房产税、城镇土地使用税、契税、耕地占用税知识点整理.doc

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房产税

纳税义务人

房产税的纳税义务人是征税范围内的房屋产权所有人，包括国家所有和集体、个人所有房屋的产权所有人、承典人、代管人或使用人三类。

具体包括：

1.产权属国家所有的，由经营管理单位纳税；产权属集体和个人所有的，由集体单位和个人纳税。

2.产权出典的，由承典人纳税。

3.产权所有人、承典人不在房屋所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人纳税。

4.无租使用其他房产的，由房产使用人纳税。

5.外商投资企业、外国企业和组织及外籍个人。

征税对象——房产

与房屋不可分割的各种附属设施或不单独计价的配套设施，也属于房屋，应一并征收房产税；

　　但独立于房屋之外的建筑物（如水塔、围墙等）不属于房屋，不征房产税。

　　房地产开发企业建造的商品房，在出售前，不征收房产税；但对出售前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。

征税范围

　　房产税的征税范围不包括农村。

税率

1.从价计征：

税率为1.2%；

2.从租计征：

税率为12%；对个人按市场价格出租的居民住房，用于居住的，暂减按4%税率征收房产税。

计税依据

一、从价计征

计税依据是房产原值一次减除10%～30%的扣除比例后的余值。

各地扣除比例由当地省、自治区、直辖市人民政府确定。

※注意：

1.房产原值包括与房屋不可分割的附属设施。

凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。

纳税人对原有房屋进行改建、扩建的，要相应增加房屋的原值。

2.对于更换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设备和设施的价值；对附属设备和配套设施中易损坏、需要经常更换的零配件，更新后不再计入房产原值。

3.房产原值中均应包含地价的规定：

宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。

※需要注意的特殊问题：

1.第一，以房产联营投资的，房产税计税依据应区别对待：

（1）以房产联营投资，共担经营风险的，以房产余值为计税依据计征房产税；

（2）以房产联营投资，收取固定收入，不承担经营风险，只收取固定收入的，实际是以联营名义取得房产租金，因此应由出租方按租金收入计征房产税。

2.第二，融资租赁房屋

　　以房产余值为计税依据计征房产税，租赁期内房产税的纳税人，由当地税务机关根据实际情况确定。

3.第三，居民住宅区内业主共有经营性房产

　　由实际经营的代管人或使用人缴纳房产税。

其中：

（1）自营的：

依照房产原值减除10%-30%后的余值计征；

（2）出租的：

依照租金收入计征。

4.第四，地下建筑物房产税规定

（1）凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑，包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等，均应当依据有关规定征收房产税。

（2）对不同用途的独立地下建筑物房产税的减征：

①工业用途房产：

房屋原价的50～60%作为应税房产原值

②商业和其他用途房产：

房屋原价的70～80%作为应税房产原值

（3）对于与地上房屋相连的地下建筑，如房屋的地下室、地下停车场、商场的地下部分等，应将地下部分与地上房屋视为一个整体按照地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。

（4）出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。

二、从租计征

计税依据为房产租金收入。

1.如果是以劳务或者其他形式为报酬抵付房租收入的，应根据当地同类房产的租金水平，确定一个标准租金额从租计征。

2.对出租房产，约定免收租金期限的，在免收租金期间由产权所有人按照房产余值缴纳房产税。

应纳税额

计税方法

计税依据

税　率

税额计算公式

从价计征

房产计税余值

1.2%

全年应纳税额＝应税房产原值×（1-扣除比例）×1.2%

从租计征

房屋租金

12%（个人为4%）

全年应纳税额＝租金收入×12%（个人为4%）

税收优惠

（一）国家机关、人民团体、军队自用的房产免征房产税。

但上述免税单位的出租房产以及非自身业务使用的生产、营业用房，不属于免税范围。

（二）由国家财政部门拨付事业经费的单位，如学校、医疗卫生单位、托儿所、幼儿园、敬老院、文化、体育、艺术这些实行全额或差额预算管理的事业单位所有的，本身业务范围内使用的房产免征房产税。

