份大连房地产市场月报告.doc
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调研部月市场汇报
（10月1日～10月31日）
呈报部门：
调研部
呈报人：
穆成元
提报时间：
2006.10.31
2006年10月份大连房地产市场月报告
77
第一部分 月重要媒体信息
一、10月重点房地产新闻提列
二、10月大连土地信息汇总
第二部分 月媒体分析
第三部分 整体市场
一、整体市场特征
二、大连市内四区详细情况
三、各档次项目本月市场状况
中档项目4500～6500元/㎡（在售项目、预推项目）
中高档项目6500～8500元/㎡（在售项目、预推项目）
高档项目8500元/㎡以上（在售项目、预推项目）
小户型、写字间及商业项目（在售项目、预推项目）
四、市场热点项目及指标个案列举
第四部分总结
第一部分政策新闻
一、10月重点房地产新闻提列
主题
出处
全国
个人受赠住房要全额缴契税
大连晚报06.10.14
房地产交易秩序专项整治工作方案出台
半岛晨报06.09.14
受赠房五年以内再售要交营业个税
半岛晨报06.10.15
土地出让金重分方案初定
半岛晨报06.10.16
明年起房产登记信息可公开查询
大连晚报06.10.25
大连
大连明年新建经济适用房1.04万套
新商报06.10.10
大连拟盘活空置商品房
半岛晨报06.10.04
今后每年拟推出1万套经济房
半岛晨报06.10.23
大连市11月将首次推出限价商品房用地
半岛晨报06.10.26
广州
9月广州住宅均价下降406元
新商报06.10.25
（一）全国
1、个人受赠住房要全额缴契税
新华社北京10月13日电国家税务总局13日宣布，将对无偿赠与行为、将受赠住房对外销售以及赠与行为后续管理等三个方面提出加强税收征管的措施，使税收科学化、精细化管理贯穿无偿赠与行为从发生岛受赠住房在次销售的整个过程。
国家税务总局日前下发了《国家税务总局关于加强房屋无偿赠与不动产管理有关问题的通知》。
国家税务总局要求，纳税人在办理无偿赠与减免税手续时，必须提供相关证明材料，填报《个人无偿赠与不动产登记表》并作出无偿赠与声明，税务机关审核通过后方可办理无偿赠与减免税手续。
为防止房屋买卖双方利用假赠与行为，偷逃赠与环节和将受赠房屋对外销售环节的营业税，将无偿赠与行为区分为一般赠与行为（包括继承、遗嘱、离婚、赡养关系、直系亲属赠与）和其他无偿赠与行为两类，并对如何确定以这两类无偿赠与方式取得住房的购房时间问题加以区分。
对于个人无偿赠与不动产行为，税务机关对受赠人将全面征收契税，并在纳税人的契税和印花税完税凭证上加盖“个人无偿赠与”印象。
国家税务总局指出，对以一般赠与方式取得的住房，其购房时间仍按照国家总局有关文件规定执行，即“个人将通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得的住房对外销售的行为，其购房时间按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房时间确定。
”对于以其他无偿赠与方式取得的住房，其购房时间定为发生受赠行为后新的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间。
国家税务总局明确，受赠人取得赠与人无偿赠与的不动产后，再次转让该项不动产的，在缴纳个人所得税时，以财政转让收入减除受赠、转让住房过程中缴纳的税金即有关合理费用后的余额为应纳税所得额，按20％的适用税率计算缴纳个人所得税。
在计征个人说增不动产个人所得税时，不得核定征收，必须严格按照税法规定据实征收。
消息来源：
大连晚报06.10.14
2、房地产交易秩序专项整治工作方案出台—六大类22种违规行为细划房产交易“红线”
