智慧公寓项目可行性分析报告Word文件下载.docx

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2.项目介绍

2.1项目定义

此次智慧公寓控制平台项目，是XX一次在智慧公寓领域开展的业务尝试。

这一项目，基于公司现有含水电表及网关的系统，进一步延伸业务，整合服务器，开发面向租户和公寓管理方的智能管理软件。

2.2项目客户

此公寓智能管理系统面向房地产开发商、公寓运营商、酒店业和创业公司。

国内长租公寓品牌迅速发展，公寓的新建和旧屋改造势在必行，其中必将涉及公寓内部的多种基础设施建设；

同时，随着智能生活的推广，长租公寓品牌纷纷在智能家居方向寻求差异化，为租户和公寓管理提供便利。

因此，上述群体对在公寓出租、管理和收房等一系列过程中使用整套智慧公寓管理系统，有着趋于刚性的需求。

2.3项目模型介绍

此智慧公寓控制平台，包括面向市场的前端和硬件的后端。

后端主要将房间内的基础设施（水表、电表、网关、锁）和家居线（灯、空调、电视等…）纳入智能系统，前端的软件系统包括服务租户供租户使用的客户端和便于公寓方进行管理控制的管理端。

见下图：

（包括但不限于以下内容）

3.市场分析

3.1国内环境分析

3.1.1政治因素

（1）多项政策助力房地产租赁市场：

供地上，政府加大租赁用地供给，并利用集体用地建设租赁住房；

房源上，鼓励房企转型开展住房租赁业务、培育专业化住房租赁企业；

税收上，政府提出减免营业税、房产税、城镇土地使用税的税收优惠，还提出了公租房货币化的政策；

2017年十九大再次明确“房子是用来住的”居住属性，各地方政府相继落实“租购同权”政策；

政策允许租客提取住房公积金支付房租。

国家支持政策频发，房地产租赁市场发展看好。

（2）物联网发展政策：

为加快物联网发展，培育和壮大新一代信息技术产业，2011年11月28日，工业和信息化部印发《物联网"

十二五"

发展规划》。

（3）智能家居发展政策：

工信部发布的《促进新一代人工智能产业发展三年行动计划（2018-2020）》中提出，要加大培育智能产品的力度，优先推动智能家居等产品的突破。

《三年行动计划》也明确指出，将支持智能传感、物联网、机器学习等技术在智能家居产品中的应用，提升家电、智能网络设备、水电气仪表等产品的智能水平、实用性和安全性，发展智能安防、智能家具、智能照明、智能洁具等产品，建设一批智能家居测试评价、示范应用项目并推广。

3.1.2经济因素

（1）租赁市场需求增长：

一、二线城市公共基础设施配置齐全，流动人口涌入，但房价过高，超出需求人群的购买能力，租房是大多数人解决住房刚需的唯一途径；

其次，租售比过高，房产的投资升值空间降低，买房不如租房。

国内一二线城市的房产数据，平均租售比为1:

500，这意味着如果以租金回报做为房产投资的唯一回报方式，即买一套房，靠租金需44年才能收回成本。

如果仅为了满足居住刚需，选择租房更合理。

图：

国内一二线城市租售比

（2）多方角力租房市场：

在政策对租赁市场的鼓励下，房地产商、中介服务商、酒店运营商以及创业公司等多方力量涌入这一新的战区。

单纯的开发销售的模式距离天花板已近不远，而未来房地产行业的发展关键，是如何在租赁市场着力。

3.1.3社会因素

（1）智能家居的普及

随着人工智能、万物互联的快速发展，家居企业纷纷围绕联网化、语音化、智能化打造智慧生活场景，智能家居产业兴起。

业内人士表示，硬件厂商、房地产商、互联网公司纷纷布局，推动产业加快成熟。

（2）租房一族对生活品质的要求

据会分期的统计，在2017年-2020年一二线城市的租房主力人群为90、95后，他们追求品质生活，注重隐私、有强烈的社交需求，对居住环境有更高的要求。

品牌公寓以免中介费、标准化租房产品（精装修、全套家具家电配置及完善的租后服务）的优点而深受年轻人欢迎。

3.1.4科技因素

（1）物联网技术发展：

传感器、射频识别（RFID）技术、全球定位系统、红外线感应器、激光扫描器、气体感应器等各种装置与技术的发展完善，实时采集任何需要监控、连接、互动的物体或过程，采集其声、光、热、电、力学、化学、生物、位置等各种信息，与互联网结合形成的一个巨大网络。

（2）智能硬件技术发展。

随着人工智能和物联网等技术的发展，智能硬件厂商不断创新人机交互模式、完善智能化性能，智能硬件成为生活的重要组成部分。

智能硬件已经被广泛应用于品牌公寓，应用更加趋于场景化。

3.2长租公寓市场分析

3.2.1长租公寓市场现状

（1）市场容量：

据链家研究院行业报告显示，中国房屋租赁市场规模2016年为1.1万亿，2020年预计为1.6万亿而到2030年会超过4万亿。

目前长租公寓整个行业的毛利率大约在25%，仍处于增量市场。

（2）行业生命周期

VCSaaS后台检测的144家长租公寓企业，可以看出现在长租公寓的市场保有量中，大部分企业成立时间都位于2013-2016年。

这段时间可以算是长租公寓成立的“黄金期”。

（以上数据源自VCSaaS）

相比已超150万间客房的经济型酒店，从用户规模来看，长租需求会远高于酒店。

以一栋100间房估算，整个市场不过几万间房，集中式公寓的发展才刚刚起步。

（3）行业竞争格局

高端市场（含中高端）服务对象为企业高管，以及外籍人士，他们对生活品质要求很高，又不愿意居住在酒店，所以多选择酒店式或长租服务式公寓。

而国内领先的公寓企业“优帕克”发展良好，已初具规模。

中端市场在2011-2017年间出现了许多青年公寓，中端市场区别于低端市场的特点在于它能提供更好的服务：

如集中式公寓可提供大面积的公共区域（便利店、阅读室、健身房、休闲吧），及公寓定期组织的线下活动。

低端市场以求职公寓、考研公寓以及职工宿舍为主。

特点是价格低廉，仅提供生活必备用品，多为床位出租，旨在降低单个租房者的成本，目前这一市场有强大的需求。

目前白领市场空间巨大但竞争最为激烈，而中高端的金领和蓝领市场进军的企业不多，但中高端的金领公寓续租率是非常高的，中低端的白领公寓仅仅有8-9个月的租房周期。

中端的青年公寓将是未来发展最为激烈、多方力量的领域。

3.2.2目标租户画像

据会分期的统计，在2017年-2020年一二线城市的租房主力人群为90、95后，其中25-34岁为租赁主力。

他们追求品质生活，注重隐私、有强烈的社交需求，个性化的居住，讨厌繁琐，宁愿去追求科技，也不愿在交租、维修上花费时间，此外，他们还崇尚自由，追求自由的生活。

3.2.3市场问题

（1）商业模式“三高一低”

当前房企旗下的长租公寓普遍的低收益、长回报周期的商业模式。

总结起来就是“三高一低”：

房价高、营建改造成本高、资金使用成本高，租金收入较低。

链家研究院院长杨现领分析，从目前的市场情况来看，房企对旗下长租公寓的长期盈利目标设置在6%-7%，但当前大多数品牌的回报率不及1%。

（2）迭代成本高、迭代速度慢

长租公寓的装修和改建不同于APP应用或操作程序，属于无法快速迭代，或者是迭代成本较高的产品形态，比如智能硬件如门锁、控制模块的植入，初期装修时如果没有植入后续再进行更新就需要较高成本。

