企业湖南省现代林业特色产业园省级示范园.docx
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企业湖南省现代林业特色产业园省级示范园
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湖南省现代林业特色产业园省级示范园
申报书
特色产业园名称：
湖南林业（苏仙）现代产业园
园区地点：
郴州市苏仙区五里牌镇
申报单位：
通讯地址：
郴州市苏仙区五里牌镇政府四楼
申报单位联系人：
熊波
电话：
手机：
邮编：
423000电子邮箱：
园区归口管理部门：
苏仙区政府
申报日期：
2014年7月
一、基本情况…………………………………………………………1
二、园区特色…………………………………………………………3
三、装备设施…………………………………………………………
四、运营情况…………………………………………………………
五、综合效益…………………………………………………………
六、今后建设计划……………………………………………………
七、附件
第一章基本情况
一、规划情况
（一）规划范围：
湖南林业（苏仙）现代产业园位于郴州市苏仙区五里牌镇，处于郴州市北郊，距郴州市区22千米。
东邻资兴市高码乡及苏仙区桥口镇；南与许家洞镇接壤；西与栖凤渡镇和马头岭乡毗邻；北与太平乡交界，区位优势明显。
产业园区总面积162.59公顷（2439亩）。
（二）功能区布局：
根据园区发展现状和区位特点，将苏仙林业产业园区划分为“一心七区”。
一心是指休闲疗养生态中心，七区是指综合服务配套区、产品展示交易区、竹木产品加工区、林业种植展示区、林业食品加工区、家具生产加工区、仓储物流区。
1、林业种植展示区
林业种植展示区位于产业园区西部，总占地面积18.9公顷，主要开展林业种植、绿化大苗以及花卉的培育及展示。
规划种植面积15.0公顷，办公楼建筑面积6600平方米。
2、竹木产品加工区
竹木产品加工区位于产业园区的最北端，总占地面积33.6公顷，主要利用苏仙区及郴州市丰富的森林资源、采伐剩余物、竹木加工的边角废料、木屑等综合利用。
开展中密度纤维材、单板层积材、竹、木、藤、棕制品的生产加工，规划建筑面积95000平方米。
3、家具生产加工区
家具生产加工区位于产业园区西北部，规划面积19.6公顷，主要开展高中档实木家具、板式家具的生产加工。
规划厂房、办公楼建筑面积80000平方米。
4、林业食品加工区
林业食品加工区位于产业园区西北部，总占地面积18.9公顷，主要开展粮油食品的加工、竹笋、水果产品的加工，适当发展生物医药之类，规划建筑面积65500平方米。
5、产品展示交易区
产品展示交易区位于产业园区东南部，总占地面积29.4公顷，主要是对园区生产的各类产品提供一个展示交易平台。
规划建筑面积78900平方米；交易展示楼建筑面积113800平方米。
6、仓储物流区
仓储物流区位于产业园东北部，总占地面积15.5公顷，主要为园区产品储存、外销提供一个场地，规划建筑面积63000平方米。
7、综合服务配套区
综合服务配套区位于休闲疗养生态中心的背面，总占地面积8.6公顷，主要为园区提供综合服务功能，包括办公楼、厂区职工住宿、科研机构、文化活动站、储蓄所、超市等。
规划建筑面积89350平方米。
其中办公楼建筑面积8000平方米；宿舍68800平方米。
储蓄所建筑面积200平方米，文化活动站建筑面积350平方米，科研机构建筑面积12000平方米。
8、休闲疗养生态中心
休闲疗养生态中心位于产业园的中心区域，内有仙林公园一处。
该生态中心总占地面积18.5公顷，主要开展休闲疗养，为园区厂商企业苏仙区及周边居民提供休闲疗养场所。
规划建筑面积28400平方米。
二、园区建设情况
（一）建成面积
