可行性研究报告银行.docx
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可行性研究报告银行
目录
第一章总论3
一、项目背景3
二、项目主要经济指标3
三、编制依据4
第二章项目市场分析5
一、大连市及瓦房店的总体发展5
2.1.1大连实施全域城市化战略5
2.1.2瓦房店总体情况及规划介绍5
二、项目区位图、交通情况及规模7
三、区域房地产开发一、二级市场情况分析9
3.3.1瓦房店土地一级市场情况分析9
3.3.2瓦房店土地二级市场情况分析9
四、项目一级、二级开发供应量及价格定位9
第三章项目规划10
3.1项目规划10
3.2规划经济指标10
第四章开发计划11
第五章项目投资及财务分析14
5.1项目总投资14
5.1.1征地安置补偿投资估算14
5.1.2市政配套投资估算16
5.1.3市政公共设施投资估算16
5.2项目收益17
5.3财务分析17
第六章项目管理及公司结构18
6.1项目管理18
6.2公司结构18
第七章风险分析及对策19
7.1合作风险及对策19
7.2市场风险及对策19
7.3征地方面风险及对策19
第八章结论21
第一章总论
一、项目背景
瓦房店市政府为了建设瓦轴轴承城项目，同时为了对轴承城周边区域进行城市化改造，建立“轴承城中心区”，需要对其目前地块上的住户进行征地安置补偿，并提供完善的城市基础设施配套。
但由于政府财政困难，通过双方协商，2011年4月2日，瓦房店市政府与大连铭毅投资有限公司签订了框架协议书，由大连铭毅负责进行征地安置补偿、建设城市基础设施及公共服务配套、建设回迁安置房等工作。
政府承诺在该区域内无偿提供占地60万平方米的用地用于建设回迁安置房以及商业开发。
二、项目主要经济指标
1、项目名称：
瓦房店轴承城中心区一级开发项目
2、项目占地：
270万平方米
其中：
可出让建设用地200万平方米
3、项目预计总投资：
197840万元
4、项目开发周期：
三年
5、项目净利润：
37250万元
6、总投资收益率：
6.28%
7、实际投资收益率：
20.69%
三、编制依据
1、瓦房店政府与大连铭毅投资有限公司签订的框架协议
2、大连市及瓦房店市建筑概算指标
3、国家有关法律及规定
第二章项目市场分析
一、大连市及瓦房店的总体发展
2.1.1大连实施全域城市化战略
2010年，大连全域城市化战略全面实施，标志着大连市资源配置和发展重心由南向北推进。
尤其是2011年4月份新开工的渤海大道起始于瓦房店市李官镇，经普湾新区、金州新区，终点在甘井子区后盐村，全长120公里，全部工程实行一次规划、分期实施。
大连未来发展一路向北的规划已经有了实质性的落实。
该战略对于提高整个瓦房店房地产价格起了很大的推动作用，由过去新建商品房不到3000元/平方米激增到5000元/平方米以上，而且这种增长趋势还在持续。
2.1.2瓦房店总体情况及规划介绍
瓦房店2010年末人口102万，GDP650亿元，计划2015年达到人口117万，GDP达到1600亿元，年均增长20%。
2010年城市化率、人均城市居住面积为55%、24平方米，计划2015年分别达到65%、28平方米，这些指标对于房地产的发展起了关键性的推动作用。
城市总体规划方面，瓦房店市在十二五规划中提出了：
依托市区位、交通、资源及产业优势，立足于面海发展、瓦长互动、全域谋划，在全市形成“两轴、一带、三园、四区”的“弓箭型”发展空间分布格局。
“两轴”是以城八线为轴、老虎屯为中心节点，复州城为新市镇，连接沿海经济区和主城区，规划建设新市区走廊；以境内沈大高速公路为轴，辅之以202国道、长大铁路等一级交通网络，以永宁、李官为新市镇，规划建设重点城镇组团。
“一带”是滨海路两侧的新兴产业发展带。
“三园”是西郊工业园区，祝华工业园区，三台工业园区。
