房地产建安成本造价分析.docx

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房地产建安成本造价分析

房地产建安成本造价分析（共11页）

房地产建安成本造价

1、多层砌体住宅：

钢筋：

30KG/m2砼：

～m2

2、多层框架：

钢筋：

38～42KG/m2砼：

～m2

3、小高层11～12层：

钢筋：

50～52KG/m2砼：

m2

4、高层17～18层：

钢筋：

54～60KG/m2砼：

m2

5、高层30层H=94米：

钢筋：

65～75KG/m2砼：

～m2

6、高层酒店式公寓28层H=90米：

钢筋：

65～70KG/m2砼：

～m2

7、别墅：

混凝土用量和用钢量介于多层砌体住宅和高层11～12层之间；以上数据按抗震7度区规则结构设计

二、普通多层住宅楼施工预算经济指标

1、室外门窗（不包括单元门、防盗门）面积占建筑面积～

2、模版面积占建筑面积左右

3、室外抹灰面积占建筑面积左右

4、室内抹灰面积占建筑面积

三、施工功效

1、一个抹灰工一天抹灰在35平米

2、一个砖工一天砌红砖1000～1800块

3、一个砖工一天砌空心砖800～1000块

4、瓷砖15平米

5、刮大白第一遍300平米/天，第二遍180平米/天，第三遍压光90平米/天

四、基础数据

1、混凝土重量2500KG/m3

2、钢筋每延米重量×d×d

3、干砂子重量1500KG/m3，湿砂重量1700KG/m3

4、石子重量2200KG/m3

5、一立方米红砖525块左右（分墙厚）

6、一立方米空心砖175块左右

7、筛一方干净砂需方普通砂

1、水泥：

普通水泥比重为3：

1，容重通常采用1300公斤/立方米。

2、2、建筑垃圾：

~M3

1、天然花岗岩：

2500-2800kg/m3

2、C35混凝土：

2400-2500kg/m3;24KN/m3

3、水泥砂浆：

1800-2000kg/m3;20KN/m3

4、一般贴面石材：

1000kg/m3以上

5、一般石砂垫层：

1400-1700kg/m3

6、粘土砖、灰砂砖:

1600-1800kg/m3

7、粘土空心砖：

1000-1400kg/m3

8、新型轻质砖：

150-250kg/m3

9、普通粘土：

1500-1800kg/m3（视含水量）

10、泥炭等腐质土:

200-300kg/m3（视混合比例）

11、陶粒或珍珠岩:

20-30kg/m31吨等于多少升油的密度：

*1000千克/立方米，比水的密度小，所以能浮在水上在。

理论上1立方米的水等于1吨，因为m=ρ*v（即质量等于密度乘以体积），所以1吨油的体积=1000立方米/*1000千克/立方米=千克=1235升，所以1吨油=1235升油1吨沥青混凝土等于多少立方荷载规范写的沥青混凝土密度按立方米；定额上写的是；碎石一个立方是多少吨

12、碎石颗粒越小重量就越大；一般的堆积密度吨/立方米左右.一方土等于多少吨位一方土等于1立方米。

多少吨位要看是什么土，沙土2吨、粘土吨、混凝土3吨左右。

房地产建筑成本（按建筑平方米算）

1、桩基工程（如有）：

70~100元/平方米；

2、钢筋：

40~75KG/平方米（多层含量较低、高层含量较高），合160~300元/平方米；

3、砼：

~立方/平方米（多层含量较低、高层含量较高），合100~165元/平方米；

4、砌体工程：

60~120元/平方米（多层含量较高、高层含量较低）；

5、抹灰工程：

25~40元/平方米；

6、外墙工程（包括保温）：

50~100元/平方米（以一般涂料为标准，如为石材或幕墙，则可能高达300~1000元/平方米；

7、室内水电安装工程（含消防）：

60~120元/平方米（按小区档次，多层略低一些）；

8、屋面工程：

15~30元/平方米（多层含量较高、高层含量较低）；

9、门窗工程（不含进户门）：

每平方米建筑面积门窗面积约为~平方米（与设计及是否高档很大关系,高档的比例较大）,造价90~300元/平方米，一般为90~150元/平方米，如采用高档铝合金门窗，则可能达到300元/平方米；