目前一二线城市正处于增量市场，当进入存量市场时，各家的产品质量、特色以及运营服务才会在竞争中得到体现。

（3）租金高，租户难接受

一项媒体联合调查显示，不考虑价格因素时，有71.43%的受访者表示愿意住在集中式长租公寓中。

然而在得知长租公寓20平米、租金5230元/月时，高达88.1%的受访者表示不能接受这一费用。

3.3公寓运营商需求及决策因素

3.3.1互联网运营整体解决方案成为公寓刚需

租赁市场需求不断增大，房企除了需要想着如何发展满足租户需求的产品之外，还需考虑数量与日增长的智慧公寓的运营管理问题。

因而，大多数公寓的运营商希望获得从智能门锁着手切入，为公寓提供智能入门解决方案，实现从日常运营到数据分析级别的公寓运营增值服务，形成互联网长租公寓和短租公寓运营整体解决方案，提升公寓管理效率，降低运营成本，提升租户居住体验。

3.3.2智能设备的运行数据质量成为决策解决方案的重要维度

公寓方在选择供应商时，智能设备的运行数据质量也应该逐渐成为考虑的一个维度。

基于足够精细的数据，加上有足够的生活场景想象力和数据分析能力，可以推演出租户不同维度的生活习惯，也会给相应的生活服务行业带来价值。

3.4市场分析总结

综上可知，长租公寓市场容量将达到万亿量级，虽然存在房价高、营建改造成本高、资金使用成本高，租金收入较低的问题，但是仍然不断有房地产开发商、酒店品牌、创业品牌进入。

领先的长租公寓品牌都在布局智慧公寓，公寓智能化将是未来长租公寓发展的必然趋势。

智慧公寓仍处于产品生命周期的初期，但是麦家、联寓、飞寓等多家软件服务提供商已经研发出非常成熟的公寓管理控制系统，并与多家知名房地产旗下公寓展开合作或自建公寓。

4.智慧公寓管理系统品牌分析（举例）

4.1蛋贝科技

4.1.1公司介绍

2015年，蛋贝在深圳成立，致力于为公寓运营商提供“智能硬件服务+SaaS软件服务+数据增值服务”整体智能解决方案。

在北京、上海、广州、杭州、成都、厦门等重点省市设置了公寓客服中心。

与万科泊寓、碧桂园、旭辉领寓、招商、保利、金地、深业、湾流等客户合作，累计应用近十万间公寓。

4.1.2系统构成及运作

蛋贝的产品架构是硬件设备+蛋贝PSMS（物业智能家居管理系统）+云平台。

硬件产品包括智能门锁，智能电表，智能水表，公寓专用路由器，各类安防传感器等。

智能硬件设备（室外锁、室内锁、插座、开关等）的数据通过Zigbee网关进行收集，然后发送到公寓路由器，再通过Internet发送到云平台，而蛋贝PSMS则可以从云平台获取数据，然后通过API接口把数据传输给公寓PMS系统和通过Internet传送给公寓移动端。

4.1.3解决方案

（1）智能入门解决方案

蛋贝提供了无钥匙入门的解决方案。

当遇到需要临时入门的人员如维修、清洁等人员，可远程生成一组临时密码入门，这当中的访客临时入门申请包含了防盗报警、人身安全预警等功能，并且做到为运营商实时管理房间，统计空置率；

到期、转租时租客密码一键清除；

冻结欠租用户；

长期无人预警提醒；

远程管家工作管理等功能。

（2）能耗管理解决方案

在公寓能源的消耗监控上，蛋贝与智能硬件公司深度合作，实现智能硬件与无线通讯技术集成，将电表、水表与租客的付款时间打通，通过智能网关的集中收集数据，传到蛋贝公寓设备管理系统，实现租客在租期间与蛋贝设备管理的实时交互。