“四区”是依托长兴岛国家级经济技术开发区，以三台、仙浴湾为核心，建设沿海经济区，构建新兴工业城市标志区和沿海开发的核心区，打造生态宜居的海滨新城；以红沿河为核心，依托核电、风电等清洁能源开发利用，建设核电循环经济区，发展低污染、低能耗、低排放的低碳经济，着力打造绿色能源、循环经济和低碳经济示范区；以土城、永宁、西杨为核心，建设太平湾临港经济区，建设万吨级公共运输码头，实施港口、物流、产业、城市同步建设；以许屯、李官为核心，建设龙门温泉旅游度假区，整合周边旅游资源，建设一个以海滨温泉休闲度假为特色的城市组团。
二、项目区位图、交通情况及规模
项目位于瓦房店砖石街，距离沈大高速公路瓦房店南出口约17公里，往北距离瓦房店市政府约1公里，紧邻西郊工业园区。
如图所示。
图2-1区位及交通情况
图2-2项目位置图
项目区域图如附图所示，整个区域占地面积270公顷，其中可实现出让的建设用地占地面积200公顷。
三、区域房地产开发一、二级市场情况分析
3.3.1瓦房店土地一级市场情况分析
瓦房店2009年出让规模为21.2万平方米，成交金额5830万元，折合275元/平方米；2010年出让规模33.2万平方米，成交金额1.76亿，折合530元/平方米，同比增长92.7%。
3.3.2瓦房店土地二级市场情况分析
瓦房店目前新开发楼盘典型的包括：
水岸花都、远洲国际城、昌盛经典等，价格集中在4500-6000元/平方米之间。
四、项目一级、二级开发供应量及价格定位
按照目前的市场情况，考虑到未来的发展趋势，本项目预计土地出让价格在1350元/平方米，容积率平均达到1.6以上，即90万元/亩左右，二级市场楼盘价格定位在5000-8000元/平方米，市场可以接受。
第三章项目规划
3.1项目规划
项目已经聘请了北京规划设计院对轴承城中心区进行了总体规划，在规划理念及规划指标方面已经跟瓦房店市政府相关部门进行了多次沟通，对方比较认可。
从供地指标方面，瓦房店市土地局基本上能够按照我们的要求向主管部门申请，能够实现按照计划进行土地储备、土地出让等工作。
规划及土地分块情况如图。
3.2规划经济指标
规划经济指标如下：
1）总占地：
270万平方米，其中可出让土地占地：
200万平方米
2）市政配套工程达到七通一平，其中接口情况为：
砖石路和西郊工业园区都可以提供。
3）市政公共设施包括：
九年一贯制学校，占地4万m2，建筑面积3万m2
幼儿园，建筑面积8000m2
市民健身广场，占地9万m2
河道清理，长度约2公里。
第四章开发计划
依据2011年4月2日与瓦房店市政府签订的委托项目《协议书》，落实2011年4月14日召开的“轴承城中心区基础设施建设工作推进会”三年完成该区域土地整理的目标精神，本着提升城市功能、完善基础设施建设的宗旨，制定具体实施计划如下：
2011-2013三年规划用地范围年度土地整理指标：
2011年度60万平方米、2012年度120万平方米、2013年度90万平方米。
各年度土地整理建设计划及顺序（详见图）：
一、2011年度实施计划：
1、完成瓦轴集团精密技术与制造工业园规划区域征地、拆迁和基础设施建设。
2、完成协议中60万平方米用地的征地、拆迁、整理、收储、出让（见附图2）。
其中，2011年7月前完成1号宗和7号宗用地的出让，用于回迁安置用房建设和启动开发建设；2011年12月前完成27、29、31、33号用地的出让。
3、启动并争取完成中心区回迁安置用房的建设，优先满足瓦房店轴承城中心区征地、拆迁需求并为解决中心区动迁提供房屋保障。
4、2011年11月，启动学校、幼儿园建设，提升该区域配套功能。
5、2011年11月，启动中心区广场建设；
6、2011年6月启动区域“三纵两横”基础设施建设全长约6.5公里；
二、2012年度实施计划：
1、完成120万平方米征地、拆迁、收储、出让工作。
2、完成中心区回迁安置用房的建设，解决区域动迁所需房屋。
3、完成学校、幼儿园建设，完善区域科教功能。
4、完成中心区广场建设，开始河道治理、生态公园建设。
