XX大市场业主经营户手册DOC 29P.docx

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XX大市场业主经营户手册DOC29P

前言

本手册系根据国家、省、市有关法规及XXX大市场（三期）的实际情况而制定的管理和服务相结合的细则文本，旨在为业主/经营户介绍本市场物业管理机构和物业管理的各种办法规定、服务项目及标准等内容，使业主明了自己应享受的权利和应承担的义务，支持并协助我们管理好大市场，将大市场管理纳入规范化、制度化的轨道。

为此，我们恳请业主认真阅读本手册，协助做好入市和入市后的各项工作，支持我们逐步完善管理，提高管理水平，共同创造一个文明卫生、安全稳定的经营和生活环境。

本手册的最终解释权归XXXX大市场物业管理有限物业公司。

XXXX大市场物业管理有限公司

急用电话

火警：

119物业维修投诉电话：

匪警：

110市场管理一部电话：

交通肇事：

122市场管理二部电话：

医疗急救：

120市场管理三部电话：

市内电话查号台：

114招商售房部：

市内电话障碍台：

112治安消防部:

宽带网服务电话：

1000监察部：

市场工商所电话：

市产权产籍办事处：

开发区自来水营业所：

同安路派出所电话：

有线电视服务电话：

市场国税税务咨询电话：

市场地税税务咨询电话：

一、致业主/经营户的一封信························4

二、简介·········································5

三、物业管理总则·································6

四、物业管理细则

1、商铺使用说明·································16

2、装修管理规定·································17

3、商户经营管理规定·····························21

4、广告、宣传经营活动管理规定···················23

5、环境卫生管理规定······························26

6、商铺租赁管理规定······························27

7、公共设施、设备管理规定························28

8、进出车辆管理规定······························30

9、货运业务车辆管理规定··························31

五、其它管理规定

1、三轮车营运管理规定····························32

2、摊点摆放管理规定······························34

3、空调外挂机安装管理规定························35

致XXXX大市场（三期）业主/经营户的一封信

尊敬的业主/经营户：

欢迎您入市XXXX大市场（三期）！

XXXX大市场是由XXXX集团投资开发，它位于XX经济技术开发区的“黄金腹地”，北抵火车站紧靠XXX国道，距机场、港口都只有4公里。

优越的地理位置必将使其具有强劲的升值潜力和无限的发展空间，使“一间好商铺，百年摇钱树”成为现实。

当您喜迁新居时，我们将派专门人员陪同您认真检查房屋内部设施是否齐全完好，如发现质量问题，在保修期内，我们将无偿为您服务；不在保修期内的，我们将热忱提供有偿服务，让您欢心买房，舒心用房。

良好的经营环境靠大家维护，管好大市场需要大家的关心、支持和理解。

让我们携起手来，为创造一个繁荣、稳定的经营、生活环境而共同努力！

祝财源广进，生活愉快！

XXXX大市场物业管理有限物业公司

公司简介

XXXX大市场物业管理有限物业公司成立于XXXX年XX月XX日,下设总经理室、招商售房部、市场管理部、治安消防部、工程维修部和环境保洁部。

现有员工92人，经营管理面积890亩，市场内建筑面积74万平方米，入市经营户近4000户。

公司坚持以人为本、客户至上的经营理念，为入市客商和业主/经营户提供专业化的物业管理和全方位的环境保洁、客货运输、货物上下搬运、治安消防、巡逻、仓储、中介、信息等综合服务。

同时，公司为加强管理，做到服务及时快捷，所有入市客商档案、经营品种、房租、水电费的管理全部实现了计算机网络化，在物业管理行业中处于领先地位。

物业管理总则

搞好XXXX大市场·三期的物业管理对于大市场的稳定、繁荣、发展、及房产的保值、增值具有特别重要的作用和意义。

基于以上认识，为把大市场建设成为繁荣活跃、经营规范、健康有序、秩序井然、环境优美、安全文明的华东最大的商贸物流批发基地、商品集散批发基地，同时为了不断提高各商户的经营效益、切实维护各商户、顾客的合法权益，根据有关法律法规之规定，就商户经营暨物业管理有关事项制定如下条款，以资业主/经营户等所有在市场参与经营活动者共同遵守。