（三）宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产免征房产税。

（四）个人所有非营业用的房产免征房产税。

　　个人所有的非营业用房，主要是指居民住房，不分面积多少，一律免征房产税。

　　对个人拥有的营业用房或者出租的房产，不属于免税房产，应照章纳税。

（五）经财政部批准免税的其他房产：

3项

1.对非营利性医疗机构、疾病控制机构和妇幼保健机构等卫生机构自用的房产，免征房产税。

2.对按政府规定价格出租的公有住房和廉租住房，暂免征收房产税。

　　包括企业、自收自支事业单位向职工出租的单位自有住房，房管部门向居民出租的公有住房等。

3.经营公租房的租金收入，免征房产税。

征收管理

一、纳税义务发生时间

房产用途

纳税义务发生时间

1.将原有房产用于生产经营

从生产经营之月起

2.自行新建房屋用于生产经营

从建成之次月起

3.委托施工企业建设的房屋

从办理验收手续之次月起（此前已使用或出租、出借的新建房屋，应从使用或出租、出借的当月起）

4.纳税人购置新建商品房

自房屋交付使用之次月起

5.购置存量房

自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起

6.纳税人出租、出借房产

自交付出租、出借房产之次月起

7.房地产开发企业自用、出租、出借自建商品房

自房屋使用或交付之次月起

8.其他

因房产的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税纳税义务的，其应纳税款的计算应截止到房产的实物或权利状态发生变化的当月末