5、完成“三纵两横”基础设施建设，进行政府土地储备。
6、启动并争取完成钻石路以东剩余基础设施建设全长7.9公里，早日达到储备。
三、2013年度实施计划：
1、完成钻石路以东剩余基础设施建设，实现政府土地储备。
2、启动并完成钻石路以西基础设施建设全长2.5公里，实现政府土地储备。
四、轴承城中心区的整个征地、拆迁计划
为保证工程目标的实现，2012年底前完成轴承城中心区的整个动迁征地工作，计划如下：
（一）瓦轴集团项目建设区2011年度至2012年度动迁征地计划：
1、根据瓦轴集团项目建设计划，2011年5初至6月末前，按照瓦轴集团建设需要完成瓦房店轴承城中心区的三个企业（大连三元五道具有限公司、瓦房店恒达机车轴承有限公司、瓦房店宏光土特产厂）的征地、拆迁，开始基础设施建设。
2011年7月末前，完成瓦轴集团“轴承销售中心等项目”建设涉及的，瓦房村杨林、小房身两个居民组，约30余户农户房屋及土地的动迁。
2、轴承城中心区的小房身、杨树林、邹屯、饮牛湾四个居民组约400余户动迁，在2011年末至2012年上半年完成。
（二）轴承城中心区其它项目
2011年度动迁征地计划：
1、2011年6月1日前完成1号、7号宗地征地、拆迁。
确保2011年7月1日能完成这2块宗用地的出让，并开始回迁安置用房建设和启动开发建设；2011年11月1日前完成27-34号8块宗地的征地、拆迁。
2、2011年9月1日前完成市民广场12号宗地、学校18号宗地、及本年度基础设施范围的征地、拆迁工作。
3、2011年12月1日前完成2-6号宗地、8-11号宗地、13号宗地范围的征地、拆迁工作。
2012年度动迁征地计划：
1、2012年4月1日前完成钻石路以东区域的剩余征地拆迁工作。
2、2012年7月1日前完成钻石路以西区域的征地拆迁工作。
第五章项目投资及财务分析
5.1项目总投资
5.1.1征地安置补偿投资估算
1）该区域属于二类地，按照标准为3万元/亩，整个区域需要征地3000亩，合计9000万元。
2）征地安置补偿主要依据瓦房店市人民政府文件瓦政发【2011】23号《瓦房店市人民政府关于印发瓦房店市征地征海补偿安置办法的通知》。
情况为以下为项目内情况统计：
序号
项目
数值
补偿标准
数值（万元）
1
户数
1125户
2
住宅
2.1
砖混结构住宅
154783m2
1200元/m2
18574
2.2
简易结构建筑
77020m2
600元/m2
4621
3
大棚（菜地）
3.1
简易大棚
1114m2
70
8
3.2
正式大棚
59619m2
70
417
4
大棚（桃树）
4.1
简易大棚
940m2
300
28
4.2
正式大棚
81018m2
350
2835
5
池塘
1765m2
400
70
6
牲畜圈
6.1
简易
556m2
80
5
6.2
正式
10399m2
300
32
7
收购站
2009m2
800
160
8
厂房
8.1
简易厂房
6119m2
2000
1224
8.2
正式厂房
79994m2
2000
16000
9
村委会
2583m2
2000
516
10
广场
1540m2
11
市场
273m2
12
学校
3238m2
合计
44490
按照户均人数3.2人计算，总人数达到3600人。
另外，轴承城区域内征地安置补偿户440户，人数1408人，户均150平方米。
人数合计5000人。
3）整个拆迁成本如下：
第一部分，征地补偿包括：
土地补偿和安置补助费为人均8万*5000人=40000万元。
地上附着物补偿及企业补偿为44490万元。
如果全部按照就地安置货币化，居民安置费人均8万*5000=40000万元。
全部约总计135000万元。
如果按照70%居民回迁，30%居民货币化，每人免费获得20平米，成本价购买30平米，这样需要建设17.5万平方米回迁房。
5.1.2市政配套投资估算
