投资性房地产五有答案.docx
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投资性房地产五有答案
（A）投资性房地产（五）
一、单项选择题
1.甲企业将某栋写字楼租赁给乙公司使用，并一直采用成本模式进行后续计量。
2013年1月1日，甲企业认为，出租给乙公司使用的写字楼，其所在地的房地产交易市场比较成熟，具备了采用公允价值模式计量的条件，决定对该项投资性房地产从成本模式转换为公允价值模式计量。
该写字楼的原价为20000万元，已计提折旧400万元，未计提减值。
2013年1月1日，该写字楼的公允价值为26000万元。
甲企业按净利润的10%计提盈余公积。
不考虑所得税的影响，则转换日影响资产负债表中期初“未分配利润”项目的金额为______万元。
A.6400
B.5760
C.640
D.26000
答案：
B
[解答]转换日影响资产负债表中期初“未分配利润”项目的金额=[26000-（20000-400）]×90%=5760（万元）。
2.企业对成本模式进行后续计量的投资性房地产取得的租金收入，应贷记______科目。
A.投资收益
B.管理费用
C.营业外收入
D.其他业务收入
答案：
D
[解答]取得的租金收入记入“其他业务收入”科目。
3.若企业采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，下列说法中正确的是______。
A.企业应列已出租的土地使用权摊销
B.企业不应对已出租的建筑物计提折旧
C.企业不应对已出租的房屋计提折旧
D.企业不应对投资性房地产计提减值准备
答案：
A
[解答]在成本模式下，应当按照《企业会计准则第4号—固定资产》和《企业会计准则第6号—无形资产》的规定，对已出租的建筑物和土地使用权进行计量，计提折旧或摊销；如果存在减值迹象的，应当按照《企业会计准则第8号—资产减值》的规定进行处理。
4.关于投资性房地产的转换，在成本模式下，下列说法中正确的是______。
A.应当将房地产转换前的账面价值作为转换后的账面价值
B.应当将房地产转换日的公允价值作为转换后的入账价值
C.自用房地产转为投资性房地产时，应当将房地产转换日的公允价值作为转换后的入账价值
D.投资性房地产转为白用房地产时，应当将房地产转换日的公允价值作为转换后的入账价值
答案：
A
[解答]在成本模式下，应当将房地产转换前的账面价值作为转换后的账面价值。
5.甲公司将一栋自用办公楼转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产，该办公楼的账面原值为50000万元，已累计计提的折旧为1000万元，已计提的固定资产减值准备为2000万元，转换日的公允价值为60000万元，则转换日记入“资本公积—其他资本公积”科目的金额为______万元。
A.60000
B.47000
C.50000
D.13000
答案：
D
[解答]记入“资本公积—其他资本公积”科目的金额=60000-（50000-1000-2000）=13000（万元）。
6.关于投资性房地产的计量模式，下列说法中错误的是______。
A.已采用成本模式计量的投资性房地产，不得由成本模式转为公允价值模式
B.企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更
C.已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得由公允价值模式转为成本模式
D.采用公允价值模式计量的投资性房地产，不计提折旧或进行摊销
答案：
A
[解答]投资性房地产的后续计量由成本模式转换为公允价值模式的，应当作为会计政策变更，按照《企业会计准则第28号—会计政策、会计估计变更和差错更正》处理。
7.企业将作为存货的商品房转换为采用公允价值模式后续计量的投资性房地产时，商品房公允价值小于账面价值的差额应计入______。
A.资本公积
B.投资收益
C.营业外收入
D.公允价值变动损益
答案：
D
[解答]非投资性房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，转换日的公允价值大于账面价值的差额计入资本公积，小于账面价值的差额计入公允价值变动损益。
8.企业处置一项以公允价值模式计量的投资性房地产，实际收到的金额为100万元，投资性房地产的账面余额为80万元，其中成本为70万元，公允价值变动为10万元。
该项投资性房地产是由自用房地产转换的，转换日公允价值大于账面价值的差额为20万元。
假设不考虑相关税费，处置该项投资性房地产使利润总额增加______万元。
A.30
B.20
C.40
D.10
