旧城改造容积率调整的可研报告Word格式文档下载.docx
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2.1《xx区xx镇城市总体规划》（2013-2020）
2.2、原控规地块划分及控制指标
根据2007年由上海交通大学建筑设计研究院编制完成，并经批复后已实施的《XX县XX镇中心北片区控制性详细规划》，D1地块分为D1-01、D1-02两个地块
二现状分析
1、区位条件分析
（1）地理区位
xx镇位于内江市xx区东北部，居东经104°
45'
-49"
--104°
53'
08"
，北纬30°
03'
17"
--30°
13'
31″之间，平均海拔445米，其东、南、北面分别与xx区的丹山镇、东峰镇、清水乡、宝台镇、保和镇接壤，东北部与乐至县的中天镇毗邻。
（2）交通条件
地块对外交通比较便利，主要与三条规划道路相连，东至丹山镇；
南接东凤镇，通至龙潭；
西邻保和，遂资眉高速；
北至乐至县。
目前随着遂资眉高速公路建成并通车以及成资潼广高速公路的规划建设，xx镇即将迎来跨越式发展机遇期。
场地四周交通便利，利于经济发展，便于商业往来。
（3）周边环境及基础设施配套
该项目位于四川省内江市xx区xx镇中心地带。
场地成不规整形状，基地南部有麻柳河流过，北部矗立一座信号塔，场地总体地势起伏较大，由北向南地势逐渐降低。
基地现状建筑大多数都很老旧，主要为多低层砖混、砖木住宅。
内部交通组织不合理，还停留在乡村的风貌状态。
（4）项目概况
该房地产开发有限公司于2012年11月通过参加竞拍摘得YD-11-11-002地块（xx区本镇综合农贸市场）的土地使用权。
该项目占地共计4880.29㎡（约7.3亩），规划用地为商业金融用地，1≤容积率≤1.8，建筑限高≤22m，建筑密度≤40%，批发零售用地出让年限为40年，其他普通商品住房出让年限为70年。
针对上述条件，我院提出规划设计方案如下：
本镇综合农贸市场升级改造总平面布局图
主要技术经济指标
序号
项目
数值
1
总用地面积
4880.29㎡
2
净用地面积
其中
建筑占地面积
1394.15㎡
绿化面积
488㎡
道路及其它用地面积
2998.14㎡
3
总建筑面积
8833.41㎡
4
建筑密度
28.57%
5
绿地率
10.00%
6
容积率
1.8
在区国土局、住建局、房屋征收局等部门和本镇党政的大力支持下，工程进展顺利，但在xx区国土局与该房地产开发有限公司办理现场土地交接手续时，发现土地现状与拍卖文本和拍卖宗地图局部不符，给该房地产开发有限公司造成了较大的经济损失影响施工的进度。
2013年8月该房地产开发有限公司向内江市xx区政府提出规划项目设计条件调整申请：
请求xx区政府将容积率由1.8调整到2.5。
二规划调整调整的必要性
1有利于响应国家政策，促进节约集约用地
响应《国务院关于促进节约集约用地的通知》（国发[2008]3号）的文件精神，利用现有建设用地，大力提高建设用地利用效率符合我国国情的土地利用需要，也是全面贯彻落实科学发展观的具体要求。
2有利于提高土地利用效益，增加税务收入
该宗用地位于本场镇中心位置，区位、交通和基础设施条件良好，对于之前规划确定的1.8的容积率显得偏低；
适当提高规划地块的建筑密度和容积率既可增加政府的土地收益，有利于提高土地的综合利用效益，提升土地的商业价值，又符合城镇商业金融用地高建筑密度高容积率的特点，同时，由于开发强度的提高，工程量亦有所增加，相应地可以提高销售税务收入。
3有利于改善xx镇城区居住环境，促进城镇建设
XX镇“中心北片区”地处XX镇核心部位，区内部分地块如七里泷大街以东至XX间已经开发建设。
居住用地占大部分，居住建筑布局紊乱无章，建筑质量参差不齐，环境质量一般。
近年来，XX镇加强区域内的居住、生活、休闲环境的改善与建设，区域各环境相对提升随着《XX县XX镇中心北片区控制性详细规划》的实施规划调整的D1主要为商业居住用地控制好地块指标合境相对提升。
随着《XX县XX镇中心北片区控制性详细规划》的实施，规划调整的D1主要为商业居住用地，控制好地块指标，合理布局，提升镇区居住环境，提高居民生活质量。
本地块的开发建设，有利于完善镇区居住生活环境，加快促进镇中心区建设发展。
4有利于加快工程进度，实现经济、社会的共赢
