龙轩物业工程管理作业手册.docx
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龙轩物业工程管理作业手册
南京龙轩物业管理有限公司
物业服务中心作业指导书
工程管理
一消防系统运行管理标准作业规程
1.目的
规范宁保物业全委楼盘和顾问楼盘的消防系统运行管理工作，确保消防系统随时处于良好运行状态。
2.适用范围
适用于南京宁保物业楼盘和顾问楼盘辖区内各类消防系统的运行管理。
3.职责
物业服务中心执行经理负责消防系统设备运行管理的监督、统筹工作。
消防管理中心主管负责消防系统设备运行管理的业务督导工作。
消防管理中心班组长负责组织实施消防系统设备的运行管理。
消防管理中心消防员负责具体实施消防系统设备的运行管理工作。
4.程序要点
4.1.运行监控
4.1.1监控室保安员24小时对火灾预报显示器、防火防盗闭路电视等设备进行监控。
4.1.2运行监控内容：
“运行”和“电源”灯是否亮，不亮时查找线路接头有无松动，如松动应紧固；
巡视喷淋泵和消防泵管网系统，查看接口有无松动（松动时给予紧固），油漆是否脱落（脱落补刷油漆），水流指示器是否动作；
“故障”灯是否亮，灯亮时证明出现故障，立即到现场查明原因；
“低水位”信号灯是否亮，灯亮时立即通知机电维修电工查看水位加水；
“破玻灯光”信号是否亮，灯亮时到楼层查看破玻报警原因；
测试“试灯”键，试灯1-2钞钟，发现有信号灯不亮，应查明原因给予更换。
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4.1.3在运行监控中发现有不正常情况，应进行登记，同时报告消防管理中心主管/班组长，并进行整改。
4.2.异常情况处置
4.2.1当消防主机出现异常情况（如有水浸入），应立即切断供给消防主机的主电源和备用电源，以免引起相关联动装置启动而造成消防主机部件烧毁。
4.2.2当配电箱线路发生短路（过负荷）起火时，立即关掉相关设备的电源，迅速用干粉或“1211”灭火器扑灭。
4.3.机房管理
4.3.1非值班人员不准进入室内（巡查、检修人员除外），若需进入，须经消防管理中心主管同意，并在当值消防员允许的情况下方可进入，但时间不宜超过五分钟。
4.3.2当值消防员每班打扫室内卫生，擦拭设施设备，始终保持地面、墙壁、设备无积尘、无油渍、无污物、无蜘蛛网，光亮整洁。
4.3.3室内严禁存放一切与工作无关的物品，但应配备两瓶“1211”或干粉灭火器。
4.3.4室内禁止吸烟。
4.3.5室内应当通风良好，光线足够，门窗开启灵活，防小动物设施完好。
4.3.6室内必须保持24小时监视消防系统，暂时离开时，需呼叫附近保安员或班组长暂时替换，并交待值班注意事项，但不得超过10分钟。
4.4.交接班要求
4.4.1交接班时应：
进行外观巡视各类系统，查看各类系统是否处于正常运行状态；
按操作键查看消防主机内容有无改动，有无增删操作员姓名，密码是否改动、正确。
4.4.2出现下列情况不接班：
上一班运行情况未交待清楚；
记录不正规；
消防主机无法进入操作功能；
室内存放与工作无关的物品；
设备上积尘未除尽，有水杯、腐蚀品；
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地面不干净、不整洁；
检查物品不齐全；
故障正在处理中或未处理完毕，应由交班人负责处理，接班人协助（在值班主管充许时，交班人方可下班）。
4.5.资料保存与审核
4.5.1消防员应对每班次运行情况做好记录。
填写《消防系统监控记录表》，交接班时检查各系统均正常后，双方在《消防中心交接班记录表》上签字确认。
4.5.2消防管理中心主管监督填写运行监控的各类记录，每周星期日将用完的记录本收到办公室归档保存，保存期3年。
4.5.3消防管理中心班组长每班次交接均应对每个消防中心的值班情况进行监督、检查，并在《消防中心交接班记录表》上签署巡检意见，最后由消防管理中心主管签署审核意见。
