆迁估价的房地产拆迁当事人应当明确被拆迁房屋的性质和__。

A．区位

B．面积

C．价值

D．经营人

18、下列股东权利中属于共益权的是__。

A．出席股东大会的权利、股票过户的权、表决权

B．股息红利分配的请求权、表决权、出席股东大会的权利

C．表决权、查询公司经营状况的请求权、出席股东大会的权利

D．股票过户的权利、表决权、查询公司经营状况的请求权

19、目标定价法所确定的单位价格为__。

A．单位价格＝单位成本+资本投资额×目标收益率/销售量

B．单位价格＝单位成本+资本投资额/销售量

C．单位价格＝单位成本×（1+月标利润率）/（1－税率）

D．单位价格＝单位成本×（1+月标利润率）×（1－税率）

20、重置成本与重建成本采用的在估价时点相同的。

A：

建筑水平和工艺

B：

建筑材料

C：

价格水平

D：

建筑构配件

E：

工业用地的监测点评估价格

21、产权不明确的房屋在被拆除前，拆迁入还应当就该房屋的有关事项向办理证据保全。

A：

公安机关

B：

司法机关

C：

公证机关

D：

人民法院

E：

房地产估价机构必须加盖公章

22、下列关于地籍图的表述中，不正确的是__。

A．地籍测量绘制的图件称为地籍图，它是表示土地产权、地界和分区的平面图

B．城市地籍图比例一般为1:

500

C．宗地图是描述宗地位置、界址点线关系、相邻宗地编号的分宗地籍图，用来作为该宗土地产权证书和地籍档案的附图

D．宗地图要求必须按比例真实绘制，比例尺一般为1:

500或小于1:

500

23、房地产买卖。

A：

指房地产所有权人（包括土地使用权人）将其合法拥有的房地产以一定价格转让给他人的行为

B：

指房地产所有权人（包括土地使用权人）将其合法拥有的房地产无偿赠送给他人，不要求受赠人支付任何费用或为此承担任何义务的行为

C：

属于单务行为

D：

其受让人不需承担任何义务

E：

执行层的组织协调

24、在假设开发法的现金流量折现中，估价对象开发完成后的价值对应的时间一般是。

A：

取得待开发房地产的时间

B：

开发期间的某个时间

C：

开发完成后的时间

D：

开发完成之后的某个时间

E：

工业用地的监测点评估价格

25、某幢大厦的总建筑面积为10000㎡，房地产总价值为7000万元，其中土地总价值为3000万元。

王某拥有该大厦其中一部分，该部分的建筑面积为250㎡，房地产价值为150万元。

若按照土地价值进行分摊，则王某占有的土地份额为。

A：

1.67％

B：

2.33％

C：

2.75％

D：

3.33％

E：

工业用地的监测点评估价格

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。

错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）

1、引起真正的房地产自然增值的原因是（）。

A．装修改造

B．需求增加

C．通货膨胀

D．改进物业管理

2、净租的形式一般有以下方式。

A：

租户仅按比例分摊与物业有关的税项

B：

租户要按比例分摊与物业有关的税项和保险费

C：

所有的经营费用都应由业主从其所收取的租金中全额支付

D：

所有的经营费用都由租户直接支付

E：

业主一般只负责建筑物结构部分的维修费用

3、《中华人民共和国城市房地产管理法》中指出，房地产交易包括（）。

A．房地产转让

B．房地产抵押

C．土地权属流转

D．房屋租赁

E．土地出让

4、以保险基金来源的不同为标准，可将保险分为。

A：

商业保险

B：

社会保险

C：

政策保险

D：

财产保险

E：

人身保险

5、跨度36m以上的厂房，其建筑结构类型一般是__。

A．砖混结构

B．钢筋混凝土结构

C．砌体结构

D．钢结构

6、关于长期趋势法的功用，下列说法正确的有（）。

A．长期趋势法可以用于收益法中对未来的净收益进行预测

B．长期趋势法可以用于收益法中对还原利率的直接测算

C．长期趋势法可以用于市场法中对可比实例价格进行交易日期调整

D．长期趋势法用来填补某些房地产价格历史资料的缺乏

E．长期趋势法可以用来比较、分析两宗（或两类）以上房地产价格的发展潜力和趋势

7、重置价格的出现是技术进步的必然结果，也是__的体现。

A．经济学原理

B．均衡原理

C．替代原理

D．对立原理

8、关于建筑面积的计算，下列说法不正确的是__。

A．室内楼梯间、电梯井、观光电梯井、自动扶梯、滚梯、室内提物井、管道井、抽油烟机风道、通风排气竖井、垃圾道、附墙烟囱等，应按自然层计算建筑面积

B．设有结构层的书库、立体仓库、立体车库，应按结构层计算建筑面积

C．坡屋顶内和场馆看台下的建筑空间，设计加以利用时，净高超过2.2m及以上的部位，按水平面积计算建筑面积

D．建筑物外有围护结构的挑廊、走廊、阳台、落地橱窗等，应按其围护面积计算建筑面积

9、项目报建制度中，凡在我国境内投资兴建的房地产开发项目，包括外国独资、合资、合作的开发项目都必须实行报建制度，接受的监督管理。

A：

当地工商行政主管部门

B：

当地计划行政主管部门授权机构

C：

当地计划行政主管部门

D：

当地建设行政主管部门授权机构

E：

当地建设行政主管部门

10、1986年9月，国务院颁布的《中华人民共和国房地产税暂行条例》中规定，房产税的计税依据是房地产原值一次减除__后的余值或房产的租金收入。

A．10%～20%

B．20%～30%

C．10%～30%

D．30%～40%

11、甲房地产估价机构与乙房地产估价机构合作完成估价业务，并以合作双方的名义共同出具估价报告的前提是__。

A．经市（县）人民政府批准

B．经委托人书面同意

C．经房地产行政主管部门批准

D．经省（自治区、直辖市）人民政府批准

12、变更合同价款的确定方法包括。

A：

合同中已有适用于变更工程的价格，按照合同已有的价格计算变更合同价款

B：

合同中只有类似变更工程的价格，可以参照此类似价格确定变更价格，计算变更合同价款

C：

合同中没有适用或类似变更合同的价格，由工程师提出适当的变更价格，经承包人确认后执行

D：

合同中没有适用或类似变更合同的价格，由工程师提出适当的变更价格，经建设单位确认后执行

E：

合同中没有适用或类似变更合同的价格，由承包人提出适当的变更价格，经工程师确认后执行

13、下列不属于申领建筑工程施工许可证的条件是__。

A．已经办理该建筑工程用地批准手续

B．已经确定施工企业

C．有保证工程质量和安全的具体措施

D．建设单位已支付工程款

14、印花税的税率形式有税率。

A：

定额

B：

差额

C：

累进

D：

差额累进

E：

比例

15、影响财务净现值指标计算结果的主要因素包括（）。

A．净现金流量

B．贷款利率

C．基准收益率

D．开发经营周期

16、下列不属于房地产拍卖特征的是__。

A．房地产拍卖数量多，价值高

B．房地产拍卖的时间短

C．房地产拍卖法律性强

D．拍卖结束后续工作多

17、下列房地产特性中，决定房地产需要专业估价的特性有。

A：

独一无二

B：

寿命长久

C：

供给有限

D：

价值量大

E：

保值增值

18、2009年A市住房平均价格为2000元／，B市住房平均价格为2500元／，则A、B两市住房平均价格的比较相对指标等于。

A：

60％

B：

80％

C：

90％

D：

95％

E：

执行层的组织协调

19、建设项目决策阶段影响工程造价的主要因素有。

A：

建设年限

B：

建设质量水平

C：

项目合理规模

D：

建设地点

E：

建设标准水平

20、房地产价格容易受买卖双方的个别因素的影响，以下因素对房地产价格的影响最小的是__。

A．买卖双方的知识水平

B．买卖双方的偏好

C．讨价还价能力

D．感情冲动

21、某物业的购买价格为60万元，其中20万元为金融提供的抵押贷款，在正常经营期内，年租金收入为10万元，年运营费用为5万元，年还本付息额为2万元，所得税率为33%，则该项投资的税前现金回报率为（）。

A．7.5%

B．8.3%

C．12.5%

D．16.7%

22、房地专指__的合成体。

A．土地

B．建筑物

C．物产

D．物业

E．物流

23、下列不计入用地面积范围的有。

A：

无明确使用权属的冷巷

B：

有明确使用权属的间距地

C：

市政管辖的马路等公共用地

D：

公共使用的排水沟

E：

已征收，经规划部门核定需要作市政建设的用地

24、其他条件相同，期房价格一般__现房价格。

A．高于

B．低于

C．等于

D．不可比

25、下列属于房屋租赁合同人为终止情形的有。

A：

将承租的房屋擅自转租

B：

将承租的房屋擅自拆改结构或改变承租房屋使用用途的

C：

公有住房无正当理由闲置6个月以上

D：

故意损坏房屋的行为

E：

因不可抗力致使合同不能继续履行的