资产评估师资格全国统一考试《资产评估基础》第五章考点讲义整理版Word格式.docx
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2.在评估对象与参照物之间选择比较因素
（1）确定具有可比性的交易实例作为与评估对象对比分析、评估量化的比较参照物。
（2）不同种类资产价值形成的特点和影响价值的主要因素不同
影响房地产价值的主要因素是地理位置、环境状况等因素；
技术水平则在机器设备评估中起主导作用；
收入状况、盈利水平、企业规模等因素在企业价值评估中相对更突出。
3.指标对比和量化差异
4.分析确定已经量化的对比指标之间的差异
将已经量化的参照物与评估对象之间的对比指标差异进行调增或调减，就得到以每个参照物价格为基础的评估对象的初步评估结果。
5.综合分析确定评估结果
确定最终的评估值，主要取决于评估人员对参照物的把握和对评估对象的认识。
如果参照物与评估对象可比性都很好，评估过程中没有明显的遗漏或疏忽，评估人员可以采用算术平均法或加权平均法等方法将初步结果转换成最终评估结果。
（二）市场法的可比因素
1.运用市场法评估单项资产
运用市场法评估单项资产应考虑的可比因素主要有：
资产的功能
在社会需要的前提下，资产的功能越好，其价值越高，反之亦然
资产的实体特征和质量
资产的实体特征主要是指资产的外观、结构、役龄和规格型号等。
资产的质量主要是指资产本身的建造或制造工艺水平以及使用状态
市场条件及供求关系
市场条件包含宏观的经济政策、金融政策、行业经济状况、产品竞争情况等
交易条件
交易条件主要包括交易批量、交易动机、交易时间等
其他的可比因素
如房地产评估中的区位因素，机器设备评估中的制造厂家、规格型号等
2.运用市场法评估企业价值（重点考虑参照公司的可比性）
可比性可以通过以下两个标准来判断：
行业标准
处于同一行业的企业具有一定的可比性。
在确认被评估企业所属行业时，评估人员可以参考国民经济行业分类、证监会的上市公司行业分类、国际通用的标准行业代码等。
在依照行业标准时，评估人员应当尽量选取与被评估企业在主营业务收入结构、利润结构、经营模式等方面相似的参照物
财务标准
评估人员需要通过必要的分析从业务类型及构成、市场、管理等方面进行比较，以此体现被评估企业和可比案例之间的风险和成长差异
（一）按照参照物与评估对象的相近相似程度，市场法可分为两大类
（二）直接比较法
1.直接比较法概述
（1）基本原理
利用参照物的交易价格，以评估对象的某一或者若干特征与参照物的同一及若干基本特征进行比较，得到两者的特征修正系数或特征差额，在参照物交易价格的基础上进行修正从而得到评估对象价值的方法。
（2）适用条件
对可比性要求比较高，参照物与评估对象之间达到相同或者基本相同的程度，或者二者的差异主要体现在某一或多个明显的因素上。
（3）基本计算公式
情形1.如果参照物与被评估对象可比因素完全一致
评估对象价值＝参照物合理成交价格
情形2.参照物与被评估对象只有一个可比因素不一致
认为参照物和评估对象的价值之间受某一特征（或者因素）的影响，而且成正比关系。
情形3.参照物与被评估对象有n个可比因素不一致
①法一
②
②方法二
评估对象价值
＝参照物成交价格±
基本特征差额1±
基本特征差额2±
……±
基本特征差额n
分析各个可比因素不同导致参照物价格相对于被评估资产的价格差额，然后以参照物成交价格为基础，调整各个差额的影响，得到被评估资产的评估价值。
（4）特点
①直接比较法具有适用性强、应用广泛的特点。
②比较直观、简单明了
但③强调参照对象与被评估资产之间的可比性。
④对信息资料的数量和质量要求较高
⑤要求评估人员要有较丰富的评估经验、市场阅历和评估技巧。
2.常见直接比较法的种类