5.记录
ü《消防中心交接班记录表》（见附件1）
ü《消防系统监控记录表》（见附件2）
二、消防系统操作标准作业规程
目的
规范狮城怡安全委楼盘和顾问楼盘的消防系统设备的操作。
适用范围
适用于狮城怡安全委楼盘和顾问楼盘的辖区内消防管理中心消防系统设备的操作。
职责
消防管理中心主管负责监督检查消防系统各类设备的操作程序。
消防管理中心班组长负责消防系统操作的业务指导工作。
消防管理中心消防员负责按本规程正确操作消防设备。
程序要点
消防主机
确认报警：
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1.当接到消防主机报警时，按“消音”键消去报警声；
2.按“复位”键，查看消防主机能否复位进入系统正常状态：
如能进入系统正常状态，证明报警是误报，按“复位”键复位；如不能进入系统正常状态，证明是故障或火警预报，查“状态”键确认烟雾探测器的测定烟雾浓度值（AV值）。
如烟雾探测器的AV值等于设定值时，证明有火警信号出现，立即派人到现场查看；
火警预报或故障报警时：
（AV；gO-100时，属于火警预报；AV：
0-30属于故障报警。
把火警预报或故障点暂时隔离、锁住，使系统进入正常状态）详细操作方法按不同类型的系统使用说明书操作。
处理完火警预报或故障报警时，把已隔离的点打开，让系统恢复正常运行状态，详细操作方法按不同类型的系统使用说明书操作。
打印
按不同类型系统设备的操作说明进行。
消防电话
消防联动柜上的消防电话，可通向各个楼层（备有插孔）高压房、水泵房，在楼层查看报警点位置情况时的操作要领：
把插孔电话插人孔内，与消防控制室保持联络。
消防广播
按不同类型系统设备操作。
火警时的客货梯
当发生火情时，从消防联动柜上按“电梯回降”键，客货梯迫降到一楼停止运行。
从客货梯前室首层击破玻璃，按“消防”开关键，客货梯会迫降到首层。
消防泵当有“火险”报警时
自动启动：
在楼层击破“消防栓报警盒”时，消防联动柜发出声响报警；
消防泵自动启动。
手动启动：
把选择“自动／手动”开关置于“手动”位置；
按启动钮“手动”启动消防水泵。
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喷淋泵当有“火险”报警时
自动启动：
喷淋泵处于“自动”位置；
喷淋头爆裂，水流掣动作，消防联动柜发出声响报警，指示火警位置；
湿式报警阀动作，延时器延时后压力继电器动作，自动启动喷淋泵。
手动启动：
选择“自动／手动”开关置于“手动”位置；
按启动钮“手动”启动消防水泵或喷淋泵。
防火卷帘当有火情或浓烟时
防火卷帘接收探头信号自动启动：
消防联动柜发出声响报警，出现防火卷帘关闭讯号；
防火卷帘关闭。
手动启动：
1.把“自动／手动”选择开关置于“手动”位置；
2.按xx楼层防火卷帘启动钮；
3.消防联动柜上会发出声响报警，出现关闭信号；
4.从楼层防火卷帘开关装置盒向下按启动钮（向上为打开，中间为停止），防火卷帘会向下关闭。
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停非消防电
发生火灾需要截断电源时，从消防联动柜上按“停非消防电”键，停电灭火。
消防栓
室内消防栓：
发生火灾后将消火栓箱用钥匙打开，或用硬物击碎箱门上的玻璃；
按紧急报警按钮；
消火栓箱上的红色指示灯亮，送出火警信号；
消火栓可以直接启动消防水泵供水；
取出挂架上水枪接上水带接口，并接在消防栓接口上；
按逆时针方向旋转消防栓手轮；
出水灭火。
室外消火栓：
用专用消防扳手沿逆时针方向旋转打开出水口闷盖；
接上水带（水枪）或吸水管；
用专用扳手打开阀塞即可供水；
使用后应关闭阀塞，上好出水口闷盖。
消防水喉：
1.打开消火栓箱门将卷盘旋出；
2.拉出胶管和小口径水枪；
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3.开启供水闸阀即可进行灭火；