答案：
C
[解答]原转换日公允价值大于账面价值计入资本公积的部分在处置时应结转至当期损益（其他业务成本），公允价值变动损益转入其他业务成本不影响利润总额。
因此处置该项投资性房地产使利润总额增加=（100-80）+20=40（万元）。
9.甲公司对投资性房地产采用成本模式进行后续计量。
自2012年12月31日起，甲公司将一项建筑物出租给某单位，租期为4年，每年收取租金650万元。
该投资性房地产原价为12000万元，预计使用年限为40年，预计净残值为零，采用年限平均法计提折旧；至2012年12月31日已使用10年。
2013年12月31日，甲公司在对该投资性房地产进行减值测试时，发现该投资性房地产的可收回金额为8800万元。
假定不考虑相关税费，该投资性房地产对甲公司2013年利润总额的影响金额为______万元。
A.250
B.350
C.450
D.650
答案：
B
[解答]2013年计提折旧=12000/40=300（万元），2013年12月31日计提减值准备前投资性房地产账面价值=12000-12000/40×11=8700（万元），因可收回金额为8800万元，所以不需计提减值准备。
该投资性房地产对甲公司2013年利润总额的影响金额=650-300=350（万元）。
10.某企业对投资性房地产采用成本模式计量。
2013年1月1日，该企业将一项投资性房地产转换为固定资产。
该投资性房地产的账面余额为1000万元，已提折旧200万元，已经计提的减值准备为lOO万元。
该投资性房地产的公允价值为750万元。
转换日固定资产的账面价值为______万元。
A.1000
B.800
C.700
D.750
答案：
C
[解答]在成本模式下，将投资性房地产转换为自用房地产，应按账面价值结转，所以转换日固定资产的账面价值为700万元（1000-200-100）。
11.某企业对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。
2012年7月1日购入一幢建筑物用于出租。
该建筑物的成本为510万元，用银行存款支付，预计使用年限为20年，预计净残值为10万元。
2012年12月31日，该投资性房地产的公允价值为508万元。
2013年4月30日该企业将此项投资性房地产出售，售价为550万元，该企业处置投资性房地产时影响的营业利润为______万元。
A.42
B.40
C.44
D.38
答案：
A
[解答]处置投资性房地产影响营业利润的金额=550-508=42（万元），处置时公允价值变动损益转入其他业务成本不影响营业利润。
12.2011年2月5日，甲公司将一办公楼对外出租，办公楼成本为3200万元，已计提折旧为2100万元，未计提减值准备，出租日公允价值为2400万元。
甲公司采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。
2011年12月31日的公允价值为2600万元，2012年12月31日的公允价值为2640万元。
2013年3月1日，甲公司收回租赁期届满的办公楼并对外出售，取得价款2800万元。
甲公司2013年度因出售办公楼而应确认的损益金额为______万元。
A.160
B.400
C.1460
D.1700
答案：
C
[解答]因出售办公楼应确认的损益金额=（2800-2640）+[2400-（3200-2100）]=1460（万元）。
这里要注意将转换日公允价值大于账面价值计入资本公积的金额结转到当期损益。
13.2013年3月，甲公司与乙公司的一项写字楼经营租赁合同即将到期，该写字楼按照成本模式进行后续计量，为了提高写字楼的租金收入，甲公司决定在租赁期满后对写字楼进行改扩建，并与丙公司签订了经营租赁合同，约定自改扩建完工时将写字楼出租给丙公司。
3月31日，与乙公司的租赁合同到期，写字楼随即进入改扩建工程，该写字楼的账面原价为20000万元，已计提折旧4000万元。
12月15日，写字楼改扩建工程完工，共发生支出6000万元（均满足资本化条件），即日按照租赁合同出租给丙公司。
甲公司改扩建完工后的投资性房地产入账价值为______万元。
A.22000
B.26000
C.6000
D.20000
答案：
A
[解答]改扩建完工后的投资性房地产入账价值=20000-4000+6000=22000（万元）。
二、多项选择题
1.下列各项中，属于投资性房地产的有______。
A.企业拥有并自行经营的旅馆饭店
B.企业以经营租赁方式租出的办公大楼
C.房地产开发企业正在开发的商品房
D.企业持有拟增值后转让的土地使用权
答案：
BD
[解答]选项A属于自用房地产；选项C属于存货。
