全过程咨询服务方案.doc

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*针对本项目服务方案

1.建设项目建议书及可行性研究报告投资估算、项目经济评价报告的编制和审核

项目的总投资控制目标及资金筹措计划需在设计阶段确定，这对项目的整体定位和盈利能力至关重要，因此需要我们协助委托人根据项目要求、设计方案以及项目拟达到的验收标准进行投资估算，编制项目总投资计划。

依据项目总投资计划，委托人对前期工程进行投资控制，同时也为设计单位进行限额设计提出了控制目标。

设计阶段的造价咨询服务涉及知识面较多，需要选择具有丰富经验的造价工程师才能保证工作质量，对于该阶段的咨询服务我司一般由项目经理与委托方沟通后组织安排。

由技术负责人总控，项目经理牵头召集各相关专业主任造价工程师参与编制和审核工作。

建设工程项目投资估算的编制、审核

投资估算编制、审核原则

（1）投资估算的主要工作内容为编制建设项目投资估算，估算建设项目流动资金。

（2）投资估算编制应内容全面、费用构成完整、计算合理，深度应满足建设项目决策的不同阶段对其进行经济评价的要求。

（3）项目建议书阶段投资估算的编制可采用生产能力指数法、系数估算法、比例估算法、混合法、指标估算法进行编制、可行性研究阶段投资估算应采用指标估算法进行编制。

（4）投资估算的编制与审查应依据《建设项目投资估算编审规程》CECA/GC1－2007的有关规定进行。

（5）投资估算审查应审查投资估算绘制内容与要求的一致性；审查投资估算的费用项目的准确性、全面性和合理性。

投资估算编制、审核依据

（1）经批准的立项文件。

（2）工程勘察与设计文件；

（3）国家、行业和地方有关规定；

（4）委托单位提供的各类合同或协议及其他技术经济资料。

（5）业主对成本控制的要求。

（6）相应的投资估算指标；

（7）类似工程的技术经济指标和参数；

（8）委托人已确定的单项造价指标。

（9）工程所在地编制同期的人工、材料、机械台班市场价格，以及设备的市场价格和有关费用；

（10）政府有关部门、金融机构等部门发布的价格指数、利率、汇率、税率，以及工程建设其他费用等；

（11）专门机构发布的建设工程造价及费用构成、估算指标、计算方法，以及其他有关估算文件。

（12）主要工程项目、辅助工程项目及其他各单项工程的建设内容及工程量。

（13）已建同类工程项目的投资档案资料。

（14）我公司的造价信息库。

投资估算编制、审核程序

（1）深入了解设计方案、功能定位及项目特征；

（2）进行必要的图纸工程量估算或计算；

（3）从我公司造价信息库中采集相关的参考数据；

（4）通过各种渠道采集充分的相关资料及数据；

（5）有针对性的进行市场调研及询价；

（6）针对各个分解指标选择适合的成本估算方法；

（7）各专业主任造价工程师形成估算投资初稿；

（8）总工程师汇总各专业的投资估算结果，并对其进行审核补充

（9）项目总投资计划的初稿形成后提交业主，建议组织由项目专业人员参加的专题研讨会，重点讨论评审各专业的建造标准与成本规划指标的符合性、科学性、可行性进行评审。

（10）依据会审提出的意见进行修改、完善，完成项目总投资计划。

（11）对设计方案进行经济评价，根据设计方案的不断完善和细化，协助业主修正或调整项目投资估算。

投资估算的编制、审核步骤

（1）估算建筑工程费用 

（2）估算设备、工器具购置费用以及需安装设备的安装工程费用 

　　（3）估算其他费用 

　　（4）估算流动资金 

　　（5）汇总出总投资

投资估算的编制、审核方法 

常用的估算方法有:

 资金周转率法、生产能力指数法、比例估算法、综合指标投资估算法等。

　　流动资金估算一般有同类企业的状况采用分项详细估算法，个别情况或者小型项目可采用扩大指标法。

（1）资金周转率法 

（2）生产能力指数法。

　　（3）比例估算法，这种方法适用于设备投资占比例较大的项目。

　　（4）指标估算法，投资估算指标分为建设工程项目综合指标、单项工程指标和单位工程指标三种。

　　（5）建设投资分类估算法 

（a）建筑工程费的估算一般采用以下方法。

a、单位建筑工程投资估算法

b、单位实物工程量投资估算法

c、概算指标投资估算法 

（b）设备及工器具购置费估算 

（c）安装工程费估算 

安装工程费 = 设备原价×安装费率 

安装工程费 = 设备吨位×每吨安装费 

安装工程费 = 安装工程实物量×安装费用指标 

（d）工程建设其他费用估算 

（e）基本预备费估算 

（f）涨价预备费估算 

（6）流动资金估算的方法 

　　（a）分项详细估算法 

　　对存货、现金、应收账款这三项流动资产和应付账款这项流动负债进行估算 

　　（b）扩大指标估算法 

a、按建设投资的一定比例估算。

b、按经营成本的一定比例估算。

c、按年销售收人的一定比例估算。

d、按单位产量占用流动资金的比例估算

投资估算编制、审核重点

投资估算的建设项目总投资组成

投资估算的建设项目总投资由建设投资、建设期利息、固定资产投资方向调节税和流动资金组成。

建没投资应包括工程费用、工程建设其他费用和预备费。

工程费用应包括建筑工程费、设备购置费、安装工程费。

预备费应包括基本预备费和价差预备费。

建设期利息应包括支付金融机构的贷款利息和为筹集资金而发生的融资费用。

投资估算应依据建设项目的特征、设计文件和相应的工程造价计价依据或资料对建设项目总投资及其构成进行编制，并应对主要技术经济指标进行分析。

根据业主的委托，在初始阶段首先进行项目的方案估算，根据设计单位完成的方案设计，按照以下程序编制项目投资估算：

（1）熟悉工程项目的特点，组成，内容和规模等；

（2）收集有关资料，数据和估算指标等；

（3）选择相应的投资估算方法；

（4）估算工程项目各单位工程的建筑面积及工程量；

（5）进行单项工程的投资估算；

（6）进行附属工程的投资估算；

（7）进行工程建设其他费用的估算；

（8）进行预备费用的估算；

（9）计算贷款利息；

（10）汇总工程项目投资估算总额；

（11）检查，调整不适当的费用，确定工程项目的投资估算总额；

（12）估算工程项目主要材料，设备及需用量。

（13）通过以上过程，形成初步的投资估算金额，在设计方案尚未最终确定之前，将随着设计方案的变化，及时调整投资估算的构成。

投资估算编制、审核重点

（1）建筑工程费用的估算应结合拟建项目特点和工程计量要求分别套用不同专业工程的投资估算指标或类似工程造价资料进行估算。

当无适当估算指标或类似工程造价资料时，可采用估算主体工程量的方法，并参考概算定额等资料进行估算。

套用的投资估算指标应采用包括人工费、材料费、机械费、管理费、利润、规费、税金在内的全费用综合单价，并应考虑指标编制期与报告编制期的人材机要素价格等变化情况。

（2）设备购置费应按国产标准设备、国产非标准设备、进口设备分别进行估算，并应将设备运杂费、备品备件费计入设备费。

（3）安装工程费应按不同安装类型，以设备费为基数或按相应项目的估算指标分别估算。

套用的投资估算指标应采用全费用综合单价，并应考虑指标编制期与报告编制期的人材机等要素价格的变化情况。

（4）工程建设其他费用应包括建设管理费、建设用地费、可行性研究费、研究试验费、勘察设计费、环境影响评价费、劳动安全卫生评价费、场地准备及临时设施费、引进技术和引进设备其他费、工程保险费、联合试运转费、特殊设备安全监督检验费、市政公用设施配套费、专利及专有技术使用费、生产准备及开办费等。