《房地产交易秩序专项整治工作方案》包括四部分：
房地产交易秩序专项整治的指导思想和原则；专项整治的工作机构、目标和任务；房地产交易秩序专项整治的工作机制和方式；房地产交易秩序整治活动的部署和要求。
本次方案中明确了房地产市场管理过程中各个过程的监管单位，对于房地产市场的管理将更加正规。
其中建设（房地产）管理部门、房地产管理部门、发展改革（价格）部门、工商行政管理部门四个部门有明确的分工。
整治活动持续一年，分四阶段。
整治活动的重点在于严肃查处违法违规案件，工作方案要求：
2006年11月底以前，各地要上报查处的涉及房地产开发、销售、中介服务等有关方面的3个典型案例。
工作方案中的《整顿规范房地产交易秩序查处情况表》列出了六种待查处的违规行为：
（一）商品房预售违规行为，
（二）恶意炒作行为，（三）广告违规行为。
（四）销售合同违规行为。
（五）房地产经纪违规行为。
（六）价格违法行为。
消息来源：
半岛晨报06.09.14
3、受赠房五年以内再售要交营业个税
昨天，国家税务总局公布了《国家税务总局关于加强房地产市场个人无偿赠与不动产税收管理有关问题的通知》。
今后，个人无偿赠与的住房将被征以契税，此举旨在堵住国家一系列宏观调控政策后一些人以假赠与逃税的通道。
至此，国家调控政策已基本覆盖房屋转让的各个层面。
堵住假赠与漏洞
今年5月29日国家发布新“国六条”规定，从6月1日起，个人转让不到5年的住房，要按实际成交额交纳5．5％的营业税。
之前，征税年限为2年。
国家此次把征税年限延长到5年，目的就在于遏制炒卖二手房行为。
赠与后要征契税
这次国家税务总局出台的《通知》把全国各地都覆盖在内。
根据《通知》，为防止房屋买卖双方利用假赠与行为，偷逃赠与环节和将受赠房屋对外销售环节的营业税，税务机关对受赠人将全额征收契税，并在纳税人的契税和印花税完税凭证上加盖“个人无偿赠与”印章。
至于契税税率，目前，大连人购买普通住房的契税税率为1．5％，购买非普通住房的契税税率为4％。
但赠与毕竟不同于购房，记者查询大连地方税务局网站得知，根据《辽宁省契税暂行实施办法》的规定，契税税率为4％。
再转让要征个税
如果一个人通过赠与手段得到一套房子，过一段时间，房子他再卖掉的话，根据国税总局这次的《通知》，要分别按规定交纳营业税和个人所得税。
其中，个人如果是通过继承、遗嘱、离婚、赡养关系、直系亲属之外的赠与方式取得的住房，则“该住房的购房时间按照发生受赠行为后新的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间确定”。
这就是说，在办完赠与手续并取得新产权证5年以内卖房的，要征收5．5％的营业税。
同时，还要交纳个人所得税，计算方法与正常二手房转让的计算方法相似：
以财产转让收入减除受赠、转让住房过程中交纳的税金及有关合理费用后的余额为应纳税所得，按20％的税率计算交纳个税。
不过，就纳税额而言，赠与要交纳的个人所得税将大大高于普通的二手房转让。
比如一套价值30万元的房子，如果正常二手房转让的话，卖40万元，增值10万元，扣除相关税费后，要交纳的个税当在1万多元；如果这套房子是通过赠与得到的，房主没花钱，现在也卖40万元，扣除相关税费后，要交纳的个税应在七八万元。
消息来源：
半岛晨报06.10.15
4、土地出让金重分方案初定
据国土资源部人士透露，一份名为《土地出让金收支管理办法》（以下简称《办法》）的文件，已基本修订完成，待国务院审批后，未来几个月内可正式下发。
规范地方政府对土地出让金的使用，是该《办法》的重点，而与建设用地有关的税费征收标准调整，因跟敏感的地价隐性成本挂钩，尤为被开发商所关注。
该《办法》要求，建设用地出让涉及的“两税一费”——城镇土地使用税、新增建设用地有偿使用费和耕地占用税的征收标准将进行调整。
