税二-第三章土地增值税.pptx

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土地增值税,注册税务师执业资格考试税法（II）,中南财经政法大学财政税务学院2012年4月4日,3,第三章土地增值税,第一节概述第二节征税范围纳税人、税率（熟悉）第三节转让房地产增值额的确定（掌握）第四节应纳税额的计算（熟悉）第五节减免税优惠第六节申报和缴纳（熟悉）,1,税法（II）,近三年题型、题量及考点小结,2,税法（II）,第一节概述（了解）,一、概念土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权并取得增值性收入的单位和个人所征收的一种税。

二、特点

（一）以转让房地产取得的增值额为征税对象；

（二）征税面比较广；（三）采用扣除法和评估法计算增值额；（四）实行超率累进税率；（五）实行按次征收。

3,税法（II）,第二节征税范围、纳税人和税率,一、征税范围土地增值税的课税对象是有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权所取得的增值额。

（一）征税范围的一般规定（三标准）标准一：

土地增值税只对转让国有土地使用权的行为课税；【注】转让非国有土地和出让国有土地的行为均不征税。

标准二：

土地使用权、地上建筑物及其附着物是否发生产权转让。

【注】土地增值税的征税范围不包括未转让土地使用权、房产产权的行为。

4,税法（II）,例题,【例题多选题】（2009）下列各项中，属于土地增值税征税范围的有（）。

A.转让国有土地使用权B.出让国有土地使用权C.转让地上建筑物产权D.转让地上附着物产权E.转让地下建筑物产权【答案】ACD【解析】土地增值税的征税范围不包括国有土地使用权出让所取得的收入；土地增值税是对转让国有土地使用权及其地上建筑物和附着物的行为征税。

5,税法（II）,征税范围,标准三：

转让房地产是否取得收入（货币、实物及其他收入）。

土地增值税只对有偿转让的房地产征税，对以继承、赠与等方式无偿转让的房地产，则不予征税（同时记忆P204）。

【注】土地增值税的征税范围不包括房地产的权属虽转让，但未取得收入的行为。

（1）房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的行为。

（2）房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的行为。

6,税法（II）,征税范围的具体规定（I）（2009，2011）,7,税法（II）,征税范围的具体规定（II）,8,税法（II）,征税范围的具体规定（III）,9,税法（II）,10,税法（II）,例题,【例题多选题】（2011）下列行为中，属于土地增值税征税范围的有（）。

A.房地产评估增值B.个人之见交换自有居住用房C.房产所有人将房屋产权赠送给直系亲属D.房地产开发企业以自建商品房进行投资E.房地产开发企业以自建商品房安置回迁户【答案】BDE【解析】评估增值没有发生所有权属的转让，不属于土地增值税的范围。

房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属的行为不征收土地增值税。

11,税法（II）,小结：

不征土地增值税,

（1）房地产继承（无收入）；

（2）房地产有条件的赠与（无收入）；（3）房地产出租（权属未变）；（4）房地产抵押期内（权属未变）；（5）房地产重新评估增值（无权属转移）；（6）代建房行为（权属未变）。

12,税法（II）,小结：

免征（暂免）土地增值税,

（1）个人互换自有居住用房地产；

（2）合作建房建成后按比例分房自用；（3）与房地产商无关的投资联营，将房地产转让到投资企业；（4）企业兼并，被兼并企业将房地产转让到兼并企业中；（5）国家征用收回的房地产；（6）个人转让自有的房地产；（7）建造普通标准住宅出售（符合条件）。

13,税法（II）,例题,【例题1多选题】下列各项中，不用缴纳土地增值税的有（）。

A.房产所有人将房产赠与儿女B.代建房行为C.个人因工作调动而转让购买满5年的经营性房产D.因国家建设需要而搬迁，由纳税人自行转让房地产E.事业单位转让自用的房产【答案】ABD【解析】个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用满5年或5年以上的住房，免征土地增值税，但C选项所述为经营性房产，不享受免税优惠。

14,税法（II）,例题,【例题2单选题】下列各项中，应征收土地增值税的是（）。

A.因为国家建设需要而被政府征用的房产B.对国有企业进行评估增值的房产C.抵押期满权属转让给债权人的房地产D.通过民政部门赠送给社会公益事业的房地产【答案】C,15,税法（II）,例题,【例题3多选题】（2008年）下列行为中，应当征收土地增值税的有（）。