第一条总则

业主/经营户自愿将所购/承租大市场内的商铺及其共用部位、有权使用的共用设施设备委托给XXXX大市场物业管理有限公司（以下简称物业公司）进行管理，并且接受XXXX大市场物业管理有限公司对自己在大市场内的经营行为所进行的管理及所提供的服务。

第二条商户经营管理内容

1、物业公司将采取有力措施宣传、推广和完善大市场的商业形象，以不断促进XX大市场的活跃、成熟和繁荣。

为此，物业公司会进行广告宣传、招商工作，并根据市场情况对专业市场及商户的经营范围、经营品种、经营方式、营业时间进行调整及采取认为适当的促销活动、促销措施或其它商业手段，业主/经营户同意无条件予以积极配合。

2、市场经营的指导、服务和管理

（1）做好大市场的宣传，提升大市场的品牌和知名度，引进国内外知名商家进驻大市场；

（2）协调与政府各职能部门的关系，防止有关部门对大市场的不合理干预及对商户的不合理收费；

（3）协调商户间的纷争；

（4）制止及协助有关部门处理大市场内的违法违规活动；

（5）及时提供商品信息、价格信息、供求信息、物流信息；

（6）根据需要，在市场时机成熟时可提供物流配送等服务；

（7）规范经营、维护市场秩序，预防、制止、查处违规行为。

3、为提高商业信誉，维护XXXX大市场·三期的良好形象，业主/经营户承诺所出售商品来源合法且货真价实、物美价廉，严禁摆放、出售不符合卫生标准或环境污染控制标准或内容不健康或国家禁止流通的商品。

4、商户必须合法经营、文明经商、礼貌待客、明码标价，严禁掺杂使假、短斤少两、欺行霸市、强卖骗卖、哄抬物价。

5、为维护大市场整体形象，经营户须规定摆放证照、商品及其他物品。

6、按政府规定缴交各种税费。

第三条物业管理内容

1、负责商铺外观及大市场整体形象的维护和完善，商铺共用部位、共用设施设备的维护和管理，并严格按照建设部标准保养、维护设备，保障各类设备正常运行。

共用部位指商铺公共屋顶、户外墙面、户外场地、设备机房和共用设施设备使用的房屋等；共用设施设备指共用的上下水管道、落水管、天线、通讯线路、照明、锅炉、消防设施、公厕、绿地、道路、路灯、沟渠、池井、广场、公益性文体设施等。

