商品房预售许可证明精选多篇最新.docx
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商品房预售许可证明精选多篇最新
第一篇：
商品房预售许可证明
商品房预售许可证明
《商品房预售许可证》
《商品房销售（预售）许可证》是市、县人府房地产行政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准文件。
其主管机关是市国土房管局，证书由市国土房管局统一印制、办理登记审批和核发证书。
房地产商在销售商品房时，如该房屋已建成，还应持有房屋所有权证书。
购房者如需调查房屋的建筑质量，还可查验房地产商的《工程验收证》。
《商品房预售许可证》-法律依据
依据中华人民共和国《城市房地产管理法》第四十四条：
商品房预售应当符合下列条件：
㈠已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书;㈡持有建设工程规划许可证;㈢按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期;㈣向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。
国务院令第248号《城市房地产开发经营管理条例》第二十三条：
㈠已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书;㈡持有建设工程规划许可证和施工许可证;㈢按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期;㈣已办理预售登记，取得商品房预售许可证明。
建设部令第131号《城市商品房预售管理办法》第六条：
商品房预售实行许可。
开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。
未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。
《商品房预售许可证》-核发程序
一、行政许可的依据
《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十四条
二、行政许可的条件
符合《城市商品房预售管理办法》第五条条件
㈠已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书;
㈡持有建设工程规划许可证和施工许可证;
㈢按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。
三、申请材料目录
1、营业执照和资质等级证书;
2、用地规划许可证、土地使用权证书、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证;
3、按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已确定施工进度和竣工交付日期的证件;
4、工程施工及关于施工进度的说明;
5、商品房预售方案，预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、交付使用日期、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容，并应当附商品房预售总平面图;
6、住宅小区配套设施规划建设及前期物业管理方案。
7、房屋交付验收办法。
四、行政许可程序
1、申请人向房地产交易管理所提出申请，并提交有关材料。
2、房地产交易管理所对申请材料进行初审，提出初审意见，并将初审意见和全部材料上报县建设局。
3、建设局进行审核和现场查勘，并作出行政许可决定，准于许可的，于法定时间内向申请人颁发送达许可证书。
五、行政许可时限
㈠已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书;
㈡持有建设工程规划许可证和施工许可证;
㈢按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。
六、行政许可的数量
无限制
第二篇：
如何认定开发商“故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实”？
如何认定开发商“故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实”？
根据《城市商品房预售管理办法》第九条规定：
“开发经营企业进行商品房预售，应当向承购人出示《商品房预售许可证》。
售楼广告和说明书必须载明《商品房预售许可证》的批准文号。
”开发商没有按照该规定‘向买受人出示’和没有在‘售楼广告和说明书必须载明《商品房预售许可证》的批准文号’，均应当认定为“故意隐瞒”行为。
王某购买了某房地产开发公司建设中的一套商品房，双方签订了房屋买卖合同，王某向该房地产开发公司交纳了购房款10万元。