2.投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量，下列项目中，影响企业营业利润的有______。
A.租金收入
B.期末发生公允价值变动
C.按规定应交的营业税
D.非投资性房地产转换为投资性房地产，公允价值大于账面价值的差额
答案：
ABC
[解答]选项A，计入其他业务收入，选项B，计入公允价值变动损益，选项C，计入营业税金及附加，选项A、B和C均影响营业利润；选项D，计入资本公积，不影响营业利润。
3.关于投资性房地产，下列说法中正确的有______。
A.投资性房地产指为赚取租金或资本增值、或者两者兼有而持有的房地产，不包括机器设备
B.已出租的建筑物是指租赁期开始日以经营租赁方式出租的建筑物，包括自行建造完成后用于出租的房地产
C.用于出租的建筑物是指企业拥有产权的建筑物
D.一项房地产，部分用于赚取租金或资本增值，部分用于生产商品、提供劳务或经营管理，即使用于赚取租金或资本增值的部分能够单独计量和出售的，也不可以确认为投资性房地产
答案：
ABC
[解答]一项房地产，部分用于赚取租金或资本增值，部分用于生产商品、提供劳务或经营管理，用于赚取租金或资本增值的部分能够单独计量和出售的，可以确认为投资性房地产，选项D不正确。
4.关于投资性房地产转换后的账面价值的确定，下列说法中正确的有______。
A.在成本模式下，应当将房地产转换前的账面价值作为转换后的账面价值
B.采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值
C.采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应当以其转换当日的账面价值作为自用房地产的账面价值
D.自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，投资性房地产按照转换当日的公允价值计量
答案：
ABD
[解答]在成本模式下，应当将房地产转换前的账面价值作为转换后的账面价值，选项A正确；采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益，选项B正确，选项C不正确；自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，投资性房地产按照转换当日的公允价值计量，转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入当期损益，转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额计入所有者权益，选项D正确。
5.关于投资性房地产转换日的确定，下列说法中正确的有______。
A.企业将原本用于出租的房地产改为用于经营管理的自用房地产，则该房地产的转换日为房地产达到自用状态，企业开始将房地产用于经营管理的日期
B.房地产开发企业将其持有的开发产品以经营租赁的方式出租，则该房地产的转换日为房地产的租赁期开始日
C.企业将原本用于生产商品的房地产改用于出租，则该房地产的转换日为承租人有权行使其使用租赁资产权利的日期
D.企业将原本用于经营管理的土地使用权改用于资本增值，则该房地产的转换日应确定为董事会决定自用土地使用权停止自用的日期
答案：
ABC
[解答]企业将原本用于经营管理的土地使用权改用于资本增值，则该房地产的转换日应确定为自用土地使用权停止自用后，确定用于资本增值的日期。
6.下列各项中，可能影响企业当期损益的有______。
A.采用成本模式计量的投资性房地产，期末可收回金额高于账面价值
B.采用成本模式计量的投资性房地产，期末可收回金额小于账面价值
C.采用公允价值模式计量的投资性房地产，期末公允价值高于账面余额
D.自用的房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，转换日房地产的公允价值小于账面价值
答案：
BCD
[解答]选项A，不需要进行会计处理；选项B，计入资产减值损失，影响当期损益；选项C和D将差额计入公允价值变动损益，均影响当期损益。
7.关于投资性房地产有关的支出，下列说法中正确的有______。
A.采用成本模式计量下当月增加的房屋当月不计提折旧
B.采用成本模式计量下当月增加的土地使用权当月进行摊销
C.采用公允价值模式计量下当月增加的房屋下月开始计提折旧
D.采用成本模式计量下当月增加的土地使用权当月不进行摊销
答案：
AB
[解答]投资性房地产的折旧或摊销与固定资产或无形资产的相关规定一致。
即：
当月增加的投资性房地产（建筑物）当月不提折旧，当月减少的投资性房地产（建筑物）当月照提折旧；当月增加的投资性房地产（土地使用权）当月即开始摊销，当月减少的投资性房地产（土地使用权）当期停止摊销。