蛋贝能耗管理解决方案实现了监控以及自定义统计，从而生成用户账单等实用性的功能。

为了方便公寓运营商管理各租户能源，在公共区域实现自动平均计费，各个房间的电费根据其用电状态自动计算，房东可以摆脱人为的计算错误，实现合理收费。

（3）安全门禁及防护解决方案

蛋贝提供了一系列的预防报警器以及IP摄像头实现安全防护的解决方案。

防止外部人员入内，保障租户居住安全和生活安全，防范水电火灾难。

4.1.4盈利模式

一次性收取一定的硬件费用+SaaS系统服务费（年费形式）+增值服务+针对C端的深度运营收费

4.2上海联寓智能科技有限公司

4.2.1公司介绍

上海联寓智能科技有限公司于2011年成立，是一家集自主研发软件及硬件、全球化运营公寓智能IT运管系统、SaaS系统的平台公司。

分别与寓公网、盈家集团、慧怡科技、科技侠、普惠金融、别样红达成了战略合作关系。

4.2.2系统构成及运作

公寓智能管理系统集合了数频开关、能源采集器、智能插座以及智能门锁等智能化的家电家居设备，通过线上系统完成信息收录、账单管理、能源管控、人员和服务管理、数据分析等。

从租客找房到预约到付订金到看房，签约、合同、缴费、入住、开门、能源结算、服务、退房，包括直接退房，换房，均无需人工，全部通过物联网的方式解决，实现“收房—装修—配置—运营—找房—签约—入住—服务—退房”全流程自动化。

公寓运营APP：

收房、装修、配置、运营

白云深APP：

找房、看房、签约、入住、服务、退房

4.2.3解决方案

联寓系统有租客客户端，管理员客户端，服务员客户端。

操作简易，系统综合交互使人际沟通、管理与服务较为高效。

其开放式的系统架构涵盖了整个生产管理过程，让企业在收房，物业签约，装修，OTA，获客，带看，签约，入住，服务，收款，退房上，实现全程自动化，无人化操作，可大幅缩短流程时间，降低成本，提升产品获利能力。

（1）自助租房

打开APP，租户可以根据地理位置、价格、面积、厅室等标签挑选合适的公寓、一键联系物业看房、在线预付定金、签约电子合同、缴费。

（2）公寓管理的无人化、规范化、移动化和规模化

智能门锁解决入住、退租问题，智能水电表解决不同住户的能源结算问题。

住户各自的电费、水费、余额、扣缴、催缴、欠费，都会在个人页面端实时更新，更减少了房客之间、房客与运营方之间因为计费不清晰导致的扯皮情况。

4.2.4盈利模式

联寓实行旗下所有智能门锁、智能电表和管理系统全部免费的模式，其中所涉及到的押金、间夜费以及后期的维护都不会收取任何费用。

联寓的智能公寓系统里所需要的网关、智能门锁、智能插座、高功率数频开关、能源采集器等硬件产品全部都是找代工厂生产，贴联寓的品牌。

联寓目前采取的是烧钱提供免费系统，培养运营商使用习惯的模式。

免费为公寓提供水电表和锁这类使用年限长、不便更换的硬件，通过免费试用抢先进驻品牌公寓。

后期通过引入资产运营商、装修服务商、资源服务商、2B金融服务商、2C金融服务商，构建公寓生态圈，提供公寓附加服务。

4.3浙江麦家商业管理有限公司

4.3.1公司介绍

麦家公寓成立于2016年，是国内领先的长租公寓品牌运营商，致力于打造以公寓为核心的生活服务青年公寓和为都市白领提供长期独立居住的解决方案。

目前在杭州、宁波、温州、北京、成都等地拥有集中式长租公寓2000套，分散式公寓5000余间。

4.3.2系统构成及运作

麦家自主研发的麦邻生活APP、麦家公寓APP和麦滴管家APP（房源后台管理系统），形成了“智能系统+生活O2O+金融服务”的服务体系。

麦邻生活APP是一款以租房为核心的O2O青年生活社区APP，通过租房产业链，提供系统管理工具、金融服务、房源，提供在线找房、预订、签约、支付、售后服务、衍生配套资源等租房服务。