（5）工程建设其他费用应结合项目具体情况计列。

有合同或协议要求的应按合同或协议计列；无合同或协议要求的应按国家、各行业部门或工程所在地省级政府有关部门的规定估算。

（6）基本预备费应以建设项目的工程费用和工程建设其他费用之和为基数进行估算。

（7）价差预备费宜根据国家或行业主管部门的具体规定估算，价差预备费应考虑建设前期和建设期的涨价因素。

（8）同定资产投资方向调节税应根据国家发布的具体规定估算。

（9）建设期利息应根据建设期资金筹措方式和投资计划，以及相应的利率进行估算，并应包括相应的金融机构手续费、管理费等。

（10）项目建议书阶段的流动资金可按分项详细估算法、扩大指标估算法进行估算；可行性研究阶段流动资金应按分项详细估算法进行估算。

（11）生产经营性项目对铺底流动资金有要求的，应按国家或行业的有关规定进行估算。

投资估算成果文件

投资估算成果文件的编制包括投资估箅书封面、签署页、目录、编制说明、投资估算汇总表、单项工程投资估算表等。

投资估算编制说明包括工程概况、编制范围、编制方法、编制依据、主要技术经济指标及投资构成分析、有关参数和率值选定的说明，以及特殊问题说明等。

投资估算编制说明中，投资构成分析包括下列内容：

（l）主要单项工程投资占比分析；

（2）建筑工程费、设备购置费、安装工程费、工程建设其他费用、预备费占建设总投资的比例分析；引进设备费用占全部设备费用的比例分析等；

（3）影响投资的主要因素分析；

（4）与国内类似工程项目的比较分析。

投资估算汇总表纵向应分解到单项工程费用，并应包括工程建设其他费用、预备费、建设期利息等，若为生产经营性项目还应包括流动资金。

投资估算汇总表横向应分解到建筑工程费、设备购置费、安装工程费和其他费用。

可行性研究阶段的投资估算应编制单项工程投资估算表，单项工程投资估算表纵向应分解到主要单位工程费，横向应分解到建筑工程费、设备购置费、安装工程费。

可行性研究阶段投资估算中的工程建设其他费用应分项估算，可在投资估算汇总表分项编制，也可单独编制工程建设其他费用估算表。

编制投资控制规划

工程投资总目标

经批准的投资概算总额是进行投资控制的目标。

根据控制目标逐步分解开展各项管理工作，并负责实施执行。

工程投资目标分解

在总目标确定后，逐项确定分目标控制值，并根据实际情况，进行必要的调整。

在项目实施中，将实际支出值与投资控制的目标值进行比较，并作出分析及预测，加强对各种干扰因素的控制，及时采取有效的控制措施，确保项目投资控制目标的实现。

对工程项目建设投资总目标从不同角度进行层层分解，形成工程投资控制目标体系，从而作根据工程进展，编制各阶段资源消耗计划，监督各项工作在项目建设阶段合理安排材料和设备进场，监督材料的安放与保护，减少材料的保管损耗。