初步规定是城镇土地使用税提高两倍，新增建设用地有偿使用费和耕地占用税各提高一倍。
至于地方政府对土地出让金的收支，将采取在财政部系统（即国库）中设立“国有土地有偿使用专账”的方式，按照国有土地出让金收入的一定比例，建立“国有土地收益基金”，并规定地方政府不得作为当期收入安排使用。
在这个过程中，土地出让金将全额纳入地方财政预算，实行“收支两条线”，并接受地方人大的监督。
《办法》草案中还提出，土地出让金总额的15%必须用于农地复垦和土地整理开发。
此前的做法，是要求土地出让金增值部分的15%作此用途。
消息来源：
半岛晨报06.10.16
5、明年起房产登记信息可公开查询
从明年1月1日起，由建设部制定的《房屋权属登记信息查询暂行办法》（简称《办法》）将正式施行。
根据这一办法，包括房屋自然状况、权利状况等在内的城市房屋权属登记机关对房屋权利的记载信息，单位和个人将可公开查询。
根据《办法》，房屋权属登记信息包括原始登记凭证和房屋权属登记机关对房屋权利的记载信息。
其中，前者包括房屋权利登记申请表，房屋权利设立、变更、转移、消灭或限制的具体依据等。
后者则包括房屋自然状况（坐落、面积、用途等），房屋权利状况（所有权情况、他项权情况和房屋权利的其他限制等），以及登记机关记载的其他必要信息。
而对房屋原始登记凭证的查询，《办法》则设置了一些条件和范围的规定，包括：
房屋继承人、受赠人和受遗赠人可以查询与该房屋有关的原始登记凭证；公证机构、仲裁机构可以查询与公证事项、仲裁事项直接相关的原始登记凭证等。
《办法》同时明确，法律法规及有关规定不宜公开的房屋权属登记信息，其查询范围和方式按法律法规和有关规定办理。
凡符合办法规定的查询申请，查询机构应及时提供查询服务。
不能及时提供查询服务或无法提供查询的，应向查询人说明理由。
《办法》要求，查询机构及其工作人员应当对房屋权属登记信息的内容保密，不得擅自扩大登记信息的查询范围。
消息来源：
大连晚报06.10.25
（二）大连
1、大连明年新建经济适用房1.04万套
据介绍，该规划结合了我市日前公布的市内四区居民住房状况及需求调查项目成果编制而成，规划范围包括中山、西岗、沙河口、甘井子市内四区，规划期限为2006年到2010年。
结合历年住宅新开工面积，该规划明确了我市“十一五”期间的住房需求总量为1700万-1800万平方米，至2010年，市内四区人均居住建筑面积将达到30平方米的目标。
今后五年内，市内四区新增各类住房20．074万套：
包括政策性住房约15．874万套，建筑面积1321．5万平方米。
其中，普通商品住房为10．8万套；经济适用住房5万套；廉租住房0．074万套；另有商品住房4．2万套。
我市今后五年的住房结构调整原则为，保证充足的普通商品住房供应量；均衡供应经济适用住房；以扩大廉租住房制度覆盖面为主，保证必需的廉租住房供应量，单套建筑面积在90平方米以下的住房总建筑面积达到新建住房总建筑面积的70％。
其中，在今年9600套经济适用住房的基础上，我市明年的经济适用房将建设1．04万套，建筑面积72万平方米。
今后五年，我市将市内四区住房用地划分为五个区域，其中，中心城区依据基础设施和公共服务情况，划分为住宅成熟区域、住宅完善区域、住宅发展区域三个区域；中心城区以外依据土地利用情况，划分为住宅拓展区域和住宅储备区域。
其中，经济适用房的用地安排将考虑到公交、学校、医院等公共服务设施的完备程度，并重点建在住宅发展区域和住宅拓展区域，而商品房将重点建在住宅成熟区域和住宅完善区域。
消息来源：
大连日报06.10.10
2、大连拟盘活空置商品房
大连市出台市内四区未来５年（２００６年至２０１０年）住房建设规划，根据该规划，大连将建立空置房登记制度，根据实际，制定切实有效的空置房盘活措施，以增加住房市场的有效供应，平抑房价。