麦滴管家APP是一款非常实用的房屋管理软件，专注于提升公寓运营商、职业二房东的运营体验。

麦滴管家主要提供房源管控、社群推广、无人化管理、金融投资等多方服务。

麦家公寓APP是目前唯一实现前端界面展示、后台系统管理、智能硬件操作于一体的工具型平台。

区别于市面上的长租公寓品牌只针对自营的管理系统，麦家的系统能够开放对接给合作商。

结合智能硬件管理系统如门锁、门禁、人脸识别等，能够打通安防及监控系统，嵌入语音输入采集信息，确保客户的人身安全。

通过麦家的APP不仅能够实现家电、门窗、灯光等远程控制，还能够结合智能门锁掌控房源信息，通过后台系统监确认空置房源，实现“空置房源—确定房源—交付房款—呼叫管家—到达空置房—直接入住”的无人看房。

4.3.3解决方案

（1）房源信息录入

公寓内的所有房间均录入房源管理平台，同步上传的还有房间实景照片、租赁价格等详细信息，该信息还想将同步到麦家公寓手机APP之中，使租客通过手机即可查询房间；

（2）自助租房

租客通过手机APP，选择在线预约，在预约界面挑选意向房间、看房时段等等；

最后，租客在预约时间段自主前往看房，满意之后可通过手机APP在线签约（线上签约同样具备纸质合同的法律效力），签约完成之后即可缴费入住。

（3）租户反馈

入住之后，租客后续的租金缴纳、水电费缴纳，退租续约等，均可以通过麦家APP和管理系统协同完成，不需要真人管家参与。

在日常生活中，租客如果遇到损坏维修、门店投诉等问题，也可以通过手机APP进行反馈，系统会根据问题反馈，安排相关人员上门服务。

除此管理功能，麦家推出的运营管理系统还配有收房、出房、品牌推广等多项功能，公寓运营商通过该系统即可轻松实现规模收房，快捷出房，不仅提升公寓管理效率，改善租客体验，而且缩减了人工成本。

4.3.4盈利模式

（1）“零门槛”托管计划

零门槛、免加盟费、免设计费、免店长费、免系统费，只收取“小三”支持费：

1元/天/间的品牌使用费、2万筹建爬坡支持费、3%的房租收入。

另外，麦家公寓包工程监理、包产品设计、包爬坡招租、包线上营销、包风险管控，让顾客花更少的钱也能拥有最佳的服务。

收取低额的费用，承担最大的风险，将高额的利润回报交给业主方，借此培养租户和公寓运营商的使用习惯。

（2）B端拿房

麦家并未选择大规模拿楼的自营模式来扩大市场，而是选择与大体量的B端品牌和中介合作，以提供操作系统平台的服务商形式与他们绑定合作，寻求共同且长期的发展。

（3）构建公寓生态圈

麦家主要和云袖科技、志趣社、雅高科技、乐刻运动健身等企业进行合作，完善麦邻生活APP上的生活服务；

麦家自主研发了麦滴管家APP和麦家公寓APP，已经和成都有家、满城房产、享寓和52团租等企业达成合作关系，为这些企业提供房源后台管理系统和房源展示平台。

4.4Feilinker飞联客

4.4.1公司介绍

Feilinker是飞雪科技打造的以智能门锁管理为入口的智能房控云平台，为传统门锁的供应链输出物联网智能硬件和云端控制方案，实现传统工厂产品的联网升级，并和酒店、公寓、物业等行业管理软件系统公司合作，向各行业输出最新的物联网智能锁、开关、电表等产品和智能控制系统，为各行业（涉及房控行业）的智能化管理、控制需求提供完整的产品和技术