8.下列各项关于土地使用权会计处理的表述中，正确的有______。
A.为建造固定资产购入的土地使用权确认为无形资产
B.房地产开发企业为开发商品房购入的土地使用权确认为存货
C.用于出租的土地使用权及其地上建筑物一并确认为投资性房地产
D.土地使用权在地上建筑物达到预定可使用状态时与地上建筑物一并确认为固定资产
答案：
ABC
[解答]企业取得的土地使用权一般确认为无形资产。
土地使用权用于自行开发建造厂房等地上建筑物时，土地使用权的账面价值不与地上建筑物合并计算其成本，而仍作为无形资产进行核算，选项A正确，选项D错误；房地产开发企业取得的土地使用权用于建造对外出售的商品房时，土地使用权作为存货核算，选项B正确；用于出租的土地使用权和地上建筑物，应将其作为投资性房地产核算，选项C正确。
9.某企业投资性房地产采用公允价值计量模式。
2013年1月1日该企业购入一幢建筑物直接用于出租，租期5年，每年租金收入100万元。
该建筑物的购买价格600万元，发生相关税费10万元，上述款项均以银行存款支付。
税法规定，该建筑物预计使用年限为20年，预计净残值为10万元，采用年限平均法计提折旧。
2013年12月31日，该建筑物的公允价值为560万元。
假定不考虑其他因素，下列表述中，正确的有______。
A.2013年该项投资性房地产应计提折旧27.5万元
B.2013年该项投资性房地产减少当期营业利润60万元
C.2013年该项投资性房地产增加当期营业利润50万元
D.2013年年末该项投资性房地产的列报金额为560万元
答案：
CD
[解答]采用公允价值模式计量的投资性房地产不计提折旧或摊销，选项A错误；2013年投资性房地产增加营业利润=100-（610-560）=50（万元），选项C正确，选项B错误；2013年年末该项投资性房地产按其公允价值560万元列报，选项D正确。
10.甲公司2011年12月31日购入一栋办公楼，实际取得成本为3000万元。
该办公楼预计使用年限为20年，预计净残值为零，采用年限平均法计提折旧。
因公司迁址，2014年6月30日甲公司与乙公司签订租赁协议。
该协议约定：
甲公司将上述办公楼租赁给乙公司，租赁期开始日为协议签订日，租期2年，年租金150万元，每半年支付一次。
租赁协议签订日该办公楼的公允价值为2600万元。
甲公司对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。
下列各项关于甲公司上述交易或事项会计处理的表述中，正确的有______。
A.出租办公楼应于2014年计提折旧75万元
B.出租办公楼应于租赁期开始日确认公允价值变动损益-25万元
C.出租办公楼应于租赁期开始日按其原价3000万元确认为投资性房地产
D.出租办公楼2014年取得的75万元租金收入应冲减投资性房地产的账面价值
答案：
AB
[解答]2014年应计提的折旧=3000÷20×6/12=75（万元），选项A正确；办公楼出租前的账面价值=3000-3000/20×2.5=2625（万元），出租日转换为以公允价值模式计量的投资性房地产，租赁期开始日按当日的公允价值确认为投资性房地产，应确认公允价值变动损益=2600-2625=-25（万元），选项B正确，选项C错误；出租办公楼取得的租金收入应当作为其他业务收入，选项D错误。
三、判断题A对B错
1.企业通过经营租赁方式租入的建筑物或土地使用权再出租，应作为投资性房地产进行核算。
答案：
B
[解答]作为投资性房地产的建筑物或土地使用权，该企业必须拥有所有权，而经营租赁方式取得的建筑物或土地使用权企业并不拥有所有权，所以不属于投资性房地产的核算范围。
2.外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。
答案：
A
3.自行建造投资性房地产的成本，由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成。
答案：
A
4.企业对某项投资性房地产进行改扩建等再开发且将来仍作为投资性房地产的，再开发期间应将其转入在建工程，再开发期间不计提折旧或摊销。
答案：
B
[解答]企业对某项投资性房地产进行改扩建等再开发且将来仍作为投资性房地产的，再开发期间应继续将其作为投资性房地产核算，再开发期间不计提折旧或摊销。
5.企业对投资性房地产无论采用何种计量模式，均应计提折旧或进行摊销。
答案：
B
[解答]企业会计准则规定，投资性房地产采用公允价值模式计量的，不对其计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益（公允价值变动损益）。
6.企业可以根据情况，对投资性房地产后续计量在成本模式与公允价值模式之间互换。
