资产评估计算.docx

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资产评估计算

资产评估计算

计算题：

1、评估对象在5年内的预期收益分别为20万，22万

答案：

评估值=20*（p/f.10%.1）+22*（p/f.10%.2）+24*（p/f.10%.3）+25*（p/f.10%.4）+26*（p/f.10%.5）+27*（p/f.10%.5）（p/f.10%.5）+120*（p/f.10%.10）=197.43万元

2、被评估设备为1995年从英国引进设备

答案：

（1）被评估设备的CIF价格为30万英镑

（2）重置成本被评估设备的重置成本=（设备的CIF价格+银行手续费）×（1+国内运杂费率）银行手续费=30×8×1.5×0.8％=2.88（万元）国内运杂费=（30*12+2.88）×3％=10.89（万元）进口设备重置成本=360+2.88+10.89=373.77（万元）（3）①设备的成新率=5／（5+5）×100％=50％②设备的功能性贬值=20000×（1-33％）（P／A，10％，5）=13400×3.7908=5.08（万元）③进口设备的评估值=373.77×50％-5.08=181.81（万元）3、被评估机主为5年前购置，账面价值为20万人名币

答案：

全新价格=30*0.8=24万元

成新率=（8/5+8）*100%=61.54%

评估值=24*61.54%=14.77万元

4、某台机床需评估，企业提供的构建成本

答案：

.现时采购价=5×（1+20%）=6（万元）

现时运输费=0.1×（1+1）=0.2（万元）

安装、调试费=0.3×（1+40%）+0.1×（1+15%）=0.57（万元）重置全价=6+0.2+0.57=6.77（万元）

5、被评估设备购建于1985年,账面价值30000元,1990年和1993年进行两次技术改造,

答案：

．

（1）评估时设备的现行成本，即更新成本为：

30000×2.6+3000×1.61+2000×1.21=85250（元）

（2）评估时设备的加权更新成本为：

设备的加权更新成本=∑（更新成本×已使用年限）30000×2.6×10+3000×1.61×5+2000×1.21×2=808990（元）（3）设备的加权投资年限=∑（加权更新成本）／∑（更新成本）=808990÷85250=9.5（年）（4）设备的成新率=[8÷（9.5+8）]×100％=45.7％6、某被评估设备拟长期用于租赁。

根据该设备当前的状况,估测其尚可使用年限为10年，

答案：

．

（1）本金化率=（6200／44300×100％+6800／42500×100％+8600／57300×100％）／3=（14％+16％+15％）／3=15％

设备的价值=7500/15%×{1-[1/（1+15%）10]}=50000×（1-0.2472）=37640（元）

7、评估机器设备一台，三年前购置，据了解改设备尚无替代产品。

该设备账面原值10万元，答案：

（1）运输费=0.4*（1+40%）=0.56万元

（2）安装费用1*（1+30%）=1.3万元（3）调试费0.6*（1+20%）=0.72（4）重置成本=9.5+0.56+1.3+0.72=12.08万元

8、被评估企业预计5年的预期收益为100万元、120万元、150万元

答案：

（1）运用年金法估测企业整体价值接近于1414.82万元。

（2）采用分段法估测企业整体价值接近于1778万元p=100（p/f.10%.1）+120*（p/f.10%.2）+150*（p/f.10%.3）+160*（p/f.10%.4）+200*（p/f.10%.5）=1414.82万元

p=f/I（1+r）^n=200/100%*（1+10%）^5=1778（万元）

9、评估对象为某企业1998年购进一条生产线，账面原值为150万元，答案：

资产评估价值=重置成本-实体有形损耗-功能性贬值-经济性贬值

资产的重置成本=150×（1+10%）3=199.65（万元）实体

有形损耗率=3÷（3+6）×100%=33.33%功能性贬值=3×12×650×（1-33%）×（P/A，10%，6）=6.83（万元）经济性贬值=20×（1-33%）×（P/A，10%，6）=5.84（元）估价值=199.65×（1-33.33%）-6.83-5.84=120.44（元）

10、某企业将某项资产与国外企业合资，要求对资产进行评估。

具体资料如下：

该资产账面原值为270万元，净值为108万元

答案：

资产的重置成本=480（万元）资产已使用年限=20×（50400÷57600）=17.5（年）实体有形损耗率=17.5÷（17.5+8）=68.63%资产的功能性贬值=3×（1-33%）×（P/A，10%，8）=10.72（元）资产评估价值=480×（1-68.63%）-10.72=139.86（元）