4.使用完后，将供水闸阀关闭，待胶管排除积水后卷回卷盘，把卷盘转回消火栓箱。
灭火器
将灭火器提到火场上。
拔掉保险销。
在灭火器有效喷射距离内，将喷嘴（或胶管喷口）对准火焰根部。
按下压把后，开启密封，灭火剂喷出。
松开压把，间歇喷射机构复位，喷射停止。
喷射时，应迅速左右摆动，向前平推扫射，防止回火复燃。
在室外操作时，应选择在上风方向喷射。
三、消防系统维修保养标准作业规程
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目的
规范狮城怡安全委楼盘和顾问楼盘的消防系统维修保养工作，确保消防系统设备各项性能良好。
适用范围
适用于狮城怡安全委楼盘和顾问楼盘的辖区内消防系统设备的维修保养工作。
职责
管理处经理负责审核《消防系统维修保养年度计划》并检查计划的执行情况。
消防管理中心主管负责制定《消防系统维修保养年度计划》并组织监督该计划的具体实施。
消防管理中心班组长及消防员具体负责消防系统的日常保养工作。
程序要点
《消防系统维修保养年度计划》的制定
每年12月15日前，由消防管理中心主管组织制定完毕下一年度的《消防系统维修保养年度计划》报公司审批。
并按系统的运行情况拟定小修、中修、大修计划。
《消防系统维修保养年度计划》必须具备下列要求：
有明确安排设备的大、中、小修计划；
有具体组织实施维修保养的时间；
有明确的维修保养周期；
有具体的维修经费预算。
;消防系统维修保养
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对消防系统进行维修保养时，应严格遵守《消防系统操作标准作业规程》，并按《消防系统维修保养年度计划》进行。
检查
日检：
每班次在当值班组长的指导下由消防管理中心消防员对火灾报警系统进行下列检查：
每班次均应进行系统设备的外观检查；
火警功能。
误报火警应勘察误报的火灾探测器探头现场有无蒸气、烟雾、粉尘等影响探头正常工作的环境干扰存在，如有其他干扰存在，应设法排除。
对于误报频繁又无其他干扰影响探头正常工作的，或探头显示灯不亮、不能接收信号，应及时清洗更换；
自检功能。
按自检键后，进行复位，让系统处于正常状态，不能复位应查明原因；
故障功能：
主电源故障，检查输入电源是否完好，熔丝有无烧断、接触不良等情况；
备用电源故障，检查充电装置，电池有否损坏，有无断线；
探测回路故障，检查该回路至火灾探测器的接线是否完好，有无探头被取下，终端监控器有无损坏。
月检：
每月15日在消防管理中心主管的指导下，由班组长组织对消防自动系统进行下列功能检查，并填写《消防系统月检查保养记录表》：
日检全部内容；
测试控制器主要工作电压是否正常；
火灾探测器（温感、烟感、碎玻）安装倾斜度不大于45度，与底座接触是否良好，外观是否洁净完好，指示灯是否闪亮。
随机抽取5％的烟感喷烟后，消防主机是否收到报警信号；
对楼层消防栓泵进行外观检查，查看外接线是否固定良好，油漆脱落应补刷新漆；
检查手动报警按纽、紧急旋纽安装是否牢固，有无破损及丢失；任选两个手动报警按纽进行模拟报警，测试报警功能是否正常；
对消防主机、联动柜、动力配电箱、灭火显示器及其附属设施进行擦拭除尘，线路松动应给予紧固；
对主电源和备用电源做自动转换试验。
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季检：
每季度检查和试验自动报警系统的下列功能，并填写《消防系统年（季）检查保养记录表》：
采用专用检测仪器分批试验火灾探测器的动作及确认灯显示；
试验火灾报警的声光显示；
试验水流指示器，压力开关等报警功能，信号显示；
对备用电源进行1-2次充放电试验，1-3次主要电源和备用电源自动切换试验；
用手动或自动检查防火卷帘的关闭情况、防火卷帘有无变形、扭曲情况；
用手动或自动检查消防栓泵、自动喷淋灭火系统的控制设备；