答案：
B
[解答]投资性房地产后续计量模式的变更只能由成本模式转换为公允价值模式，不能由公允价值模式转换为成本模式。
7.与投资性房地产有关的后续支出，应当在发生时计入投资性房地产成本。
答案：
B
[解答]与投资性房地产有关的后续支出，满足投资性房地产确认条件的，应当计入投资性房地产成本；不满足投资性房地产确认条件的，应当在发生时计入当期损益。
8.采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入资本公积。
答案：
B
[解答]公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。
9.企业出售、转让、报废投资性房地产或者发生投资性房地产毁损，应当将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额直接计入所有者权益。
答案：
B
[解答]企业出售、转让和报废投资性房地产或发生房地产毁损，应当将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益。
10.企业将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务的，则不应当将该建筑物确认为投资性房地产。
答案：
B
[解答]企业将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务在整个协议中不重大的，应当将该建筑物确认为投资性房地产。
四、计算题
除题目中有特殊要求外，答案中金额单位以万元表示，有小数的，保留两位小数
1.长江房地产公司（以下简称长江公司）于2008年12月31日将一建筑物对外出租并采用成本模式进行后续计量，租赁期为3年，每年12月31日收取租金150万元。
该建筑物的成本为2800万元，出租时，已提折旧500万元，已提减值准备300万元，尚可使用年限为20年，长江公司对该建筑物采用年限平均法计提折旧，预计净残值为0。
2009年12月31日该建筑物的公允价值减去处置费用后的净额为2000万元，预计未来现金流量现值为1950万元。
2010年12月31日该建筑物的公允价值减去处置费用后的净额为1650万元，预计未来现金流量现值为1710万元。
2011年12月31日该建筑物的公允价值减去处置费用后的净额为1650万元，预计未来现金流量现值为1700万元。
2011年12月31日租赁期满，将投资性房地产转为自用房地产并投入行政管理部门使用。
假定转换后建筑物的折旧方法、预计折旧年限和预计净残值均未发生变化。
2012年12月31日该建筑物的公允价值减去处置费用后的净额为1540万元，预计未来现金流量现值为1560万元。
2013年1月5日长江公司将该建筑物对外出售，收到1520万元存入银行。
假定不考虑相关税费。
要求：
编制长江公司上述经济业务的会计分录。
答案：
2008年12月31日
借：
投资性房地2800
累计折旧500
固定资产减值准备300
贷：
固定资产2800
投资性房地产累计折旧500
投资性房地产减值准备300
2008年12月31日，投资性房地产账面价值=2800-500-300=2000（万元）。
（2）2009年12月31日
借：
银行存款150
贷：
其他业务收入150
借：
其他业务成本100（2000÷20）
贷：
投资性房地产累计折旧100
2009年12月31日，投资性房地产的账面价值=2800-（500+100）-300=1900（万元），可收回金额为2000万元，按规定，计提的减值准备不能转回。
（3）2010年12月31日
借：
银行存款150
贷：
其他业务收入150
借：
其他业务成本100
贷：
投资性房地产累计折旧100
2010年12月31日，投资性房地产的账面价值=2800-（500+100+100）-300=1800（万元），可收回金额为1710万元，应计提减值准备90万（1800-1710）。
借：
资产减值损失90
贷：
投资性房地产减值准备90
（4）2011年12月31日
借：
银行存款150
贷：
其他业务收入150
借：
其他业务成本95（1710÷18）
贷：
投资性房地产累计折旧95
2011年12月31日，投资性房地产的账面价值=1710-95=1615（万元），可收回金额为1700万元，按规定，计提的减值准备不能转回。
将投资性房地产转为自用房地产
借：
固定资产2800
投资性房地产累计折旧795
投资性房地产减值准备390
贷：
投资性房地产2800
累计折旧795
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