工程部管理手册.docx

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工程部管理手册

工程部管理手册目录

1、工程部工作职责

2、工程部管理目标

三、工程部服务质量指标

四、工程部服务承诺

五、工程部岗位职责

六、工程部组织架构

七、工程部管理制度

八、工程部各机电系统（供配电、暖通、给排水、弱电、精装修）操作流程

九、工程部维修工作单流程

十、设备节能方法

十一、应急预案

十二、物品出入库管理制度

十三、工程部巡检制度及相关表格

一、工程部工作职责

工程部是物业公司的管理部门之一，负责所辖区域的工程管理工作，其主要职责如下：

1、认真贯彻执行国家有关物管理制度和法规，遵守公司的各项规章制度；

2、建立健全工程管理规定；

3、健全租户档案管理设备设施的档案；

4、核算所辖区域的各租户水电等费用；

5、审核所辖区域租户进、出场物业工程条件的审核及关于工程方面的图纸；

6、负责所辖区域内的各项改造施工的审核及验收；

7、监督及验收所辖租户的装修改造工程过程；

8、负责所辖区域内的机电设备设施（即供配电、暖通空调、发电机、电扶梯、弱电通讯、给排水等）的运营、维护管理工作；

9、督促《装修手册》及相关物业工程方面规定要求的签定和执行；

10、协调配合购物中心各职能部门做好物业工程方面的服务工作

11、对外协调好所辖区域如供水、供电、供气、节水办及环保政府部门的配套工作。

二、工程部管理目标

工作目标：

安全、节能、环保；质量的转变；超越租户和顾客期望

1、为保证公司经营战略目标的实现，确保设备设施的安全运行，以公司的各项服务标准为原则，具体落实到本部门的工作，确保服务质量指标；

2、系统性地增收节支、注意工作重点；

3、加强纠正性的培训；

4、不断完善工程管理制度；

5、加强同行业对外交流，学习先进的管理经验为我所用。

三、工程部服务质量指标

质量指标：

1、力创办公楼（商铺）装修完好率99%；

2、优良服务率达99%；

3、确保设施设备正常运行率99%，设备设施完整率100%；

4、维修及时率100%，维修质量合格率99%，返修率1%以下；

5、水、电、照明、暖通空调、电梯供应保证率达99%；

5、各楼层公共区域、楼梯间、电梯前室、重要设备间照明完好率（一次照明）为99%；

6、给排水系统（各层）月故障报修影响使用功能次数小于5次（其中不包括楼层责任人自检发现小问题维修）；

7、电扶梯故障维修及时率100%；

8、公共区域门、窗、天地墙完好率98%,（备品备件充足情况条件下）；

9、弱电系统维修及时率100%（备品备件充足）；

10、员工遵章守法率达100%；

11、确保员工培训合格率100%；

12、服务对象对服务的满意度达100%；

13、设备设施运行安全及人员安全率100%。

四、工程部服务承诺

服务承诺：

1、工程部全天候接受各类物业工程方面的服务请求并及时应对。

一般情况，工程部将在接到工程报修请求后2小时内完成。

紧急（重大）故障维修服务，工程人员必须在15分钟内到达现场进行处理，不能及时处理的30分钟内采取应急措施确保使用，并在最短时间内完成任务；

2、发现租户设备、设施出现的问题时，及时书面通知租户，避免事故的发生并提供相关配套服务；

3、精心管理供水、供电设备，确保供水、供电设备的正常运行，处理好与供水、供电及相关单位的关系，因非商场内的原因造水、电、气等方面的问题，应及时与有关单位联系，并给租户和公司以明确答复；