园区现已完成土地开发率75.3%，已建成面积1836亩，可利用土地不足500亩，园区已向省林业、发改、国土、住建申请扩区建设二期工程，园区将达到4.6平方公里。
三、园区运行情况
为建设好苏仙林产业园，2011成立了湖南林业苏仙现代产业园建设指挥部，由区政府副区长李进书专门负责园区日常事务。
2012年苏仙兴林投资有限公司工商部门登记注册，区政府副区长李进书任董事长，区政府办、区林业局、区科技工业园管委会、五里牌镇等负责人任总经理和副总经理，负责园区的建设、投资和运营，公司设有招商服务部、产业发展部、工程建设部、金融财务部和政工部，共聘用专业工作人员26人。
第二章园区特色
一、高标准定位
“三高”、“四新”、“三化”是园区发展的定位、方向和措施。
“三高”是指科技含量高、科技成果转化率高、综合经济效益高。
“四新”是指新设施、新品种、新技术、新机制。
“三化”是指生产规模化、生产专业化、生产标准化。
根据国家、省对林业产业园的定位要求，结合苏仙区及郴州市的林业资源、区位条件、社会经济情况，定位确定：
林业产业园重点发展“资源节约型、环境友好型”、科技含量高、节能降耗、资源循环利用产业项目，集聚林业产业优势龙头企业、形成林业产业集群、打造苏仙林业高新技术产业洼地，为全省林业第一、第二、第三产业综合发展提供借鉴和示范。
以林产品培育、木（竹、藤、棕）加工及产品制造、林业食品加工、林业旅游休闲服务为主要功能的省级林业产业园区。
园区林业第一、第二、第三产业综合发展，重点发展第二产业，适当发展第一产业、第三产业。
一产业主要发展林业种植、苗木花卉培育等。
二产业主要发展林产品精深加工及配套生产，包括中密度纤维板、单板层积材、实木和板式家具，茶油精深加工、竹笋加工、水果产品加工、竹、木、藤制品加工，吸引电子信息、现代生物医药等。
三产业主要发展生态休闲疗养、园区产业服务等。
二、林产品交易中心
为解决园区企业之间和外部的货物交易，缓解越来越多园区林产品企业物流压力，2014年园区启动了林产品交易中心项目的建设。
该项目位于京港澳高速和仙林大道之间，位置醒目，规划总面积12万平方米，总投资1.8亿元，建设期2年，建成后将成为湘南最大的林产品交易市场。
三、城镇居民休闲观光带
休闲疗养生态中心位于产业园的中心区域，内有仙林公园一处。
该生态中心总占地面积18.5公顷，主要开展休闲疗养，为园区厂商企业苏仙区及周边居民提供休闲疗养场所。
第三章装备设施
1、道路
已完成规划的“三横，两纵，一环”的基地道路主干路网结构。
三横：
仙林路、兴林路、工业大道；
两纵：
仙林路、五里牌路；
一环：
由仙林路、五里牌路、兴林路围合的内环路。
园区道路分为三个等级，主干道、次干道、支路，共计16.47千米。
干道红线宽度为30米，产业园次干道红线宽度20米，规划区支路红线宽度为9~12米。
2、电气、动力、给排水等公用工程
1、设计依据
《室外给水设计规范》（GB50013—2006）
《室外排水设计规范》（GB50014—2006）
《建筑给排水设计规范》（GB50015——2003）
其他有关规范、标准及相关要求。
2、给水
生产、生活、消防采用同一供水系统。
（1）供水方式：
由五里牌镇现有供水设施及蓄水池供水，给水压力约为0.4Mpa。
（2）水质：
符合现行《生活饮用水卫生标准》
（3）用水量估算
日用水估算为V=324.0m3（不含消防用水），其中：
生产用水245.0m3/日，生活及办公用水量51.0m3/日，浇洒道路、绿化、清洁用水12.7m3/日，不可预见用水量15.3m3/日。
本工程内设有室内、室外火栓系统及干粉或泡沫灭火系统。
消防用水量：
室内消防用水量：
20L/S（火灾延续时间2h）
室外消防用水量：
30L/S（火灾延续时间2h）
