商务中心建设项目可行性研究报告.docx
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商务中心建设项目可行性研究报告
商务中心建设项目
可行性研究报告
第一章项目概况
1.1项目概述
1.1.1项目名称
***市锦绣商务中心建设项目
1.1.2项目性质：
新建
1.1.3项目承办单位
***阁润房地产开发有限公司
1.1.4项目建设地点
项目区位于国道法加南侧。
1.1.5项目建设规模和内容
项目占地16770.4平方米，总建筑面积为48852平方米，项目总投资19462.96万元。
主要建设内容：
项目区西侧大型商场，一至三层为大型商场，四层为电影院和美食城；东侧二层临街商铺；东北角下沉式广场及地下一层超市；地下二层车库；框架结构，配套建设给排水、采暖及供电工程。
1.1.6项目建设期限
2013年2月——2015年1月，项目总工期2年。
1.1.7项目总投资
拟建项目总投资约为19462.96万元，其中建筑安装工程费用为13727.42万元，工程建设其他费4293.84万元，基本预备费1441.7万元。
1.1.8项目建设资金来源
资金来源：
自筹资金。
1.2项目可研报告编制单位
1.3项目编制依据与研究范围
1.3.1编制依据
1、《中华人民共和国城乡规划法》
2、《产业结构调整指导目录》（2011年本）；
3、《国家物流业调整和振兴规划》；
4、《投资项目可行性研究指南》（中国电力出版社出版）；
5、国家发展改革委、建设部发布的《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）
6、《房地产开发项目可行性研究与经济评价》；
7、《陕西省国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》；
8、《***市国民经济和社会发展“十二五”计划和远景目标规划纲要》；
9、《***市总体规划》；
10、《***市滨河东区控制性详细规划》；
11、关于编制***市锦绣商务中心建设项目可行性研究报告的技术服务委托书；
12、项目单位提供的有关资料。
1.3.2项目可研报告研究范围
1、项目概况
2、发展规划、产业政策和行业准入分析
3、资源开发及综合利用分析
4、节能方案分析
5、建设用地分析
6、环境和生态影响分析
7、经济影响分析
8、社会影响分析
1.4项目研究结论简述
1、建设地址
拟建项目区东临中大街，南依古城遗址公园，西临滨河东路，北靠居民小区，交通条件便利，为项目的发展提供了便利的基础条件。
2、建设规模
***市锦绣商务中心建设项目总占地面积为：
16770.4平方米，总建筑面积为48852平方米,其中地下一层超市建筑面积为13281平方米,地下车库建筑面积14104平方米，地上建筑面积21467平方米。
主要建设内容包括：
四层大型商场、二层临街商铺、地下超市和地下停车场。
3、项目实施进度计划
该项目总工期2年，项目建设期为18个，计划于2013年5月份开工建设，到2015年1月全部竣工并投入运营。
4、投资估算
该项目总投资估算为19462.96万元。
其中建设投资13727.42万元，建设项目其他费用4293.84万元，预备费1441.7万元。
5、资金筹措
项目资金筹措方式为：
自筹
6、项目主要技术经济指标
综合技术经济指标汇总表
序号
项目
单位
指标
一
建设规模
1
项目用地面积
平方米
16770.40
2
项目建筑面积
平方米
48852
（1）
地上建筑面积
平方米
21467
（2）
地下建筑面积
平方米
27385
（3）
地下超市面积
平方米
13281
（4）
地下车库面积
平方米
14104
二
项目建设期
月
15
三
项目总投资
万元
19462.96
四
规划指标
1
容积率
%
1.20
2
建筑密度
%
36
3
绿化率
%