2、环境卫生

负责公共场地、建筑物共同部位的清洁卫生和垃圾的收集、清运，以确保公共场所干净整洁。

加强绿化，保证绿化带无明显黄土裸露；及时修剪、施肥、补种并及时防治病虫害。

3、治安

协助公安部门维护大市场区域的公共秩序和治安防范，对大市场区域内实行二十四小时巡查。

4、交通秩序

（1）维持大市场区域内的道路畅通；

（2）指导车辆的行驶、停放，使车辆摆放有序。

（3）提供车位租用服务。

5、商铺装饰装修管理与服务

（1）经营户室内装修的审批、审核及验收；

（2）装修施工单位的监督与管理；

（3）广告、宣传经营活动的管理。

6、消防

（1）协助公安消防部门对大市场经营户消防安全知识的宣传工作；

（2）协助公安消防部门对大市场内的消防隐患进行检查、整改；

（3）组建义务消防队，并与业主/经营户安全工作小组长保持联系，达到群防群治；

（4）检查消防设施，配备相应的消防器材。

7、商铺共用部位、共用设施维修

（1）小修：

小修小问题立即答复并积极处理；小修较大问题当天答复并积极处理；

（2）急修：

急修小问题立即派人积极处理；急修大问题立即组织足够人力积极处理。

第四条业主/经营户权利和义务

1、依法享有对自己所拥有物业的各项权利。

2、有权按有关规定在允许的范围内进行室内装修、维修和改造。

3、有权自己或聘请他人对房屋自用部位的各种管道、电线以及其它设施进行合法维修养护。

4、有权要求物业公司对市场内各种违章建筑、违章装修以及违反物业管理规定的其他行为予以制止、纠正。

5、有权参加业主大会，并对大市场的各项管理决策拥有表决权。

6、就大市场和物业管理的有关问题向物业公司提出意见和建议。

7、遵守国家法律法规、政策及物业公司对大市场的有关管理规定、公约。

8、依据合同、约定和有关标准按时足额向物业公司交纳市场和物业管理费及有偿服务费用。

9、不得占用、损坏商铺的共用部位、共有设施设备或改变其使用功能及破坏墙体外观、主体结构等。

10、因搬迁、装饰装修等原因需合理使用共有部位、共有设施设备的，应事先通知物业公司，使用完毕后在物业公司限定的期限内恢复原状，造成损失的，要给予相关权利人赔偿。

11、业主/经营户、商铺其他使用人及访客等违反本规定的行为造成损失的，由业主/经营户承担或连带承担赔偿责任。

12、业主/经营户、商铺其他使用人在大市场公共范围内经营活动须有谨慎和自我保护之义务，如不幸发生摔跤、打架斗殴、财物丢失或被盗、被侵害事件等，自行处理善后事宜并承担一切后果。

13、业主/经营户、商铺其他使用人对其所监护的限制民事行为能力或无民事行为能力人（如未成年人、精神病人等）在市场内的行为和活动有完全监管责任，发生侵害或被侵害事件，自行承担一切后果。

14、业主/经营户、商铺其他使用人对商铺上搁置物、悬挂物负有安全维护之责任，如因搁置物、悬挂物脱落、坠落对他人造成损害的按国家规定承担完全民事责任。

15、按照维护大市场整体利益、方便生活、团结互助、公平合理原则，正确处理商铺的给排水、通风、采光、维修、通行、卫生、环保等方面的相邻关系；给相邻方造成妨碍或损失的，应当停止侵害、排除妨碍、赔偿损失。

16、为保持大市场的整体形象，业主/经营户不得改变商铺的结构、用途、外貌，业主/经营户如因经营需要需对商铺进行装修、维修，必须将装修、维修的设计图样、尺寸、施工单位及施工方案呈报物业公司，经物业公司书面同意后方可施工，并应在物业公司规定的合理时间内施工、完工。

完工后应向物业公司申请验收，验收合格后方可开业，且施工单位和业主/经营户须交纳一定的管理费及保证金。

严禁对承重墙进行挖、改、拆。

17、业主经营户不得对窗户、阳台、屋面、外墙做任何改变。

如需搭建户外雨棚、遮阳棚或安装空调、防盗网或进行其他加建、改建的商户，须申报物业公司审核批准后方可进行，除此以外，业主/经营户不得进行有对商铺存在任何损毁、潜在损毁以及对商铺外貌、形象有任何改变的装修、维修、改建、加建、搭建。

18、未经物业公司的书面同意，业主/经营户不得改变商铺的用途及经营范围、类别或品种，更不得擅自停业、歇业或将商铺长期闲置；如业主/经营户须出租或转让所购商铺，应提前一个月通知物业公司，并应确保其承租人、受让遵守物业公司关于大市场管理的相关规定。

业主/经营户承诺物业公司享有该转让或出租商铺的优先受让、承租权。

19、遵守物业公司依法律法规及本手册规定所进行的管理，不得阻碍、干扰物业公司履行管理职责。

20、业主/经营户必须在营业执照核准的经营范围内持照、亮照经营且只能经营物业管理合同约定范围内的商品，国家有特殊规定的，还必须持有关部门核发的经营许可证照，做到资质合格、证照合法齐全。

如果市场发生变化，业主/经营户可根据市场需求适当调整经营范围，但其经营范围不能与大市场商业规划相违背，并须事先经物业公司书面同意并办妥有关工商登记手续。

21、业主/经营户应按物业公司确定的开业时间准时开业，否则按照《XXXX大市场·三期商户经营暨物业管理合同》规定处理。

第五条市场经营和物业管理费用

1、市场经营和物业管理费用收费标准按建筑面积计算，暂定为人民币0.50元/平方米/月。

业主/经营户同意物业公司享有对以上收费标准在大市场正式开业后根据管理实际需要以保持收支平衡和正常运转为目的的调整权利。

该收费标准的调整经双方协议或安庆市物价局批准后，由物业公司以大市场管理公告的形式在市场公告栏内公布视为送达业主/经营户。

2、业主/经营户应按物业公司入市通知书中载明的日期和项目、数额向甲方业主/经营户交纳首期市场经营和物业管理费及其他相关费用。

3、业主/经营户应于每月五日前向物业公司交纳本月市场经营和物业管理费；于每月五号前向物业公司交纳上月所实际发生的水电费及其他费用；缴交方式可以为现金、支票或转帐。