A.将房屋产权赠与直系亲属的B.由双方合作建房后分配自用的C.以房地产抵债而发生房地产产权转让的D.被兼并企业将房地产转让到兼并企业的E.以房地产作价入股投资房地产开发公司的【答案】CE【解析】合作建房由双方分房后分配自用、被兼并企业将房地产转让到兼并企业的暂免土地增值税。

将房屋产权赠与直系亲属的土地增值税。

16,税法（II）,纳税人,土地增值税的纳税人是转让国有土地使用权及地上的一切建筑物和其他附着物产权，并取得收入的单位和个人。

包括机关、团体、部队、企业事业单位、个体工商业户及国内其他单位和个人，还包括外商投资企业、外国企业及外国机构、华侨、港澳台同胞及外国公民等。

17,税法（II）,例题,【例题多选题】下列各项中，属于土地增值税纳税人的有（）。

A.与私营企业换房的三资企业B.合作建房后出售房产的合作企业C.转让公寓楼的学校D.通过国家机关捐赠给福利单位房屋的个体户E.将自有房屋对外出租的个人【答案】ABC,18,税法（II）,税率：

四级超率累进税率表,【例题单选题】某有限公司转让商品楼收入1000万元，计算土地增值额准予扣除项目金额200万元，则适用税率为（）。

A.30%B.40%C.50%D.60%【答案】D【解析】增值税扣除项目金额比例（1000200）200100%400%，适用第4级税率，即60%。

19,税法（II）,第三节转让房地产增值额的确定（必考）,土地增值税的计算步骤：

确定纳税人确定取得的收入确定扣除项目的金额计算土地增值税，确定增值率和税率计算应纳税额土地增值额=转让房地产收入税法规定的扣除项目金额,20,税法（II）,一、收入额的确定,纳税人转让房地产所取得的收入，是指包括货币收入、实物收入和其他收入在内的全部价款及有关的经济利益，不允许从中减除任何成本费用。

实物收入收入时的市场价格折算；无形资产收入专门评估；,21,税法（II）,二、扣除项目及金额：

新项目转让（扣五项）,1/5.取得土地使用权所支付的金额取得土地使用权所支付的金额是指纳税人为取得土地使用权支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用之和。

其中，“取得土地使用权所支付的金额”可以有三种形式：

（1）出让方式取得土地使用权的，为支付的土地出让金；

（2）行政划拨方式取得土地使用权的，为按规定补缴的出让金；（3）转让方式取得土地使用权的，为支付的地价款。

“按国家统一规定交纳的有关费用”：

登记、过户手续费。

22,税法（II）,新项目转让（扣5项）,2/5.开发土地和新建房及配套设施的成本（简称房地产开发成本）（选择题）

（1）土地征用及拆迁补偿费指为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用,主要包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。

（2）前期工程费指项目开发前期发生的水文、地质、勘察、测绘、规划、设计、项目可行性研究、“三通一平”等支出。

（3）建筑安装工程费指开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用。

主要包括开发项目建筑工程费和开发项目安装工程费等。

23,税法（II）,新项目转让（扣5项）,2/5.开发土地和新建房及配套设施的成本（简称房地产开发成本）（选择题）（4）基础设施费指开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出,主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通信、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。

（5）公共配套设施费指不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。

（6）开发间接费用指企业为直接组织和管理开发项目所发生费用,包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。

24,税法（II）,例题,【例题多选题】（2009）房地产开发公司支付的下列相关税费，可列入加计20扣除范围的有（）。

A.取得土地使用权缴纳的契税B.占用耕地缴纳的耕地占用税C.销售过程中发生的销售费用D.开发小区内的道路建设费用E.支付建筑人员的工资福利费【答案】ABDE【解析】对从事房地产开发的纳税人可按实施细则第七条

（一）

（二）项即取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本，包括土地的征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设计费、公共配套设施费、开发间接费用等。

25,税法（II）,新项目转让（扣5项）,3/5.开发土地和新建房及配套设施的费用（房地产开发费用）房地产开发费用是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。

开发费用在从转让收入中减除时，不是按实际发生额，而是按标准扣除，标准的选择取决于财务费用中的利息支出。

对于利息支出，分两种情况确定扣除：

（1）纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构的贷款证明的，其允许扣除的房地产开发费用为：

利息+（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）5%以内（注：

利息最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额）,26,税法（II）,新项目转让（扣5项）,3/5.开发土地和新建房及配套设施的费用（房地产开发费用）