从设计阶段开始，将投资控制的理念，节约成本、提高效率。

概念渗透到建设过程管理工作的各阶段之中。

在这一动态控制过程中应着重做好以下几项工作：

对目标计划值的确定和分析。

即各种资源的消耗。

及时对工程进展作出评估，即收集实际数据。

没有实际数据的收集就无法知道工程的实际进展情况，更不可能判断是否存在偏差。

因此数据的及时、完整和正确是确定偏差的基础。

对计划值与实际值进行比较以判断是否存在偏差。

采取有效的控制措施以确保投资控制目标的实现。

建设工程项目经济评价

我司会依据委托合同的要求，对项目进行经济评价。

一般性建设项目的经济评价无特定要求时仅需进行财务评价。

财务评价应遵循下列工作程序：

（1）收集、整理和计算有关财务评价基础数据与参数等资料；

（2）估算各期现金流量；

（3）编制基本财务报表；

（4）财务评价指标的计算与分析；

（5）不确定性分析和风险分析；

（6）项日财务评价最终结论。

盈利能力分析应通过编制全部现金流量表、自有资金现金流量表和损益表等基本财务报表，计算财务内部收益率、财务净现值、投资回收期、投资收益率等指标进行定量判断。

清偿能力分析应通过编制资金来源与运用表、资产负债表等基本财务报表，计算借款偿还期、资产负债率、流动比率、速动比率等指标进行定量判断。

不确定性分析应通过盈亏平衡分析、敏感性分析等方法来进行定量判断。

风险分析应通过风险识别、风险估计、风险评价与风险应对等环节，进行定性与定量分析。

依据以上分析结果和评价指标，最终形成财务评价是否可行的结论。

2.建设项目概预算的编制与审核

建设项目概算的编制与审核

设计概算的作用及分类

1）设计概算分为建设项目的设计概算、单项工程设计概算、单位工程设计概算及调整概算。

2）设计概算的建设项目总投资应由建设投资、建设期利息、固资产投资方向调节税及流动资金组成。

建设投资应包括工程费用、工程建设其他费用和预备费。

工程费用应由建筑工程费、设备购置费、安装工程费组成。

3）建筑工程单位工程概算费用由分部分项工程费和措施项目费组成。

（1）建筑工程概算的分部分项工程费应由各子目的工程量乘以各子目的综合单价汇总而成。

各子目的工程量应按概算定额或概算指标的分部分项工程项目划分及其工程量计算规则计算。

各子目的综合单价应包括人工费、材料费、机械费、管理费、利润、规费和税金。

（2）建筑工程单位工程概算的措施项目费应按下列规定计算：

a、可以计量的措施项目费与分部分项工程费的计算方法相同。

b、综合计取的措施项目费应以该单位工程的分部分项工程费和可以计量的措施项目费之和为基数乘以相应费率计算。

4）设备及安装工程单位工程费用由设备费、安装工程费组成，其概算的编制应符合下列规定：

（1）设备购置费以及未纳入安装工程费的主要材料费，有订货合同的，应按订货合同确定，计算至抵达建设项目工地的入库价；无订货合同的应按类似工程的工程量，结合设备市场价格的实际情况，区分国产标准设备、国产非标设备和进口设备分类计算，并应考虑设备运杂费和备品备件费。

（2）安装工程费应由分部分项工程费和措施项目费组成。

安装工程的分部分项工程费应由各子目的工程量乘以各子目的综合单价汇总而成。

各子目的工程量应按概算定额或概算指标的分部分项工程项目划分及其工程量计算规则计算。

各子目的综合单价应包括人工费、材料赞、机械费、管理费、利润、规费和税金。

安装工程各子目综合单价的计算可采用概算定额法和概算指标法，安装工程的措施项目费可参考建筑工程单位工程概算的措施项目费规定计算。

5）工程建设其他费用、预备费、建设期利息、流动资金等，有合同约定的应按合同约定计算；无合同约定的应分别下列规定计算：

（1）工程建设其他费用应结合项目具体情况计列。

有合同或协议要求的应按合同或协议计列；无合同或协议要求的应按国家、各行业部门或工程所在地省级政府有关部门的规定估算。

（2）基本预备费应以建设项目的工程费用和工程建设其他费用之和为基数进行估算。

（3）价差预备费宜根据国家或行业主管部门的具体规定估算，价差预备费应考虑建设前期和建设期的涨价因素。

（4）同定资产投资方向调节税应根据国家发布的具体规定估算。

（5）建设期利息应根据建设期资金筹措方式和投资计划，以及相应的利率进行估算，并应包括相应的金融机构手续费、管理费等。

（6）项目建议书阶段的流动资金可按分项详细估算法、扩大指标估算法进行估算；可行性研究阶段流动资金应按分项详细估算法进行估算。

（7）生产经营性项目对铺底流动资金有要求的，应按国家或行业的有关规定进行估算。

设计概算编制、审核方法及要求

1）各子目综合单价的计算可采用概算定额法和概算指标法。

（1）概算定额法。

采用概算定额法时人工费、材料费、机械费应依据相应的概算定额子目的人材机要素消耗量，以及报告编制期人材机的市场价格等因素确定；管理费、利润、规费、税金等应依据概算定额配套的费用定额或取费标准，并依据报告编制期拟建项目的实际情况、市场水平等因素确定。