对固定式“1211'’系统进行外观巡视，查看管网系统的密封情况，读出压力表指针数值，用手动或自动检查固定灭火系统的控制设备；
用手动检查消防应急广播、火灾应急照明及疏散指示标志灯；
从消防联动柜上按强制“消防”开关键使客货梯停于首层试验；
在消防管理中心进行消防通信设备对讲通话试验；
检查所有转换开关和强制切断非消防电源功能试验。
年检：
每年12月20日前由消防管理中心主管及班组长组织对火灾自动报警系统的功能作下列检查和试验，并填写《消防系统年（季）检查保养记录》：
应用专用检测仪器对所安装的火灾探测器探头（取50％）进行一次实效模拟试验，对电缆、接线盒、设备作直观检查、清理尘埃；
进行本规程4．2．3季检内容（a、b除外）；
试验火灾应急广播设备的功能。
对本规程4．3．3和4．3．4的检查内容，合同期内由安装厂家指导检查，合同期满后外委公安
消防局（或安装厂家）检查。
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维修保养
对消防系统设备的外部清洁及部分附件的维修保养由消防管理中心主管指导完成。
每班次消防员应对消防设备外部清洁一次，用压缩空气进行吹污、吹尘，再用于的干净抹布擦拭，保持设备光洁。
消防系统设备故障的维修一般不超过8小时，在8小时内无法解决的，应将其故障原因、解决时间上报管理处经理，并按批准的时间限期解决。
需外委维修的，由消防管理中心主管委托安装厂家或公安消防局进行维修保养。
消防泵维修保养见《给排水设备设施维修保养标准作业规程》相关内容。
消防电机/风机的维修保养，见《餐饮设备管理标准作业规程》相关要点。
消防系统设备的检查、维修保养均应有完整的记录，分类归档管理，保存期五年。
记录
《维修保养年度计划》（见附件3）
《消防系统月检查保养记录表》（见附件4）
《消防系统年（季）检查保养记录表》（见附件5）
四、弱电系统维修标准作业规程
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目的
规范狮城怡安全委楼盘和顾问楼盘的弱电系统维修程序，确保高效率、高质量地完成弱电系统的维修工作。
适用范围
适用于狮城怡安全委楼盘和顾问楼盘的辖区内的弱电系统的维修。
职责
工程部主管负责检查弱电系统维修工作的实施情况。
工程部组长负责弱电系统维修工作的组织实施。
维修员负责弱电系统的维修工作。
程序要点
弱电系统维修注意事项
维修员进住户家进行弱电系统维修时，应遵守《住户家庭安装／维修标准作业规程》。
维修员注意事项
应熟悉维修设施的电路原理及功能方框图。
应注意安全操作：
确保人身安全：
维修时如需带电作业（电压高于36V时），应做好相应的绝缘措施；
确保维修设施的安全：
测量某焊点电压时切忌与相邻焊点相碰；维修设施印刷线路板底面切忌与金属物件相碰，最好用绝缘板托起；注意合理放置维修工具以免引起意外。
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必须正确判断故障部位、故障元器件，切忌乱换乱拆、胡乱调整。
基本维修方法
观察法：
1.有无虚焊、松脱、烧焦的元器件；
2.有无异常的声音；
3.观察图象效果。
静态测量法：
短路电阻测量法；
电流测量判断法；
电压测量判断法。
天线系统维修
放大器：
检查输入、输出插头是否松驰、氧化、生锈，如是则应整修或更换插头。
分配器：
检查输入、输出插头是否松脱、氧化、生锈，如是则应整修或更换插头；
检查分配器输入、输出信号强弱，如果输出信号比输入信号减少5db以上，则应更换分配器。
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分接盒：
1.检查分接盒输入、输出插头是否松脱、氧化、生锈，如是则应整修或更换插头；
2.检查分接盒输入、输出信号强弱，如果输出信号比输入信号减少2db以上则应更换分接盒。
插座：
1.检查插座接线是否牢固，插孔是否太松驰，如是则应整改插座，整改达不到要求的应更换；