未来５年大连市将严格按年度计划供应土地，加强对房地产开发的全过程监管，采取征收土地闲置费、无偿收回土地使用权等措施加大对闲置土地的清理力度，制止囤积土地行为。
同时，加强规划许可监管，对未按约定开工的房地产开发项目要重新进行规划审查，对不符合规划许可的项目要坚决予以严肃查处。
大连市将切实整治房地产交易环节违法违规行为，严格商品住房预售管理。
今年９月，为期１年的商品房交易秩序专项整治已经展开，整治中将对房地产开发企业无证预售、囤积不售以及发布不实房屋交易信息等行为进行查处。
此外，大连还将积极发展住房二级市场和房屋租赁市场，引导居民通过换购、租赁等方式，合理改善居住水平。
大连将建立空置房登记制度，制定切实有效的空置房盘活措施。
截至去年年底，大连空置商品房为２６２万平方米，其中１６３万平方米为住宅。
相关人士认为，如果这部分空置住宅得以盘活，作为有效供应投放市场，将极大缓解住房供需矛盾，平抑房价。
消息来源：
大连日报06.10.10
3、今后每年拟推出1万套经济房
首批泡崖经济适用房摇号结束，３６８８户家庭入围，并将公示１５天；宋增彬表示，目前大连仍有５万至６万户住房困难家庭，力争五六年内解决中低收入家庭住房问题——今后每年拟推出万套经济房
晨报讯（首席记者王勇）昨天上午，大连年内首批经济适用住房通过摇号方式确定３６８８名入围者，经过１５天公示后，其中无异议者将成为最后的购房者。
对此，昨天大连市副市长宋增彬表示，之后，大连市计划每年推出１万套左右经济适用房，力争５至６年内解决中低收入家庭的住房问题。
大连市首批经济适用住房自今年７月６日开始申购，经过初审、复审及２次公示，２１００４户符合申购条件家庭进入最后的摇号程序。
宋增彬表示，今年包括泡崖、泉水、石门山等地将推出８１万平方米、９０００套经济适用住房。
之后，大连计划每年将推出１万套左右的经济适用住房，力争用５至６年时间解决中低收入家庭的住房问题。
消息来源：
新商报06.10.23
4、大连市11月将首次推出限价商品房用地
记者昨天获悉：
11月中旬，我市将挂牌出让7块商品房用地。
颇为引人注目的是，我市将首次推出限价商品房用地，此举将进一步缓解我市房价上涨过快的供求矛盾，直接从土地出让环节稳定大连房价。
据悉，此次挂牌出让的这块限价商品房用地位于中山区春山巷两侧，总占地面积为6.85公顷，将开发多层和高层限价住宅，拟建建筑面积为12.75万平方米，参与竞买的开发商须缴纳3500万美元的保证金。
除了春山巷两侧的限价商品房用地之外，此次挂牌还将出让6块开发用地，包括商品住宅用地、公建用地、公寓、市政绿地等。
其中，有5块住宅用地将开发低层、多层、小高层和高层住宅。
分别位于中山区自由河南侧鸣鹤街88号；中山区世纪街东、鲁迅路北；沙河口区昌黎街南、广平街东；中山路北、长江路南、友好街东、青泥街西等地。
中山区春山巷两侧地块小户型比例为80%、中山区世纪街东地块小户型比例为70%；沙区昌黎街南地块小户型比例为70%；高新园区龙江路北地块小户型比例为50%。
消息来源：
新商报06.10.17
（三）其他城市
广州住宅昀价下降406元
9月广州全市新建高品房住房均价6382元/㎡，比8月下降了406元，环比跌幅约达6%，创下今年国家宏观调控启动以来全市房价的最大跌幅纪录。
消息来源：
新商报06.10.25
分析：
1、由于前阵许多房屋交易双方为了逃避税款，办理假赠与，政府出台赠与照常收取4％契税的政策，并且当受赠房屋5年内再次转让时会按二手房转让补缴以前赠与时所免除的营业税，这样有力的打击了假赠与，让房屋交易公平化，并且抑制炒房行为。
2、《土地出让金收支管理办法》如果按目前的内容出台，必将使土地价格上涨，而开发商也必然将这部分价格转嫁到购房者身上，而对于开发商而言，优胜劣汰趋势日趋明显，小开发商对于“拿地”越来越困难，大开发商则有可能逐渐垄断房地产市场。