二、纳税地点：

　　房产税在房产所在地缴纳。

房产不在同一地方的纳税人，应按房产的坐落地点分别向房产所在地的税务机关纳税。

城镇土地使用税

纳税义务人

　　城镇土地使用税的纳税义务人，是使用城市、县城、建制镇和工矿区土地的单位和个人，包括：

内资企业、外商投资企业和外国企业在华机构、事业单位、社会团体、国家机关、军队及其他单位，个体工商户及个人也是纳税人。

　　纳税人通常包括以下几类：

1.拥有土地使用权的单位和个人；

2.拥有土地使用权的单位和个人不在土地所在地的，其土地的实际使用人和代管人为纳税人；

3.土地使用权未确定或权属纠纷未解决的，其实际使用人为纳税人；

4.土地使用权共有的，共有各方都是纳税人，由共有各方分别纳税。

征税范围

　　城镇土地使用税的征税范围是：

城市、县城、建制镇和工矿区内属于国家所有和集体所有的土地，不包括农村集体所有的土地。

※注意：

公园、名胜古迹内的索道公司经营用地，应按规定缴纳城镇土地使用税。

税率——定额税率

　　具体的幅度定额税率不用记，但下列数字要关注：

1.城镇土地使用税单位税额有较大差别。

最高与最低税额之间相差50倍，同一地区最高与最低税额之间相差20倍。

2.经济落后地区，税额可适当降低，但降低额不得超过税率表中规定的最低税额的30%。

经济发达地区的适用税额可适当提高，但需报财政部批准。

计税依据——实际占用的土地面积

1.以测定面积为计税依据，适用于由省、自治区、直辖市人民政府确定的单位组织测定土地面积的纳税人。

2.以证书确认的土地面积为计税依据，适用尚未组织测量土地面积，但持有政府部门核发的土地使用证书的纳税人。

3.以申报的土地面积为计税依据，适用于尚未核发土地使用证书的纳税人。

待核发土地使用证以后再作调整。

4.对单独建造的地下建筑用地——暂按应纳税款的50%征收土地使用税

（1）取得土地使用证，按证书面积；

（2）未取得土地使用证或证书未标明土地面积，按地下建筑物垂直投影面积。

应纳税额的计算

（全年）应纳税额＝实际占用应税土地面积（平方米）×适用税额

税收优惠

一、《暂行条例》或其他法规中规定的统一免税项目

1.国家机关、人民团体、军队自用的土地。

2.由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地。

3.宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的土地。

4.市政街道、广场、绿化地带等公共用地。

5.直接用于农、林、牧、渔业的生产用地。

包括：

在城镇土地使用税征收范围内经营采摘、观光农业的单位和个人，其直接用于采摘、观光的种植、养殖、饲养的土地。

不包括：

农副产品加工场地和生活办公用地

6.经批准开山填海整治的土地和改造的废弃土地，从使用的月份起免缴土地使用税5年至10年。

7.对非营利性医疗机构、疾病控制机构和妇幼保健机构等卫生机构自用的土地，免征城镇土地使用税

8.企业办的学校、医院、托儿所、幼儿园，其用地能与企业其他用地明确区分的，免征城镇土地使用税。

9.对行使国家行政管理职能的中国人民银行总行（含国家外汇管理局）所属分支机构自用的土地，免征城镇土地使用税。

10.免税单位无偿使用纳税单位的土地（如公安、海关等单位使用铁路、民航等单位的土地），免征城镇土地使用税。

纳税单位无偿使用免税单位的土地，纳税单位应照章缴纳城镇土地使用税。

　　纳税单位与免税单位共同使用、共有使用权土地上的多层建筑，对纳税单位可按其占用的建筑面积占建筑总面积的比例计征城镇土地使用税。

11.政策性免税：

（1）企业的铁路专用线、公路等用地，在厂区意外、与社会用地段未隔离的；

（2）企业厂区以外的公共绿化用地和向社会开放的公园用地；

（3）盐场的盐滩、盐矿的矿井用地；

（4）城市公交场站、道路客运场站的经营用地。

二、由省、自治区、直辖市地方税务局确定的减免税项目

1.个人所有的居住房屋及院落用地。

2.房产管理部门在房租调整改革前经租的居民住房用地。

3.免税单位职工家属的宿舍用地。

4.集体和个人办的各类学校、医院、托儿所、幼儿园用地。

征收管理

一、纳税期限

　　城镇土地使用税实行按年计算、分期缴纳的征收方法，具体纳税期限由省、自治区、直辖市人民政府确定。

二、纳税义务发生时间

1.纳税人购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起，缴纳城镇土地使用税。

2.纳税人购置存量房，自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起，缴纳城镇土地使用税。

3.纳税人出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起，缴纳城镇土地使用税。

4.以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。

5.纳税人新征用的耕地，自批准征用之日起满1年时开始缴纳土地使用税。

6.纳税人新征用的非耕地，自批准征用次月起缴纳土地使用税。

7.纳税人因土地的权利发生变化而依法终止城镇土地使用税纳税义务的，其应纳税款的计算应截止到土地权利发生变化的当月末。

三、纳税地点和征收机构

　　在土地所在地缴纳城镇土地使用税。

　　纳税人使用的土地不属于同一省、自治区、直辖市管辖的，由纳税人分别向土地所在地的税务机关缴纳土地使用税；在同一省、自治区、直辖市管辖范围内，纳税人跨地区使用的土地，其纳税地点由各省、自治区、直辖市地方税务局确定。