（1）现行市价法
①适用条件
当评估对象本身具有现行市场价格或与评估对象基本相同的参照物具有现行市场价格的时候，可以直接利用评估对象或参照物在评估基准日的现行市场价格作为评估对象的评估价值。
②运用现行市价法注意
评估对象或参照物在评估基准日的现行市场价格并与评估对象的价值内涵相同。
（2）市价折扣法
①定义
以参照物成交价格为基础，考虑到评估对象在销售条件、销售时限或销售数量等方面的差异，按照评估人员的经验或有关部门的规定，设定一个价格折扣率来估算评估对象价值的方法。
②计算公式
资产评估价值＝参照物成交价格×
（1－价格折扣率）（5－3）
③适用对象
与参照物之间仅存在交易条件方面差异的情形。
【例5－1】评估某拟快速变现资产，在评估基准日与其完全相同的参照物正常变现价为10万元，经资产评估师综合分析，认为快速变现的折扣率应为40%。
【要求】确定该拟快速变现资产的评估价值。
【答案】资产评估价值＝10×
（1－40%）＝6（万元）
（3）功能价值类比法（亦称类比估价法）
①功能价值类比法（亦称类比估价法）含义
考虑参照物与评估对象之间的功能差异进行调整来估算评估对象价值的方法。
换句话说：
功能指的是生产能力，生产能力越大，则价值就越大
②根据资产的功能与其价值之间的关系可分为
【教材例题5-2，5-3】
（4）价格指数法
①价格指数法定义
基于参照物的成交时间与评估对象的评估基准日之间的时间间隔引起的价格变动对资产价值的影响，以参照物成交价格为基础，利用物价变动指数（价格指数）调整参照物成交价从而得到评估对象价值的方法。
②价格指数的各种表述方法
【说明】教材139页的成本法下的价格指数的讲述不够完整，另外有些地方不够严谨。
Ⅰ、定基价格指数
是以固定时期为基期的指数，通常用百分比来表示。
以100%为基础，当价格指数大于100%，表明物价上涨；
价格指数在100%以下，表明物价下跌。
例如某类设备的定基价格指数计算过程如下，经过统计得到了第二列的该类设备的市价平均价格。
实际运用中往往省略百分号。
参见下表（补充）
年份
该类设备实际均价
定基价格指数
＝当年实际物价/基年物价
定基价格变动指数
＝（当年实际物价-基年物价）/基年物价
2009（基年）
50
100%
2010
51.5
103%＝51.5/50×
3%＝（51.5－50）/50×
2011
53
106%＝53/50×
6%＝（53－50）/50×
2012
54
108%＝54/50×
8%＝（54－50）/50×
2013
55
110%＝55/50×
10%＝（55－50）/50×
2014
56
112%＝56/50×
12%＝（56－50）/50×
2015
57.5
115%＝57.5/50×
15%＝（57.5－50）/50×
Ⅱ、定基价格变动指数与定基价格指数的关系
Ⅲ、价格指数与定基价格指数关系
Ⅳ、价格变动指数与价格指数关系
价格指数＝1＋价格变动指数
比如上表中，2014年相对于2011年的价格变动指数＝112/106－1＝5.66%
Ⅴ、环比价格指数
本年的定基价格指数与上年定基价格指数的商
Ⅵ、环比价格变动指数（记做a1,a2……,an教材139页公式）
本年的定基价格指数比上年定基价格指数高出的部分与上年定基价格指数的商
环比价格指数＝1＋环比物价变动指数
定基价格指数（%）
环比价格指数（%）
环比变动价格指数
2009
100
103
103＝103/100
3%＝（103-100）/100
106
102.9＝106/103
2.91%＝（106-103）/103
108
101.9＝108/106
1.89%＝（108-106）/106
110
101.9＝110/108
1.85%＝（110-108）/108