4、维护辖区域所有机电设备设施并保护其功能正常、性能可靠；

5、租户、商家自用设备设施提供有偿维修服务，有关维修服务规范及相关费用按公司相关规定执行，并实行随叫随到、及时处理、合理收费。

如不能及时处理，也必须答复租户或商家处理时间；

6、根据维修申请单的内容对租户的要求按符合管理规定的维修服务内容提供特约服务；

7、与服务对象保持良好的沟通，诚恳接受服务对象的批评或建议，并批评或建议给予及时的反馈；

8、定期征求各方意见，为服务对象排忧解难，热情接待各方来访，接受服务对象提出的合理问题，并给予尽快解决；

9、物业工程人员对大楼设备设施进行日常巡视并有义务维护期功能的完整；

10、工程部开展各项维修服务，每一项工作按公司规定和服务标准，并按规定对每项工作应进行详细记录，便于各方监督检查。

五、工程部岗位职责

岗位职责总的原则：

（1）忠于公司,自觉维护公司的利益、形象、声誉；

（2）遵纪守法,遵守公司的各项规章制度和组织纪律服从上级领导工作安排；

（3）认真贯彻落实岗位责任制,严格执行操作规程和员工守则；

（4）服从领导安排,做到“事事有着落,件件有回音”；

（5）每月24日前完成本岗月度总结和计划安排；

（6）每月至少一次培训计划安排；

（7）每月28日前系统的设备设施运行分析报告完成；

（8）每年在11月30日前出台设备设施年度维修保养计划和特种设备年度检查计划；

9、每月20日前拟定下月的备品备件的数量及类别。

工程部经理岗位职责

（1）在公司的领导下，贯彻执行有关设备和能源管理方面的各项法律、法规，保障物业管理各种方针、政策、规章和制度的落实；

（2）在“安全、可靠、经济、合理”的前提下，保障各设备所需的能源（水电、油、天然气等）的供给，并做好节约能源、节约开支的工作；

（3）负责组织设备的使用、维护、革新改造直到报废的整个使用过程的管理工作，保障设备处于良好的技术状态，不能影响使用效果，更不能影响到对业主和用户的服务质量；

（4）负责调配、组织人力、物力，及时完成客户和用户提出的请修要求，为客户和用户提供良好的工作、生活、学习条件；

（5）组织拟定设备管理、操作、维修、养护的各种规章制度和技术标准，并监督执行；

（6）组织收集、编制各种设备的技术资料、图纸，做好设备的技术管理工作，落实好国家的各项技术政策；

（7）组织编制各种设备的保养、检修计划，原材料采购计划，并组织实施，遇到特殊情况时及时调整、变更计划；

（8）组织员工开展技术、业务学习和培训，不断提高员工的业务技术水平和服务质量；

（9）负责编制所管设备的年、季、月检修计划及相应的材料、工具准备计划，经工程部经理审批后负责组织计划的落实，并检查计划的完成情况；

（10）负责检查所管设备的使用、维护和保养情况，并解决有关技术问题，以保证设备经常处于良好的技术状态，防止出现严重损坏、停止使用或造成其他重大损失的情况发生；

（11）负责制订所管系统的运行方案并查阅运行记录，敦促下属人员认真负责，承担起相应的岗位责任，严格执行操作规程，保证设备的正常运行，发现不符合规范的情况要及时纠正；