但该公司一直未办理商品房预售许可证，导致房屋无法交付使用和办理产权手续。
王某多次到该公司协商，要求某房地产开发公司返还购房款。
该公司工作人员为王某出具了欠条，承诺双倍返还购房款20万元。
但某房地产开发公司一直未按约定履行义务，王某向人民法院提起诉讼。
辽宁华峰律师事务所的张律师解释，《城市房地产管理法》第45条规定：
“商品房预售，应当符合下列条件：
（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
（二）持有建设工程规划许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设工程的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（四）向县级以上人民政府房地产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。
”《商品房销售管理办法》第22条规定：
“不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质费用。
”《城市商品房预售管理办法》第6条规定：
“商品房预售实行许可制度。
开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。
未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。
”
第9条规定：
“开发企业进行商品房预售，应当向承购人出示《商品房预售许可证》。
售楼广告和说明书应当载明《商品房预售许可证》的批准文号。
”从上述法律、法规的规定可以看出，商品房预售许可证是进行商品房预售、签订预售合同的必要条件。
在没有取得商品房预售许可证的情况下签订的商品房买卖合同，因违反法律规定，按照《合同法》的规定，“有下列情形之一的，合同无效（五）违反法律、行政法规的强制性规定”（第52条第5项）。
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第2条规定：
“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立商品房预售合同，应当
认定无效，但在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
”被告在原告起诉之前仍未取得商品房预售许可证，涉案的商品房买卖合同应当认定无效。
最高人民法院《关于贯彻执行<民法通则>若干问题的意见》第68条规定：
“一方当事人故意告知对方虚假情况或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人做出错误的意思表示的，可以认定为欺诈行为。
”所谓欺诈，法律上是指一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方做出错误意思表示的行为。
构成欺诈行为，必须具备三个条件：
第一，经营者主观上有欺诈的故意。
这里的故意是以当事人对真实情况的明知为前提的，既包括故意告知虚假情况，也包括故意隐瞒真实情况。
第二，一方欺诈的目的是诱使对方实施民事法律行为。
第三，对方当事人因欺诈才做出错误的意思表示，也就是说，当事人做出的意思表示是因一方当事人提供的情况不真实所致，如果对方当事人知道真实情况就不会做出。
本案中，被告是否故意隐瞒了未取得商品房预售许可证的事实，是否存在欺诈行为？
应当承担什么责任呢？
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第9条第1项规定：
“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：
（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明。
”从被告工作人员给原告出具的欠条可以看出，其承诺双倍返还购房款
，该双倍返还购房款的承诺与法律规定故意隐瞒没有商品房预售许可证承担双倍返还购房款责任的规定相一致。
由此可见，被告存在故意隐瞒没有取得商品房预售许可证事实的欺诈销售行为，按照司法解释的规定，原告有权要求适用惩罚性赔偿，由被告承担双倍返还购房款的法律责任，还可以要求其赔偿其他损失。
第三篇：
无预售许可证明签订的商品房预售合同无效吗
无预售许可证明签订的商品房预售合同无效吗？
山东泰中律师事务所陈万金（法学硕士）
一、背景知识
商品房预售是房地产开发公司即预售方将正在建造的尚未建成的商品房卖给预购方，预购方支付部分房款或定金的行为，商品房预售合同是买卖合同的一种，一般买卖合同之标的物在签订合同时是否存在法律并不作限制规定，尤其在物流运输高度发达、营销手段高效化的今天，企业往往是依据合同订单来组织安排生产，即先有合同，后有合同产品。