3、从明年1月1日起，由建设部制定的《房屋权属登记信息查询暂行办法》（简称《办法》）将正式施行。
根据这一办法，包括房屋自然状况、权利状况等在内的城市房屋权属登记机关对房屋权利的记载信息，单位和个人将可公开查询。
国家对房地产业越来越重视，对其透明化、公平化陆续出台一系列政策法规进行规范。
4、经济适用房目前成为政府稳定房地产市场最实际、见效最快的方法，虽然建筑品质上与普通商品房没有任何差异，但地块都处于郊区，生活配套不完善，交通非常不便，只能在短时期内满足购房者的居住需求而不能彻底的解决百姓的购房问题。
大连市11月份推出限价房地块，房价将是商品房价格的70％～80％，是否能有效的抑制房价涨幅过快，尚需等到政策实施后，所产生的具体效果出来后才会得知。
二、10月土地信息汇总
06年10月国的土地使用权挂牌出让汇总
土地批号：
06年第8号
土地宗数：
3宗
挂牌交易起始时间：
2006.10.30挂牌交易截止时间：
2006.11.10
项目用地简介
用地编号
用地位置
用地使用性质
容积率
规划用地面积
建筑面积
建筑层数
小户型比例
（2006）-21号
甘井子区辛寨子镇砬子山村
居住，公建
1.2
约12.27公顷，A区约4.75公顷，B区约7.52公顷
147,240平方米
沿旅顺北路4层，其他多层，并满足机场净空要求
90%
（2006）-39号
甘井子区大连湾街道庞屯
A区为公建，B区为居住及服务配套设施
A区1.3以下，B区1.5以下
约1.58公顷，A区约0.27公顷，B区约1.31公顷
A区约3,510平方米，B区19,650平方米
多层，小高层
80%
（2006）-40号
甘井子区大连湾
A、B、D、F区为公建用地；E、G区为居住用地；C区为社会公共停车场用地
约8.35公顷，A区0.89公顷，B区1.17公顷，C区0.45公顷，D区1.7公顷，E区1.9公顷，F区0.22公顷，G区2.02公顷。
126524平方米（含地下及半地下13367平方米），其中E、G区建筑总面积58814平方米（含地下及半地下11907平方米）
A、B多层，小高层，高层，建筑高度55米以下，根据方案确定；D、F、E、G区多层
总计
22.2公顷
296924平方米
本月推出量体22.2公顷，供应量体集中在甘井子区，主要以多层和高层为主。
本次挂牌土地均处于城市边缘（辛寨子，大连湾区域），周边生活配套贫乏，交通不便。
但随着市内的房价不断上涨，现该区域的房价也达到了3500-3700元/㎡。
（一）十月挂牌量体对比情况
分析：
1、本月推出土地22.2 公顷，较上月多出14公顷。
2、本月挂牌土地全部在甘井子区均处于城市边缘（辛寨子，大连湾区域），周边生活配套贫乏，交通不便。
但随着市内的房价不断上涨，现该区域的房价也达到了3500-3700元/㎡。
3、到10月份为止，下半年大连市内四区共推出量体225万平，占2006年大连市土地计划供应总量的67%。
可见在上半年控制土地供应后，下半年加大了供应力度。
第二部分媒体
（一）媒体投放总量
本月共74个项目在四大报投放了广告，总次数为331次，总投放金额为2582万元。
本月与上月及去年同期比
项目数量
投放次数（次）
投放金额（万元）
2006年10月
74
331
2582
2006年9月
71
289
2514
2005年10月
63
250
2175
如图：
本月媒体投放总额为2582万元，比去年同期多出407万元，比上月高出68万元，基本持平。
选择报纸投放的楼盘比去年同期多了11个，比上个月多3个。
（二）各报纸投放分析
如图：
晚报投放金额最高945.5万元，其次半岛和新商都在600万元以上，日报最少，仅有336.6万元。
发行量大、阅览人群范围广的晚报一直是开发商和代理商的首选，本月晚报投放量是新商和半岛的1.5倍，日报的三倍。