4、业主出租其商铺，市场经营和物业管理费用由业主交纳。

5、业主经营户转让其所有的商铺，须交清转让之前的市场经营和物业管理费及其他相关费用。

6、上述费用均不包括商铺共用部位、共用设施设备大中修、更新、改造的费用。

7、公用照明、公用动力及水电线网损耗按所占有的商铺建筑面积的比例分摊，每月由物业公司向业主/经营户收取。

第六条其他有偿服务费用

1、车位及其他管理费按双方协议或物价部门的有关规定执行。

2、物业公司可根据大市场实际情况，开展各项有偿服务和多种经营活动。

第七条物业维修基金的管理与使用

1、物业维修基金的使用由物业公司提出年度使用计划，经当地物业管理行政主管部门审核后划拨。

2、维修基金不敷使用时，经当地物业管理行政主管部门审核批准，由物业公司向业主按其所占有的商铺建筑面积的比例续筹。

3、业主转让商铺时，结余基金不退还，随商铺同时过户。

第八条环境卫生与秩序维护

1、商户应自备垃圾袋，将垃圾置于指定的地点，不得饲养家畜禽及宠物，负责“门前三包”即包卫生、包秩序、包绿化。

2、在市场内，禁止摆放、张贴、发送内容不健康的书报刊、宣传单或播放内容不健康的音像制品；不得滥张滥贴、高声吆喝、高分贝播放音像；不得打骂闹事。

第九条保险

商铺及其范围内的财产与人身安全的保险由业主/经营户自行办理并承担相应费用。

第十条广告

1、大市场区域内的所有广告（包括但不限于霓虹灯、广告牌、横幅、条幅、宣传单等形式）发布权属于物业公司，业主/经营户如需发布广告，须将广告内容、设计图样、尺寸、色彩效果、广告形式、发布位置等，送物业公司审核，由物业公司统一管理、委托专业广告公司制作，在报经有关广告管理部门审批并交纳一定的广告费后，方可在物业公司确认或指定的方式、位置、期限内发布。

2、凡违反本规定发布广告的，物业公司有权制止并责令其消除影响，并处以一定数额的违约金。

3、物业公司在大市场内的所有屋顶及外墙面上均可制作、发布广告，但业主/经营户所发布的广告内容应有利于宣传和促进大市场的繁荣与发展。

第十一条其他

1、具体规定详见细则。

2、物业公司保留视市场状况补充、修改本手册的权利。

物业管理细则

XXXX大市场·三期商铺使用说明

商铺是一种长久性、投资额大的特殊商品。

为了让使用人更放心、更安心、更愉快地使用XXXX大市场·三期商铺，请认真阅读并遵守本说明。

一、本商铺为三层半（部分四层）全框架结构。

二、本商铺按国家施工管理规范要求，实施工程质量监督和工程质量监理，工程质量按照国家规定实行质量保证和责任维修。

三、本商铺楼、地面负荷按建筑结构规范要求进行设计，装修及使用时不得随意增加楼面荷载，不得把砖、石、水泥等重材料集中堆放，必须分散荷载以防破坏楼板。

具体荷载数据如下：

（另外标明数据的商铺除外）

二层楼面：

250kg/m2

三层楼面：

150kg/m2（餐饮区为：

250kg/m2）

四层楼面：

70kg/m2

四、楼面除专业维修人员外严禁攀爬、踩踏；严禁擅自搭建建筑物。

商铺原则上不允许改建排水系统，使用人如有特殊需要加设水池或改建排水系统时，必须先经物业公司市场管理部审核批准，并采取防渗漏措施方可施工并保证不损害邻居利益。

装修管理规定

为了确保XXXX大市场·三期楼宇和公共设施的安全，凡承担市场内装修的施工单位或个人，以及业主/使用人必须遵守下列规定：

一、申报程序

凡欲进行室内装修的住户应提前向物业公司申报，由业主/经营户、其他使用人携带有关证件（权属证明、租赁合同、身份证等），填写《装修申请表》，注明装修时间、项目及施工队伍名称，并附有关图纸资料，经公安消防部门审核，批准后提交物业公司受理并由装修单位到物业公司签订《装修施工责任书》，交纳相关费用后，方可进场施工。