11、有一待估宗地A，剩余使用年限为40年，还原利率为6%,

答案：

A：

2200*（1+1%）*100/99*104/102*100/100*100/99*

B：

2400*（1+1%）*100/100*104/106*100/102*100/100*

C：

2300*（1+1%）*100/100*104/104*100/100*100/100*

D：

2100*（1+1%）*100/98*104/102*100/100*100/99*

P=（A+B+C+D）/4=2324元平方米

12、有一待估宗地，出让年限为40年，资本化率为6%，预计未来5年的纯收益分别为30万，32万，35万

答案：

P=30（1+6%）+32/（1+6%）^2+35/（1+6%）^3+33/（1+6%）^4+38/（1+6%）^5+40/6%（1+6%）^5*[1-1/（1+6%）^40-5=574.06（万元）

有一宗房地产，假设使用年期为无限，未来第一年年纯收益为100万元，资本化率为10%，

答案：

（1）P=u/r+b/r^2=100/10%+1/10%^2=10000/10+10000/100=1100（万元）

P=a/r-s=100/10%-1%=1111（万元）

某房地产公司2000年1月以有偿出让的方式取得一块土地50年使用权，

答案：

采用收益法

（1）计算总收益=50×12×1800×（1-10%）=972,000

（2）管理费=972,000×3%=29,160维修费=2500×1800×1.5%=67,500税金=25×1800=45,000保险金=2500×1800×0.2%=9,000总费用=29,160+67,500+45,000+9,000=150,660（3）计算房地产纯收益=972,000-150,660=821,340（4）房屋纯收益=房屋重置价格-贬值额=2500×1800×[（50-2-1）/（50-2）]房屋纯收益=房屋现值×房屋资本化率=4,406,250×8%=352,500（元）（5）计算土地的纯收益土地的纯收益=年房地产纯收益-房屋年纯收益（6）土地使用权价格土地使用权在2003年1月的剩余使用年期为47年.P=468,840/6%[1-（1+6%）-47]=7,308,760（元）土地单价=7,308,760/1,000=7,309元/平方米

某商业用房地产，按国家规定其土地使用权最高年限为40年答案:

1）、公式：

P=R1×{1-[（1+s）/（1+t）]t}/（r-s）+A2×{1-1/[（1+r）n-t]}×[1/（1+r）t]/r2）、收益现值=8×{1-[（1+2%）/（1+10%）]5}/（10%-2%）+15×{1-1/[（1+10%）10-5]}×[1/（1+10%）5t]/10%=66.76（万元）

某房地产开发公司于1997年3月以有偿的方式取得一块土地50年

答案：

1.选定评估方法。

该宗房地产有经济收益，适宜采用收益法。

　　2.计算总收益。

总收益应该为客观收益而不是实际收益。

年总收益=50×12×900×（1-10%）=486000（元）　　3.计算总费用。

（1）年管理费=486000×3.5%=17010（元）

（2）年维修费=2500×900×1.5%=33750（

元）（3）年税金=20×900=18000（元）（4）年保险费=2500×900×0.2%=4500（元）　　年总费用=

（1）+

（2）+（3）+（4）=17010+33750+18000+4500=73260（元）　　4.计算房地产纯收益。

年房地产纯收益=年总收益-年总费用=486000-73260=412740（元）

计算房屋现值。

房屋现值=房屋重置价-年贬值额×已使用年数=2500×900-46875×4=2062500（元）　　（3）房屋纯收益（假设房屋收益年期为无限年期）房屋纯收益=房屋现值×房屋资本化率=2062500×8%=165000（元）　　6.计算土地纯收益。

　　土地年纯收益=年房地产纯收益-房屋年纯收益=412740-165000=247740（元）　　7.计算土地使用权价值。

土地使用权在2003年3月的剩余使用年期为50-6=44（年）=3358836.15（元）单价＝3358836.15/500=6717.67（元）　　8.评估结果。