但对于房屋预售合同的标的物--房屋，由于其本身以及建造的特殊性，如房屋标的价值较大、建造周期长、开发建设的行政许可、影响人们的居住生活等基本条件等，因此，大部分国家对房屋预售行为是采取了也较严格的监管措施，如澳大利亚、日本、韩国、新加坡、马来西亚、中国香港等国家和地区，政府一般都规定预售条件，实施预售许可管理，对预售活动的监管也较严格；当然也有采取自由办法的，主要是欧美多数国家和地区，预售条件比较宽松，也不实行许可管理，买卖双方通过律师自行协商预售合同并受合同法等法律的制约，新建房屋无论是否开工都允许销售预售。
我国对商品房的开发和预售从一开始便采取了较为严格的管理措施。
１９９４年７月通过的第四十四条对预售条件规定：
商品房预售，应当符合下列条件：
（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
（二）持有建设工程规划许可证；
（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；
（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。
商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。
商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。
随后《城市房地产开发经营管理条例》和建设部也发布的《城市商品房预售管理办法》确定了商品房预售许可制度。
如《城市房地产开发经营管理条例》第二十三条规定：
房地产开发企业预售商品房，应当符合下列条件：
（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证；
（三）按提供的预售商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已确定施工进度和竣工交付日期；
（四）已办理预售登记，取得商品房预售许可证明；
第二十四条房地产开发企业申请办理商品房预售登记，应当提交下列文件：
（一）本条例第二十三条第
（一）项至第（三）项规定的证明材料；
（二）营业执照和资质等级证书；
（三）工程施工合同；
（四）预售商品房分层平面图；
（五）商品房预售方案。
２００３年６月１日起施行的最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
从上述法律规定看，当事人签订商品房预售合同时如果没有办理商品房预售许可，合同便是无效的，如果开发商不具备“故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明”条件时，购房者只能要求返还购房款了。
这种处理究竟是否保护了购房者的权益哪？
这要看具体的情形而定，如当房价升了，开发商想侵占该升值利润时，可能以没有办理商品房预售许可证为由请求判定预售合同无效。
此时，能否办理预售许可证控制权在开发商，如果严格的僵化的适用法律规定，反而成就纵容了开发商的违法行为，并且
支持了开发商从违法中获利。
下面的案例便是此种类型，购房者如何在看似没有法律依据的情形下维权呢？
二、案情介绍
2014年11月19日，某开发商取得了开发四幢商住楼的土出让使用权，并办了建设工程规划许可证和施工许可证，其中三幢住宅楼已经办理了商品房预售许可证，开始预售，而第四幢是商住楼，建设工程已经过半，正在办理预售许可证。
此时，开发商将商住楼预售给了35户人家，并交纳了房款总额的30%首付款1200万元。
约定在商品房预售许可证取得之日起30天内，即购房人配合即售房人办理银行按揭手续。
时过半年后，由于该地区规划成为商业区，房价上升了40%。
开发商见利望义，于2014年5月24日向法院提起诉讼，以开发商签订合同时不具备法律规定的商品房预售条件，没有办理预售许可证，违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》及相关法律的强制性规定为由，要求法院确认商品房购销合同无效，返还被告预付款。
三、答辩意见
从法律字面规定看，原告开发商的请求理由是很充分的，但是从公平正义角度看，显然是开发商利用法律的规定，以自己的违法行为来获取额外的利益。
如何突破法律规定的僵化限制，维护购房者的权益，是代理律师的艰巨责任。
一下为律师的答辩意见。
一、答辩人与原告签订的商品房销售合同已经生效。
该合同是一个附生效条件的民事法律行为，由于原告为了自己的利益不正当地恶意阻止了生效条件的成就，按照法律规定，应视为条件已经成就，该合同已经生效。
主要理由：
（一）答辩人与原告签订的合同是一个附生效条件的商品房预售合同。
原告与答辩人签订的合同第三条规定：
“在商品房预售许可证取得之日起30天内，乙方（即购房人）配合甲方（即售房人）办理银行按揭手续”。
从约定可以看出，合同双方是把房屋预售许可证的取得作为合同生效条件的。
合同签订时，原告声称该宗商品房预售许可证申报材料已经齐备，近期就能办理完毕。
只要取得商品房预售许可证，购房者就可以办理银行按揭手续。
（二）有充分的事实证明，原告为了自己的利益不正当地阻止了生效条件的成就：