二、装修提交材料

1、装修平面图；

2、装修用料，如天花、隔墙、地面等的用料；

3、照明系统和电源布线图；

4、给排水系统要求；

5、维修检查口的位置；

6、天花平面设计图；

7、各立面图；

8、橱窗及招牌的设计（包括字体、店徽的设计及尺寸规格）。

三、装修范围

1、任何装修不得擅自改变房屋柱、梁、板、承重墙、屋面防水隔热层、上下水管道、电路等；

2、任何装修方案和材料不得违反消防规范要求，不得遮挡消防设施；

3、不得擅自凿除楼面使用超重材料，楼地面装修不得使用超厚材料；

4、不得擅自封闭阳台或改变阳台的用途；

5、不得擅自改变原有外门窗的规格及外墙装饰，只允许在门窗内增设纱门窗；不得擅自在门窗外安装遮雨蓬；防盗窗一律安装在窗户内侧；

6、全部装修只限于楼宇内部，禁止改变建筑物外观，禁止在规定部位外的空间做任何广告形式的装饰。

7、不得擅自在楼顶加盖建筑物和堆放杂物．

8、安装天线和太阳能热水器等不得破坏房屋防水层．

9、不得侵占公共空间，损害公共部位和设施．

四、批准权限

1、装修方案和图纸必须经公安消防部门批准；

2、非结构变动由物业公司负责勘查、鉴定、批准；

3、专用设备（如水、电气仪表、管线等）的变动，必须报请相应主管部门批准，物业公司可有偿代办。

五、施工管理

1、申请批准后，物业公司发给“施工许可证”。

装修单位拿到“施工许可证”方可施工；

2、装修工作开始前，业主或使用人应缴纳一定数额的装修保证金，每标准商铺500元。

待装修完毕后，由物业公司检查，如未违反上述装修范围，未对公共设施及他人财产造成损害，则将装修保证金全部退还；若有违反，损害行为发生，罚金从装修保证金中扣除；

3、为保证装修期间大市场内的清洁卫生，保证由装修带来的建筑垃圾能及时清运，物业公司向所有装修工程业主/经营户、使用人收取垃圾清运押金（以物业公司财务收据为准），每标准商铺为300元，垃圾由业主/经营户自行清运，市场管理员检查签署合格意见后，押金一次性退还。