市政配套包括区域内给水、排水（雨污水）、电、通讯、道路、燃气、热力以及场地平整。
按照占地270万平方米*100=27000万元。
5.1.3市政公共设施投资估算
市政公共设施包括轴承城区域内市政配套、学校、市民广场、河道治理、幼儿园、医院投资。
序号
项目
规模
单价
投资（万元）
1
轴承城区域内
市政配套
占地8万平方米
8000
2
学校
占地4万m2，建面3万m2
8000
3
幼儿园
建面8000m2
2500
4
市民广场
占地9万m2
800
7200
5
河道治理
2公里
2000
合计
27700
直接总投资189700万元。
财务费用按照7%银行利率，资金占用大约9个月，财务费用6640万元
管理费用按照每年500万元计算，三年1500万元。
总投资197840万元。
公司利润按照总投资8%计算为15827万元，该利润计入土地成本。
按照可出让占地面积3000亩计算，出让成本71.2万元/亩。
5.2项目收益
按照与政府的协议，公司收益按照总投资的8%计算利润为189700万元*0.08=15827万元。
如果最后出让成交价格按照90万/亩计算，溢价18.8万元/亩，获得利润18.8*3000*0.6=33840万元，合计49667万元，净利润为37250万元。
5.3财务分析
按照建设周期三年计算，项目总投资利润率（年）为6.28%。
由于项目采用滚动开发，分块出让的方式，实际公司投入60000万元即可将项目运转完成。
这里包括回迁房建设投资30000万元、基础设施配套建设15000万元、公共服务设施投入15000万元。
公司实际投资利润率（年）20.69%。
第六章项目管理及公司结构
6.1项目管理
为了推动项目的进展，政府方面已经成立了副市长牵头的领导小组，明确了双方对接主要部门和人员。
为了明确双方的工作流程和职责，下一步双方要针对居民补偿安置、财务管理、工程管理、招投标管理等工作进一步细化，通过这个文件一方面可以提高工作效率，另一方面加强公司的控制权，可以实现利润最大化。
居民安置补偿方面，严格控制资金的流出，每笔补偿款必须在签订协议前，我公司对其进行核实，支付前有我公司的签字认可。
财务管理方面，特别重视一级开发的成本归集问题。
6.2公司结构
第七章风险分析及对策
7.1合作风险及对策
由于这种操作模式对于合作双方瓦房店和我公司来说属于第一次，很多事情需要重新确定程序和流程，一些潜在的政策风险存在。
为此，
1）我们需要尽快明确双方职责、工作流程等
2）注意在土地方面的政策风险。
3）与政府的往来函件、投资的支出等文件需要以书面的形式各相关部门签字认可，避免因政府换届等因素带来的影响。
7.2市场风险及对策
国家对于房地产调控的大方向是非常明确的，尤其是近期成交量萎缩对于本项目的影响必须重视。
为此，
1）加快开发进度，尽快获得政府承诺的零地价地块，从而降低公司的风险，整个地块争取在三年内完成开发。
2）尽可能降低成本，从而降低土地上市价格，能够按照一个合理的市场价格成交，尽快的回笼资金。
7.3征地方面风险及对策
征地方面主要面临的风险一是成本的增加，二是进度缓慢。
为此
1）成本控制方面，要深入了解拆迁过程，拆迁时要深入实地进行调查，做到每户、每个企业了解，评估时严格控制评估价，支付拆迁款严格履行手续。
2）拆迁进度方面，一是提前做好计划，准备相对充足的资金；另一方面，拆迁本着先易后难的原则；最后，要按时完工质量好、户型好的回迁房。
第八章结论
项目合作符合政府与公司的利益，一方面，政府可以通过该项目能够建设轴承城工业园，实现城市改造，提升城市品质。
另一方面，公司通过该项目可以获得一定的开发土地，实现一定的利润。
在项目运作过程中，把握好节奏，控制好拆迁的成本和进度，合理控制上市地块的成本和时间点，项目应该能够实现预期的目标。
总之，项目具有可行性。
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