1．原告已经具备了办理商品房预售许可登记的条件。
《城市商品房预售管理办法》第五条规定：
商品房预售应当符合下列条件：
（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工
交付日期。
原告开发的商住楼已经具备了这些条件，请问：
同样在一个小区，一样的土地使用权证书；一样的规划许可证和施工许可证，并且已经盖到了第五层，该小区的北面三座楼已经办理完毕预售许可，为什么单单有店面的这座楼不办理预售许可呢？
实在另人费解。
2．房产管理局出具的证明表明：
“房地产开发有限公司开发建设的商住小区于2014年5月20日到我局交易中心申报办理预售许可证的有关材料，后因材料不全，交易中心未于办理，于2014年5月23日该单位撤回了材料。
”提请法庭注意：
原告早不撤材料晚不撤材料，为什么在5月23日撤回了申报材料。
这不是时间的巧合，而是欲盖弥彰，此地无银三百两，充分说明了原告为达到撕毁合同目的而撤回申报材料的险恶用心。
3．原告存在着一房两卖，一女二嫁的恶意。
我们购房员工与原告签订合同的时间是2014年11月19日，而2014年3月22日原告又与中国银行签订了商品房预售合同分别将已经预售给答辩人的店面，在同样没有办理完毕商品房预售许可的情况下，以每平方米高出原合同1820元的售价又买给银行，并已收取了150万元的预付款。
原告这种行径，恰好是其仓皇将申办商品房预售许可的材料撤回目的的有利佐证：
那就是宁可自己打自己的嘴巴，宁可自己给自己脸上摸黑，也要撕毁与答辩人签订的合同，从而达到买给他人以攫取更多利润的目的。
原告的这种行为，违背起码的商业道德，从刑法角度讲，是明显的了合同诈骗行为。
4、在诉讼期间，原告继续将没有预售许可的商住楼预售给其他市民（见证据），从而一错再错，在恶意销售的路上越滑越远。
（三）依照法律原告的恶意阻止办理预售许可证的行为以使合同视为生效。
＜＜合同法＞＞第45条第2款规定：
当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就。
由于原告为了追求商业利益，置与答辩人签订的合同于不顾，恶意玩弄法律，阻止合同生效。
根据法律规定，该合同已经视为生效。
二、原告履行合同没有法律和事实上的障碍，请求人民法院依法判令原告继续履行合同。
＜合同法＞第八条规定：
“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。
当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
”第六十条规定：
“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应．当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
’，第一百一十条规定：
“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：
（一）法律上或者事实上不能履行；
（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。
从这些规定可以看出。
只要合同有效，原告就要继续履行合同，除非出现＜＜合同法＞＞第110条列举的事由，当事人履行合同应当以实际履行为原则。
另外，根据新修订的《城币商品房预售管理规定》第十三条的有关精神，开发企业未按本办法办理预售登记，取得商品房预售许可证明预售商品房的，应当补办手续，而没有规定以前的销售行为无效。
这一规定无疑是保护购房人这一弱势群体，保护消费者合法权益的重要举措。
综上所述，根据法律规定该合同所附的生效条件因原告的恶意阻止行为而视为合同生效；并且原告继续履行合同也没有法律和事实上的障碍，因此，答辩人恳请法院责令原告尽快办理预售许可手续，继续履行合同。
以圆我们的住房梦。
四、结果
经过近六个月的努力，35户购房者盼来了法院的判决，法院采纳了被告的抗辩意见，维护了购房者的权益。
此案判决生效后不久，2014年4月28日最高人民法院出台的《审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第二条明确规定：
出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
大家可以想象，如果此案的审理是在该司法解释出台后进行，购房者若想维护购房合同有效恐怕是更加困难，甚至不可能了。
由此也可反观最高法院关于未取得商品房预售许可证预售合同即无效规定的不科学性与不合理性。
第四篇：
商品房预售许可
商品房预售许可承诺书
京山县房地产管理局：
本公司开发建设的商品房项目已符合《城市商品房预售管理办法》和京山县房产管理局有关商品房预（销）售合同网上备案和登记的规定，特向贵局申请预售许可、入网销售并承诺如下：