4、装修时间必须安排在每天早上8：

00—12：

00，下午14：

00—21：

00，不得延长施工时间，以免影响他人休息。

否则，物业公司有权给予停水、停电的处理；

5、装修改造的建筑垃圾必须堆放到物业公司指定的位置，不准在公共部位乱堆乱放，严禁将建筑垃圾投入下水道或随意倾倒，否则，一切后果自负；

6、施工人员应到物业公司办理个人登记，发给临时出入证后在指定区域内活动。

施工人员进出物业时必须佩戴此证。

7、物业公司有权随时对装修进行监督、检查有权制止违规行为，限期用户整改，有权采取强制措施。

8、装修施工期间应严格控制噪音，减少环境污染，否则装修户，一切后果自负。

商户经营管理规定

为保障大市场健康发展，长期繁荣，鼓励和保护公平竞争，保护经营者和消费者合法权益，特制定本规定。

一、所有在大市场内参与经营活动者均有责任共同维护XXXX大市场·三期的形象。

1、礼貌经营，文明经商。

使用“谢谢、你好、慢走、欢迎下次光临”等文明用语。

禁止污言秽语，谩骂消费者。

2、与消费者发生纠纷要耐心细致解决，不得推诿。

3、经营者要注意自身形象，不说粗话、衣冠整洁，商户之间不闹纷争。

4、商铺雇员须统一着装，佩带统一制作的工牌。

5、公共场所禁止打牌、饮酒。

二、市场交易中应当遵循自愿、平等、公平、诚实的原则，遵守商业道德。

1、市场内参与经营活动者，应积极学习和遵守国家的有关法律、法规，提高自身经商水平，共同维护大市场的繁荣、稳定。

2、所经营商品来源合法，货真价实，严禁摆放、出售不符合卫生标准或环境污染控制标准或内容不健康或国家禁止流通的商品。

3、必须合法经营，文明经商、礼貌待客、明码标价，严禁掺杂使假、缺斤少两，欺行霸市，强卖骗卖，哄抬物价。

4、禁止采取诋毁他人等不正当手段进行销售。

5、亮照经营，做到资质合格、证照合法齐全。

6、未经物业公司批准，业主/经营户不得改变商铺的用途及经营范围、类别或品种，更不得擅自停业，歇业或将商铺长期闲置。

7、经营做到诚信守法，不得经营假冒伪劣商品，不得经营易燃易爆及危险品（取得特种行业批准的除外）。

8、所有商品不得摆放在商铺外部销售，否则，市场管理员有权制止或采取相应的强制措施。

广告、宣传经营活动管理规定

一、XXXX大市场内所有空间广告发布权属XXXX大市场物业管理有限公司（以下简称物业公司）所有。

（包括但不限于霓虹灯、广告牌、横幅、条幅、宣传单等形式）

二、XXXX大市场·三期的广告包括：

1、利用公共场地的建筑物、空间设置的楼顶、跨街、路牌、霓虹灯、电子显示牌（屏）、大型喷绘、橱窗等广告。

2、利用大市场运营车辆、交通工具、设置、绘制、张贴的广告。

3、以其他形式在户外设置、悬挂、张贴的广告。

三、商铺使用人可制作门头广告、平面广告或横式灯箱广告但其尺寸必须符合物业公司的规定，并将色彩效果、广告申请呈报物业公司，经书面审核同意后方可实施。

四、使用人制作的广告必须支撑牢靠、抗风力强、确保安全，如出现由于广告牌原因导致商铺损坏、倒塌，造成人员伤亡事故，一概由使用人承担一切责任。

五、凡未经物业公司审批同意设置的广告设施，公司有权拆除，并由广告制作发布户赔偿拆除费用及其它相应损失。

六、市场内严禁发布虚假和非法广告。

七、单位、个人、社会团体或商户到XXXX大市场·三期内进行宣传活动时，必须报物业公司审批，经审批同意后方可进行宣传活动。

八、物业公司是光彩大市场内所有空间广告制作、发布的唯一机构。

凡须发布楼顶、跨街、临街、横幅、灯塔广告的使用人，应提前向物业公司提出申请，办理相关手续，并按规定缴纳广告费用，由物业公司根据使用人提出的广告样稿进行制作发布。

九、大市场内所有户外广告的发布使用期为一年，期满后如需继续使用，应到物业公司办理相关手续；如需变更广告，使用人应在变更前到物业公司办理相关手续，并缴纳相关的管理费用。

十、任何人不得利用消防设施、交通安全设施和交通标志设置广告，不得利用路灯、灯杆和落水管悬挂条幅、彩旗和张贴广告。

十一、使用人制作的广告应接受大市场统一规划，统一管理，不得妨碍公共设施和大市场整体规划。

如大市场整体布局调整时需拆除的广告，使用人应无条件配合。

十二、商铺的使用人可制作门头广告，门头广告标准位置为：

二楼窗户下檐到外墙面下檐高1.2米（调整幅度不得大于1%）；宽：

由门两侧柱子中线分别向己方一侧缩0.35米；厚：

由墙面到广告表面0.3米。

十三、对于违反上述规定的各类广告招牌，物业公司有权责令其限期拆除，否则物业公司采取强制措施，同时视情节轻重处以一定数额的罚款。

十四、为了促进大市场的繁荣，物业公司将定期举行商品博览会、交易会、展销会、商品节等活动，费用由市场内所有商户共同分摊。

环境卫生管理规定

一、大市场内所有人员须自觉遵守社会公德，维护公共卫生。

二、大市场内所有人员认真执行