广西2015年房地产估价师《制度与政策》：物业服务收费的费用构成试题.docx

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广西2015年房地产估价师《制度与政策》：

物业服务收费的费用构成试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、可比实例的房地产状况一般是在__时的状况。

A．估价时点

B．成交日期

C．交易登记

D．合同签署

2、房地产投资者的实际收益较预期收益增加的部分，通常称为。

A：

超额利润

B：

投资回报

C：

内部收益

D：

风险报酬

E：

借款合同

3、房地产泡沫产生的基础是__。

A．投机需求膨胀

B．金融机构过度放贷

C．房地产市场中的过度开发

D．土地资源的稀缺性

4、拆迁当事人向原估价机构申请复核估价的，该估价机构应当自收到书面复核估价申请之日起__日内给予答复。

A．5

B．7

C．10

D．15

5、采用收益法测算房地产价格时，公式表示（）。

A．房地产净收益按－固定数额逐年递增

B．房地产净收益按－固定数额逐年递减

C．房地产净收益按－固定比率逐年递增

D．房地产净收益按－固定比率逐年递减

6、经济适用住房指导价是根据平均成本加__%以内的利润确定的。

A．3

B．5

C．6

D．8

7、耕地占用税实行__税率。

A．幅度定额税率

B．超额累进税率

C．地区差别税率

D．比例税率

8、房地产价格是由房地产的三者相互结合而产生的．【2003年考题】

A：

有用性、稀缺性、有效需求

B：

供给、需求、利用状况

C：

权利、租金、利率

D：

价值、使用价值、供求

E：

工业用地的监测点评估价格

9、物业管理的全面启动以__为标志

A．物业的接管验收

B．用户入住

C．档案资料的建立

D．首次业主大会的召开

10、在复杂购买行为中，购买者正确的决策过程是__。

A．引起需要、评价方案、收集信息、决定购买、买后行为

B．收集信息、评价方案、引起需要、决定购买、买后行为

C．收集信息、引起需要、评价方案、决定购买、买后行为

D．引起需要、收集信息、评价方案、决定购买、买后行为

11、在国有建设用地使用权挂牌出让中，为竞买人确定报价提供参考依据的估价，一般是评估。

A：

挂牌底价

B：

正常市场价格

C：

竞买人可承受的最高价

D：

最可能的成交价

E：

工业用地的监测点评估价格

12、经会计事务所审计，2006年A公司销售收入为1000万元，隐成本为200万元，会计成本为600万元，该公司经济利润为万元。

A：

100

B：

200

C：

600

D：

1000

E：

执行层的组织协调

13、市场趋势的分析方法中，__就是通过直接询问消费者在某一时期需求哪些商品及其数量来进行分析的方法。

A．购买者意图调查法

B．销售人员意见综合法

C．专家意见法

D．时间序列分析法

14、在需求曲线图上，需求曲线是一条倾斜的曲线。

A：

自左上方向左下方

B：

自左上方向右下方

C：

自右上方向右下方

D：

自右上方向左下方

E：

执行层的组织协调

15、房地产项目盈亏平衡分析中，不包括__分析。

A．最低租售价格

B．最低租售数量

C．最低利润水平

D．最高土地取得价格

16、某宗房地产已使用5年，现土地价值为50万元，建筑物重置价格为80万元，房地每年的净收益为11万元，土地资本化率为8%，建筑物资本化率为10%，则该宗房地产的价值为__万元。

A．130.0

B．119.2

C．117.5

D．120.0

17、物业管理工作中的每一部分工作，都应以__为中心。

A．物业的保值增值

B．满足当前的租户和新租户

C．物业的安全

D．实现物业的管理目标

18、某商铺的收益年限为30年，年有效毛收入为6000元/m2。

假设净收益率为75%，报酬率为10%，则该商铺目前的价值为（）。

A．14140元/m2

B．42421元/m2

C．56561元/m2

D．60000元/m2

19、某零售商业物业租约规定，基础租金为35万元/月，百分比租金标准为8%，若承租人本月的营业额为480万元，则按常规计算的承租人本月应缴纳的租金总额为__万元。