（2）纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构贷款证明的，其允许扣除的房地产开发费用为：

（取得土地使用权所支付的金额房地产开发成本）10%以内。

房地产开发费用计算中还须注意：

第一：

利息上浮幅度按国家有关规定执行，超过上浮幅度部分不允许扣除；第二：

对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。

第三：

全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以上方法扣除。

第四：

房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用上述

（1），

（2）项所述两种办法。

第五：

土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。

（P249）,27,税法（II）,新项目转让（扣5项）,4/5.与转让房地产有关的税金指在转让房地产时缴纳的营业税、印花税、城市维护建设税，教育费附加也可视同税金扣除（三税一费）。

其中：

房地产开发企业缴纳的印花税列入管理费用，印花税不再单独扣除（两税一费）。

对于个人购入房地产再转让的，其在购入环节缴纳的契税，由于已经包含在旧房及建筑物的评估价格之中，故计征土地增值税时，不另作为与转让房地产有关的税金予以扣除。

28,税法（II）,新项目转让（扣5项）,【例题单选题】按照土地增值税的有关规定，下列各项目中，房地产开发企业计算土地增值税时，应单独扣除的税金是（）。

A.房地产开发企业转让房地产时缴纳的营业税、城建税和印花税B.房地产开发企业转让房地产时缴纳的营业税、城建税和教育费附加C.房地产开发企业转让房地产时缴纳的营业税、城建税和个人所得税D.房地产开发企业转让房地产时缴纳的营业税、城建税、教育费附加和印花税【答案】B,29,税法（II）,新项目转让（扣5项）,30,税法（II）,新项目转让（扣5项）,5/5.财政部确定的其他扣除项目从事房地产开发的纳税人可加计20%的扣除：

加计扣除费用（取得土地使用权支付的金额房地产开发成本）20%【注】纳税人按县级以上人民政府的规定在售房时代收的各项费用，应区分不同情形分别处理：

（1）代收费用计入房价向购买方一并收取的，应将代收费用作为转让房地产所取得的收入计税。

实际支付的代收费用，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计扣除的基数。

（2）代收费用在房价之外单独收取且未计入房地产价格的，不作为转让房地产的收入，在计算增值额时不允许扣除代收费用。

31,税法（II）,转让未进行开发的土地使用权,1.取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用。

2.转让环节缴纳的税金。

【注】购进土地，进行“三通一平”的开发后，再转让的，不能按“未进行开发土地”进行处理。

三通一平属于开发土地，只是还未用来建房。

32,税法（II）,二、扣除项目及金额：

旧房及建筑物扣除项目,1.房屋及建筑物的评估价格。

评估价格重置成本价格成新度折扣率（2008单选题）重置成本的含义是：

对旧房及建筑物，按转让时的建材价格及人工费用计算，建造同样面积、同样层次、同样结构、同样建设标准的新房及建筑物所需花费的成本费用。

（90年代办公楼2000万盖的、7成新，2011年建设同样的需要4000万，成本=400070%）【注】评估仅仅针对房地产，不评估土地。

单纯的土地转让，计算土地增值税时，一般不需要评估价格。

【注】成新度折扣率不等于会计折旧2.取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用（评估费用可以扣除）。

3.转让环节缴纳的税金。

33,税法（II）,例题,【例题单选题】某事业单位2010年转让一栋九十年代末建造的办公楼，取得转让收入400万元，缴纳相关税费共计25万元。

该办公楼原造价300万元，如果按现行市场价的材料、人工费计算，建造同样的办公楼需800万元，该办公楼经评估还有四成新。

该企业转让办公楼缴纳的土地增值税为（）万元。

A.16.5B.22.5C.25.5D.14.5【答案】A【解析】办公楼的成新度折扣率为40%（即4成新），其评估价80040%=320（万元）扣除项目金额32025345（万元）增值额40034555（万元）增值率55345100%15.94%50%，适用税率30%该企业转让办公楼应纳土地增值税5530%16.5（万元）。

34,税法（II）,三、评估价格办法及有关规定,所谓评估价格，指由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类房地产进行综合评定的价格。

这种评估价格亦须经当地税务机关确认。

纳税人有下列情况之一的，需要对房地产进行评估，并以评估价格确定转让房地产收入，扣除项目的金额：

（一）出售旧房及建筑物的；

（二）隐瞒、虚报房地产成交价格的；（三）提供扣除项目金额不实的；（四）转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的（按照评估的市场价确定其实际成交价格）。