本宗土地使用权在2003年3月的土地使用权价值为3358836.15元，单价为每平方米6717.67元。

有一宗七通一平待开发建筑用地，面积为1000平方米，使用年限为50年

答案：

（1）年总收益=2*365*5000=3650000元。

（2）年总费用=3650000*2%+3500*5000*（1.5%+0.2%）+3650000*17.5%=1009250（3）年纯收益=365=2640750（4）房地产总价=2640750*（P/A,7%,48）=（5）建筑与专业费用=3500*（1+10%）*5000=（6）利息=地价*[（1+6%）^2-1]+*[（1+6%）-1]=0.1236地价+1155000（7）开发商利润=（地价+）*20%=0.2地价+3850000（8）地价=房地产总价-建筑费用-专业费用-利息-利润=--0.1236地价-1155000-0.2地价-3850000解方程=9069016元

待估对象为一新开发土地，因无收益记录和市场参照物，

答案：

（1）每平方米土地取得费用和开发费用拆迁补偿、安置费用：

50000÷667＝75（元／平方米）其他费用：

30000÷667＝45（元／平方米）土地开发费用：

150，000，000÷1，000，000＝150（元／平方米）每平方米土地取得费用和开发费用合计为：

75+45+150＝270（元／平方米）

（2）计算利息：

第一期利息：

270×3／4×10％×2×0.5＝20.25（元）第二期利息：

270×1／4×9％×1×0.5＝3.0375（元）每平方米土地取得费用和开发费用应承担的利息费用为23.29元。

（3）计算利润：

270×10％＝27（元）

（4）计算土地成本：

270+23.29+27＝320.29（元／平方米）

（5）计算待估土地公平市场价值：

320.29×（1+10％）＝352.32（元／平方米）每平方米土地公平市场价值为352.32元／平方米。

19、现有一被估宗地，容积率为3，寻找一可比案例宗地，低价为3000元/平方米

答案：

容积率的正合的可比实例价格=3000*3/2.5（2.5/2.2）=3409（元/平方米）

若某可比实例的成交价为3500元/平方米，1998年经出让获得土地使用权，

答案：

土地使用年限修正后的低价=1-1/[（1+8%）^38]/1-1/[（1+8%）^34]*3500=3573（元/平

方米）

某块土地出租每年可生产收益10万元，若土地的还原率为10%,求该土地价格。

答案：

P=a/r=10/10%=100（万元）

某房地产出租产生的年纯收益为25万元，综合还原率为12%，估计使用20年，求该房地产价格。

答案：

P=a*｛（1+r）^n-1/r（1+r）^n｝=a/r｛[1-1/（1+r）^n]｝=25*（1+20%）2-1/12%*（1+12%）^20=186.74（万元）

某房地产出租产生的年纯收益为25万元，综合还原率为12%，土地使用年限偿有30年，建筑物的寿命期20年，

答案：

P=a*｛（1+r）^n-1/r（1+r）^n｝+L/（1+r1）^n=25*【[（1+25%）^20-1]/[12%*（1+12%）^20]】+{30/（1+8%）^20}=193（万元）