2.检查插座输入与输出信号，如果输出信号较输入信号减少2db以上，则应更换插座。
馈线：
检查馈线对地绝缘电阻应大于2MΩ，线间绝缘电阻应大于10MΩ；
检查馈线100米内的信号衰减应不超过lOdb，否则应更换馈线。
电话线维修
检查电话线接头有无生锈、氧化或发霉断火，如是则应重接接头（烫锡处理）。
检查电话线有无断线，如有则应更换一根电话线（有两根备用线）。
检查电话线有无短路或漏电，如有则应更换电话线。
楼层防盗对讲机维修
室内听不到铃声：
检查主机按钮开关是否接触良好，否则应更换按钮开关；
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检查室内分机待机转换开关是否接触良好，如接触不行则应整修处理；
通过上述两个步骤如仍不振铃，则应重点检查振铃放大电路，直至故障排除。
不能对讲：
1.检查通话线是否接触良好，如不行则重新焊接；
2.检查室内分机扩音器、扬声器是否正常，如不正常则应更换；
3.检查室内分机放大电路，重点检查三极管直至故障排除。
不能开楼下大闸门：
1.检查锁舌部件是否灵活，如阻滞则应加润滑油；
2.检查开锁磁线圈接线是否良好、线圈是否烧坏，如是则应重新接好线头或更换电磁线圈；
3.检查分机开锁按钮是否接触良好、开锁继电器是否动作可靠、开锁电路有无损坏的元器件，如有问题则应逐一检查并排除故障。
主机无电源：
检查桥式整流二极管有无损坏，如损坏则应更换同规格二极管；
检查电源变压器是否烧坏，如是则应更换同规格的变压器。
可视对讲机维修
无图象、声音，但开锁正常：
调节亮度电位器观察屏幕有无光栅，如有光栅则应检查室内机与门口机的图象信号连接线是否接牢，则由应重新接好（烫锡焊接）；
如调节亮度电位器屏幕仍无光栅，此时应检查室内机电路板，包括振荡电路、推动电路、输出电路、图象显示电路等逐级检查，直至故障排除。
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通话无声音：
检查听筒与室内机的接线是否牢固，否则应重新接好（烫锡、焊接）；
调节音量电位器，如扬声器里有交流声发出，则说明室内机的放大电路正常，此时应检查门机上的麦克风，如麦克风损坏则应更换同规格麦克风；
调节音量电位器，如扬声器里什么声音都没有，则说明室内机的放大电路有问题，室内机放大电路包括音频输入电路、前置放大电路、功放电路，此时应逐级进行检查直至故障排除。
入室维修
维修工作结束后，维修员应及时清洁工作场地，把小的垃圾装入塑料袋内，用干净干抹布擦拭弄
脏了的部位。
向住户试验维修后的效果，试验应不少于3次，并向住户说明使用中应注意的事项，如住户有不满意的地方（合理的要求），维修员应及时进行整改直至住户满意为止。
一切正常后请住户在《住户家庭安装/维修（收费）通知单》上签名确认。
如住户对此次维修收费有异议，维修员应根据工程部制作的《维修项目收费规定》向住户作出解释，尽量打消住户的疑虑。
维修员回到工程部后，应及时填写好《住户家庭安装/维修（收费）通知单》内容包括：
维修内容、所用主要材料、施工时间等，最后签上维修员的姓名以备查询。
工程部做好《住户家庭安装/维修（收费）通知单》的登记工作。
记录
ü《住户家庭安装/维修（收费）通知单》（见附件6）
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五、电梯运行管理标准作业规程
目的
规范狮城怡安全委楼盘和顾问楼盘的电梯运行管理工作，确保电梯良好运行。
适用范围
适用于狮城怡安全委楼盘和顾问楼盘的辖区内电梯的运行管理。
职责
工程部主管负责检查电梯运行管理工作的实施情况。
工程部班组长负责电梯运行管理工作的组织实施。
电梯管理员具体负责电梯的运行管理。
程序要点
巡视监控
电梯管理员每天应对小区内所有电梯的主要部位至少巡视一次。
巡视监控的主要内容如下：
曳引电机有无异常噪音或气味，是否温度过高（烫手），曳引电机轴承是否需要加注润滑油，螺栓是否松动；