35,税法（II）,

（一）出售旧房及建筑物的,纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算扣除。

计算扣除项目时“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年；超过一年，未满12个月但超过6个月的，可以视同为一年。

购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不得作为加计5%的基数。

36,税法（II）,

（二）隐瞒、虚报房地产成交价格的,市场比较法进行评估公式：

评估价格交易实例房地产价格实物状况因素修正权益因素修正区域因素修正其他因素修正【注】评估费用不得扣除（P239）,37,税法（II）,小结,38,税法（II）,第四节应纳税额的计算（掌握）,一、转让土地使用权和出售新建房及配套设施应纳税额的计算方法

（一）确定扣除项目

（二）计算增值额：

增值额收入额扣除项目金额（三）计算增值率：

增值率增值额扣除项目金额100%（四）确定适用税率依据计算的增值率，按其税率表确定适用税率（五）依据适用税率计算应纳税额应纳税额增值额适用税率扣除项目金额速算扣除系数【教材例题】P242,P256,39,税法（II）,例题,【例题单选题】某房地产企业2009年转让一幢新建办公楼取得收入5000万元，该办公楼建造成本和相关费用3700万元，缴纳与转让办公楼相关的税金277.5万元（其中印花税金2.5万元）。

该企业应缴纳土地增值税（）万元。

A.96B.96.50C.306D.306.75【答案】C【解析】5000-（3700+277.5-2.5）=1020（万元），1020/（3700+275）100%=25.7%，适用税率30%，该企业应纳土地增值税=102030%=306（万元）。

40,税法（II）,例题,【答案】B【解析】根据土地增值税法计算方法与步骤，计算过程如下：

计算扣除金额4800480010%770480020%7010（万元）计算土地增值额1400070106990（万元）计算增值率69907010100%99.7%，适用税率为第二档，税率40%、速算扣除系数5%应纳土地增值税699040%70105%2445.5（万元）。

41,税法（II）,例题,【例题单选题】（2011）2010年8月某房地产开发公司转让新建普通住宅一幢，取得收入5000万元，转让环节缴纳营业税金及附加合计275万元。

该公司为取得该住宅地的土地使用权支付地价款和有关税费2000万元，房地产开发成本1000万元，利息支出100万元（能够按房地产项目计算分摊并提供金融机构证明）。

该公司所在地规定的其它房地产开发费用扣除比例为5%。

该公司应缴纳土地增值税（）万元。

A.0B.140.25C.223.75D.262.50【答案】D【解析】5000-（2000+1000+100+（2000+1000）*5%+275+（2000+1000）*20%）=875万元增值率：

875/4125*100%=21.21%应缴纳土地增值税：

875*30%=262.50,42,税法（II）,二、出售旧房应纳税额的计算方法,计算步骤：

同新建项目转让【注意】计算评估价格应纳税额增值额适用税率扣除项目金额速算扣除系数教材例题,43,税法（II）,例题,【例题单选题】（2009）某公司销售一幢已经使用过的办公楼，取得收入500万元，办公楼原价480万元，已提折旧300万元。

经房地产评估机构评估，该楼重置成本价为800万元，成新度折扣率为五成，销售时缴纳相关税费30万元。

该公司销售该办公楼应缴纳土地增值税（）万元。

A.21B.30C.51D.60【答案】A【解析】增值额500800503070（万元）扣除项目430（万元）增值率70/43016应纳土地增值税703021（万元）,44,税法（II）,例题,【例题计算题】某市轿车生产企业转让10年前建成的旧生产车间，取得收入1200万元，该车间的原值为1000万元，已提取折旧400万元。

该车间经有关机构评估，成新度为30%，目前建造同样的生产车间需要1500万元；转让旧生产车间时向政府补缴出让金80万元，发生其他相关费用20万元。

要求：

计算该企业应缴纳的营业税、城市维护建设税和教育费附加、土地增值税。

【答案及解析】：

应纳营业税=12005%=60（万元）；应纳城建税及教育费附加=60（1+3%+7%）=6（万元）转让旧生产车间的土地增值额1200-150030%-80-20-12005%（1+7%+3%）1200-616584（万元）增值率584616100%94.81%应缴纳土地增值税58440%-6165%202.8（万元）,45,税法（II）,例题,【例题计算题】位于市区的某国内商贸公司2006年5月转让一幢2000年建造的公寓楼（签订房地产转让合同），当时的造价为1500万元。