112
101.8＝112/110
1.82%＝（112-110）/110
115
102.7＝115/112
2.68%＝（115-112）/112
③价格指数法在评估中的运用
④适用条件
评估对象与参照物之间仅仅有时间因素存在差异的情况，且时间差异不能过长
【教材例题5-4】与评估对象完全相同的参照资产6个月前的成交价格为10万元，半年间该类资产的价格上升了5%。
【要求】确定评估对象的评估价值
【答案】运用价格变动指数，公式（5-6）
资产评估价值＝10×
（1+5%）＝10.5（万元）
【教材例题5-5】被评估房地产于2016年6月30日进行评估，该类房地产2016年上半年各月月末的价格同2015年底相比，分别上涨了2.5%、5.7%、6.8%、7.3%、9.6%和10.5%。
其中参照房地产在2016年3月底的成交价格为3800元/平方米。
【要求】确定评估对象2016年6月30日的评估价值
【答案】运用定基价格变动指数，公式（5-6-1）
【教材例题5-6】已知某资产在2017年1月的交易价格为300万元，该种资产已不再生产，但该类资产的价格变化情况如下：
2017年1-5月的环比价格指数分别为103.6%、98.3%、103.5%和104.7%。
【要求】确定评估对象2017年5月初的评估价值。
【答案】运用环比价格指数，公式（5-7-2）
300×
103.6%×
98.3%×
103.5%×
104.7%＝331.1（万元）
（5）成新率价格调整法
①原理
参照物的成交价格为基础，考虑参照物与评估对象新旧程度上的差异，通过成新率调整估算出评估对象的价值。
资产的成新率
＝资产的尚可使用年限/（资产的已使用年限+资产的尚可使用年限）×
一般只运用于评估对象与参照物之间仅有成新程度差异的情形。
也可以作为计算评估对象与参照物成新程度差异调整率和差异调整值的方法。
3.使用频率较高的两种直接比较法
方法1.市场售价类比法（一个以上可比因素不一致）
（1）市场售价类比法含义
以参照物的成交价格为基础，考虑参照物与评估对象在功能、市场条件和销售时间等方面的差异，通过对比分析和量化差异，调整估算出评估对象价值的各种方法。
（2）计算公式
资产评估价值＝参照物售价+功能差异值+时间差异值+…+交易情况差异值（5-9）
资产评估价值＝参照物售价×
功能差异修正系数×
…×
时间差异修正系数（5-10）
方法2.价值比率法
（1）价值比率法含义
指利用参照物的市场交易价格，与其某一经济参数或经济指标相比较形成的价值比率作为乘数或倍数，乘以评估对象的同一经济参数或经济指标，从而得到评估对象价值的一种具体评估方法。
（2）常见价值比率类型
类别
子类
分母
分子
权益价值（P）
企业整体价值（EV）
盈利类
EBITDA价值比率
息税折旧摊销前利润
P/EBITDA
EV/EBITDA
息税前收益价值比率
息税前利润
P/EBIT
EV/EBIT
每股收益价值比率
（市盈率）
净利润
P/E
EV/E
税后现金流量价值比率
净现金流
P/FCFE（对股东的现金流）
EV/FCFF（对公司的现金流）
收入类
销售收入价值比率
（市销率）
销售收入
P/Sales
EV/Sales
资产类
净资产价值比率、总资产价值比率等
账面价值
P/BV（账面权益价值）--市净率
EV/TBVIC（总资产或有形资产账面值）
其他类
成本市价比率、矿山可开采储量价值比率
【说明】价值比率法通常被用作评估企业价值。
评估实务中，最常用的有市销率、市净率和市盈率。
（3）根据可比对象不同，分为上市公司比较法和交易案例比较法
①上市公司比较法
指获取并分析可比上市公司的经营和财务数据，计算适当的价值比率，在与被评估企业比较分析的基础上，确定评估对象价值的具体方法。