10、土方、进户门、烟道及公共部位装饰工程：

30~150元/平方米（与小区档次高低关系很大，档次越高，造价越高）；

11、地下室（如有）：

增加造价40~100元/平方米（多层含量较高、高层含量较低）；

12、电梯工程（如有）：

40~200元/平方米，与电梯的档次、电梯设置的多少及楼层的多少有很大关系，一般工程约为100元/平方米；

13、人工费：

130~200元/平方米；

14、室外配套工程：

30~300元/平方米，一般约为70~100元/平方米；

15、模板、支撑、脚手架工程（成本）：

70~150元/平方米；

16、塔吊、人货电梯、升降机等各型施工机械等（约为总造价的5~8%：

约60~90元/平方米；

17、临时设施（生活区、办公区、仓库、道路、现场其它临时设施（水、电、排污、形象、生产厂棚与其它生产用房）：

30~50元/平方米；

18、检测、试验、手续、交通、交际等费用：

10~30元/平方米；

19、承包商管理费、资料、劳保、利润等各种费用（约为10%）：

以上各项之和*10%=90~180元/平方米；

20、上交国家各种税费（总造价~%）:

33~70元/平方米，高档的可能高达100元/平方米。

以上没有算精装修，一般造价约为1000~2000元/平方米，高档小区可达3500元以上。

以上没有包括部分国有企业开发造成的腐败成本。

精装修造价一般为500~1500元/平方米，这要看档次高低，也有300元/平方米简装修，更有3000~10000元/平方米超高档装修（拎包入住）。

21、设计费（含前期设计概念期间费用）：

15~100元/平方米；

22、监理费：

3~30元/平方米；

23、广告、策划、销售代理费：

一般30~200元/平方米，高者可达500元/平方米以上；

24、土地费：

一般二线城市市区（老郊区地带）为70~100万/亩，容积率一般为~，故折算房价为：

525~1500元/平方米，市区中心地带一般为200万元/亩，折算房价为：

1500~3000元/平方米，核心区域可达300万元/亩以上，单方土地造价更高；一线城市甚至有高达20000元/平方米以上的土地单方造价；三线城市、县城等土地单方造价较低，一般为100~500元/平方米，也有高达2000元/平方米以上的情况；

25、土地税费与前期费，一般为土地费的15%左右，二线城市一般为100~500元/平方米，各地标准都不一样。

*结论：

基本建设费是固定的，即使是不收土地款的动迁房，以国家最低标准承建，造价也难以少于1000元/平方米。

实际上，多层普通商品房，建安成本大约在1200元/平方

米左右，小高层与高层普通商品房，建安成本大约在1500~1800元/平方米左右，档次越高，造价越高。

能让利的主要是：

小区的档次、向政府交纳的土地费及地方政府部分的税费、广告策划销售环节的费用、装修费用等。

另外，开发商的开发品质也有一定关系，如果一味压价，品质是要差一些；民营开发商比国营/政府开发商的成本确实也低一些，这主要有两方面的原因，一是大多数民营企业主要以效益为主导，成本一般控制得好一些，二是民营企业腐败成本相对要低一些。

不论何种原因，同品质的小区成本上下也不会超过100~200元/平方米。

超高层五星级酒店的建安成本标准如下（元/平方米）：

1桩基工程（受力桩）总建筑面积180-200

2地下室工程、基坑围护及支撑地下室建筑面积4000-4400

3黑乎乎建筑工程（除外墙玻璃幕墙）地上建筑面积900-990

4外墙玻璃幕墙外立面建筑面积1300-1600

5结构工程地上建筑面积1000-1200

6给排水（含洁具，锅炉房管线）总建筑面积370-400

7喷淋、气体消防总建筑面积110-120

8污水处理（含管线）总建筑面积40-45

9空调工程地上建筑面积600-660

10地下室通风工程地下室建筑面积190-210

11照明、防雷、动力、变配电总建筑面积900-990

12电话总机及配线、闭路电视、监视、广播音响、管理电脑、火灾报警、共用天线、电报电传总建筑面积530-580

13煤气工程总建筑面积50-55

14电梯、自动扶梯总建筑面积360-400

15室外总体总建筑面积120-135

16室内精装修连家具地上建筑面积3500-3900

17杂项工程总建筑面积300-350

18洗衣房设备地上建筑面积170-190

室外配套工作包括以下内容：

保障性功能类的变配电工程天然气输送工程自来水保障工程雨污水排放工程通讯信息工程安防监控工程道路及公共照明工程室外消防工程其他配套工程配套使用类的物业用房社区活动用房垃圾处理及转运用房绿化工程