A．35

B．37.8

C．38.4

D．73.4

20、收益递增递减原理可以帮助我们确定估价对象的

A：

最佳用途和最佳规模

B：

最佳集约度

C：

最佳规模和最佳集约度

D：

最佳用途

E：

工业用地的监测点评估价格

21、房地产的行政法规是以颁布的。

A：

中华人民共和国主席令

B：

国务院令

C：

国务院房地产行政主管部门部长令

D：

省政府省长令

E：

房地产估价机构必须加盖公章

22、某地块为一带有陈旧建筑物200m2的空地，地价为2500元/m2，面积为400m2。

拆除建筑物费用为150元/m2，残值50元/m2。

则该地块总价为__万元。

A．102

B．52

C．54

D．103

23、一个估价项目中的估价时点，本质上是由决定的。

A：

估价委托合同签订时间

B：

估价目的

C：

实地查勘估价对象的时间

D：

委托人意愿

E：

工业用地的监测点评估价格

24、已知某投资项目折现率为11%时，净现值为1700万元；折现率为12%时，净现值为一870万元。

则该投资项目的内部收益率是（）。

A．11.12%

B．11.36%

C．11.66%

D．12.95%

25、商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的交存住宅专项维修资金。

A：

使用面积

B：

套内建筑面积

C：

共有面积

D：

建筑面积

E：

执行层的组织协调

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。

错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）

1、在运用假设开发法进行估价时，首先要调查待开发房地产的基本情况，其基本内容包括__。

A．弄清土地的位置

B．弄清土地的面积、形状、基础设施完备程度等

C．弄清城市规划设计条件

D．弄清将拥有的土地权利

E．测算开发项目的预期利润

2、如果说保险的基本职能是通过保险人的负债业务实现的，那么，保险的职能则是通过保险人的资产业务实现的。

A：

分散风险

B：

组织经济补偿

C：

融通资金

D：

防灾防损

E：

执行层的组织协调

3、下列风险中，属于个别风险的是__。

A．购买力风险

B．市场供求风险

C．政策风险

D．比较风险

4、建筑功能评价是指__。

A．对建筑物功能价值的估算

B．对建筑产品能够提供的功能效果加以分析和评价论证，衡量其满足需要的程度

C．对建筑产品价值的估算

D．对建筑产品社会性功能的评估

5、受制于房地产的等特性，形成了房地产投资区别于其他类型投资的重要特性。

A：

不可移动性

B：

异质性

C：

同质性

D：

流动性

E：

弱流动性

6、在可能导致不同估价方法测算出的结果可能产生差异的原因中，从低级错误到高级错误的排序是__。

A．基础数据是否准确、测算过程是否有误、公式选用是否恰当、是否符合估价原则、参数选取是否合理、所选用的估价方法是否切合估价对象和估价目的

B．测算过程是否有误、基础数据是否准确、参数选取是否合理、公式选用是否恰当、所选用的估价方法是否切合估价对象和估价目的、是否符合估价原则

C．基础数据是否准确、公式选用是否恰当、所选用的估价方法是否切合估价对象和估价目的、参数选取是否合理、测算过程是否有误、是否符合估价原则

D．公式选用是否恰当、测算过程是否有误、所选用的估价方法是否切合估价对象和估价目的、是否符合估价原则、基础数据是否准确、参数选取是否合理

7、下列关于需求价格弹性和需求价格弹性系数，说法错误的是__。

A．需求价格弹性是指价格变动所引起的需求量变动的程度

B．需求价格弹性中，价格是因变量，需求量是自变量

C．需求价格弹性系数是需求量变动率与价格变动率的比值

D．需求价格弹性系数的数值可以是正值，也可以是负值

8、无论实行货币补偿还是产权调换，有一个基本原则必须明确，即。

A：

调换原则

B：

补偿原则

C：

对立原则

D：

等价原则

E：

执行层的组织协调

9、某城市房地产交易中，卖方、买方应缴纳的税费分别为正常成交价格的6%和3%，某宗房地产交易中买方付给卖方2500元/m2，应缴纳的税费均由卖方负担，则该宗房地产的正常成交价格为__元/m2。