某房地产出租第一年的纯收益为15万元，以后每年按2万元的幅度递增，土地的还原率为10%，求该土地的价格。

答案：

p=a/r+b/r2=15/10%+2/（10%）^2=350（万元）

某房地产出租第一年的纯收益为200万元，以后每年按3万元递减，还原利率为15%，房地产的使用年限为20年，求该房地产价格。

答案：

某地出租，第一年纯收益为15万元，以后逐年递增8%，土地的还原率为10%，求该土地价格。

答案：

P=a/r±g=15/10%-8%=750万元

某房地产用于出租，第一年纯收益为200万元，由于建筑逐年折旧，以后各年按2%的比例递减，该房地产的寿命为20年，若综还原利率为15%，求该房地产的价格。

答案：

P=200/15%+2%[1-（1-2%）/（1+15%）^20]=1129万元

某出租商住两用楼的有关资料如下：

该房地产建筑总面积为5000平方米，土地面积为1200平方米，

答案：

年总收益=300*3000*12*90%=972万元

年折旧率=600/50+80*（1-5%）/10=19.6万元

年土地使用税=5000*7.5=3.75万元

年保险费=600*1%+80*3%=0.84万元

年信息费用=100/50+10/10=31万元

房产税972*12%=116.64万元

折旧后的年纯收益=972-（19.6+3.75+0.84+48.6+3+116.64）=779.57万元

P1=779.57/8%*【1-1/（1+8%）^50】=9536.86

P2=120/（1+60%）^50=6.5146万元

P=p1+p2=9543.37万元

某建筑物面积为32平方米，重置价为2500元/平方米，耐用年限为40年，已使用7年，残值率为4%，使用定额法估算其价值。

答案：

C=2500*320=800000元

D=【800000*（1-4%）】/40=19200元

V=800000-19200*7=665600元

30某套住宅新建造完全价值为300000元，经过现场勘查其结构、装修、设备三大部分的各具体项目，

答案：

80%*（1-10%）=72%

该套住宅现值=300000*72%=216000元

31.有一项新产品设计及工艺技术，已经使用了3年，证明该技术可靠，

答案：

评估值=30*20,000*（1-15%）/[（1+12%）1]+30*20,000*（1-15%）/[（1+12%）2]+

30*20,000*（1-15%）/[（1+12%）3]+20*20,000*（1-15%）/[（1+12%）4]+

20*20,000*（1-15%）/[（1+12%）5]+10*20,000*（1-15%）/[（1+12%）6]+

10*20,000*（1-15%）/[（1+12%）7]+10*20,000*（1-15%）/[（1+12%）8]

=186.56万元

32.某企业转让制药生产技术全套技术，经过搜集和初步测算已经下列资料：

答案：

（1）重置成本净值为：

400×（1+10%）×9/（3+9）=330（万元

）

（2）确定重置成本净值分摊率为：

300/（300+700）×100%=30%

由于无形资产转让后加剧了市场竞争，在该项无形资产寿命期间，销售收入减少和费用增加的折现值是转让无形资产的机会成本，根据资料可得：

80+20=100（万元）

因此，该项无形资产转让的最低收费额评估值为：

330×30%+100=199（万元）

33．.甲企业将一项专利使用权转让给乙企业,拟采用对利润分成的方法,该专利系三年前从外部购入,账面成本80万元

答案：

（1）确定利润分成率①确定专利重置成本：

80×（1+25％）=100（万元）②专利约当投资量：

100×（1+400％）=500（万元）③乙企业资产约当投资量：

4000×（1+12.5％）=4500（万元）④利润分成率：

500/（4500+500）×100％=10％

（2）确定评估值①确定每年利润额：

第一、二年：

（500-400）×20=2000（万元）第三、四年：

（450-400）×20=1000（万元）第五年：

（430-400）×20=600（万元）②确定分成额：

第一、二年：

2000×10％=200（万元）第三、四年：

1000×10％=100（万元）第五年：

600×10％=60（万元）③确定评估值：

=200×0．9091+200×0.8264十100×0．7513+100×O．6830+60×O．6209=181.82+165.28+75.13+68.3+37.254=527.784=528（万元）

34.企业转让彩电显像管技术，购买方用于改造年产10万台彩电显像管生产线

答案：

（1）、各年度利润总额的现值之和：

100/40%（1+10%）+120/30%（1+10%）2+90/20%（1+10%）3+70/15%（1+10%）4=1214.881万元

（2）、追加利润现值之和：

100/（1+10%）+120/（1+10%）2+90/（1+10%）3+70/（1+10%）4=305.505万元

无形资产分成率：

305.505/1214.881=25%

35.A企业转让显像管新技术，购买方用于改造年产30万只显像管的生产线。

（1）、各年度利润总额的现值之和：

100/35%（1+10%）+120/30%（1+10%）2+90/25%（1+10%）3+80/20%（1+10%）4=万元

（2）、追加利润现值之和：

100/（1+10%）+110/（1+10%）2+90/（1+10%）3+80/（1+10%）4=305.505万元

无形资产分成率：

305.505/1214.881=25%

36.．A企业被B企业兼并，需要对A企业自创的一项技术进行评估。

据资料可知：

该技术研发时发生原材料费10000元，

答案：

（1）该配方的自创成本C总为：

C总=×{[（10000+4000+1100+1000+500+1200+3500+1300+800）+3×5000]×（1-20%）}=×（234000+15000）×0.8=32680.85（元）