采用概算定额法编制单位工程概算时宜编制综合单价分析表。

（2）概算指标法。

采用概算指标法时应结合拟建工程项目特点，参照类似工程的概算指标，并应考虑指标编制期与报告编制期的人、材、机要素价格等变化情况确定该子目的全费用综合单价。

设计概算的编制要求：

2）设计概算编制、审核的要求

根据项目特点和工程的具体情况，计算并分析整个建设项目的费用构成，以及各单项工程和主要单位工程的主要技术经济指标。

保证概算编制依据的合法性、时效性、适用性，保证概算编制报告的完整性、准确性、全面性。

通过概算对设计方案做出咨询客观经济评价，同时还可根据委托人的要求和约定对设计提出可行的优化建议。

建设项目预算的编制与审核

建设项目预算的编制

工程预算的编制程序

众所周知，建筑工程预算的编制是一项十分繁琐而又必须十分细致地去对待的建筑技术和建筑经济相结合的计算工作，它不仅要求编制人员要具有一定的相关专业技术知识，还要具有较高的预算业务素质。

建筑工程预算的编制程序：

包括预算的编制依据、编制内容、编制顺序及工程量计算方法、成果文件组成。

工程预算的编制依据

（1）国家、行业和地方有关规定；

（2）相应工程造价管理机构发布的预算定额；

（3）施（竣）工图：

除蓝图外，还包括标准图集、图纸会审记录、设计变更通知及现场签证单等资料。

（4）相关标准图集和规范；

（5）项目相关文件、合同、协议等，施工合同是确定是否收取施工图预算包干费及取费等的依据；

（6）经审批过的施工组织设计或施工方案：

是编制施工图预算过程中在计算工程量套用定额时，用来确定土壤类别、基础工作面大小、构件运输距离及运输方式等的依

（7）项目的管理模式、发包模式及施工条件；

（8）建筑安装工程预算定额（或单位估价表）：

是确定分项工程项目，计算分项工程量、计算分项工程直接费、计算分项工程人工、材料、机械台班消耗量的依据。

（9）地区材料预算价格：

是计算工程材料费及调整材料价差的依据。

（10）费用定额：

是管理费、利润、规费及税金等的依据。

（11）其他应提供的资料。

工程预算的编制内容

1）建筑工程施工图预算费用由分部分项工程费和措施项目费组成。

建筑工程预算的分部分项工程费应由各子目的工程量乘以各子目的综合单价汇总而成。

各子目的工程量应按预算定额的项目划分及其工程量计算规则计算。

各子目的综合单价应包括人工费、材料费、利润、规费和税金。

各子目综合单价的计算可通过预算定额及其配套的费用定额确定。

其中人工费、材料费、机械费应依据相应的预算定额子目的人材机要素消耗量，以及报告编制期人材机的市场价格等因素确定；管理费、利润、规费、税金等应依据预算定额配套的费用定额或取费标准，并依据报告编制期拟建项目的实际情况、市场水平等因素确定。

编制建筑工程预算时应同时编制综合单价分析表。

建筑工程预算的措施项目费应按下列规定计算：

（l）可以计量的措施项目费与分部分项工程费的计算方法相同，其费用应按本分部分项的规定计算。

（2）综合计取的措施项目费应以该单位工程的分部分项工程费和可以计量的措施项目费之和为基数乘以相应费率计算。

2）安装工程预算的安装工程费应由分部分项工程费和措施项目费组成。

（l）安装工程的分部分项工程费应由各子目的工程量乘以各子目的综合单价汇总而成。

各子目的工程量应按预算定额项目划分及其工程量计算规则计算。

各子目的综合单价应包括人工费、材料费、机械费、管理费、利润、规费和税金。

安装工程各子目综合单价可参照建筑工程的规定取定。

（2）安装工程的措施项目费可参照建筑工程的规定计算。

3）编制施工图预算时，对预算定额中缺项的子目，应依据预算定额的编制的原则和方法编制补充单位估价表。

工程预算的编制顺序

（1）熟悉施工图纸：

为了准确、快速地编制施工图预算，在编制建筑工程预算之前，必须全面熟悉施工图纸，了解施工意图和工程全貌。

熟悉过程也是对施工图纸的再审查过程。

检查施工图、标准图等是否齐全，如有短缺，应及时补齐；对设计中的错误、遗漏可提交设计单位改正、补充。

对不清楚之处，可通过技术交底解决。

这样，才能避免预算编制工作的重算或漏算。

（2）熟悉施工合同或协议：

熟悉和了解建设单位和施工单位签订的工程合同或协议内容及有关规定是很必要的。

因为有些内容在施工图和设计说明书中是反映不出来的，如工程包干系数的标准、材料供应方式等内容。

（3）熟悉经审批过的施工组织设计：

施工单位根据工程特点、施工现场实际情况及自身施工条件和能力（技术、装备）等，编制的施工组织设计，对施工起着组织及指导作用。

编制施工图预算时，应考虑施工组织设计对工程费用的影响因素。

（4）工程量计算：

工程量是编制施工图预算的主要依据，是一项细致、繁琐、量大的工作，工程量计算的准确与否，直接影响施工图预算的编制质量、工程造价的高低、投资大小、施工企业生产经营计划的编制等。