一、遵守国家商品房预售管理规定，恪守诚信和公平交易原则，维护本县房地产市场秩序，遵守《京山县房地产管理局关于实行商品房预（销）售合同网上签约和登记备案管理工作的通知》的规定，杜绝下列有违诚信的行为：
（一）以抬高销售价格或者虚构已成交等方式拒绝购房者购买可供销售的商品房；
（二）不通过网上备案操作系统与购房者签订认购协议；
（三）不按规定在正式合同打印、签约并网上备案30日内，为购房者办理实物备案手续；
（四）其他违背诚信的商品房销售活动。
二、本公司向京山县房地产管理局申报的本次商品房预售许可材料中所有资料是合法真实的。
如有不实，由本公司承担相应的法律责任。
三、接受贵局对商品房网上销售行为的监督，妥善处理购房客户的诉求。
贵局要求对购房客户诉求事项进行调查和解释的，本公司在规定的时间内及时反馈，确属有违有关管理规定和所承诺事项的，我公司及时改正并消除影响。
四、在入网销售期间，本公司有违有关管理规定和所承诺事项的，贵局可通过“京山县住宅与房地产信息网”网站予以通报并载入本公司的诚信档案。
申请人：
（盖公章及法定代表人签名）年月日
第五篇：
北京市商品房预售许可
商品房预售许可
来源：
市建委发布时间：
2014-09-23
行政许可事项名称:
商品房预售许可
事项依据:
《中华人民共和国城市房地产管理法》
许可期限：
商品房预售许可、商品房预售许可证变更10个工作日，商品房预售许可证延期3个工作日
是否收费及收费依据：
本行政许可事项不收费
许可机关：
区县建委（房管局）负责商品房预售许可的受理、初审，预售许可证变更的受理、初审，以及商品房预售许可证延期。
市住房城乡建设委负责商品房预售许可的复审、决定，预售许可证变更的复审、决定（已由市住房城乡建设委受理的预售许可申请，预售许可证的变更仍由市住房城乡建设委受理、审查）
受理方式：
网上填报，书面受理
子项一：
商品房预售许可
办理程序：
（一）受理
申请人应先登录北京市房屋交易权属管理系统（），在线填写预售许可申请信息后，提交以下书面材料：
1、商品房预售许可申请表（原件）；
2、开发企业营业执照副本和资质证书（复印件）；
3、已交付全部土地使用权出让金证明（原件），国有土地使用权证（复印件），出让（转让）合同（经济适用住房项目提交销售价格批准文件和城镇建设用地批准书）（复印件）；
4、建设工程规划许可证（复印件）；
5、建筑工程施工许可证（复印件）；
6、开户银行出具的投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上的证明（原件）；
7、招投标管理部门出具的工程施工合同备案表（复印件）和经施工单位确认的施工进度计划；
8、属于绿化隔离带地区的项目，提交市绿化管理部门认可机构出具的确认商品房范围的证明文件（原件）；
9、已将土地使用权或土地使用权连同在建工程设定抵押的，提交抵押权人同意抵押房屋预售的证明（原件）；
10、商品房预售方案，包括：
（1）房屋预售测绘成果备案表（原件）；
（2）房地产开发项目手册；
（3）销售机构和销售人员情况表一式两份（原件）；
（4）2014年3月1日后签订土地出让合同的，或2014年3月1日前已签订土地使用权出让合同但在2014年8月1日后进行施工招标的住宅项目，还需提交项目建设方案（原件）及建设方案备案登记表（复印件）；
（5）规划管理部门出具的建筑物名称批准文件（复印件）；
（6）《临时管理规约》和《前期物业服务合同》（附电子版）。
1
上述材料提交复印件的，复印件需加盖申请人印章并同时提交原件，原件核验后退回申请人。
标准：
申请材料齐全、符合法定形式
岗位职责及权限：
按照受理标准查验申请材料。
符合标准的，予以受理，向申请人出具《受理通知书》，并将申请材料转审查人员。
不符合标准但申请材料存在可以当场更正的错误的，允许申请人当场更正；不能当场更正的，向申请人出具《补正材料通知书》，一次性告知申请人需要补正的全部内容，并将申请材料退回申请人。
申请事项不属于本机关职权范围或者无需取得行政许可的，向申请人出具《不予受理决定书》。
时限：
即时
（二）审查
标准：
申请人条件符合《北京市城市房地产转让管理办法》（市政府209号令）的规定。
岗位职责及权限：
按照审查标准对受理人员移送的申请材料进行审查。
并对拟预售楼栋进行现场勘查，核实现场施工进度，确认施工区域的地上物已全部拆除，制作预售项目现场勘查报告。
符合标准的，签署意见后将申请材料转决定人员（市住房城乡建设委）。
不符合标准的，书面写明审查意见及理由后将申请材料转决定人员（市住房城乡建设委）。
时限：
5个工作日
（三）决定
标准：
同审查标准
岗位职责及权限：
对行政许可申请作出决定。
同意审查意见的，签署意见，转告知人员（市住房城乡建设委）。
不同意审查意见的，书面提出意见及理由，转告知人员（市住房城乡建设委）。
时限：
4个工作日
（四）告知
岗位职责及权限：
对准予许可的，在1个工作日内制作《办理结果通知书》和《商品房预售许可证》，并在10日内将许可证书送达申请人。
对不予许可的，在1个工作日内制作《办理结
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