由于该地块内部分房屋没有拆净，违章建筑占用地块内部分用地，导致该公司无法按照原规划完成施工，直接影响3号楼赔偿房和综合农贸市场的修建（详总平面）。
拆迁户不能及时返迁，上百户个体经营者将继续以街代市，群众意见很大，维稳工作突出，这严重影响本镇的整体形象，并且给人民群众生产生活带来不便；
同时，由于工程无法按期完工，也给开发商带来了严重的经济损失；
所以尽快完成原规划的调整十分必要，这有利于加快工程进度，实现社会和经济的共赢。
三规划原则
1、以人为本原则
立足以人为本的原则，完善地块配套设施建设，优化环境，满足人们的实际需求。
2、整体和谐性原则
满足城镇整体和谐发展的要求，规划地块布局上力求合理，地块整体的建筑风格、造型、体量、高度及后退界线等应与周边地块和空间环境相协调调整后的地块控规不得影响城市交通环保卫生消防和人防安全不得对周边地块建与周边地块和空间环境相协调。
调整后的地块控规不得影响城市交通、环保、卫生、消防和人防安全，不得对周边地块建筑的日照产生不利影响。
3、经济效益、社会效益、环境效益三统一原则
规划地块应充分研究土地的经济利用和开发价值集约高效利用土地资源保证城市建设用地经济性的同时也能规划地块应充分研究土地的经济利用和开发价值，集约高效利用土地资源，保证城市建设用地经济性的同时，也能促进城镇发展，优化城镇环境，做到经济效益、社会效益、环境效益三效统一。
4、可操作性原则
根据规划地块现状及周边建设的实际情况，立足城市建设和规划管理的现实要求，综合考虑城镇整体发展，提出合理的规划控制指标确保用地开发的顺利进行。
四规划依据
1、《中华人民共和国城乡规划法》
2、《中华人民共和国土地管理法》
3、《城市用地分类与规划建设用地标准（GB50137-2011）》
4、《杭州市城市建筑工程机动车停车位配建标准实施细则（试行）》
5《杭州市建设项目日照分析技术管理规则（试行）》
6、《xx区xx镇总体规划（2013-2020年）》
7、《xx区xx镇中心城区控制性详细规划》
8其他有关城市规划的标准规范及相关的法律法规法定性文件和技术规范
五规划测算方案及可行性分析
1规划思路
规划将原来D1地块重新划分为：
D1-01、D1-02、D1-03地块。
D1-01地块内现已基本建设完成，根据原控规用地性质为C/R（商住混合用地），规划调整后根据新规范，用地性质调整为R2/B1（商住混合用地，R2为二类居住用地，B1为商业设施用地）。
D1-02地块原控规规划用地性质为R2（居民住宅用地）规划调整后根据新规范用地性质调整为R2（二类居住用D1-02地块原控规规划用地性质为R2（居民住宅用地），规划调整后根据新规范，用地性质调整为R2（二类居住用地），D1-03地块是原控规D1-01、D1-02地块重新划分后生成的地块。
规划地块用地性质为R2/B1（商住混合用地，R2为二类居住用地，B1为商业设施用地）。
作为新划分用地，要合理确定其用地控制指标，处理好地块建筑与周边环境的关系充分挖掘地块的开发潜力合理利用土地资源
2规划方案
一、二层为管理用房
项目方案调整前后规划指标的对比表
调整前
调整后
有无变化
无
2963.75㎡
增加
11714.9
绿地面积
60.73%
10.0%
2.4
3、规划调整前后对比
地块编码
用地性质
地块面积（㎡）
建筑面积（㎡）
（％）
建筑密度（％）
绿地率（％）
建筑限高
（㎡）
AB290714
商业金融用地（C2）
48970
63661
1.3
25
40
50
备注：
容积率为上限，建筑密度为上限，绿地率为下限
本次项目规划调整申请提出来后，得到了区政府的支持，允许本项目规划容积率作可行性研究，并形成正式的论述报告，依法定程序送审。
基于项目所处地区控规控制条件与方案调整设计，我们提出将项目地块容积率由1.8提升至2.5。
3.2方案调整可行性分析
1、上位规划—容积率控制分析
根据《内江市xx区本镇总体规划》确定，项目地块属于商业金融用地，地块容积率控制在2.0—3.0范围以内。
按照《建设用地容积率管理办法》建规[2012]22号文件第九条以及《城市、镇控制性详细规划编制审批办法》ZBBZH/ZJ7-2010文件第20条规定，项目地块拟调整的容积率符合划拨或出让地块控制性详细规划要求，可将容积率调整至2.5。
2、市政基础设施综合承载力分析