50
4
机动车停车数
个
317
5
建筑基地面积
平方米
6119.90
1.5项目提出的背景
随着我国社会主义市场经济的不断发展和改革开放的逐步深入，城市商业网点的规划和建设对促进商品流通，方便城乡居民生活，扩大城乡居民就业，拉动国民经济增长发挥了积极的作用。
在现代商业社会中，由于大中型综合超市、购物中心的商品种类丰富、购物环境舒适、服务项目多样、价格又相对比较低廉，能满足消费者一次大量购物的需求，所以越来越受到消费者的青睐。
伴随着国民经济的快速发展和人们生活水平的逐步提高，人民群众在满足了衣、食、行等方面的要求后，对居住区商业环境的要求也日益提高，良好的商业环境有利于改善居民的生活质量。
依据《***滨河东区控制性详细规划》项目区东侧的C-19和北侧C-06均为商业用地，项目区与其共同组成***滨河东区的大型商业圈；东北角为城市休闲广场用，西侧为居民小区，能够满足居民的购物和休闲需求，提升生活质量和品味；因此这里将成为***市重要的集中居住区之一，具有极大的商业开发潜力。
1.6项目建设必要性
1.6.1符合国家的产业政策
根据国家《产业结构调整指导目录（2005年本）》，该项目符合第一类鼓励类第二十五项“其他服务业”第1条“电子商务、现代物流服务体系建设及以连锁经营形式发展的中小超市、便利店、专业店等新型零售业态”，项目属于国家鼓励发展类。
为进一步发挥服务业在优化经济结构、提高综合竞争力和全面建设和谐社会中的作用，《陕西省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》在加快发展服务业中指出：
规划建设一批大型物流园区，建设涵盖保税、仓储、集运、商贸、金融服务在内的现代物流枢纽，支持大型物流企业整合重组存量物流资源，提高物流业组织化程度和社会化配置能力，鼓励发展专业物流、第三方物流；积极发展房地产、商贸、餐饮等其他服务业。
因此该项目的建设是国家重点鼓励发展的产业，符合国家相关的产业政策。
1.6.2项目的建设有利于加快***市服务业的发展
***市地处陕西省的西南部，随着近年来经济的发展，已成为陕西省经济发展最具活力的主要城市之一。
但在经济发展过程中，国民经济结构发展不太合理，第一二产业所占比重高，第三产业发展水平相对滞后。
本工程不仅是***市商贸设施建设重点项目，也是***市滨河新区物流产业建设发展的组成部分，在建设过程中，以物流产业发展做为牵引力，形成区域性的物资交易体系，进而带动相关的交通运输业、商贸业、金融业、信息业和旅游餐饮业等第三产业的全面发展，推动***市区域经济的平稳快速发展。
1.6.3符合地区政策和发展规划
经济的繁荣需要众多适应市场需要的、具有强大生命力的经营项目的推动。
依靠得天独厚的交通条件、资源优势、产业政策、良好的投资环境和日益完善的配套服务，***市经济得到了迅猛发展。
***市委、市政府在***市国民经济和社会发展第十二个五年规划中指出：
加快发展服务业。
把推动服务业大发展作为产业结构优化升级的战略重点，营造有利于服务业发展的政策和体制环境。
大力发展推进规模化、品牌化、网络化经营。
推动特大城市形成以服务经济为主的产业结构。
因此该项目的建设符合***市发展政策和发展规划。
1.6.4项目的建设是增加当地就业机会，推动区域经济快速发展的需要
解决就业问题是我国经济建设和社会发展中一项极端迫切而艰巨的任务，就业问题是当今世界各国都面临的一个难题，就业和再就业已成为关系政治稳定、社会安定、经济发展的极为重要因素。
中央在全国再就业工作会议上指出：
“扩大就业，促进再就业，关系改革发展稳定的大局，关系人民生活水平的提高，关系国家的长治久安，不仅是重大的经济问题，也是重要的政治问题。
就业问题解决的如何，是衡量一个政府、一个执政党治国水平、执政水平的重要标志。
我国人口众多，劳动力资源丰富。