室外给水干管布置成环状，为生活、消防合一系统，干管管经为为DN100，沿环状管网上均匀布置若干具室外地上式消火栓，间距不大于120m。
（4）管网选择：
主供水管径为DN200，干管为DN100，支管为DN50。
3、排水
该项目排水系统采用雨、污分流制，雨水经汇总后排入园区下水系统或溪沟；生活污水集中收集，经无能耗生活污水处理达标后排入工业园区污水管网系统。
污废水排放量按生活用水量的90%计，工程日排放污水约45.9m3。
管网设计：
排水系统由暗管组成，排水管道采用混凝土和钢筋混凝土管，水泥接口。
在建筑物墙外和围墙内设水封井，水封井的水封高度不小于0.6m。
水封井设沉泥段，沉泥段深度从最低管底算起，不小于0.6m。
3、电气
1、设计依据
《供配电系统设计规范》（GB50053—95）；
《低压配电装置及线路设计规范》（GB5004—95）；
《建筑物防雷设计规范》（GB50057—95）；
《建筑照明设计标准》（GB50034—2004）。
2、负荷等级
本工程负荷按三级负荷设计。
3、负荷计算
照明用电按单位取值法，即5W/m3，约450.0kw，其他设备、设施预计383.0kw，总装机容量为833.0kw，在计入需要系统、功率因素后，则有功负荷为740.0kw。
4、电源及电压
该项目采用25kv高压供电，电源就近接入工业园区公用电网，采用高压电缆埋地引入变配电用房；低压采用380/220V，TN—C—S供电系统。
5、变配电房
变配电房、房内高配、低配隔离分设、电力变压器与高配内室隔离布置，低配设值班室、维修室。
6、设备选型
电力变压器：
考虑到项目用电负荷的不可预见性，为了留有余地，选用1000KVA电力变压器1台，以及相应的配电设备，配电设备为配电柜。
7、线路敷设方式：
室外采用电缆敷设，室内采用PVC管穿管暗敷。
8、防雷、接地、接零
房屋建筑均按第三类建筑物防雷接地设计，接地电阻＜8欧。
变压器中性点直接接地，接地电阻＜4欧，高压系统采用阀型避雷器作过电压保护。
各进户线需重复接地，接地电阻＜4欧。
设专用PE线，所有用电设备金属外壳，支架均可靠与PE线连接。
4、弱电
在仙林公园南侧以及竹木产品加工区已建立移动通信基站1座。
该区内所有信息管线均采用弱电共沟，所有信息管道均下地暗敷，已完成铺设管道15.60千米。
第四章运营情况
湖南林业苏仙现代产业园企业项目表
序号
项目名称
单位名称
生产规模和主要内容
用地规模（亩）
投资额度（亿元）
2013年产值（亿元）
企业荣誉
1
茶油精深加工
郴州邦尔泰苏仙油脂有限公司
3条年产500万公斤榨油自动生成流水线
225
3
2.4
2
茶油精深加工
湖南林之神玉泰农庄有限责任公司
1条年产300万公斤榨油自动生成流水线
50
0.5
0.6
2010年公司被评为“湖南省林业产业龙头企业
3
5万亩优质高茶油基地、油茶深加工企业
湖南鑫合盛农业科技股份有限公司
油茶基地建设投入1.2亿元、油茶加工企业投入0.4亿元2条年产500万公斤榨油自动生成流水线管理用房
150
1.6
1
4
栖凤渡地方饮食文化科技开发
郴州山河凤楚食品有限公司
6条鱼粉生产线，年产1.7亿吨（8吨/天·生产线）
50
0.5
1
产品荣获2012年中国中部国际（湖南）农博会金奖，在第五届中国湖南畜牧渔业暨饲料工业博览会中荣获“金奖”产品荣誉称号
5
高山菊生产加工
郴州金朵高山菊业有限公司
100万公斤的微波炉烹制菊花加工生产线
50
0.5
0.4
荣获“湖南最受尊敬企业”“中国中部2010年（湖南）国际农博会金奖”市场面向全国
6
竹、木地板深加工
海华竹木制品有限公司
年产5万立方米竹、木地板基材、15万平方米中高档竹、木地板
36
0.4
0.3
7
木地板深加工
苏仙绿色实木地板
年产10万立方米木地板基材、50万平方米中高档木地板
50
0.6
0.25