日报由于是政府机关订阅，阅览人群单一，阅读者数量也较少，所以选择在日报上投放广告的楼盘一直不多。
新商本月由于新星绿城冠名连载《红军长征70年》，致使新商的投放量突增，与半岛几乎持平。
（三）媒体投放排名
（绿色为05年10月前三名，兰色为06年10月前三名）
如图：
1、本月新星绿城在《新商报》冠名连载《红军长征70年》是得以成为本月投放第一的主要原因，仅连载冠名费用就高达108.5万元。
2、半岛听涛在十一前开盘，本月正处于强销阶段，频频在日报、晚报和新商投放整版广告，展会前的一周，就两次在上述各报纸上投放整版广告。
3、百年汇在10月20日正式开盘，开盘前的造势宣传和开盘后的强销期在各个报纸上刊登整版广告。
4、与去年同期相比，前三名的投放量都少了50至70万元不等，主要因为后半年政府连续出台新政规范调控房地产市场，不但让许多楼盘推迟进入市场，也使得楼盘在宣传上非常谨慎。
（四）本月媒体特点
1.投放楼盘增多：
由于政策原因，导致许多楼盘（宏都筑景、壹品漫谷等项目）推迟进入市场，在展会前后相继开盘，致使秋展会前后投放媒体宣传的楼盘增多。
2.投放次数增多：
去年同期媒体投放总次数250次，而本月为331次，较去年同期多出81次，由于楼盘的增多，又同处于开盘前宣传或刚开盘强销阶段，因此投放次数增加。
3.投放总金额增加：
在楼盘多，投放次数多的情况下，总投放金额自然比去年同期高。
4.投放前三名金额骤减：
在楼盘多于往年，投放次数多于往年，总投放金额也多于往年的情况下，本月媒体投放前三名比去年同期减少50至70万元不等，可见政策出台后楼盘在宣传上谨慎了许多。
（五）媒体点评
1.半岛听涛
10月19日日报整版，半岛新商跨版
诉求点：
半岛听涛形象稿
策略点：
本篇是针对房展会所推出的形象稿，主打产品形象，继续延续以前的风格。
连续两天半岛听涛在几大报纸都打的跨版广告（日报是整版），大手笔的投入，营造大气的高档感。
表现方式
设计：
1.画面创意与色彩\版式
画面没有太多创意，一味拔档次，延续以前的策划思路和方向。
图片采用星海区域的全景图，很大气，构图、色调也很好。
但是处理不是太理想，没有突出本案，显得主次不清晰。
主排版以居中对齐为主，有紧有松，中规中矩。
文案：
大标题“一山一境界，一海一名门”没有创意，这种形式在地产广告中采用的很多。
（例如某项目的“一梯一尊邸，一宅一豪门”）
SLOGAN：
“星海，养生，爵版高度”体现出了产品位置的优越性与产品的高档次
总评：
跟前期一样，缺少家的感觉，但是档次拔的很高。
2、金广东海岸
10月19日半岛整版
诉求点：
产品稿，主打卖点
策略点：
以超宽楼间距为主题来打，比较有创意，形象生动。
表现方式
设计：
1.画面创意与色彩\版式
画面有一定视觉深度，给人以广阔的遐想空间，表现手法也比较巧妙，有一定梦境感。
画面比较有创意，没有过多的修饰，简洁大方又不失档次而且主题突出，画面与标题结合的很好。
但是画面的具体表现还有进一步考究之处，阳台可以做的再大一点……
2.排版
比较简单，节奏韵律感不是太强。
文案：
标题比较吸引人，卖点明确，小卖点归纳的很准确具体。
总评：
该稿从表现形式是比较有新意，有特点，主题明确比较吸引人。
3、东方圣荷西
10月26日半岛整版
诉求点：
东方圣荷西sp稿，主打活动
策略点：
本篇报纸稿仍然是前几期风格的延续，突出表现产品的档次和品质，国际化风格体现的淋漓尽致。
以鲁豫有约来吸引人。
表现方式
设计：
1.画面创意与色彩
背景颜色采用米黄色中规中矩符合传统高档楼盘采用的颜色，色调显现出一定人文气息。
效果图的处理比较有特点，有喜庆的感觉，值得借鉴；设计上许多小元素的运用比较有创意，例如麦克风和边框，位置图中的实景照片。
（麦克风的表现不是太完美）
2.版式
中规中矩，看起来比较舒服。
文案：
主标题以
升级会员 