随着城市化水平的提高，大量农民转变为城市市民，同时随着高校的扩招，每年有数百万的大学毕业生面临就业，我国就业形势严峻。
21世纪以来，我国陆续推出了一系列的体制改革措施和政策安排，对提高社会就业、促进经济发展起到了积极作用。
当前，我国正处于经济体制转轨和产业结构战略性调整的关键时期，劳动力供求总量矛盾和结构性矛盾都很突出，就业形势十分严峻。
解决好就业问题，特别是解决好下岗职工再就业的困难，已成为我国经济建设和社会发展中一项极端迫切而艰巨的任务。
”
服务业属于劳动密集型产业，它的日常运营需要大量的工作人员为消费者服务，同时可吸引众多商家前来创业，都需要大量的工作人员。
通过项目的建设可以带动商品流、信息流、人才流、资金流，以及产品加工、房地产开发、运输、金融等相关行业的发展。
这是产业结构的市场化调整，调整的结果是产业结构的升级，可提供大量服务业就业岗位，从而增加当地的就业机会，推动区域经济的快速发展。
1.6.5促进相关产业发展，拉动经济增长，经济发展的需要
项目自身的的建设运营与建筑业、建材、冶金、纺织、化工、机械、仪表等50多个物质生产部门紧密相关，并直接影响到装饰产品以及金融、旅游、园林、运输、商业、服务等行业的发展。
商业的流通和消费与商品制造业、物流业、人才交流等息息相关。
***锦绣商务中心的建设是一项房地产开发项目，建成后势必带动相关产业发展，促进当地经济的增长。
因此，该项目开发建设项目的实施将极大地促进相关产业的发展，拉动地方经济增长。
综上所述，该项目的建设是十分必要的。
1.7项目市场需求分析
1.7.1从宏观政策分析
房地产业是我国新的发展阶段的一个重要支柱产业，引导和促进房地产业持续稳定健康发展，有利于保持国民经济的平稳较快增长，有利于满足广大群众的基本住房消费需求，有利于实现全面建设小康社会的目标。
《中华人民共和国国民经济和社会发展第十一个五年计划纲要》中提出“ 鼓励发展所有制形式和经营业态多样化、诚信便民的零售、餐饮等商贸服务”。
根据国家《产业结构调整指导目录（2005年本）》，本项目建设符合第二十五款“其他服务业”第1条“电子商务、现代物流服务体系建设及以连锁经营形式发展的中小超市、便利店、专业店等新型零售业态”列为当前国家重点鼓励发展的产业。
***市在“十二五”规划中指出，优化产业结构，促进经济结构调整，提高第三产业在国民经济总收入中所占比重，加快第三产业的发展，以促进地方第三产业的发展。
1.7.2从消费需求分析
***市国民经济和社会发展第十一个五年规划在坚持扩大内需战略，保持经济平稳较快发展中指出：
建立扩大消费需求的长效机制。
把扩大消费需求作为扩大内需的战略重点，进一步释放城乡居民消费潜力，促进国民经济的发展。
2011年，据初步核算，全年全市地区生产总值763.1亿元，按可比价计算，比上年增长4.2%。
其中，第一产业增加值51.8亿元，增长6%；第二产业增加值440亿元，增长1.9%；第三产业增加值271.3亿元，增长8.2%。
第三产业中，金融保险业增加值22.7亿元，增长12.3%；交通运输、仓储和邮政业增加值66.2亿元，增长4.8%；批发和零售业增加值46.4亿元，增长8.1%；房地产业增加值17.8亿元，增长5.5%。
从增加值结构上看，三大产业中，第三产业的增加值最大；而第三产业中批发零售业的增加值仅此于金融保险业，房地产业增加值亦较大。
总体上，批发和零售业以及房地产业具有较好的发展势头，因此本项目的建设运营具有很大的市场需求。
1.7.3具有优越的地理位置
拟建项目区东临中大街，南依古城遗址公园，西临滨河东路，北靠居民小区，交通条件便利，为项目的发展提供了便利的基础条件。
拟建项目区东侧和北侧规划为公建用地，有利于形式一定的商业气氛；南侧100米处的古城遗址公园已经建成投入使用，能够满足居民的购物和休闲需求，提升生活质量和品味；因此这里将成为***市重要的集中居住区之一，具有极大的商业开发潜力。