8
无甲醛板材生产
郴州天地实业有限公司
年产10万立方米无甲醛板材生产线
80
1
1
9
无甲醛板材生产
苏仙区顺兴木业胶合板厂
年产2万立方米无甲醛板材生产线
40
0.5
0.3
10
PVC-M管道技术改造
郴州市协成新型塑胶建材厂
加盖新的生产车间，购置新的生产设备，组建2条生产线，同时进一步完善与其配套的设施（包括：
检验室、管件生产车间、废料处理室、库房等）
35
0.4
0.25
13
矿产品物流
中国五矿集团
2条矿产品精深加工生产线，建设与铁路货运站无缝对接的运输轨道，仓库和办公大楼
428
5
3
14
种业仓储、冷链物流及加工基地
湖南金源种业有限公司
仓储、冷链物流及加工基地建设
60
1.1
1
15
林农产业物流外包
南方物流集团
依托郴州北站，承担郴州市所有林产业工业企业的物流
567
7
3
总计
22.1
14.4
园区管理措施
1、为确保园区内公共基础设施完好，凡在园区内企业建设工程施工单位在开工以前制定文明施工方案，将建筑材料堆放地点，建筑垃圾量及清运方式等事项做详细说明，报园区管委会核准。
按建筑面积0.5元/平方米的标准，向园区缴纳文明施工保证金，签订文明施工责任书。
文明施工保证金待工程完工后再退还施工单位。
2.凡在施工及材料运输过程中，造成区内设施损坏、道路污染的，应由施工单位及时清理或恢复。
逾期不清理或恢复的，园区组织统一清理恢复，发生的费用从施工单位文明施工保证金中扣除。
污染道路按50元/平方米扣除。
遇有降雨降雪天气一般不得向区内运送任何建筑材料。
3.园区内工程严禁破坏道路结构层施工，确需穿越道路的应提交工程施工方案、图纸等资料。
报经园区管委会批准后，方可施工。
以顶管方式解决。
4.项目建设及企业生产过程中需要临时占用道路或公共场地的，应提前向园区管委会提交申请，待园区管委会同意并缴纳占道（场地）费1元/平方米·日后，方可在审批的范围和时间内占用。
并根据需要及时无条件停止占用，立即清理占道（场地）物资。
未经许可，擅自占用道路和公共场地，园区管委会将根据占用面积、占用时间和影响程度予以处罚。
5.园区内企业开设上下水及污水管道接口，应事先向园区管委会申请，提交设计资料，待报批准后按规定请专业队伍施工，工程竣工后，须向园区管委会提交工程竣工报告和竣工图接受工程验收。
擅自接口的，一经发现园区管委会将对其进行严厉处罚。
6.园区内企业开设路口，迁移或变动路沿砖、路牌等公共设施，须报经园区管委会批准，按指定位置，指定标准实施，费用自负。
7.园区内企业应主动维护各项公共设施，按规定排污，维护好责任范围内的公共设施，保证公共设施完好并发挥功能。
禁止私自拆改、破坏、盗窃公共设施。
环境及卫生管理
1.企业和个人有维护环境卫生和环卫设施，尊重环卫作业人员的劳动，服从监督管理的义务；不得阻挠和妨碍环境卫生工作人员执行公务和作业人员的正常作业。
2.园区内设置垃圾转运点，用于存放园区内企业生活垃圾，由园区管委会负责统一清运，禁止乱泼乱倒，禁止向生活垃圾中倾倒建筑垃圾。
园区内企业要按时缴纳垃圾清运费，收费标准按各企业占地面净面积2角/平方米·年。
3.施工单位的施工现场必须设置明显标志和护栏、挡板等安全防护措施。
堆放材料和机具必须整齐，施工建筑废渣必须及时清除，不得妨碍交通、行人的活动。
施工废水应设置沉淀池，经沉淀后方能排入下水道，不准妨碍原有管道设施的畅通。
4.园区道路两侧企业的建筑物、构筑物未经批准，不准破墙开店、搭设棚房，必须保持完好、整洁；新建的建筑物和公用设施，应符合园区规定的规划要求标准。
5.运载建筑材料、废土废渣及生活垃圾等散装物体和液体货物的车辆，应牢固捆扎、封盖严密，不准沿街洒落、飞扬、泄漏。
6.园区内各企业必须爱护公共环境设施，不准毁坏、搬动、拆除，确因建设需要拆迁的，建设单位须报经园区管委会批准后，按先建后拆的原则进行拆迁。