经过方案调整前后比对分析，可以看到：
方案调整容积率后，各项规划技术指标也有相应变化，建筑密度和建筑总面积有所增加，居住户数增加10户，但相对于整个规划方案，增加的居住户数对市政基础设施影响不大，市场配套设施能够满足今后居民日常生产生活的需要。
3、其他条件分析
提高开发强度，不会对其周边地块带来诸如日照、通风要素的干扰，也无地质灾害等其他建设性干扰和破坏因素。
1、功能分析
D1-01、D1-03地块均为商住混合用地，以居住用地为主，其中沿街建筑地上2层均为商铺。
D1-2地块为二类居住用地，合理布置居住建筑。
三块用地的功能均符合XX镇城镇发展建设需求用地的功能均符合XX镇城镇发展建设需求。
2、建筑高度
本测算方案主要为D1-03地块方案，沿街2层商铺层高42米住宅层高29米出屋面楼梯间30商铺层高4.2米，住宅层高2.9米，出屋面楼梯间3.0米，室外台阶0.6米计算，11层建筑总高度38.1米。
3、日照分析
建筑间距必须符合消防、卫生、环保、工程管线园林文物建筑保护和城市景观方面的要求外线、园林文物、建筑保护和城市景观方面的要求外严格按照《杭州市城市规划管理技术规定（试行）中的有关规定控制，并保证受遮挡的居住建筑大寒日有效日照时间不小于3小时（中小城市）日有效日照时间不小于3小时（中小城市）。
4、交通组织分析
出入口设置：
本测算方案D1-03地块主入口设置在盛家路。
出入口为双向通行，宽度为7-9米不等。
机动车出入口个数、开口宽度和位置均满足省标要求。
交通组织：
D1-03地块出入口按全方向通行考虑，车行入口处右转即设置地块车库入口，最大限度的做到人车分流的效果。
考虑到对小高层建筑的消费要求，沿小高层建筑周边设置环形消防车道。
地块机动车交通组织设计以区域机动车交通组织设计考虑到对小高层建筑的消费要求，沿小高层建筑周边设置环形消防车道。
地块机动车交通组织设计以区域机动车交通组织设计方案为基础，结婚场地内部布置以及场地与外部道路网连接，最大的优化场地内部机动车交通流的目的。
停车位置：
根据《杭州市城市建筑工程机动车停车位配建标准实施细则（试行）》，按本测算方案D1-03地块：
住宅共340户按小城市140平方米以下户型户均10个停车位计算需要配置340个停车位商业建筑面积按每百平方米建筑面积05个户，按小城市140平方米以下户型，户均1.0个停车位计算，需要配置340个停车位，商业建筑面积按每百平方米建筑面积0.5个计算，需要配置44个停车位。
本测算方案共设置停车位390个（以地下停车为主），符合市标要求。
5、建筑后退
沿城市道路两侧新建的建筑物，后退规划红线的距离，应按道路的性质、道路宽度、交叉口视线以及建筑物的高度等条件留出必要的后退间距。
按照《杭州市城市规划管理技术规定（试行）》中《新建建筑后退道路红线的最小距离》控制，当道路留出必要的后退间距。
按照《杭州市城市规划管理技术规定（试行）》中《新建建筑后退道路红线的最小距离》控制，当道路宽度为12-20米时，高层后退道路最小距离为5Q，后退交叉口的最小距离为8Q；
当道路宽度为20-40米时，高层后退道路最小距离为8Q，后退交叉口的最小距离为10Q，当建筑高度为24-50米时，Q取值1.0，建筑高度为50-75米时，Q取值1.2。
本测算方案D103地块高层建筑后退北侧扬帆路9米后退东侧盛家路55米后退南侧对山路55米均大于最小距离均本测算方案D1-03地块高层建筑后退北侧扬帆路9米，后退东侧盛家路5.5米，后退南侧对山路5.5米，均大于最小距离，均符合相关技术规定。
第四章结论
为确保项目的顺利开发，本着高度社会责任感，根据《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国土地管理法》、《建设用地容积率管理办法》建规[2012]22等法律、法规及文件的有关规定，如实向xx区政府及有关部门提出申请。
规划修改后，对基础设施和公共服务设施造成的影响可以忽略不计，并产生更多的是积极的正面的效益。
本次规划指标的调整符合国家的国土政策和城市规划相关规范的要求，我们认为本镇综合农贸市场升级改造项目用地容积率由原来的1.8调整至2.5是可行的，
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