总之，拟建项目周围交通便利，人流量大，是商业开发的黄金地段，从地理位置上看，在***市该项目的开发建设具有很大的优势。
1.8项目场址
1.8.1选址原则
项目选址在遵循国家、省、市有关法规法令的基础上，应同时满足以下原则要求：
1、符合城市总体规划。
2、自然地理条件：
水电畅通，基础条件好，采光照明良好。
3、运输条件：
方便运输，便于配送，运输基础设施较好，最好靠近各种运输方式的运输据点或多种运输方式的中转点，并应在交通主干道附近。
4、用地条件：
满足需求，留有余地，适当超前，地价应在能承受的投资能力内。
5、环境条件：
缓解城市交通压力，不对环境造成不利影响，实现物流可持续发展。
6、法规制度：
符合本区域政府的各项规章制度。
商务中心的选址必须和国家及区域的经济发展方针、政策相适应，与当地国民经济和社会发展相协调。
1.8.2项目选址
经过项目参与者及有关行政主管部门的考查与论证。
将在***市滨河新区建设***市锦绣商务中心。
建设理由如下：
1、由于该地址三面临街，交通便利，为项目的建设与运营提供了良好的基础条件。
2、拟建项目区周边项目布置状况：
在《***市滨河东区控制性详细规划》中，其周边建设有博浩源小区、武警橄榄苑小区、华府名邸等大型小区和规划有商业用地，为项目的运营提供了广阔的市场。
3、“三通一平”问题中，拟建项目区内地势平坦，地块有现成的水电管线，并不需增容，能满足设施的用电、用水需求。
1.8.3场址状况
***市锦绣商务中心项目建设地点拟建于***市滨河新区，中大街西侧，滨河路以东，古城遗址公园北侧，向阳路以南；项目区紧邻中大街，西临居住用地。
总占地面积为16770.04平方米。
项目区紧靠滨河景观带，交通十分便利，同时建设场地周边宽阔，地势平坦，利于项目建设和远期发展。
1.9建设条件
1.9.1自然条件
1、气象条件
***市属暖温带季风型大陆性气候，其特征是春季风大干旱，夏季炎热多雨，秋季秋高气爽，冬季寒冷少雨雪，春季短，冬夏长，四季分明。
根据地区历年统计资料气象显示：
年平均气温 13.5℃
极端最高气温 41.6℃
极端最低气温 －19.4℃
年平均最高气温 19.4℃
年平均最低气温 8.6℃
冬季采暖室外计算温度-7℃
年平均降水量 676.7mm
年最大降水量 1186.0mm
全年平均风速 3.1m/S
最大风速 22.7m/S
最大冻土深度 370mm
全年主导风向 东南
冬季主导风向 西北
夏季主导风向 东南
2、地貌地形
拟建场地地形平坦，高差变化较小，场地地貌单元属于河东一级阶地。
场地地基土自上而下可划分为十二大层，依层序分述如下：
（1）杂填土
层底埋深1.0-2.1米，厚约1.0-2.1米。
杂色，主要有砖瓦碎块、灰渣、粉土等建筑垃圾组成，土质不均匀，与下伏层接触面呈凹凸不平面，厚度变化较小。
（2）粉土
层底埋深约为1.5-2.3米，厚约0.5-0.6米；黄灰色～黑色，湿～饱和，稍密，土质均匀，粉质较明显，可见云母片，摇振反应中等，无光泽反应，干强度低，韧性低，底部可见厚度约30cm黑色淤泥层。
（3）细砂
层底埋深7.0-9.4米，厚约5.5-6.8米；灰褐色，松散～稍密，饱和，纯净，分选性好，磨圆度较差，单粒结构，主要矿物成分为石英、长石、云母及暗色矿物等。
（4）粉土
层底埋深约9.0-12.1米，厚约1.0-2.7米；灰褐色，饱和，中密，土质均匀，粉质一般，可见云母片，摇振反应中等，无光泽反应，干强度低，韧性低，中压缩性，局部粘粒含量较高。
（5）细砂
层底埋深约11.0-13.1米，厚约1.0-3.3米；褐灰色，饱和，中密，纯净，分选磨圆好，单粒结构，主要矿物成分为石英、长石、云母及暗色矿物等，可见小砾石。
（6）粉土
层底埋深约14.1-16.5米，厚约1.0-4.1米；灰褐色，饱和，中密，土质均匀，粉质较明显，可见云母片，摇振反应中等，无光泽反应，干强度低，韧性低，中压缩性。
（7）中砂