（2）该专利技术的重估价值为：

P=32680.85+20%×90000×（P/A，10%,5）=32680.85+18000×3.7908=100915.25（元）

37.某企业的预期年收益额为25万元，该企业的各单项资产的重估价值之和为90万元，企业所在的行业的平均收益率为20%

答案：

商誉的价值=25/0.2-90=125-90=35万；

商誉的价值=（250000-900000*20%）/20%=350000元

38.某企业拟转让其拥有的某产品的商标使用权，该商标产品的单位市场售价为1000元/台，比普通的商标同类产品的价格高出100元/台，拟购买商标企业的年上产能力为100,000台，

答案：

（1）、年销售利润=100,000*100=1,000万元

（2）

、年使用费=1,000*30%=300万元；

（3）、商标使用权价格=300*（P/A,10%,3）=746.07万元

39.某企业进行股份制改造，根据企业过去经营情况和未来市场形势，预测其未来5年的收益额分别是13万元、14万元、11万元、12万元和15万元，并假设从第6年开始，

答案：

（1）、运用收益法确定企业的整体评估值：

企业整体评估值=

13/（1+10%）+14/（1+10%）2+11/（1+10%）3+12/（1+10%）4+15/（1+10%）5=137.21万元

（2）、商誉的价值=137.21-90=47.21万元

40.甲企业拟产权转让，需进行评估。

经专家预测，其未来5年的净利润分别为100万元、120万元、150万元、160万元、200万元，从第六年起，每年的利润

评估技术思路：

答案：

该企业商誉价值评估应当采用割差法进行。

首先运用收益法评估企业整体价值，再运用加和法计算出企业各单项资产价值之和，最后用企业整体价值减掉企业单项资产评估值之和即可得到企业商誉价值。

（2）计算企业整体价值

（3）计算企业各单项资产价值

①短期负债为10万元

②单项有形资产评估值为860万

③估算非专利技术的评估值：

15×12×（0.9091+0.8265+0.7513+0.683+0.6209）=15×12×3.7908=682.34（万元）

（4）评出商誉价值

商誉=企业整体评估值-（有形资产评估值+非专利技术评估值—短期负债）

=1778.05-（860+682.34-10）

=245.71（万元）

41．甲企业以制造四轮驱动汽车的技术向乙企业投资，该技术的重置成本为万元，乙企业拟投入合营资产的重置成本为800万元，

答案：

无形资产的约当投资量：

100*（1+500%）=600（万元0

乙企业的约当投资量：

800*（1+12.5%）=900（万元）

甲企业投资无形资产的利润分成率：

600/（900+600）=40%

42.某企业将企业一种已经使用50年的注册商标转让。

根据历史资料，该企业近5年使用这一商标的产品比同类产品的价格每件高0.7，

答案：

（1）计算预测期内前5年中每年的超额利润为：

150×0.5=75（万元）

（2）计算该商标权价值：

商标权价值=75×[（1+10%）-1+（1+10%）-2+（1+10%）-3+（1+10%）-4+（1+10%）-5]+32×[（1+10%）-6+（1+10%）-7+（1+10%）-8+（1+10%）-9+（1+10%）-10]=75×3.7909+32×2.3536=284.3+75.3167=359.6167（万元）

43.假设某公司预期的未来年收益为600万元，该公司拥有的单项资产评估总值为4000万元，

答案：

商誉的价值：

（600-0.12*4000）/0.15=800（万元）

44.某企业经预测在今后五年内具有超额收益能力，2004年至2008年超额预期收益额分别为90万元

答案：

商誉的价值：

90*（1+10%）负一次方+120*（1+10%）负二次方+140*（1+10%）负三次方+110*（1+10%）负四次方+100*（1+10%）负五次方=81.8+99.2+105.2+75.1+62.1=423.4（万元）

45.某著名文学家准备出售其刚刚完成的一部长篇小说的版权，据专家预测，该部长篇小说在未

来五年内的收益为每年100万元

答案：

评估值：

收益现值*收益分成率=年收益额*折现系数*收益分成率=100*[p/A,25%,5]*100%=100*2.6893*100%=268.93（万元）、

46、被评估债券为1992年发行。

因为交易价为110元，

所以债券评估价值为110元。

47、被评估债券为4年一次性还本付息债券10000元。

F=10000*（1+4*18%）=5813.95（元）

P=10000*（1+4*18%）=5191.03（元）

48、被评估企业M公司面值共90万元的非上市股票。

P=900000*10%÷（12%—20%*15%）=10000