7.园区内企业设置区内户外广告牌，设置前应将方案报园区管委会审批，批准后方可实施。
审批内容包括：
户外广告牌设置位置、内容、尺寸、彩色效果图。
禁止在建筑红线外搭建临时建筑，影响园区整体形象，禁止在户外张挂有碍形象的招牌、广告、彩旗和杂物。
8.违反本规定，造成环境卫生污染的单位和个人，有责任清除污染，排除危害，并赔偿损失。
治安管理
1.为给园区企业一个良好治安秩序、安定的生产环境，有双塘派出所抽调一名民警，入驻园区，搞好区内的治安工作。
2.各企业要高度重视，要有专人负责，搞好对职工的宣传教育工作，加强对企业内部职工的治安管理。
3.节假日必须有单位领导值班，对突发时间的处理，做好防火、放盗工作。
4.各企业财务室必须安装防盗门窗，保险柜内现金不能隔夜。
5.搞好安全生产。
严格安全生产流程，各企业都要与管委会签订安全生产责任书，并实行重大安全事故报告制度。
对企业的治安、安全事故，必须在1小时内报园区管委会。
绿化美化
1.各有关单位和个人要自觉维护区内公共绿地、绿化小区、行道树。
要及时除草、浇水，精心管理，确保绿化美化质量。
禁止私自砍伐、移栽树木、随意践踏绿地、破坏绿化美化设施。
禁止向绿化美化植物及周围乱泼脏水。
2.逢重大节庆活动，各企业及有关单位要积极配合园区管委会进行区内美化、亮化，按照统一要求布置有关设施，达到整体协调，和谐统一。
项目用地和建设管理
1、严格执行园区管理办法和控制性详细规划。
2、根据国家有关土地出让政策，园区管委会与用地单位或个人签订《投资协议书》。
3、园区规划建筑限制高度：
生产性建筑物高度限制在6米以上；建筑容积率控制在≥0.8；建筑密度≥40%。
4、绿地率控制：
企业内部一般不得安排绿地，但因生产工艺等特殊要求需要安排一定比例绿地的，绿地率不得超过20%。
5、投资强度：
一亩地固定资产投入内资不得少于150万元，外资不得低于30万美元；纳税贡献：
亩净地不低于10万元。
6、围墙的要求：
围墙必须做透视围墙，并种植绿色抓墙植物，围墙基础高出地平部分的高度与主路基点相平，围墙铁艺高度1.8米，以黑色调为主，围墙建设必须报服务部审批，批准后方可施工；门的要求：
电动推拉门。
7、建筑物外檐：
要求做混水墙或钢结构并涂外檐涂料，颜色以亮灰色为主色调，建筑物屋顶为平顶。
8、退线要求：
按规划局出具的规划条件执行；建筑物之间的距离应按防火及采光要求设计；控制标高：
厂房基础标高与主路基点相平，院落低于基础30公分。
9、项目所需行政办公及生活服务设施用地面积不得超过工业项目总用地面积的7%。
严禁在项目用地范围内建设成套住宅、专家楼、招待所和培训中心等非生产性配套设施。
10、入区企业环保要求
①企业生产工艺要符合园区和企业环评要求。
②企业污水排放要达到三级排放标准后入主管网。
废气排放达到国家二级标准。
③企业建筑设计及施工必须按园区规划及报建要求实施。
11、入区企业违反协议的约定，有下列情形之一的，可以认定为闲置土地，按规定收取相当于土地出让金20%的土地闲置费，并责令限期完工。
①供地后满一年未动工的。
②供地后满一年建设面积不足出让面积三分之一的。
③供地后满一年的实际投资额占应投资额不足25%的。
对有下列情形之一的，依法收回土地使用权
①供地后二年未动工的。
②供地后二年建设面积不足三分之一的。
③未经依法批准，改变土地用途的。
第五章综合效益分析
1、固定资产总投资与分年度投资
该项目总投资为180000.02万元，在建设期2年内全部投入。
前五年投入86885.0万元，2016—2020年投入93115.02万元。
2、财务收入
本项目到2020年可每年产生税收7000—10000元，交易中心，标准厂房出租每年可形成收入1000万元左右。