减速箱是否需要加注润滑油，油色、油位是否正常，联轴器是否牢固可靠，螺栓有无松动；
指示仪表、指示灯是否正确，各继电器、接触动作是否正常，有无异常声响；
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变压器、电阻器、电抗器温度是否正常，有无过热现象；
制动器动作是否正常，制动线圈是否过热，制动轮上是否有油污；
曳引轮、曳引绳、限速器、选层器、测速机等运行是否正常，有无异常声响；
通讯设施是否灵敏畅通，指示牌、标示牌是否完好，盘车手轮、开闸板手等救援工具是否已放置在指定位置；
轿厢照明是否正常，厅外轿内指层、指令及指示灯是否正常；
厅门及轿门踏板是否清洁干净；
轿厢和对重导靴油盅油量是否足够；（由专业单位检查）
电梯运行有无异常振动或声响，舒适感有无明显变化；
开关门有无异常（顺畅），轿厢内应急灯是否可靠；
底坑限速器、张紧装置、开关和碰铁距离是否异常；（由专业单位检查）
补偿链是否有异响；
底坑有无积水或脏物。
巡视过程中如发现上述情况有不正常时，电梯管理员应及时采取措施予以解决。
并及时通知维修
保养单位前来维修调整。
异常情况处置
发生火灾的处置：
楼层发生火灾时，电梯管理员应立即击碎玻璃按动“消防开关”使电梯进人消防运行状态，电梯运行到基站后，应使乘客保持镇静，疏导乘客迅速离开轿厢；
井道内或轿厢发生火灾时，电梯管理员应即刻停梯，疏导乘客迅速离开轿厢，切断电源。
用干粉和1211灭火器灭火控制火势蔓延；
对于上述两种情况，电梯管理员应及时通知小区消防中心，按《火警、火灾应急处理标准作业规程》处置。
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电梯湿水的处置：
当底坑内出现少量进水或浸水时，应将电梯停在二层以上，断开电梯总电源；
当楼层发生水淹而使井道或底坑进水时，应将轿厢停于进水层站的上一层，断开电梯总电源；
当底坑、井道或机房进水较多时，应立即停梯，断开电梯电源总开关；
发生湿水时，应迅速阻断漏水源；
对湿水电梯应进行除湿处理，如用干抹布擦拭、热风吹干（温度不能太高）、自然通风（用工厂用鼓风机）、更换管线等。
确认湿水已消除，各绝缘电阻达到要求并且试梯运行无异常后，方可投入正式运行。
（整个实施过程必须由专业人员进行）
停电造成停梯或故障造成停梯时的困人救援按《电梯困人救援标准作业规程》处理。
电梯机房管理
非值班人员不准进入机房，若需要进入，须经工程部主管同意，并在值班人员的陪同下方可进入
机房。
机房内严禁存放易燃、易爆或危险物品，机房内应配足消防器材，禁止吸烟。
每周打扫一次机房的卫生，做到地面、墙壁、天花、门窗、设备设施表面无积尘、无锈蚀、无油渍无污物，油漆完好、整洁光亮。
机房应当通风良好、光线足够、门窗开启灵活。
机房应当做到随时上锁，钥匙由当值管理员保管，管理员不得私配钥匙。
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交接班要求
接班人员应准时来接班。
接班人员应认真听取交班人员交代，并查看《电梯运行日记表》，检查工具、物品是否齐全，确认无误后在《电梯运行日记表》上签名。
有下列情况之一者不准交接班：
上一班运行情况未交代清楚；
记录不规范、不完整、不清晰；
机房不干净；
接班人未到岗；
事故正在处理中或交接班时发生故障，应由交班人负责继续处理，接班人协助进行。
电梯运行记录
对于电梯运行情况，应完整、规范地记录在《电梯运行日记表》内，于每月的3号前将上一个月的记录整理成册后交工程部存档，保存期为两年。
记录
ü《电梯运行日记表》（见附件7）
六、电梯日常维修保养时物业工程配合标准作业规程
1.目的
20
规范狮城怡安全委楼盘和顾问楼盘的电梯维修保养工作，确保电梯各项性能完好。
2.适用范围
适用于狮城怡安全委楼盘和顾问楼盘的辖区内的电梯维修保养的现场协调配合。
3.
职责
升级会员 