层底埋深约17.0-20.9米，厚约1.8-5.9米；灰褐色～褐黄色，中密～密实，饱和，纯净，分选性好，磨圆度差，单粒结构，主要矿物成分石英、长石、可见少量砾石，成分为灰岩和砂岩。
（8）粉质粘土
层底埋深约18.3-22.5米，厚约1.3-3.7米；浅灰色，密实，饱和，土质均匀，粉质较明显，摇振反应中等，无光泽反应，干强度较低，韧性低，中压缩性。
（9）粉土
层底埋深约21.6-23.2米，厚约2.0-4.6米；灰褐色，中密，饱和，土质均匀，粉质较明显，摇振反应中等，无光泽反应，干强度较低，韧性低，中压缩性。
（10）细砂
层底埋深约25.8-27.8米，厚约3.2-4.6米；褐灰色，密实，饱和，较纯净，分选好，磨圆度较差，单粒结构，主要矿物成分为石英、长石、夹有中粗砂层，底部见薄层砾砂。
（11）粉质粘土
该层局部揭穿，厚约1.8-4.2米；黑褐色，硬塑，土质均匀，粘性较大，无摇振反应，切面光滑，干强度高，韧性高，中压缩性。
（12）粉土
该层为最大揭露厚度约2.8米；浅灰色，密实，饱和，土质均匀，粉质较明显，摇振反应中等，无光泽反应，干强度较低，韧性低，中压缩性。
3、地质、水文
地质情况：
***盆地是晚新生代形成的断陷盆地，新生代以来盆地持续下沉，山区相对上升，堆积厚度达800米，盆地内地质构造复杂，阶梯状断裂发育，盆地四周特别是盆地两侧均被深大断层控制，加之构造运动活跃，因此地震活动较为频繁，***盆地地震活动的特点：
频率高、强度大。
地下水条件：
拟建项目区地下水位埋深为0.0-6.8米，标高为93.3-94.3米，场地地下水类型为孔隙潜水和承压水，孔隙潜水含水层主要为第（3）层细砂，主要由大气降水和侧向径流补给；承压水含水层主要为第（7）层中砂及其以下地层，主要由侧向径流补给；承压水水位低于潜水水位。
水位变化受季节性影响较大，丰水期潜水水位变化幅度约为1.0米左右。
地下水流向自东向西，向汾河方向排泄。
4、地震烈度
根据《建筑抗震设计规范》、《中国地震动参数区划图》可知，拟建项目场地抗震设防烈度为8度，设计基本地震加速度为0.2g，设计地震分组为第一组。
拟建项目建筑场地类别为Ⅲ类。
从从上述条件来看，该项目建设地点适于工程建设。
1.9.2区域基础设施条件
1、交通运输
本项目建设材料交通运输便利，周围盛产石料，产品规格可满足本工程需要。
此外，项目地区有大型的建材市场，具有充足的资源，所选用的石灰、钢材、水泥等建筑材料在本地区均有相应的生产厂家供给，并能满足建材质量标准的要求。
2、通讯条件
拟建项目所在的***市市区已建成程控交换网、宽带互联网、长途数字传输网、移动通讯网、无线寻呼网等现代公用电信网络。
3、供电
该项目用电引自中大街现有电力线路，可满足项目用电需求。
4、供水
该项目所需用水由市区供水管网供给，可从就近的市政供水管网接入即可满足项目用水需求。
5、排水
由市政排水管道排水，排水畅通；
6、采暖
由市政集中供暖网络系统供暖；
7、通气
本项目采用市煤气公司提供的煤气，气量较足，完全能够满足居民生活用气需要。
1.10项目规划方案
1.10.1建设规模
拟建项目占地面积为16770.4平方米，总建筑面积为48852平方米，其中地上建设面积为21467平方米，地下一层超市建筑面积为13281平方米，地下二层停车场建筑面积为14104平方米。
主要建设内容包括：
四层大型商场建筑（其中一至三层为大型商场，内设时尚科技数码城、时尚运动服饰、健身器材及健身馆、家具家电综合市场等设施；四层为电影院及美食城，并设置楼顶绿化广场）；东侧紧邻中大街的二层临街商铺（屋顶设置花园式休闲咖啡座）；下沉式休闲绿化广场；地下一层超市和地下二层停车库。
以及上述建筑的配套设施等。
项目建成后，将成为集购物、餐饮、运动、休闲为一体商业区。
1.10.2规划布局
1、规划原则
面向未来，在尊重历史和可持续发展的前提下，突出以“人”为中心，力求创造适应产业发展要求的现代化综合商业区。