A．2660

B．2294

C．2425

D．2427

10、土地变更登记是指因而进行的登记。

A：

土地权利人发生改变

B：

土地权利人姓名发生变更

C：

土地权利人名称发生变更

D：

国土资源行政主管部门发现土地登记簿记载的事项确有错误的，应当报经人民政府批准后而进行的登记

E：

土地权利人地址和土地用途等内容发生变更

11、下列关于估价上的建筑物折旧的说法中，正确的有。

A：

估价上的折旧与会计上的折旧有本质区别

B：

建筑物的折旧就是建筑物的原始建造价格与账面价值的差额

C：

建筑物的折旧就是各种原因所造成的价值损失

D：

建筑物的折旧就是建筑物在估价时点时的重新构建价格与市场价值之间的差额

E：

建筑物的折旧包括物质折旧、功能折旧和经济折旧

12、对时点指标特点叙述不正确的是。

A：

只能间断计数

B：

各时点指标不可以直接累加

C：

每个时点指标值的大小与时间长短无关

D：

计数的准确率低

E：

执行层的组织协调

13、若较为精确地应用假设开发法时，应考虑__。

A．通货膨胀影响

B．投资利息因素

C．资金时间价值

D．投资风险补偿

14、成本法特别适用于那些既无收益又很少发生交易的房地产估价，这类房地产主要包括__等。

A．图书馆

B．钢铁厂

C．空置的写字楼

D．单纯的建筑物

E．加油站

15、某商业房地产，在取得40年土地使用权的当年开始建造，建造期3年，建筑物经济寿命60年，则该商业房地产的折旧年限是__年。

A．37

B．40

C．60

D．63

16、下列房地产中，不得设定抵押的有__。

A．共有房地产

B．未解决权属争议的房屋

C．已出租的房屋

D．被执法机关查封的房屋

E．经济适用住房

17、不属于土地取得成本构成的有。

A：

可行性研究费用

B：

拆迁安置补偿费用

C：

土地使用权出让金

D：

基础设施配套费用

E：

勘察设计工程费

18、与任意拍卖相比，强制拍卖有如下等特点。

A：

国家强制性

B：

标的的自有性

C：

主体的特定性

D：

目的的利他性

E：

权利义务的对等性

19、政府授权开发企业负责实施土地开发时，开发企业的利润率不高于预计成本的__。

A．1%

B．2%

C．3%

D．8%

20、收益法中的运营费用包括__。

A．所得税

B．房地产改扩建费用

C．电梯、空调等的折旧费

D．建筑物的折旧费

21、在下列房地产市场指标中，属于市场交易指标的有。

（2007年试题）

A：

空置量

B：

房地产价格指数

C：

平均建设周期

D：

吸纳率

E：

失业率

22、会计的基本职能包括。

A：

反映职能

B：

监督职能

C：

盈利职能

D：

增值职能

E：

管理职能

23、经租房产年折旧额的计算公式为：

年折旧额＝房屋重置成本×（1-残置率）÷__。

A．自然寿命

B．经济寿命

C．已使用年限

D．尚可使用年限

24、下列指标从某一个侧面反映了房地产泡沫的程度。

A：

实际价格/理论价格

B：

房地产价格增长率/实际GDP增长率

C：

房地产价格指数/居民消费价格指数

D：

房屋施工面积/新竣工面积

E：

个人住房抵押贷款增长率/居民平均家庭收入增长率

25、某宗房地产，已知建筑物的重置价格为每平方米1000元，成新率为70%，房地产年净收益为每平方米140元，土地资本化率为6%，建筑物资本化率为8%，则该房地产的价格为__元/m2。

A．1700

B．2000

C．2100

D．2400