（12）发生事故时从技术角度组织调查、分析设备事故出现的原因，提出处理意见及工作改进措施，以防止同类事故的再次发生；

（13）负责制订所管设施的更新、改造计划，以消除原设计和施工中存在的问题，并负责工程的监督工作，以达到“安全、可靠、经济、合理”的目标；

（14）负责组织技术学习和培训工作，不断提高下属员工的技术素质，服务意识以及服务质量；

（15）按季节变化调整各设备之开关，以保证最高的效益，对设备一般性的缺陷，安排员工正常的维修来整改。

（16）完成上级交代的其他工作

工程主管岗位职责

1、强电主管职责：

（1）主管楼面配电、照明、变电设备的全面工作，确保楼面配电柜，照明设备经常处在优良的技术状态下安全运行及日常安全管理。

（2）每天检查工程现场和设备状况：

①检查设备运行状况，发现问题及时处理；

②检查下属岗位纪律和工作态度，发现不良现象立即纠正，并如实记入考核成绩；

③审查运行记录，掌握能耗状况，做好节能工作和记录；

每月负责商场各租户和商场总的用电量报表，在各专业主管

配合下核算商场总用电量，发现差异要分析原因，及时采取措施纠正。

同时根据年度分解计划按月对设备进行维修保养工作。

（4）制定并贯彻电气设备运行方案、检修方案、计划和安全操作规程，监督和检查各班组合理使用电气设备，定期维护电气设备的情况，并记录归档。

（5）负责督促检查电气设备的技术资料收集整理工作，完善技术资料。

（6）掌握科技发展新动态，适时应用新技术。

（7）负责对直接下属的业绩考核及各项培训工作。

（8）完成部门领导交给的其他任务。

2、给排水主管职责：

（1）主管商场楼面给排水设备设施的运行、维修、保养。

（2）每天检查工程现场和设备状况：

①检查设备运行状况，发现问题及时处理。

②检查下层岗位纪律和工作态度，发现不良现象立即纠正。

③审查运行记录，掌握能耗状况，做好节能工作,做好记录.

（3）每月按年度分解计划进行设备维修、保养，月度业务和安全常识培训：

①每月负责与强电主管配合核算给水设备用电量；

②对系统设备的运行、维修状况进行监督、考核，每月分析报表；

③负责给排水系统技术资料的收集、整理工作，完善技术资料；

④负责直接下属的业绩考核工作及各项培训工作；

⑤完成部门领导交给的其他任务。

3、暖通主管职责:

（1）主管商场制冷机组、水泵及冷却塔、空调末端设备（风柜及风盘）、采暖锅炉和常用附属设备运行、维修、保养的管理工作；

（2）拟定所管辖设备的年、季、月度检修计划，并督促计划的有效实施；

（3）每天检查设备房和设备状况：

①检查设备运行状况，发现问题及时处理：

②检查下属岗位纪律和工作态度，发现不良现象立即纠正，并如实记入考核成绩：

③核查运行记录，掌握能耗状况，做好节能工作,做好记录.

（4）每月按分解的年度维保计划进行设备维修保养，月度安全检查和培训工作：

①每月与强电主管配合核算空调用电量；

②对系统设备的运行、维修状况进行监督、考核，每月分析报表；

③负责直接下属的业绩考核工作及各项培训工作；

④完成部门领导交给的其他任务。

4、弱电主管职责:

（1）主管所辖大楼智能化（保安监控、楼控等）的全面工作。

并负责所辖大楼消防报警系统的全面工作。

（2）每天检查工程现场和设备状况

①检查设备运行状态，发现问题及时处理

②审查运行、维修记录。

③负责对消防系统等设备运行，维修的工作，每月分析报表

④负责弱电系统技术资料的收集、整理工作、完善技术资料。

⑤负责楼宇自控装置的正常运行。

（3）每月按年度维保计划分解进行设备保养及维修，月度安全检查和培训，月度考核及绩效；

（4）配合商场业态调整和租户柜位变更后弱电系统的拆迁和功能恢复；

（5）对各运营商进场内工作进行工作对接；

（6）按月核算各运营商设备用电量并审核相关管理需求。

（7）完成部门领导交给的其他任务。

5、电梯主管职责:

负责监视分析购物中心电梯（商业部分46部扶梯，13部垂直梯）的运行情况，保证各种设备在规定的参数下运行，发现异常应立即安排维修人员处理，并立即向上级报告，并做好记录。

负责制订电梯设备周、月、季、年度的保养计划并组织实施

督促电梯维保公司按电梯维保计划对商场电梯进行年度、季度和月度维保。

积极参加各种培训，对发生事故的隐患进行分析，查找原因、制定措施，确保设备安正常运行。

负责电梯设备运行、维修工作，每月分析报表。

（6）负责商场电梯年度安全检查及按相关程序申报。

（7）负责电梯困人救援培训工作及参加和各专业知识培训。

其培训内容是:

①熟悉电梯的性能、构造和使用方法,每天按要求准时开启和关闭电梯,确保电梯安全正常运行；

②及时处理应急停机故障,接到应急故障后应迅速奔赴现场,先将电梯中被困客人救出,然后排除电梯故障；

（8）完成部门领导安排的其他任务。

6、主管（土建、装修）岗位职责:

（1）严格遵守国家技术规范标准，严格遵守公司各项规章制度；

（2）负责所辖区域土建、装修工程日常维修工作；

（3）负责所辖区域办公楼（商铺）、主力店等的二次装修图审及现场监管工作；

①负责所辖区域内土建、装修大、中、小型维修计划的制定，备品备件的采购计划，并组织实施；

②对工程部年度总体维保计划进行分解，制定本系统月、季、年度计划，并组织实施；

③负责本专业月、季、年度预算的编制工作；

④负责本专业工程档案的管理工作；

⑤负责下属员工的知识技能培训及绩效考核等工作；

（4）完成部门领导交给的其他任务。

7、文员职责:

（１）规范化地管理本部门各种资料，使之能方便应用，并充分发挥作用。

具体包括：

①与外部单位工作衔接、往来公文，

②与购物中心各部门衔接，往来公文，

③所有机电设备资料档案，设备运行状况的统计，通过资料统计搜集信息，反馈信息，为领导决策提供依据，

④所有设备维修记录、报告、请示、批复的整理归类。

⑤向公司提交的工作计划、报告及批复的归档，

⑥公司下发的指示，通知及规章制度的归档，

⑦本部门工作任务、进度的调查报告及汇报材料总结的整理归档。

⑧物业部所有相关会议的记录及其整理、归档，

⑨物业部内部资料借阅管理。

（２）负责卖场营业设施维修事宜。

①楼面营业设施申请单、派工单的收集、归类；

②根据申请单派工维修；

③对维修中出现的问题，及时报告并做好相关部门的协调解释工作。

④结算每项的维修费用，月底报送财务部。

（３）负责物业部内勤工作。

①制订每月排班、值班及考勤表。

②办理员工到岗、转岗、离职手续。

③办理员工各种假事、加班、外出等事宜。

④员工号牌、考勤卡、生活补贴、生日补品等的办理发放事宜及办公区域的卫生管理。

8、仓库保管员职责:

①仓库保管员负责所属仓库物资的管理，保证满足维修运行对备品备件要求，保证公司财产不受损失。

仓库物资管理包括进货、存储、发放及账务管理。

②坚守岗位、忠于职守，熟悉掌握所管理物品名称、规格型号、质量要求、物品价格、用途、性能等各项知识，对所管理物品心中有数。

③货品购进入库时，应注意手续单据齐全，物品数量、质量、价格、型号规格符合要求，并做好登账手续。

④仓库应保持卫生，各类物品分类合理，堆放整齐，并满足安全技术要求，物品所存放地点心中有数。

⑤物品发出时，按手续填写单据。

严格执行审批程序。

⑥做每月盘存报表，为下月计划作好准备。

每月盘点保证账、卡、物相符。

⑦按公司要求做好仓库防火、防盗工作，保证公司财产安全。

工程领班岗位职责

1、强电领班的岗位职责:

在电工主管的带领下，负责所辖区域的动力、照明等电气设备运行、维修、保养及安全供配电技术管理工作。

（1）、根据电气设备维修保养计划（年度、月度），带领班组团队组织落实实施；

（2）、检查及落实设备运行中出现的故障性检修；

（3）、根据计划落实有关设备的检修和测试，并拟定各类防范措施报主管审核；

（4）、按公司制度落实无误完成各类维修单及报修，并认真检查记录；

（5）、协肋申请备品备件计划；

（6）、带领团队提高员工的维修技能；

（7）、协调与其它班组或部门的配合工作。

2、空调领班岗位职责：

在空调主管的带领下，负责所辖区域的暖通设备、末端中央处理器和送排风机的维修、保养

（1）、严格遵守本专业的规章制度和操作规程进行操作、维护和检修。

对暖通系统设备的运行、维护和检修负有直接管理责任。

（2）、确保商场营业区内和办公场所适宜的室内温度、湿度和空气的新鲜度。

（3）、根据设备维修保养计划（年度、月度），带领班组团队组织落实，保持该系统的运行更经济节能、更合理。

（4）、定期巡回检查系统运行状况，督促值班人员定时测量各空调区域的环境温度、相对湿度，并根据气象变化及客源情况调整运行方案，满足用户需要。

（5）、 及时掌握系统各设备的运行状况，发生故障时，能迅速、准确判断故障情况，及时组织力量检修，并将处理结果详细记录，报告主管和部门经理。

（6）、 督促检查本班组人员岗位责任制、巡回检查制度和交接班制度的执行情况，并带领团队提高员工的维修技能；

（7）、协肋申请备品备件计划；

（8）、协调与其它班组或部门的配合工作。

3、弱电领班岗位职责:

（1）、严格遵守国家技术规范标准，严格遵守公司各项规章制度；

（2）、熟练掌握所辖弱电系统及设备原理、技术性能和参数、操作规程，掌握设备的运行状况和缺陷，并了解所辖大楼电力、给排水、消防、空调等系统的基本工作原理，以利于设备及系统的正常运行、维修保养、整改完善；

（3）、根据部门维修保养计划带领班组技工开展弱电系统的日常维修保养工作；

（4）、根据部门巡查计划检查弱电系统主要设备的运行情况，填写相关记录；

（5）、协助主管日常管理工作，遇重大问题及时汇报；

（6）、收集各项原始资料并整理；

（7）、遇有突发意外事故要以最快的速度赶到现场，及时报告主管或以上负责人，同时按照紧急预案采取措施，在保证无危及人身安全的前提下，尽一切力量减少损失；

（8）、完成上级指派的其它工作。

4、领班（土建、装修）岗位职责:

（1）、自觉遵守公司的各项规章制度，操作规程；

（2）、对装修主管负责，完成主管交办的各项工作任务；

（3）、负责带领下属员工完成所辖区域的日常巡查及维修工作，发现

问题及时处理，并做好记录；

（4）、协助主管完成辖区域主力店、办公楼（商铺）等的二次装修监管工作，并做好记录；

（5）、协助主管完成竣工验收，承接验收相关工作，并做好资料的收集归档工作；

（6）、做好本专业技术资料的初步收集工作；

（7）、带领下属员工参加各项培训，提高自身业务技能。

（8）、完成上级指派的其它工作。

5、水工领班岗位职责:

（1）、自觉遵守公司的各项规章制度，操作规程；

（2）、协助工程师建立健全本专业的技术档案、维修保养记录，以便于从中总结经验教训，逐步采用新技术、新工艺，使给排水系统的功能更加完善。

（3）、组织给排水技工进行日常系统巡检，发现问题立即处理。

督促技工做好各种记录并进行检查。

（4）、督促和检查下属的工作，监管属下之工作操守和工作环境，遇有重大事件立即汇报。

（5）、管理使用好本班的工具及仪表，使之处于良好及准确状态。

（6）、对各种日常维修工作进行分类，制定标准化操作程序，并逐步完善，熟练掌握本专业各项应急机制并正确及时响应。

（7）、协助主管做好系统备品备件计划。

（8）、完成上级交办的其他任务。

技工岗位职责

1、高压运行工岗位职责:

（1）严格遵守公司员工守则和各项规章制度。

努力学习技术，熟练地掌握所辖所辖区域内的供电方式状态、线路走向及所管辖设备的原理、技术性能及实际操作；

（2）努力做好设备的维修保养工作，做好防范小动物工作，确保安全运行；

（3）坚守岗位，定期巡视电器设备及水泵房，密切监视各仪表的工作情况。

正确抄录各项数据并填好报表；

（4）对来人来电报修和来访及时登记；

（5）值班长每班需做好值班室内外清洁工作及保持设备完整性；

（6）发生事故时，值班人员应保持冷静头脑，按照操作规程及时排除故障。

负责与供电局的业务联系，并做好登记；

（7）事故未排除不进行交接班，应上下两班协同工作，一般性设备故障应交代清楚并做好记录。

；

（8）请假、补休需在一天前报告主管（工程师），并由主管安排合适的替班人。

2、维修电工岗位职责

（1）严格遵守公司员工守则和各项规章制度，服从领导安排，除完成日常维修任务外，有计划地承担其他工程任务。

（2）努力学习技术，熟练地掌握商场电气设备的原理及实际操作与维修。

（3）根据所管辖设备的检修计划，按时保质保量地完成，并填好记录表格。

（4）积极协调配电工的工作，出现事故时无条件地迅速返回机房，听从值班工程师的指挥。

（5）严格执行设备管理制度，做好早中班的交接班工作和搞好班内外清洁工作。

。

（6）交班时发生故障，上一班必须协同下一班排除故障后才能下班，配电设备发生事故时不得离岗。

（7）请假、补休需在一天前报告主管，并由主管安排合适的替班人。

（8）每月进行一次责任区设备的维修保养工作并做好相应记录，保持设备房内清洁。

3、空调维修工和电焊工维修工岗位职责

（1）严格遵守公司员工守则和各项规章制度，服从领导安排，除完成日常维修任务外，有计划地承担其他工程任务。

（2）努力学习技术，熟练地掌握商场电气设备的原理及实际操作与

维修。

（3）根据所管辖设备的检修计划，按时保质保量地完成，并填好记录表格；

（4）严格执行设备管理制度，做好早中班的交接班工作和搞好班内外清洁工作；

（5）交班时发生故障，上一班必须协同下一班排除故障后才能下班，配电设备发生事故时不得离岗；

（6）请假、补休需在一天前报告主管，并由主管安排合适的替班人；

（7）每月进行责任区内设备的维修保养工作并做好记录，并保持责任区域机房和设备清洁卫生。

4、电梯技工的岗位职责：

（1）、熟悉电梯的性能、构造和使用方法，每天按要求准时开启和关闭电梯，确保电梯正常运行。

（2）、配合电梯专业公司完成周、月、季、年度的电梯保养任务，并检查保养质量，经确认后将记录存档保管。

（3）、及时处理电梯故障，接到应急故障后应迅速奔赴现场，先将电梯中被困客人救出，然后排除电梯故障。

（4）、做好电梯、电梯间和电梯机房的清洁工作，保持无污迹、无灰尘、无垃圾；

（5）、积极参加业务学习和技术培训，提高业务技术水平；

（6）请假、补休需在一天前报告主管，并由主管安排合适的替班人；

（7）、搞好各工种的配合，努力完成领导交给的其他任务。

5、弱电技工岗位职责

（1）严格遵守国家技术规范标准，严格遵守公司各项规章制度；

（2）熟练掌握所辖弱电系统及设备原理、技术性能和参数、操作规程，掌握设备的运行状况和缺陷；

（3）根据部门计划完成所辖范围内的弱电设备的巡查和保养工作，并做好责任区的清洁卫生，发现问题及时报告；

（4）接到维修单，及时完成维修工作，并反馈信息；

（5）遇有突发意外事故要以最快的速度赶到现场，及时报告领班或以上负责人，同时按照紧急预案采取措施，在保证无危及人身安全的前提下，尽一切力量减少损失；

（6）请假、补休需在一天前报告主管，并由主管安排合适的替班人；

（7）完成上级指派的其它工作。

6、维修工（木工、油漆工）岗位职责

（1）、自觉遵守公司的各项规章制度，操作规程；

（2）、定时完成所辖区域内设施设备的巡查工作，并做好记录；

（3）、按计划完成所辖区域内设施设备的维修工作；

（4）、按计划完成二次装修期间各办公楼（商铺）的巡查工作，发现问题及时报上级领导处理，并做好记录；

（5）、努力学习公司企业文化，积极参加公司组织的各项培训，提高自身业务技能；

（6）请假、补休需在一天前报告主管，并由主管安排合适的替班人；

（7）完成上级指派的其它工作。

7、水工岗位职责

（1）严格遵守操作程序，保证给排水系统正常运行，严格执行岗位责任制及安全责任制，确保自身和设备安全

（2）、按照主管和领班的安排，依据维修保养计划的内容，定期对给排水设备进行维修保养。

坚守岗位，定期巡查本系统设备，并准确记录各种运行数据，填好运行表格上报

（3）、发生事故时，值班人员应保持冷静，按照操作规程及时排除故障，事故未排除时不交班，应上下两班协力排除故障，完成后编写事故报告，交工程师主管审阅。

（4）、按要求启停设备，不得私自调整设备的运行控制参数、状态、运行方式、设定值及管线走向。

（5）、严格执行职工守则和物业公司其它规章制度，确保给排水系统的正常运行，熟悉本专业各项应急预案并能及时响应。

（6）、协助领班对各种日常维修工作进行分类，保持设备房清洁卫生。

（7）请假、补休需在一天前报告主管，并由主管安排合适的替班人；

（8）、完成上级