经房地产评估机构评定，该公寓楼的重置成本价为3000万元，该楼房为七成新。

转让前为取得土地使用权支付的地价款和按规定缴纳的有关费用为1200万元（可提供支付凭证），另支付房地产评估费用3万元，转让时取得转让收入6800万元，已按规定缴纳了转让环节的有关税金（已纳税金均能提供完税凭证）。

该公司的评估价格已经税务机关认定。

求该公司应纳土地增值税。

46,税法（II）,例题,1.转让房地产的收入为6800万元2.准予扣除的项目金额：

（1）取得土地使用权支付的金额为1200万元

（2）房地产的评估价格=300070%=2100（万元）（3）房地产评估费用为3万元（4）与转让房地产有关的税金为：

68005%（1+7%+3%）+68000.5=377.4（万元）扣除项目金额合计：

1200+2100+3+377.4=3680.4（万元）3.土地增值额=6800-3680.4=3119.6（万元）4.土地增值率=3119.63680.4100%=84.76%5.应纳土地增值税=3119.640%-3680.45%=1063.82（万元）,47,税法（II）,第五节减免税优惠,

（一）建造普通标准住宅出售，其增值率未超过20%的，予以免税。

增值率超过20%的，应就其全部增值额按规定计税。

【解释1】2005年6月1日起，普通标准住宅应同时满足：

住宅小区建筑容积率在1.0以上；单套建筑面积在120平方米以下；实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。

各省、自治区、直辖市对普通住房的单套建筑面积和价格标准可以适当上浮，但上浮比例不得超过上述标准的20%（2007，2008多选题）。

【解释2】对于纳税人既建造普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。

不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用这一免税规定。

48,税法（II）,例题,【例题多选题】下列各项中，符合土地增值税征收管理有关规定的有（）。

A.纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，减半征收土地增值税B.纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税C.纳税人建造普通标准住宅出售，增值额超过扣除项目金额20%的，应对其超过部分的增值额按规定征收土地增值税D.纳税人建造普通标准住宅出售，增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额按规定征收土地增值税E.纳税人建造普通标准住宅出售，增值额超过扣除项目金额15%的，应就其全部增值额按规定征收土地增值税【答案】BD,49,税法（II）,第五节减免税优惠,

（二）因国家建设需要而被政府征用、收回的房地产，免税。

（三）个人销售住房：

2008年11月1日起，对居民个人销售住房一律免征收土地增值税。

（四）廉租住房、经济适用住房的免税政策。

50,税法（II）,例题,【例题单选题】（2010）根据土地增值税相关规定，下列行为中，需要缴纳土地增值税的是（）。

A.某人将自己一套闲置的住房出售B.某人将个人的房产无偿赠与自己的子女C.某房地产开发企业以建造的商品房作价入股进行对外投资D.某企业通过残疾人联合会将一套房产无偿赠与当地一家福利企业【答案】C【解析】从2008年11月1日起，对居民个人转让住房一律免征土地增值税，A选项不符合题意；房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人，免征土地增值税，B选项不符合题意；通过社会团体捐赠房产给教育、民政和其他社会福利公益事业免征土地增值税，D选项是免税的，不符合题意。

房地产开发企业以建造的商品房作价入股对外投资应视同销售房地产缴纳土地增值税，只有C选项是依法征税的，符合题意。

51,税法（II）,第六节申报和缴纳：

申报纳税程序,根据土地增值税暂行条例规定，纳税人应自转让房地产合同签订之日起7日内，向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报（2006，2009单选题）。

（一）房地产开发公司纳税人应在签订房地产转让合同、发生纳税义务后7日内或在税务机关核定的期限内，按照税法规定，向主管税务机关办理纳税申报。

并同时提供下列证件和资料：

（1）房屋产权证、土地使用权证书（2009单选题）

（2）土地转让、房产买卖合同（3）与转让房地产有关的资料。

主要包括取得土地使用权所支付的金额，房地产开发成本方面的财务会计资料、房地产开发费用方面的资料、与房地产转让有关的税金的完税凭证，以及其他与房地产有关的资料。

（4）根据税务机关的要求提供房地产评估报告。

52,税法（II）,

（二）房地产开发公司以外的其他纳税人这类纳税人应自签订房地产转让合同之日起7日内，到房地产所在地的主管税务机关进行纳税申报，并提供资料（多选题，P245）。

6.纳税人发