（1）整体布局应充分体现自身特色，设计要体现以人为本的主题思想。
同时结合当地的文化底蕴，利用自然景观和人文景观，创造一种尊重环境、以人为本、具有时代气息的商贸中心。
（2）坚持高标准的规划设计，力争规划一步到位，以满足不同层次消费者的需求。
（3）整体规划要把握好项目与城市、与周边用地关系，搞好与周围自然环境的有机结合，保持环境的整体性。
（4）建筑造型设计力求简洁明快、美观大方，赋予建筑以活泼生动的艺术特征，聚神凝韵、亦庄亦谐、有独特的建筑风格。
（5）坚持经济效益、社会效益和环境效益的协调统一，贯彻可持续发展的原则。
2、规划布局
依据拟建项目的商业定位，对项目进行总体规划；依据项目经营范围进行功能分区，具体功能布局如下：
项目区西侧为4层的大型商场建筑，其中一至三层为大型商场，四层为电影院及美食城，并设置楼顶绿化广场，增加绿化量的同时，又提供了便民、可达的城市绿地。
东侧紧邻中大街，规划设计为二层临街商铺，屋顶设置花园式休闲咖啡座，增加了商业建筑立体形态的互动性和趣味性，最大限度的发挥了临街地段的商业价值。
东北角规划设计为下沉式休闲绿化广场，将下沉式广场与地下超市入口结合，既提高了地块的用地率又凝聚了商业人气，休闲绿化广场向西南角延伸至两栋商业建筑的内部，将休闲广场引入到建筑内部，内外最终溶为一体，形成自然流动的市民休闲绿化广场。
商业街均为2层建筑。
配电、维修中心（水、电、暖、器械维修等）、空调机房等公用设施与主体工程合并建设。
3、道路与交通规划
道路与交通规划包括路网规划、超市和商业街出入口的设置、步行流线的组织以及机动车、自行车停车位置的设置。
（1）路网规划
根据周边交通条件、区域的工程特点，分析、考虑交通的安全性、休闲性、景观性和经济性，规划设置了车行系统和步行系统，步行系统的设计与园林绿化紧密结合，车行系统与城市交通有机相融。
（2）出入口设置
根据基地区位关系及项目规划定位，规划设置两个出入口，主入口自下沉广场与临街商铺之间进入商场，次入口位于项目区南侧中部。
（3）机动车停放
拟建项目机动车停车采用地下停车方式，项目区地下二层为机动车停车场，总面积为14104平方米；另外沿中大街和项目区南侧的城市道路设置部分汽车、自行车停车场，以解决静态交通需要。
（4）道路设计
根据不同的功能选取多种不同的材质，如干道为混凝土路面；广场采用花岗岩铺地；人行道采用彩色混凝土地砖；室外停车场采用植草砖，以丰富内外的景观。
4、园林绿化景观
绿化布置充分利用地基自然条件，形成点、线、面有机结合的立体绿化系统。
在城市节点以广场结合雕塑、小品、植物配置构成点状绿化系统，强化空间焦点与视觉吸引的力度。
线状绿化结合道路、广场、地形变化形成景观带，下沉式广场将商业资源区和各功能区串接在一起。
中心区绿化区通过树种、花种色彩与季节的搭配，形成四季丰富多彩的自然景象。
5、竖向规划
为了减少土方工程量，同时又满足排水和各种场地要求，规划布局尽可能结合地形，按照“随坡就势、随高就低、大保留、小改造”的设计原则，以现状场地标高为基础，合理确定规划区内室内外标高及排水方向。
1.11项目建筑设计
1.11.1建筑方案
1、建筑设计依据
（1）民用建筑设计通则（GB50352－2005）；
（2）建筑设计防火规范（GB50016－2006）；
（3）城市道路和建筑无障碍设计规范（JGJ50－2007）；
（4）建筑抗震设计规范（GB50011-2012）；
（5）《屋面工程技术规范》（GB50345-2005）；
（6）《商店建筑设计规范》JGJ48-88；
（7）《电影院建筑设计规范》JGJ58-2010；
（8）《地下工程防水技术规范》（GB50108-2001）。
2、平面布置
4层大型商场：
一至三层为大型商场，四层为电影及美食城；
二层临街商
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