工程量计算要严格按照预算定额规定和工程量计算规则进行。

（5）汇总工程量、编制预算书：

工程量计算完毕，按预算定额的规则和要求，按分项工程顺序汇总，整理填入预算书。

（6）套预算单价：

在套用预算单价前首先要读懂预算定额总说明及各章、节（或分部、分项）说明。

定额中包括哪些工作内容，哪些工程量可以换算等，在说明中都有详细注明。

如遇施工图纸内容和预算定额不符时，应根据定额规定换算，对于既不能套用，又不能换算的项目则需编制补充定额。

补充定额的编制要合理，并须经当地有关部门批准认可。

套预算单价时，所列分项工程的名称、规格、计量单位必须与预算定额所列内容完全一致，且所列项目要按预算定额的分部分项（或章节）顺序排列。

（7）计算单位工程预算造价：

计算出各分项工程预算价格及措施费用价格，再将其汇总成单位工程预算价格，然后计算出规费和税金，最后计算出建筑工程费总额，即单位工程预算造价。

（8）编写施工图预算编制说明：

其内容主要是对所采用的施工图、预算定额、单位估价表、费用定额及在编制建筑工程预算过程中存在的问题和处理结果等加以说明。

成果文件组成

1）单位工程施工图预算成果文件应包括施工图预算封面、签署页及目录、编制说明、单位工程施工图预算汇总表、单位工程施工图预算表、补充单位估价表等。

2）编制说明应包括工程概况、主要技术经济指标、编制依据、建筑及安装工程费用计算方法及其费用计取的说明及其他有关说明等。

3）施工图预算汇总表，纵向应按土建和安装两类单位工程进行汇总，也可按施工单位所承担的各单位工程项目进行汇总，还可按建设项目的各单项工程构成进行汇总。

4）编制单位工程施工图预算纵向应按照预算定额的定额子目划分，细分到预算定额子目层级。

建筑工程施工图预算表横向可分解为序号、定额编号、工程项目（或定额名称）、单位、数量、综合单价、合价等项目；安装工程施工图预算表横向可分解为序号、定额编号、工程项目（或定额名称）、单位、数量、综合单价、合价、其中主材费等项目。

建设项目预算的审核

从事工程造价的人员都知道，建筑工程预算是确定建设项目造价的重要文件。

工程预算编制的不准确，将会造成工程投资数额的失实，影响投资方建设资金的合理运用。

为了保证建筑工程预算编制质量，使所编制的预算能够准确而完整地反映建筑产品的真实价格，有利于投资方对工程建设投资规模的控制和管理，投资方对工程预算实施审核制度是十分必要的。

审核工程数量

1）审核工程量计算规则容易混淆的分项工程：

这就要求审核人员要根据分项工程的工程量计算规则进行审核。

2）审核定额项目综合工程内容较多的分项工程：

为简化预算编制工作，使用该定额时，应充分了解该定额各分项子目的工程。

3）审核使用范围有限制的分项工程：

定额中有些分项工程是在某些限制范围内方可列项计算工程量的，比如说，建筑物层高大于米时，现浇钢筋砼构件才可计算支模超高增加费等。

4）审核需要现场核实的分项工程：

施工企业编制的建筑工程预算书说明中，常有“工程竣工后按实结算”之类的说明，这种“说明”一般多属施工企业有意留下的活口，审核其预算书时就结合现场实际予以落实，是否真的需要到竣工后按实结算。

5）审核结构复杂和价值大的分项工程：

审核这两部分时应仔细地核对计算尺寸与图示尺寸是不相符合，有关构件计算尺寸的取定是否与计算规则规定相一致。