上市公司比较法中的可比企业应当是公开市场上正常交易的上市公司；
②交易案例比较法
指获取并分析可比企业的买卖、收购及合并案例资料，计算适当的价值比率，在与被评估企业比较分析的基础上，确定评估对象价值的具体方法。
运用交易案例比较法时，应当考虑评估对象与交易案例的差异因素对价值的影响。
（4）价值比率法评估企业价值的关键点
首先，可比对象相关数据信息来源及可靠性。
其次，可比对象与可比标准的确定。
①分析可比对象是否可比时，需要从企业生产的产品或提供的服务是否相同、相似，或者企业的产品或服务都受相同的经济因素影响。
②待估企业与可比企业的规模和获利能力是否相似。
③未来成长性相同或相似。
再次，可比对象数量选择的把握。
选用上市公司作为可比对象时，得益于数据公开且易得，因此在选取时，灵活性和可选择的范围比较大。
评估师需要斟酌可比性，设置较为严格的可比标准，选择最为可比的企业或企业组合。
在运用交易案例比较法时，可以尽量选择多个可比实例，避免个别企业数据的特殊性。
最后，价值比率的选取
企业特征
价值比例选择要求
亏损企业
一般不采用与净利润相关的价值乘数
可比对象与待估企业的资本结构存在较大差异
不宜选择部分投资口径的价值乘数
轻资产企业
不宜选择与资产规模相关的价值乘数，应当考虑与收益口径相关的指标
成本和利润较为稳定的企业
可以釆用收益口径的价值乘数进行评估
可比对象与待估企业的税收政策不一致
偏向于采用与扣税前收益相关的指标
（5）两种简单的价值比率法
①成本市价法
【特别注意】公式中的计算基数是被评估对象的现行合理成本，如果现行成本中有不合理的支出，应该扣除。
②市盈率倍数法（主要适用于企业价值评估）
以参照物（企业）的价值比率（如市盈率）作为乘数（倍数），以此乘数与评估对象的相关的财务指标（如收益额）相乘估算评估对象价值的方法。
【例5－7】评估基准日某设备的成本市价率为150%，已知被估全新设备的现行合理成本为20万元。
【要求】确定该全新设备的评估价值
【答案】资产评估价值＝20×
150%＝30（万元）
【例5－8】某被估企业的年净利润为1000万元，评估基准日资本市场上同类企业平均市盈率为20倍。
【要求】确定被估企业的评估价值
【答案】该企业的评估价值＝1000×
20＝20000（万元）
（三）间接比较法
1.间接比较法原理
（1）利用资产的国家标准、行业标准或者市场标准（标准可以是综合标准、分项标准）作为标准，分别将评估对象与参照物整体或者分项与其对比打分从而得到评估对象和参照物各自的分值。
（2）利用参照物的市场交易价格，以及评估对象的分值与参照物的分值的比值（系数）求得评估对象价值的评估方法。
2.适用条件
不要求参照物与评估对象必须一样或者基本一样。
只要求参照物与评估对象在大的方面基本相同或者相似。
3.缺点
由于间接比较法需要利用国家、行业或市场标准，应用起来有较多的局限，在资产评估实践中应用并不广泛。
（一）市场法的适用范围
1.市场法通常被用于评估具有活跃公开市场且具有可比成交案例的资产。
2.被用来评估企业价值。
其中，最常用的是价值比率法，以参照企业的价值比率作为调整手段，以此比率与评估对象（企业）的相关的财务指标（如利润、息税前利润、销售收入）相乘估算评估对象（企业）价值。
（二）市场法的优劣
1.优点
市场法相对来说具有客观性的方法，也比较容易被交易双方所理解和接受。
如果不存在资产的成本和效用以及市场对其价值的认知严重偏离的情形下，市场法通常是资产评估三种方法中较为有效、可理解、客观的方法。
2.不足
目前我国市场对诸如企业价值等资产的认知和反映仍会受到非理性因素的影响；