本项目主要的成本费用为折旧费、摊销费、电费及水费、工资及福利费、维修费，及其他费用。
详见“附表-总成本费用估算表”。
（1）折旧费
本项目固定资产投资，主要为设备投资，均按直线折旧，房屋、建筑物折旧期限30年；机械设备折旧期限为10年；其他固定资产折旧期限20年。
残值率均按照5%计算。
具体折旧费用详见“附表-固定资产折旧费及井巷工程费估算表”。
（2）摊销费
无形资产摊销期限取值10年；其他资产摊销期限取值5年。
具体摊销费用详见“附表-无形资产和其他资产摊销费估算表”。
（3）外购燃料及动力费
本项目外购原材料为连铸坯和钢轨，进料价格为1850元/吨，根据产品生产工艺水平，经测算，本项目正常达产年需原材料1754.0万元。
（4）工资及福利费
经测算，正常年30人工资，平均年工资按2.4万元/年计算。
（5）维修费
根据规范，维修费按项目固定总成本费用5%计算。
（7）管理费用、营业费
参照同类型项目，本项目营业费用、营销费用、业务接待费等按收入按照销售收入的2%计算，其他管理费用按工资及福利费的10%提取。
4、税金
该项目营业税金及附加，营业税税率5%，城市维护建设税税率为7%，教育附加费费率为4.5%，所得税税率按25%。
5、盈利能力
本项目收入扣除成本后为利润，利润中按10%计提法定盈余公积金。
在计算期12年内，本项目总投资收益率为8.97%；财务内部收益率13.26%（税前），9.38%（税后）；财务净现值（ic=8%）3252.16万元（税前），861.76万元（税后）；投资回收期（含建设期）5.28年（税前），8.36年（税后）,项目具有良好的盈利能力。
6、财务评价计算结果
通过计算，本项目财务评价主要指标汇总见表
财务评价指标汇总表
序号
名称
单位
数量
一
经济数据
1
总投资
万元
180000.02
2
固定资产投资
万元
84450.13
3
营业收入（经营期平均）
万元
26640.29
4
营业税金及附加（经营期平均）
万元
2780.17
5
土地增值税
万元
0.00
6
利润总额（经营期平均）
万元
13690.19
7
所得税（经营期平均）
万元
2370.83
8
税后利润（经营期平均）
万元
11301.36
二
财务评价指标
1
销售利润率
%
51.39%
2
投资利润率
%
7.61%
3
财务内部收益率（所得税前）
%
13.26%
4
财务净现值（所得税前）
万元
3252.16
5
投资回收期（所得税前）
年
5.28
6
资本金收益率
%
10.49%
7
资产负债率（经营期第1期）
%
0.00%
8
利息备付率（偿还期内平均）
34.74
9
偿债备付率（偿还期内平均）
2.11
10
总投资收益率
%
8.97%
11
项目资本金净利润率
%
42.46%
7、敏感性分析
拟定建设投资交易市场、厂房租赁及销售价格、厂房租赁及销售数量及经营成本变化5%～15%，考察本项目抗风险能力。
从表10-2可见，在所拟定因素变化范围内，本项目财务内部收益率均大于8%，财务净现值均大于零，可见本项目有良好的抗风险能力。
其中价格及数量因素最敏感、其次为建设投资、经营成本因素最不敏感。
财务评价敏感性分析表
变化因素\变化率
-15.00%
-10.00%
-5.00%
0.00%
5.00%
10.00%
15.00%
基准折线率
8.00%
8.00%
8.00%
8.00%
8.00%
8.00%
8.00%
可出售面积
11.59%
12.13%
12.68%
13.26%
13.87%
14.50%
15.15%
售房价格
10.26%
11.24%
12.24%
13.26%
14.32%
15.40%
16.51%
出租经营费用
13.26%
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