契税

不动产转让业务涉及税种：

　　①营业税　　　　　　　　　　　①契税

　　②城建税、教育费附加　　　　　②印花税

　　③印花税

　　④土地增值税

　　⑤所得税

征税对象

（一）国有土地使用权出让（出让方不交土地增值税）

　　对承受国有土地使用权支付的土地出让金，要计征契税。

不得因减免土地出让金而减免契税。

（二）国有土地使用权转让（转让方应交土地增值税）

　　土地使用权的转让不包括农村集体土地承包经营权的转移。

（三）房屋买卖（符合条件的转让方需交土地增值税）

　　几种特殊情况视同买卖房屋：

1.以房产抵债或实物交换房屋：

按房产折价款缴纳契税

2.以房产作投资或作股权转让（房地产企业以自建商品房投资交土地增值税）

　　以自有房产作股投入本人独资经营的企业，免纳契税。

3.买房拆料或翻建新房

（四）房屋赠与（非公益性赠与需交土地增值税）

　　区分赠与与继承

1.各种赠与不动产行为，都是契税征税范围；

2.继承要加以区分：

（1）法定继承人继承土地、房屋权属，不征收契税；

（2）非法定继承人根据遗嘱承受死者生前的土地、房屋权属，属于赠与行为，应征收契税。

（五）房屋交换（单位之间进行房地产交换应交土地增值税）

1.以获奖方式承受土地、房屋权属的行为，应缴纳契税。

2.以预购方式或者预付集资建房款方式承受土地、房屋权属，应缴纳契税。

纳税义务人

　　契税的纳税义务人，是境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人。

　　单位包括内外资企业、事业单位、国家机关、军事单位和社会团体。

个人包括中国公民和外籍人员。

税率：

3%-5%的幅度比例税率

计税依据

是不动产的价格。

由于不动产的转移方式、定价方法不同，契税计税依据有以下几种情况：

1.国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，以成交价格为计税依据；

2.土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定；

3.土地使用权交换、房屋交换，以所交换的土地使用权、房屋的价格差额为计税依据；

4.以划拨方式取得土地使用权，经批准转让房地产时，由房地产转让者补交契税，计税依据为补交的土地使用权出让费用或者土地收益。

5.对于个人无偿赠与不动产行为（法定继承人除外），应对受赠人全额征收契税。

6.房屋附属设施征收契税依据

（1）涉及土地使用权、房屋产权变动的缴契税

（2）采取分期付款方式购买房屋附属设施土地使用权、房屋所有权，按合同规定的总价款计算征收契税。

（3）承受的房屋附属设施权属如果是单独计价的，按照当地适用的税率征收，如果与房屋统一计价的，适用与房屋相同的税率。

税收优惠

一、契税优惠的一般规定

1.国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征契税。

2.城镇职工按规定第一次购买公有住房，免征契税。

　　对个人购买普通住房，且该住房属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，减半征收契税。

　　对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。

3.因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，酌情减免。

4.土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋权属的，由省级人民政府确定是否减免。

5.承受荒山、荒沟、荒丘、荒滩土地使用权，并用于农、林、牧、渔业生产的，免征契税。

6.予以免税的外国驻华使馆、领事馆及其外交代表、领事官员等承受土地、房屋权属。

7.公租房经营单位购买住房作公租房的，免征契税。

（二）契税优惠的特殊规定

1.企业公司制改造

　　非公司制企业，整体改建为有限责任公司或股份有限公司，或者有限责任公司整体改建为股份有限公司的，对改建后的公司承受原企业土地、房屋权属，免征契税。

　　非公司制国有独资企业或国有独资有限责任公司，以其部分资产与他人组建新公司，且该国有独资企业（公司）在新设公司中所占股份超过50%的，对新设公司承受该国有独资企业（公司）的土地房屋权属，免征契税。

2.企业股权重组

　　对国有控股公司以部分资产投资组建新公司，且该国有控股公司占新公司股份85%以上的，对新公司承受该国有控股公司土地、房屋权属免征契税。

上述所称国有控股公司，是指国家出资额占有限责任公司资本总额50%以上，或国有股份占股份有限公司股本总额50%以上的国有控股公司。

3.企业合并

4.企业分立

　　企业依照法律规定、合同约定分设为两个或两个以上投资主体相同的企业，对派生方、新设方承受原企业土地、房屋权属，不征收契税。

5.企业出售

　　国有、集体企业出售，被出售企业法人予以注销，并且买受人按照《劳动法》等国家有关法律法规政策妥善安置原企业全部职工，其中与原企业30%以上职工签订服务年限不少于三年的劳动用工合同的，对其承受所购企业的土地、房屋权属，减半征收契税；与原企业全部职工签订服务年限不少于三年的劳动用工合同的，免征契税。

6.企业注销、破产

（1）债权人（包括注销、破产企业职工）承受注销、破产企业土地、房屋权属以抵偿债务的，免征契税；

（2）对非债权人承受注销、破产企业土地、房屋权属：

根据安置原企业全部职工，其中与原企业30%以上职工签订服务年限不少于三年的劳动用工合同的，对其承受所购企业的土地、房屋权属，减半征收契税；与原企业全部职工签订服务年限不少于三年的劳动用工合同的，免征契税。

征收管理

1.纳税义务发生时间

　　纳税人在签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天，为纳税义务发生时间。

2.纳税期限：

纳税人应当自纳税义务发生之日起的10日内。

3.纳税地点：

土地、房屋坐落地。

耕地占用税

纳税义务人

耕地占用税的纳税义务人，是占用耕地建房或从事非农业建设的单位和个人。

征税范围

包括建房或从事其他非农业建设而占用的国家所有和集体所有的耕地。

1.耕地是指种植农业作物的土地。

2.占用鱼塘及其他农用土地建房或从事其他非农业建设，也视同占用耕地，必须依法征收耕地占用税。

税率

　　实行地区差别定额税率：

每平方米5～50元。

　　经济特区、经济技术开发区和经济发达、人均耕地特别少的地区，适用税额可以适当提高，但最多不得超过上述规定税额的50%。

应纳税额

应纳税额＝实际占用耕地面积（平方米）×适用定额税率

税收优惠

1.免征

（1）军事设施占用耕地

（2）学校、幼儿园、养老院、医院占用耕地

2.减征

（1）铁路线路、公路线路、飞机场跑道、停机坪、港口、航道占用耕地，减按每平方米2元的税额征收耕地占用税

（2）农村居民占用耕地新建住宅，按照当地适用税额减半征收耕地占用税

征收管理

1.耕地占用税由地方税务机关负责征收。

2.获准占用耕地的单位或者个人应当在收到土地管理部门的通知之日起30日内缴纳耕地占用税。

3.其他：

（1）纳税人临时占用耕地，应当依照规定缴纳耕地占用税。

纳税人在批准临时占用耕地的期限内恢复所占用耕地原状的，全额退还已经缴纳的耕地占用税。

（2）占用林地、牧草地、农田水利用地、养殖水面以及渔业水域滩涂等其他农用地建房或者从事非农业建设的，比照条例的规定征收耕地占用税。

（3）建设直接为农业生产服务的生产设施占用前款规定的农用地的，不征收耕地占用税。