评估专业人员在使用市场法进行资产评估的过程中就需要特别关注可比案例和被评估资产在风险、收益方面的差异，深刻把握当前市场价格和资产价值之间的差异性，避免用价格取代价值；
在充分分析市场认知与价值内在差异性的基础上，合理调整价值乘数等相关因子，得到待估资产的评估价值。
第二节 收益法
一、收益法的概念
二、收益法原理的讲解（补充的内容）
三、收益法的应用前提
四、收益法的基本步骤和基本参数
五、收益法中的主要技术方法（重点）
六、收益法的适用范围与局限
通过估测被评估资产未来预期收益的现值，来判断资产价值的各种评估方法的总称。
从理论上讲，收益法是资产评估中较为科学合理的评估方法之一。
2.用数学式可表示为
3.评估技术思路原理
任何一个理智的投资者在购置或投资某一资产时，所愿意支付或投资的货币数额不会高于所购置或投资的资产在未来能给其带来的回报，即收益额。
收益法利用投资回报和收益折现等技术手段，把评估对象的预期产出能力和获利能力作为评估标的来估测评估对象的价值。
根据评估对象的预期收益来评估其价值，容易被资产评估业务各方所接受。
二、收益法原理讲解（对货币时间价值和折现方法掌握好的同学可以不听）
（一）货币时间价值的含义
货币时间价值，是指一定量货币资本在不同时点上的价值量差额。
货币的时间价值来源于货币进入社会再生产过程后的价值增值。
（二）相关概念
1.单利与复利：
单利始终基于初始本金计算利息，而复利需要利滚利。
2.现值与终值
3.年金
（三）现金流量图
1.横轴表示一个从零开始到第n个时间序列，轴上每一刻度表示一个时间单位，通常以年表示（也可以是半年、季度、月份）。
2.零点表示时间序列的起点，即第一年初的时间点。
3.横轴上方的箭头（箭头都向上）表示该年的现金流入量；
横轴下面的箭头（箭头都向下）表示该年的现金流出量。
（四）复利的计算
（五）年金的计算
1.现值
【例题1·
计算分析题】某人每年12月31日存入保险公司2000元，连续10年，其中第三年的年末多存款5000元，设保险公司年回报率为6%，每年复利计息一次，问这些钱在第一笔存款的年初的现值总和为多少？
『正确答案』
P＝2000×
（P／A，6%，10）＋5000×
（P／F，6%，3）
＝18918.2（元）
【例题2·
计算分析题】李某在成了知名的民营企业家以后，为了感谢学校的培养，决定在母校设立以其名字命名的奖学基金，在设立之初就发放奖金总额20万元，该基金将长期持续下去，当前的市场利率为5%。
【请问】需要在基金设立之初，为基金投资多少钱？
【例题3·
计算分析题】某人每年年初存入银行2500元，连续存10年，第11年的年末存款6000元，设银行存款利率为8%，问这些钱的现值总和为多少?
P＝2500×
（P／A，8%，10）×
（1＋8%）＋6000×
（P／F，8%，11）
＝2500×
6.7101×
1.08＋6000×
0.4289
＝18117.27＋2573.4＝20690.67（元）
【例题4·
计算分析题】某公司准备购买一套办公用房，有两个付款方案可供选择：
甲方案，从现在起每年年初付款200万元，连续支付10年，共计2000万元；
乙方案，从第五年起每年年初付款250万元，连续支付10年，共计2500万元。
假定该公司的资金成本率为10%，通过计算说明应选择哪个方案？
2.终值
【例题5·
计算分析题】某人每年10月初存入保险公司2000元，连续存10年，其中第5年的10月初多存款5000元，设保险公司回报率为6%，每年复利计息一次，存入最后一笔钱时他可得的资金总额为多少?
F＝2000×
（F／A，6%，10）＋5000×
（F／P，6%，5）
＝2000×
13.181＋5000×
1.
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