4.4.2系统构成及运作

飞寓目前包括智能公寓管理平台、智能公寓物控平台和掌上公寓三个部分。

（1）智能公寓管理平台——让公寓管理高效便捷

主要包括的功能有：

房源管理、租赁管理、财务管理、客户服务管理、智能硬件管理、统计报表管理和系统管理。

（2）智能公寓物控平台——让传统公寓充满智慧

主要包括智能硬件设备例如智能网关、智能门锁（微信/密码/钥匙）、智能水表和智能电表。

（3）掌上公寓——让服务流程更加顺畅

主要包括：

从看房、入住到退租，微信上即可完成；

在线缴纳房租；

在线缴纳水电费；

远程开锁，重置密码；

查询历史记录。

4.4.3解决方案

（1）智能公寓管理平台

房东登录PC端管理平台即可一键完成房源管理、租赁管理、财务管理、客户服务管理、智能硬件管理、统计报表管理、系统管理。

（2）使用掌上公寓的流程

个人租客关注微信公众号→在线预约选房→一键导航→管家陪同看房→在线支付租金→在线签约入住→入住获取开门密码→一键开锁→租客入住自动赋权，退房自动收回权限→租客可以授予客人开门权限→欠租暂停权限，租客无法开门→得到租客的允许管家和服务员可以自行开门→智能水电表自动生成账单，欠费自动停用→系统自动检测，防止飞房、偷电等风险→退租，更换密码即可。

（3）手机控制智能家居硬件

除了智能管理平台的软件产品，下载手机APP还可以控制整套智能家居硬件，比如智能公寓门锁、智能网关、智能水电表、智能插座、智能电动窗帘等一系列智能家居的硬件产品。

4.4.4盈利模式

飞寓为全国的住宿业企业提供了全套的智能门锁解决方案（包括智能门锁产品和智能公寓管理系统）；

同时一些酒店管理公司与飞寓建立了智慧公寓的商务合作，作为其区域代理商，为飞寓推广全套智慧公寓系统及产品。

除了智能管理平台的软件产品，飞寓也为用户提供了技术完备的智能公寓门锁、智能网关、智能水电表、智能插座、智能电动窗帘等一系列智能家居的硬件产品。

安装费用如下：

多于20个客房的安装，50元/间；

少于或等于20个客房的安装，80元/间。

售后服务包括2年质保期，2小时售后响应，免费上门维护，产品问题免费换新。

目前飞寓推出了两种合作模式：

（1）直接购买硬件产品

1988元的样板间智能硬件1套（智能网关+智能门锁）+上门安装费用

1500元采购“飞寓”的全套智能公寓硬件产品（智能公寓门锁+智能网关+智能水表+智能电表），师傅上门来免费安装，附赠软件系统（PC端和微信端）。

（2）硬件产品租赁服务

据统计，飞寓的产品销量达到2万以上。

5.项目可行性分析

5.1有效性——市场容量或规模大到足以使企业获利

预计到2025年，中国租赁市场规模将由现在的1.1万亿增长到2.9万亿，到2030年将会超过4.6万亿。

从目前国内一线城市的市场格局来看，也存在一些有品牌影响力的青年公寓，包括之前因小米投资而大热的you+国际青年公寓；

由毛大庆创办的共享际；

自如、魔方公寓等等。

链家研究院院长杨现领做过一组统计，目前北京120万套的租赁住宅中，其中40%通过中介，另外40%通过二房东（这部分房源大量集中在城郊区域或低客单价的房屋），另外10%则包括了自如这类的品牌公寓，最后10%则是C2C的市场。

可以看到，这类品牌公寓的渗透率依然很低，但同样也意味着这会是一片新的蓝海。

至2016年底已有20余家长租公寓相关公司赢得了近35亿元的融资。

长租公寓正方兴未艾，房企纷纷“试水”长租公寓。

在国内TOP30房企中，已有三分之一进入了长租公寓领域，龙湖、万科、复星等企业均有涉足。

表：

长租公寓行业投融资情况

公司名称